Cour de Cassation · civ3 — 18 mai 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 18 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10189 F
 
 Pourvoi n° H 16-16.837
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ Mme Lucette X..., domiciliée [...],
 
 2°/ M. Didier Y..., domicilié [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 9 mars 2016 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section A), dans le litige les opposant à M. Jacques Z..., domicilié [...],
 
 défendeur à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 19 avril 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de Mme X... et de M. Y..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. Z... ;
 
 Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y...
 
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté la validité de « l'acte de vente » intervenu le 11 avril 2012 entre Mme A... et M. Z... « concernant la vente d'une portion de la parcelle cadastrée n° [...] section AP commune de Mornac (16), portion numérotée « 648 » par l'acte d'arpentage de M. B..., géomètre expert, daté de mai 2012, contre le prix de 1.500 euros », dit que la vente serait parfaite dès le paiement de la somme de 1.500 euros par M. Z... au notaire chargé de la succession de la venderesse, ordonné qu'il soit procédé aux opérations d'enregistrement auprès du service de la publicité foncière d'Angoulême, dit qu'il appartiendrait au demandeur de faire procéder aux opérations de publicité prescrites par la loi et débouté Mme X... et M. Y... de leurs demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE le litige qui oppose les parties, en droit, tient à la seule question de la qualification de l'acte du 11 avril 2012 ; que si, en effet, les parties exposent de longs développements factuels sur les bonnes ou mauvaises relations qui auraient été celles de madame A... et de monsieur Z..., son voisin, ou sur la plus ou moins grande attention que ses héritiers lui auraient portée, ceci est sans incidence sur la solution du litige ; qu'il convient d'ailleurs d'observer que si les appelants soutiennent que monsieur Z... aurait profité de l'affaiblissement de madame A..., il n'en justifient que fort peu puisqu'ils ne démontrent aucunement que les facultés mentales de celle-ci auraient pu être altérées ; qu'ils n'en tirent surtout pas les conséquences puisqu'ils n'ont jamais invoqué une absence de consentement pour altération des facultés mentales ; que pour conclure à la réformation du jugement, les appelants soutiennent, comme ils l'ont fait en première instance, que l'acte du 11 avril 2012 doit être qualifié de promesse unilatérale de vente ; qu'il est rédigé dans les termes suivants : « madame A... Gabrielle, née le [...] atteste s'engager à vendre à monsieur Jacques Z..., né le [...] un terrain non constructible faisant partie d'une division parcellaire de la parcelle n° 383 section AP sur commune de Mornac - croquis de la division parcellaire ci-jointe - Le prix de ce terrain est de mille cinq cents euros (1.500 euros) payable au comptant. Ce terrain sera borné par monsieur B..., géomètre expert dont les honoraires seront réglés par monsieur Z... Jacques acquéreur. L'acte de vente sera établi en l'étude de maître E... » ; que le document était signé par madame A... en qualité de vendeur et par monsieur Z... en qualité d'acheteur ; qu'il y était joint un croquis sommaire faisant apparaître la division de la parcelle, contresigné par les deux parties ; que pour conclure à l'infirmation du jugement, les appelants soutiennent que l'acte ne comporte qu'une obligation d'aliéner pour leur auteur mais aucune obligation d'acheter pour monsieur Z..., de sorte qu'à défaut d'engagements réciproques et symétriques, il ne pouvait s'agir que d'une promesse unilatérale de vente ; qu'ils ajoutent que la parcelle vendue n'était pas véritablement déterminée puisque sa contenance n'était pas précisée ; que sur ce dernier point, si la contenance de la parcelle n'était pas précisée expressément, il n'en demeure pas moins que le bien à vendre était parfaitement déterminable dans la mesure où était annexé à l'acte un croquis, certes sommaire, mais permettant de déterminer l'objet de la vente ; que, d'ailleurs, l'arpentage a été réalisé sans difficulté et madame A... a signé l'envoi au centre des impôts fonciers du document emportant la division de la parcelle 383 en deux parcelles [...] et [...] avec énonciation précise de leur contenance ; quant au premier point qui constitue l'élément central de l'argumentation des parties, il convient d'observer que l'acte sous seing privé du 11 avril 2012 a certes été rédigé manifestement par des profanes et de manière un peu approximative ; que s'il n'était pas expressément mentionné un engagement d'acheter en regard de l'engagement de vendre, il n'en demeure pas moins que l'accord sur la chose et sur le prix était