Cour de Cassation · civ3 — 11 mai 2017

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 11 mai 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10176 F

Pourvoi n° V 16-15.147





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. D... X...,

2°/ Mme Y... Z...,

tous deux domiciliés [...]                               ,

contre l'arrêt rendu le 5 janvier 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant :

1°/ à M. A... B..., domicilié [...]                               ,

2°/ à M. C... B..., domicilié [...]                            ,

3°/ à Mme F... B..., domiciliée [...]                            ,

tous trois venant aux droits de Jean-Edouard B...,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 28 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Brenot, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. X... et de Mme Z..., de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de M. A... B... et de Mme F... B... ;

Sur le rapport de Mme Brenot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Donne acte à Mme Z... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les consorts B... ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et Mme Z... ; condamne M. X... à payer aux consorts B... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision


Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Z....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit le congé pour reprise pour habiter du 20 décembre 2012 à effet au 24 juin 2013, valide et régulier et ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme Y... Z... et M. D... X... et de tout occupant de leur chef ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les dispositions de l'article 14 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 prévoyant que les contrats de location en cours à la date en vigueur de ladite loi demeurent régis par les dispositions qui leur étaient applicables, à l'exception de certains articles parmi lesquels ne figurent pas l'article 5-5°, b, autorisant un contrôle a priori par le juge du congé pour reprise ne permettent pas de retenir que cet article serait applicable au contrat de location dont bénéficient les appelants; qu'il s'ensuit que l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 de sorte que, sauf fraude manifeste, il ne peut être procédé qu'à un contrôle a posteriori de la sincérité du congé ; que la validité du congé n'est subordonnée à aucun contrôle préalable ; que la loi n'impose pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire ; que la décision de reprendre le logement pour le faire habiter par un bénéficiaire visé par la loi constitue en elle-même le motif suffisant et effectif du congé ; que la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé pèse sur le locataire ; que l'intention frauduleuse du bailleur doit s'apprécier au moment où le congé a été délivré ; qu'en l'espèce, le fait pour les intimés de pouvoir disposer d'autres appartements au sein de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement donné à bail aux appelants pour y loger le bénéficiaire de la reprise ne suffit pas à caractériser la fraude ; qu'il s'ensuit que la validité du congé n'est pas valablement remise en cause ; qu'il y a lieu, par conséquent, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a validé ledit congé, dit que Mme Y... Z... et M. D... X... étaient occupants sans droit ni titre des lieux loués depuis la date d'effet du congé et en ce qu'il a ordonné leur expulsion sans qu'il y ait lieu de prévoir le prononcé d'une astreinte ;

Et AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DU PREMIER JUGE QU' en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au preneur à l'expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par sa décision de reprendre le logement ; qu'à l'expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ; qu'à peine de nullité, le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un Pacs enregistré à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ; que le congé est délivré par lettre recommandée avec AR ou signifié par acte d'huissier ; que le congé pour reprise ne peut faire l'objet de contrôle a priori, le motif de congé pour reprise pour habiter étant péremptoire, sauf à démontrer l'intention frauduleuse au moment où il a été donné ; que M. B... A..., M. B... C..., Melle B... F... sont propriétaires indivis de l'appartement loué au 3ème étage gauche Esc. A du [...]                ; qu'il est démontré par M. B... A..., M. B... C..., Melle B... F... que Guillaume B..., bénéficiaire de la reprise était étudiant à compter du 18 novembre 2013 à l'IEMI-CMH à Paris l'année 2013/2014 commençant à cette date ; qu'il existait donc un motif sérieux de trouver un logement sur Paris ; que le fait qu'il soit hébergé par sa soeur dans le même immeuble, à la date du congé, ne signifie pas qu'il ait une totale disposition des lieux ; que surtout les défendeurs ne démontrent pas, quand bien même le conjoint de Mme G... B... ait créé une entreprise le 15 octobre 2012 à Amsterdam, que les époux y ont établi leur résidence principale ; que M. B... A..., M. B... C..., Melle B... F... disposent d'autres biens immobiliers dans le même immeuble en pleine propriété ou en indivision, et certains des biens sont la nue- propriété de membres de leur famille ; que notamment M. Guillaume B..., bénéficiaire de la reprise au 24 juin 2013, est nu -propriétaire d'un appartement au 4ème étage droite Esc. A ; que cependant le nu-propriétaire n'a pas de droit de jouissance des lieux, seul l'usufruitier ayant le choix de donner ce bien en location ; que, par conséquent, le fait que le bien du 4ème étage droite se soit libéré au 2 janvier 2013, n'est pas déterminant d'un motif frauduleux de congé, alors qu'il n'avait pas le droit sans décision de l'usufruitier d'y demeurer ; que le fait que d'autres biens dans l'immeuble aient été libérés par d'anciens locataires et reloués n'est pas en soi déterminant d'une fraude aux droits de Melle Z... Y... et M. X... D..., alors que les circonstances de la fin de ces baux ne sont pas précisées pour savoir si la cause de celle-ci émane de la volonté des preneurs ou des bailleurs et si les bailleurs en ont été à l'origine, si des motifs susceptibles d'encourir nullité ont été donnés ; qu'une intention spéculative, qui serait le seul réel motif de congé envers d'anciens locataires, n'est donc pas établie ; que, de plus, le bailleur, du moment que la volonté de reprise des lieux à titre de résidence principale et non intermittente est caractérisée, est en droit de choisir le bien dont il demande la reprise en mettant fin à un bail, même si la longue occupation par des locataires contraint ceux-ci à un déménagement qu'ils n'envisageaient pas ; qu'une intention de nuire a priori suppose en effet de caractériser que la volonté de reprise n'est pas réelle ; que l''intention de nuire n'est donc pas démontrée par les défendeurs, et le congé n'est pas frauduleux ; qu'il convient de juger valide le congé donné le 20 décembre 2012, et en conséquence de dire que Melle Z... Y... et M. X... D... sont occupants sans droit ni titre depuis le 24 juin 2013 ; qu'il convient donc d'ordonner l'expulsion de Melle Z... Y... et M. X... D..., et de tout occupant de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, et ce, avec le concours de la force publique si besoin est et d'un serrurier ;

