Cour de Cassation · civ3 — 11 mai 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 11 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10181 F
 
 Pourvoi n° G 16-16.401
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. Roland X...,
 
 2°/ Mme Colette Y..., épouse X..., 
 
 domiciliés [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 18 février 2016 par la cour d'appel de Dijon (2e chambre civile), dans le litige les opposant à la société Le P'tit Paradis, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 28 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Le P'tit Paradis ;
 
 Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à la société Le P'tit Paradis la somme de 3 000 euros ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
 
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande de déplafonnement du loyer des locaux à usage commercial loués à la société Le P'tit Paradis et dit que le loyer sera fixé à la somme de 4 744 € par an à compter du 1er février 2014, 
 
 AUX MOTIFS QUE l'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'article L.145-34 du code de commerce ajoute qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux § 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux 1er et 2ème alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier publiés par l'Insee ; qu'en application de ces textes, il incombe au bailleur qui souhaite voir déplafonner le loyer de démontrer que les éléments mentionnés aux 1° et 4 ° de l'article L. 145-33, ou l'un au moins d'entre eux, a été notablement modifié depuis le dernier renouvellement du bail précédant la demande de déplafonnement soit en l'espèce, le 1er février 2005 ; que les parties sont d'abord en désaccord sur les caractéristiques du local considéré, et plus précisément sur la surface à prendre en compte, les bailleurs considérant qu'aucune pondération de surface n'est à appliquer, de telle sorte que la surface des locaux à retenir, hors terrasse et cave, doit être évaluée à la surface réelle, soit environ 80 m2, la locataire estimant quant à elle que les diverses pièces constituant les lieux n'étant pas d'usage identique, il convient d'appliquer une pondération conformément aux usages en matière d'évaluation immobilière, ce qui ramènerait la surface à 54,90 m2 ; qu'il est constant que les locaux loués sont composés d'une salle de restaurant, d'une cuisine, de trois pièces destinées au rangement, et d'une cave ; que c'est à tort que les époux X... incluent dans cette désignation la terrasse extérieure qui n'est pas visée au bail et dont la société Le P'tit Paradis démontre par les pièces versées aux débats qu'elle correspond en réalité à une fraction du domaine public qui lui est concédée moyennant redevance par la ville de Beaune ; que c'est encore vainement que les bailleurs contestent le principe d'une pondération des surfaces au motif que l'ensemble des locaux aurait la même utilité alors que seule la salle de restaurant d'une surface modeste de 30 m2 est affectée à la clientèle fréquentant les lieux, les autres pièces étant destinées au stockage des réserves et à la préparation des denrées ; que dans ces conditions, la pondération opérée par la locataire et consistant à affecter à chacune des pièces un coefficient allant de 1 pour la salle de restaurant à 0,1 pour la cave restée inutilisée apparaît cohérente ; qu'en tout état de cause, cette divergence entre les parties est sans conséquence sur le déplafonnement du loyer dès lors que la consistance des lieux n'a pas changé depuis le 1er février 2005 ; que la destination des lieux n'a quant à elle pas évolué, ni les obligations respectives des parties, qui sont celles usuelles en la matière ; qu'à cet égard, la société Le P'tit Paradis démontre par la production d'un rapport d'expertise judiciaire établi le 6 janvier 2015 que les locaux loués sont affectés d'infiltrations dues à la vétusté de la toiture dont, s'agissant d'un élément de clos et de couvert, l'entretien incombe aux bailleurs, ce qui tend à établir un manquement de ceux-ci à leurs obligations contractuelles soit une circonstance qui ne milite pas en faveur d'un déplafonnement du loyer ; que ce sont principalement les facteurs locaux de commercialité qui cristallisent le désaccord des parties ; qu'ainsi, les époux X... soutiennent que ces facteurs ont évolué de manière notable, ce que conteste le locataire ; qu'il convient d'écarter d'emblée l'argument tiré du bénéfice que représente pour le restaurant le fait de disposer en saison d'une terrasse étant rappelé ainsi qu'il l'a été souligné précédemment que la société Le P'tit Paradis occupe le domaine public de manière précaire et qu'elle en supporte financièrement le coût par le versement au bénéfice de la ville d'une redevance ; qu'au surplus, les époux X... ne démontrent pas que cette terrasse aurait été créée postérieurement au 1er février 2005 ; que de même l'argumentation tenant à la proximité des monuments emblématiques de la ville de Beaune est à l'évidence sans aucun emport dès lors que ces monuments préexistaient nécessairement au 1er février 2005 ; que les bailleurs font encore valoir que la commercialité des lieux s'est fortement améliorée en raison d'une fréquentation accrue du secteur par les touristes du fait de la réhabilitation de la rue, de l'ouverture sur celle-ci d'un accès au musée du vin, de la création d'un square, de la rénovation de l'immeuble d'un grand négociant en vins, de la création d'un débit de boisson, du passage d'un train touristique ou encore de l'inscription des climats de Bourgogne au patrimoine mondial de l'Unesco ; que force est cependant de constater que les effets des éléments invoqués sur la commercialité de la rue Paradis où est implanté le restaurant exploité par l'intimé sont insuffisamment établis, alors surtout qu'il n'est même pas démontré que l'un quelconque de ces