manifestement acquis entre les parties ; qu'en effet, contrairement aux affirmations des appelants il existait bien un engagement de monsieur Z... qui était celui de faire procéder au bornage à ses frais ; que monsieur Z... a bien fait procéder à ce bornage, étant observé qu'il convient de mettre en perspective les frais d'un bornage avec le prix de la parcelle stipulé à 1.500 euros, de sorte que ce bornage constituait en lui-même une obligation qui n'avait de sens que dans le cadre d'une promesse de vente valant vente et non dans le cadre d'une promesse unilatérale ; que c'est toujours dans ce cadre d'une promesse synallagmatique que le notaire a été saisi en vue de la réitération par acte authentique et a procédé à la notification à la Safer au titre de son droit de préemption ; que les appelants eux-mêmes ne s'y trompaient pas puisque dans leur premier courrier au notaire en date du 21 septembre 2012, ils faisaient valoir que leur auteur n'entendait plus vendre mais faisaient également état de la « proposition d'achat » qui avait été celle de monsieur Z... et à laquelle madame A... avait répondu favorablement ; que le simple fait que le conseil de l'intimé se soit enquis auprès du notaire d'un enregistrement de l'acte, ne saurait conduire à le qualifier de promesse unilatérale dans la mesure où l'acte du 11 avril 2012 n'était aucunement qualifié dans le courrier de sorte qu'il n'emporte aucune reconnaissance particulière et qu'il revient toujours à la juridiction de le qualifier ; qu'au regard des éléments constatés ci-dessus c'est à bon droit que le premier juge a considéré que l'acte du 11 avril 2012 constituait bien une promesse synallagmatique de vente de sorte qu'il n'était pas soumis, à peine de nullité, à la formalité de l'enregistrement et qu'il valait vente entre les parties ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions tant sur la vente elle-même que sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que l'appel étant mal fondé, les appelants seront condamnés au paiement de la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la qualification de l'acte sous seing privé du 11 avril 2012, lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres le contrat est synallagmatique (article 1102 du code civil), alors que lorsqu'une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières il y ait d'engagement, le contrat est unilatéral (article 1103 du code civil) ; que, sur les obligations des parties, en l'espèce, l'obligation de madame A... ressort des documents rédigés le 11 avril 2012 ; qu'en effet, l'acte littéral signé stipule expressément : « madame A... [...] atteste s'engager à vendre » ; que cet engagement est corroboré par la signature du croquis mentionné par l'acte littéral et joint à celui-ci ; qu'ultérieurement, l'accord de madame A... est confirmé par sa signature du procès-verbal de bornage le 24 mai 2012 ; que l'engagement de madame A... à la date du 11 avril 2012 n'est par ailleurs pas contesté par les défendeurs, qui en soutenant que l'acte litigieux serait une promesse unilatérale de vente de madame A..., confirment la volonté de la défunte à la date de l'acte ; que, dès lors, peu importe la nature exacte des relations de voisinage des co-contractants puisque les défendeurs confirment la validité de l'engagement de leur cousine ; que les obligations de monsieur Z... ressortent également des documents signés par les parties ; que l'obligation de rémunérer l'expert est expressément mise à la charge de monsieur Z... par les termes du texte du 11 avril 2012, qui précise : « Ce terrain sera borné par monsieur B... - Géomètre expert dont les honoraires seront réglés par monsieur Z... Jacques acquéreur » ; qu'il y a donc une obligation incontestable à la charge de monsieur Z... ; que, par ailleurs, si l'obligation de payer le prix n'est pas expressément écrite, la mention du prix dans l'acte prouve que la volonté des parties n'était pas de limiter la contrepartie de la vente à la lettre du texte, c'est-à-dire à la rémunération des opérations de bornage, ce qui d'ailleurs aurait pour effet de priver le contrat de cause sérieuse ; qu'il ressort donc des dispositions littérales de l'acte prises dans leur ensemble que l'obligation expresse de rémunérer l'expert est une obligation accessoire à une obligation principale de payer le prix dont elle atteste de l'existence ; qu'en outre, le plan annexé au document littéral désigne la « partie de [la parcelle] 383 cédée à monsieur Z... » ; que cette rédaction au participe passé atteste de ce que, pour les parties, la cession d'une portion de la parcelle est le résultat, considéré par anticipation comme acquis, des engagements pris ; qu'or, ce résultat implique l'acceptation de l'offre par monsieur Z... ; que, dès lors, un prix étant mentionné dans la partie littérale de l'acte, l'existence de l'obligation d'acheter de monsieur Z... est