ALORS, DE PREMIERE PART, QUE la fraude est avérée lorsqu'à la date du congé, le bénéficiaire de la reprise pour habiter dispose d'ores et déjà d'un logement satisfaisant ; qu'en l'espèce, en affirmant, par motif éventuellement adopté du premier juge, que « Le fait que (M. Guillaume B...) soit hébergé par sa soeur dans le même immeuble, à la date du congé, ne signifie pas qu'il ait une totale disposition des lieux » et que « Surtout, les défendeurs ne démontrent pas, quand bien même le conjoint de Mme G... B... ait (sic) créé une entreprise le 15 décembre 2012 à Amsterdam, que les époux y ont établi leur résidence principale », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les époux B... ne devaient pas être présumés s'être établis de façon pérenne à Amsterdam, dans la mesure où il était prouvé par les pièces produites qu'ils y travaillaient tous deux à temps complet, sauf aux bailleurs à rapporter la preuve contraire leur incombant de ce que le couple avait conservé sa résidence principale dans l'appartement mis à la disposition de M. Guillaume B..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, ensemble l'adage La fraude corrompt tout ;

ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE, en se bornant à affirmer que « le fait que le bien du 4ème étage droite se soit libéré au 2 janvier 2013, (n'était) pas déterminant d'un motif frauduleux de congé, alors que (M. Guillaume B..., nu-propriétaire de cet autre appartement) n'avait pas le droit, sans décision de l'usufruitier, d'y demeurer », sans rechercher, ainsi que l'y invitaient Mme Y... Z... et M. D... X... dans leurs écritures (p.7, in fine), si précisément M. A... B..., père de Guillaume, usufruitier de cet appartement, n'avait pas nécessairement su, dès avant la date de délivrance du congé litigieux dont il était co-auteur, que l'appartement du 4ème étage droite allait se libérer le 2 janvier 2013, ce qui eût permis d'y loger son fils Guillaume si la préoccupation des indivisaires avait été exclusivement d'assurer son logement, sans avoir à expulser Mme Y... Z... et M. D... X..., locataires en titre depuis de nombreuses années ni davantage vérifier si le remplacement du locataire sortant par un tiers dans cet appartement dès « le 21 février 2013 » ne confirmait pas la fraude, la Cour d'appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, ensemble l'adage La fraude corrompt tout ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE, faute de rechercher si les six changements de locataires allégués par Mme Y... Z... et M. D... X... dans leurs conclusions d'appel (p. 8), tous réalisés dans cet immeuble appartenant en entier aux consorts B..., durant la brève période de préavis de six mois ayant suivi le congé litigieux, notamment le remplacement par la famille H... de M. E..., locataire sortant de l'appartement situé au 3ème étage droite, en face de l'appartement objet du congé pour reprise, établissaient non seulement la possibilité qu'avaient les consorts B... de reprendre pour M. Guillaume B... d'autres appartements que celui dont Mme Y... Z... et M. D... X... étaient locataires, mais encore l'objectif d'optimisation locative en réalité poursuivi par les consorts B..., notamment, sous le couvert du congé pour reprise pour habiter litigieux et, partant, la fraude entachant ce congé, la Cour d'appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, ensemble l'adage La fraude corrompt tout.