Cour de Cassation · civ3 — 11 mai 2017

CIV.3

CF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 mai 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10186 F

Pourvoi n° E 13-23.815







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société ML de B, dont le siège est [...]                                                    ,

contre l'arrêt rendu le 25 mars 2013 par la cour d'appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Maison du rechapage, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                           ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 28 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Brenot..  , conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société ML de B, de la SCP Richard, avocat de la société Maison du rechapage ;

Sur le rapport de Mme Brenot , conseiller, l'avis de Mme Salvat., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société ML de B aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société ML de B ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Maison du rechapage ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société ML de B.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les locaux loués était de 370 m² et D'AVOIR fixé le loyer mensuel du bail commercial de la société Maison du rechapage à la somme de 370 000 francs CFP;

AUX MOTIFS QUE pour fixer le montant du loyer, les parties s'opposent, pour l'essentiel, quant à la prise en compte d'une mezzanine de 200 m² susceptible de porter la superficie des lieux de 370 m² à 570 m², chacun revendiquant l'avoir construite sans cependant en apporter la preuve ; qu'il est nécessaire de rappeler les textes applicables à la Nouvelle Calédonie, en l'occurrence la délibération n° 94 du 8 août 2000 relative à la révision des loyers des baux d'immeuble ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal ; que l'article 6 de cette délibération prévoit, qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 1 à 4, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'index du bâtiment de Nouvelle Calédonie BT 21 publié par l'institut territorial de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ; que pour la détermination du montant des loyers des baux à renouveler, il est tenu compte, en application des articles 1 à 4 de la délibération : des caractéristiques du local considéré lesquelles incluent la surface des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'article 3 de la délibération précise, par ailleurs, que : « les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » ; que les pièces versées par les parties établissent que, par acte authentique du 30 décembre 1987, la SCI ML DE B a acquis un terrain bâti désigné comme suit : « Un immeuble bâti sis [...]                          , consistant en : 1) un terrain de dix ares (10 a) formant le lot 182 bis du lotissement industriel, deuxième zone ; 2° - un dock de 300 m², avec soubassement en maçonnerie, coffré et couvert en tôles, avec deux bureaux et sanitaires à l'extérieur ; 3° - un dock de 70 m² entièrement en maçonnerie » ; qu'il est également établi que la SCI ML DE B a donné en location à la Maison du Rechapage le dock principal, objet du bail du 1er septembre 1994, puis le petit dock entièrement en maçonnerie à compter du 1er août 2001 ; que M. Z..., expert judiciaire, a ainsi constaté dans son rapport du 27 octobre 2009, que les lieux loués étaient constitués de deux corps de bâtiments attenants : l'un de 80 m², comprenant une pièce bureau de 17 m², un espace atelier de 50,56 m² ainsi qu'un couloir étroit et profond de 12 m², l'autre contenant un espace utile de 293 m², soit un ensemble offrant globalement une superficie de 370 m² ; que le bailleur produit une estimation de l'agence immobilière Caillard et Kaddour établie le 12 juillet 2007 et un constat d'huissier dressé le 27 octobre 2009 à sa demande attestant que « le dock comprend aussi une mezzanine dont le plancher est en bois avec traverses métalliques, non aménagée, qui sert d'aire de stockage, d'une surface de 197,5 m² » pour l'agence immobilière ou de l'ordre de 200 m² pour l'huissier ; qu'en cause d'appel le bailleur soutient que, contrairement aux dispositions du premier juge qui relevaient que le locataire avait « manifestement créé une mezzanine dans l'un des bâtiments », c'est en réalité la SCI ML DE B qui a construit cette mezzanine, ce que le preneur conteste assurant avoir personnellement financé cette structure amovible ; que cependant aucune des parties ne produit de justificatifs de nature à démonter ses dires ; que la jurisprudence a ainsi pu rappeler que « justifie légalement sa décision de fixer, selon la règle du plafonnement, le loyer du bail commercial renouvelé, la cour d'appel qui retient que si une mezzanine a été créée et si une salle de soins a été aménagée, il n'est pas établi que la bailleresse ait, directement ou indirectement, participé au financement des travaux nécessaires à ces aménagements » ; qu'il peut également être relevé que dans l'hypothèse où l'adjonction d'une mezzanine aurait été réalisée en cours de bail, cette amélioration apportée aux lieux loués n'a pas, selon les dispositions de l'article 3 de la délibération précitée, à être prise en considération pour la fixation du loyer dans la mesure où le bailleur ne démontre pas en avoir assumé la charge, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit ; que la cour est enfin conduite à relever que l'expert judiciaire, qui a conduit ses travaux postérieurement à la constatation de l'existence de la mezzanine par l'agence immobilière Caillard et Kaddour et qui a remis son rapport à la même date que le constat d'huissier faisant état de la mezzanine, a retenu contradictoirement la superficie de 370 m², sans que des dires aient été produits par le bailleur qui n'aurait pas manqué de relever cette omission a fortiori s'il avait été à l'origine de la construction de la mezzanine comme il l'affirme ; qu'il n'est par conséquent pas établi que la société bailleresse ait, directement ou indirectement, participé au financement des travaux nécessaires à la construction de la mezzanine dont elle ne saurait tirer argument pour prétendre que la révision du loyer doit prendre en compte cette surface locative supplémentaire consistant en un aménagement dont le caractère amovible n'est en outre pas contesté ;