éléments soit intervenu depuis le 1er février 2015, à l'exception toutefois de l'inscription des climats de Bourgogne au patrimoine mondial de l'Unesco qui est effective depuis l'été 2015, est quant à elle sans emport comme intervenue après la période de référence ; que pour appuyer leur position, les appelants versent aux débats de nombreuses photographies qui restent néanmoins dépourvus de caractère probant particulier dès lors qu'à défaut de points de comparaison, elles ne permettent aucunement de démontrer une évolution des facteurs de commercialité ; qu'il en est exactement de même des avis des clients du restaurant recueillis sur un site internet et des insertions dans des guides gastronomiques qui, s'ils concluent généralement à une bonne situation des lieux au sein de la ville, sans toutefois être totalement univoques sur ce point, ne constituent cependant que des appréciations portées à un moment donné sans élément utile de comparaison avec une situation antérieure ; que les époux X... produisent encore une lettre du conseiller municipal chargé de l'embellissement de la ville qui se limite à vanter l'entretien des voies et l'attrait touristique du secteur en illustrant ses propos par la mention d'un certain nombre de réalisations qui ne sont toutefois pas datées précisément ainsi qu'un courrier d'un architecte ayant procédé à la réhabilitation d'un immeuble aux fins d'y installer un bar à l'enseigne « Baltard Café » qui ne comporte strictement aucune indication permettant de dater les travaux alors que l'intimée soutient sans que la preuve contraire en soit rapportée que ce bar a ouvert ses portes dès 1997, soit bien antérieurement au 1er février 2005 ; qu'en ce qui concerne l'ouverture sur la rue Paradis d'une porte donnant accès au musée du vin ; la même observation doit être faite, quant à l'absence de datation de ces travaux alors au demeurant qu'il résulte de la production aux débats des chiffres de fréquentation de ce musée que celle-ci est en baisse depuis 2005, ce que vient d'ailleurs confirmer un arrêté municipal du 30 décembre 2013, réduisant les périodes d'ouverture au public de cet établissement, au motif exprès de son faible taux de fréquentation ; que dans ces conditions, l'argument tiré de l'attrait touristique croissant de la rue est en tout état de cause battu en brèche ; qu'enfin, s'agissant du train touristique, l'intimée produit un courrier émanant de la société Visiotrain 2000 dont il résulte que ce train circule dans la rue Paradis depuis l'année 2000 soit là encore bien antérieurement à la date de référence du 1er février 2005 ; qu'en définitive, les bailleurs ne produisent aucun élément suffisamment probant pour confirmer la réalité d'une modification notable des facteurs de commercialité au cours de la période de référence, et il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise sur ce point, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge de pallier la carence des parties dans la démonstration des preuves leur incombant ; qu'enfin les trois éléments de comparaison fournis par les bailleurs en ce qui concerne les loyers pratiqués dans le voisinage sont quant à eux dépourvus de toute pertinence, dès lors qu'ils concernent pour deux d'entre eux des locaux ayant accès outre sur la rue Paradis sur la rue Monge, et sur la place de la Halle (commerce de vins et de croissanterie) et pour l'autre, des locaux ayant accès à la rue Monge (commerce de vêtements) ; qu'or il est constant que la place de la Halle et la rue Monge figurent parmi les axes les plus commerçantes et les plus fréquentées de la ville, de telle sorte qu'il ne peut être fait de comparaison utile entre des commerces ouvrant sur ces axes et le restaurant de l'intimée, qui n'ouvre que sur la rue Paradis dont elle constitue avec une boutique de décoration le seul établissement commercial ; que la société Le P'tit Paradis démontre au demeurant que le loyer acquitté par la boutique de décoration sise dans sa rue s'élève annuellement à 6600 € soit un montant cohérent avec le sien ; qu'au regard de ces divers éléments c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de déplafonnement ; que les époux X... critiquent encore la décision déférée au motif que le loyer du bail renouvelé fixé après l'application de l'indexation sur le coût de la construction telle que prévue par le bail aboutirait à un loyer d'un montant inférieur à celui réglé antérieurement ; qu'or, force est de constater qu'il n'est versé aux débats strictement aucune pièce de nature à établir qu'au 1er février 2005 le loyer n'était pas, comme l'a retenu le premier juge sur la foi des déclarations de la locataire de 3743 € HT par an, de telle sorte que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, sans le démontrer, le loyer du bail renouvelé fixé après application de l'indexation à la somme annuelle de 4744 € HT n'apparaît pas inférieur au loyer réglé antérieurement ; qu'en l'état des éléments produits à la cour par les époux X..., le calcul du loyer du bail renouvelé n'apparaît donc pas pouvoir être utilement critiqué par ces derniers ;
 
 ALORS QUE dans leurs conclusions, les époux X... faisaient valoir que les facteurs locaux de commercialité avaient connu une modification notable depuis la date de référence et que notamment, le quartier historique dans lequel est installé le restaurant, avait fait l'objet d'une réhabilitation complète concernant aussi bien les monuments historiques que les anciennes demeures historiques, conférant au quartier un attrait touristique accru, de jour comme de nuit, par des illuminations prolongeant la commercialité de la rue ; qu'en se bornant à retenir que les monuments historiques préexistaient à la date de référence sans examiner les effets de la réhabilitation des monuments et du quartier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34 du code de commerce.