1°) ALORS QUE les termes du litige sont fixés par les conclusions des parties ; que dans ses conclusions d'appel, la société Maison du rechapage n'a pas prétendu avoir réalisé la mezzanine de 200 m² ou contesté que le bailleur ait pris en charge sa construction, mais a simplement fait valoir que la surface des locaux mesurée par l'expert était de 370 m² et que la mezzanine, construite en structure amovible, ne pouvait être considérée comme de la surface locative supplémentaire ; qu'en refusant de prendre en considération la surface de la mezzanine pour fixer le loyer au motif qu'il n'était pas établi que la bailleresse ait directement ou indirectement participé au financement de sa construction, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie ;

2°) ALORS QU'aux termes d'un dire transmis par une lettre datée du 9 octobre 2009, annexée au rapport d'expertise sous la pièce n° 28, Mme A...          , gérante de la société ML de B, a indiqué à l'expert s'agissant des docks loués à Ducos que "le coût en location était à partir de 1500 F à 2500 F voir plus suivant l'emplacement commercial, et que les surfaces de mezzanine sont bien comptées, ce que vous avez totalement occulté (...)"; qu'en affirmant que le bailleur n'avait pas produit de dires à l'expert relevant l'omission de la mezzanine dans la détermination de la surface du local, la Cour d'appel a dénaturé cette lettre annexée au rapport d'expertise et a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause;

3°) ALORS QUE c'est au preneur qui s'oppose à la prise en considération de la totalité de la surface des lieux loués pour fixer la valeur locative du bail renouvelé de rapporter la preuve qu'il a lui-même réalisé et financé les travaux ayant entrainé un accroissement de la superficie du local pendant le bail expiré; qu'en tenant pour acquis que la mezzanine de 200 m² avait été réalisée par le preneur après avoir pourtant constaté qu'il n'en rapportait pas la preuve, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;

4°) ALORS, en tout état de cause, QUE les améliorations apportées aux lieux loués sont prises en considération pour déterminer le montant du loyer du bail à renouveler si le bailleur en a assumé indirectement la charge, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si la bailleresse n'avait pas indirectement assumé les travaux de construction de la mezzanine en faisant bénéficier le preneur, pendant quinze ans, d'un loyer rigoureusement constant sans aucune révision du prix, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1 à 6 de la délibération n° 94 du 8 août 2000, ensemble l'article R. 145-8 du code de commerce .

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les locaux loués étaient de 370 m² et D'AVOIR fixé le loyer mensuel du bail commercial de la société Maison du rechapage à la somme de 370 000 francs CFP;

AUX MOTIFS, PROPRES ET ADOPTES, QUE pour la fixation du loyer, le bailleur se prévaut de l'utilisation par le preneur des lieux comme un local commercial et non comme un simple entrepôt, pour prétendre à ce que le prix du mètre carré soit fixé à la somme de 1 500 F CFP, et non à celle de 1 000 F CFP ; que l'expert souligne justement que les docks loués par la bailleresse ne peuvent être assimilés à un local commercial et indique qu'ils ne sont d'ailleurs pas exploités en tant que tel, puisqu'en réalité ils servent à un usage d'entrepôt de pneus et d'atelier de montage et de démontage et qu'il convient ainsi de ne pas confondre de véritables locaux commerciaux conçus et aménagés pour une destination résolument commerciale et ceux classés dans la catégorie dock/entrepôt/atelier ; qu'en outre, il convient de relever que la bailleresse est malvenue de s'étonner de l'utilisation faite par le preneur des lieux, alors qu'elle a, par mention manuscrite apposée sur le courrier qui lui a été adressé par le preneur en date du 25 mai 1998, autorisé celui-ci à faire « les travaux d'agencement dans le dock sis [...]              nécessaires à la réception de la clientèle pour le montage et la vente de pneus neufs et rechapés tourismes et 4X4 en particulier » ; qu'en tout état de cause, il ne suffit pas qu'un fonds de commerce soit exploité dans un dock pour conférer à celui-ci les caractéristiques d'un local commercial et que l'expert a justement relevé dans son rapport que « la valeur locative que nous avons retenue correspond ni plus ni moins aux caractéristiques spécifiques du dock qui n'a d'ailleurs pas grand chose à voir avec les docks de conception nouvelle génération, tant celui-ci est ancien, désuet et pas nécessairement pratique. Par ailleurs, la valeur locative que nous avons retenue résulte également des conditions qui caractérisent la situation du marché de l'immobilier pour ce qui concerne les docks et non les locaux commerciaux. Ce dock ne peut être assimilé à un local commercial, il n'est d'ailleurs pas exploité en tant que tel puisqu'en réalité, il sert ni plus ni moins à usage d'entrepôt de pneus et d'atelier de montage et démontage ; qu'au surplus il est aussi important de distinguer les docks nouvelle génération qui se prêtent à de multiples fonctions et destinations y compris commerciales et les docks ancienne génération, conception stricte et austère reflétant généralement un caractère désuet et même parfois vétuste, le plus souvent exploités à usage d'atelier/entrepôt. C'est dire si besoin était que ce bâtiment avec tout ce qui le caractérise ne peut en aucun cas être assimilé à un local commercial » ;qu'au vu de ces éléments, l'expert a donc bien pris en compte les caractéristiques des locaux pour déterminer la valeur locative à la somme de 1 000 F CFP/m², évaluation au demeurant conforme à celle faite en 2007, par l'agence Caillard et Kaddour ; que le premier juge, par des motifs que la présente décision entend se réapproprier, a justement pris en compte cette somme qui répond aux conditions prévues par la délibération du 8 août 2000 précitée ; qu'en conséquence, il convient de fixer le loyer à la somme de 370 000 F CFP, compte tenue de la superficie ;

1°) ALORS QU'en affirmant, pour limiter la valeur locative, que les locaux donnés à bail servaient exclusivement d'entrepôt de pneus et d'atelier de montage et de démontage après avoir pourtant constaté que par mention manuscrite apposée sur le courrier adressé par le preneur le 25 mai 1998, la bailleresse l'avait autorisé à faire les travaux d'agencement nécessaires à la réception de la clientèle pour le montage et la vente de pneus neufs et rechapés tourismes et 4x4 en particulier, en sorte que les parties avaient convenu que les lieux seraient loués pour un usage commercial, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, L. 145-1 du code de commerce, ensemble les dispositions de la délibération n° 94 du 8 août 2000 ;

2°) ALORS QUE le local dans lequel est exploité un fonds de commerce est à usage commercial et est soumis au statut des baux commerciaux ; qu'en retenant, pour limiter la valeur locative des lieux loués, qu'il ne suffisait pas qu'un fonds de commerce soit exploité dans un dock pour conférer à celui-ci les caractéristiques d'un local commercial, la Cour d'appel a violé l'article L.145-1 du code de commerce, ensemble les dispositions de la délibération n° 94 du 8 août 2000.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI ML de B de sa demande d'une indemnité pour défaut d'entretien ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE le bail conclu entre les parties, qui a pris effet à compter du 1er septembre 1994, a prévu en son article 5-1 que: « le preneur devra entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien lui incombant, notamment du fait des dégradations survenues de son fait ou du fait de la personne à son service »; qu'il est ainsi manifeste qu'aucune disposition du bail ne mettait à la charge du preneur les grosses réparations incombant normalement au bailleur; qu'en outre, l'expert relève dans son rapport, qu'au regard des prix de l'époque: « le prix du loyer (fixé à 165 000 F CFP par mois) n'a pas fait l'objet d'un tarif préférentiel au moment de l'établissement du bail en 1994 », ce qui ne permet pas, en tout état de cause, de retenir un éventuel transfert des charges de grosses réparations au preneur tel qu'allégué par le bailleur; que l'expert ajoute que le bâtiment n'a jamais fait l'objet de véritables travaux d'entretien et de réparations depuis son acquisition par la société ML de B le 30 décembre 1987 et que le défaut de réparations n'est pas la seule cause de dégradation de l'immeuble précisant que « sa construction semble avoir été improvisée au niveau de l'implantation et de la conception. Ce dernier point est important car cet état de fait a incontestablement aussi, singulièrement contribué à la détérioration du bâtiment »; qu'enfin, le courrier du 17 mai 1994, dont se prévaut la bailleresse et par lequel elle propose au bailleur « de ne pas augmenter le loyer à condition que vous fassiez les travaux d'entretien de mon dock pour qu'il reste neuf comme au premier jour où je vous l'ai loué », n'établit nullement l'acceptation du preneur et se trouve par ailleurs contredit par le bail établi postérieurement, soit le 1er septembre 1994; qu'ainsi l'existence d'un accord des parties quant à la prise en charge par le preneur de l'entretien intégral des lieux loués n'est pas démontrée et qu'en outre les éléments du dossier n'établissent nullement que l'état de vétusté de l'immeuble résulte d'un manquement du preneur à son obligation contractuelle d'entretien; qu'en conséquence la preuve du bien fondé de la demande en paiement d'une indemnité de 10 000 000 F CFP pour la dégradation de l'immeuble n'étant pas rapportée ni dans son principe ni dans son quantum, la SCI ML de B sera déboutée de ce chef de demande;

1°) ALORS QUE l'expert a expressément relevé qu'un nouveau bail de neuf ans avait été établi entre les parties le 1er juillet 2000 prévoyant un loyer de 300 000 francs CFP qui n'a jamais été appliqué, le preneur ayant continué à s'acquitter du loyer initial de 165 000 francs CFP jusqu'à l'échéance du bail; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si lors de la conclusion de ce bail, les parties n'avaient pas convenu que le preneur pendrait en charge tous les travaux d'entretien et de réparation du local en contrepartie de l'absence d'application du loyer révisé, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QU'il incombe au preneur de prouver que les dégradations survenues pendant sa jouissance des lieux ne sont pas imputables à un défaut d'entretien de sa part ; qu'en faisant peser sur la SCI ML de B la charge de prouver que la vétusté de l'immeuble résulte d'un manquement du preneur à son obligation d'entretien, la Cour d'appel a violé les articles 1732 et 1315 du code civil.