confirmée, d'autant que l'obligation d'achat de monsieur Z... s'inscrit en continuité de sa volonté constamment exprimée d'acquérir ce terrain dont attestent autant les conclusions des parties que le témoignage de madame C... produit par les défendeurs ; que cette intention est d'ailleurs signifiée sans équivoque par l'apposition par monsieur Z... de sa signature à la fois à la suite du texte et sur le croquis signifie acceptation par lui de ces obligations ; que, sur la réciprocité des obligations et le caractère synallagmatique du contrat, l'utilisation du terme « promesse de vente » par le conseil du demandeur pour désigner l'acte du 11 avril 2012 ne permet aucunement de déduire qu'il le considère comme un acte unilatéral ; qu'au contraire, monsieur Z... se désignant par le terme « acquéreur » dans le texte et par le terme « acheteur » au niveau de sa signature, et non par le terme de « bénéficiaire » ou d' « acceptant », ainsi que la désignation de madame A... sous le terme de « vendeur », la sémantique utilisée par les parties atteste de leur intention de s'engager réciproquement ; qu'en outre, le fait que monsieur Z... ait apporté l'acte sous seing privé au notaire le lendemain de sa rédaction (conformément à ce que cet acte prévoyait sans déterminer le débiteur de cette obligation) et l'exécution par monsieur Z..., dans les semaines suivant la rédaction de l'acte, de l'obligation de faire procéder au bornage du terrain cédé et de rémunérer l'expert attestent de ce qu'il s'est considéré comme engagé par la promesse de vente ; qu'en retour, l'absence d'opposition de madame A... aux agissements de son cocontractant et de tous les participants au processus de vente engagé, notamment aux démarches effectuées par le maire, par le notaire et par le géomètre expert, atteste de ce que, pour elle, ces opérations étaient les suites normales de l'acte. ; qu'en fin, lorsqu'elle contresigne le procès-verbal de bornage le 24 mai 2012, madame A... couvre les diligences effectuées par monsieur Z... et confirme donc que l'acte obligeait ce dernier, en contrepartie de l'engagement de vendre qu'elle prenait ; que l'acte sous seing privé du 11 avril 2012 fait donc état, conformément à l'intention manifeste des parties, de leurs obligations réciproques ; que l'acte sous seing privé, composé d'un acte littéral et d'un croquis annexé, est donc un contrat synallagmatique et non une promesse unilatérale ; que, sur les conséquences juridiques de la qualification de l'acte quant au régime applicable, l'article 1589 du code civil dispose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. [...] », étant précisé par l'article 1582 du même code que la vente peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ; qu'au contraire, la promesse unilatérale de vente, suivant les dispositions de l'article 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'en l'espèce, l'acte du 11 avril 2012 étant un contrat synallagmatique, il est soumis au régime de l'article 1589 du code civil et est exclu du champ d'application de l'article 1589-2 du même code qui concerne les promesses unilatérales ; que la promesse de vente sous seing privé du 11 avril 2012 vaut donc vente sous condition d'accord des parties sur la chose et le prix ; que, sur la détermination de la chose et du prix, l'article 1591 du code civil dispose que le prix de la vente doit être déterminé et désigné entre les parties ; qu'en l'espèce, le prix étant fixé en terme de valeur, il est déterminé et fixé entre les parties ; que, sur la chose, aux termes de l'article 1129 du code civil : « Il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce. / La quotité de la chose peut être incertaine pourvu qu'elle puisse être déterminée » ; qu'en l'espèce, la chose est déterminée par le contrat quant à sa nature comme étant « un terrain non constructible » et désignée comme « faisant partie d'une division parcellaire de la parcelle n° 383 section AP sur commune de Mornac » ; que son étendue n'est pas, dans l'acte, déterminée en termes d'unité de valeur applicable ; que, cependant, le croquis joint à l'acte littéral et la mention de la mission du géomètre expert en rendent la surface précisément déterminable au jour de l'acte ; qu'ainsi, le procès-verbal de bornage de mai 2012, réalisé par monsieur B..., géomètre expert, détermine exactement le terrain concerné (parcelle n° [...] créée) et en précise la s urface exacte (13a 51ca) ; que ce document d'arpentage étant accepté par les deux parties, il confirme a posteriori, d'une part, que la surface prévue dans l'acte initial était déterminable de manière suffisamment précise et que, en l'absence de réserve de madame A... lors de sa signature, la surface du terrain visé par l'acte initial faisait l'objet d'un accord entre les parties ; que, dès lors, il apparaît qu'il y avait accord sur la chose et prix au moment de la signature de l'acte sous seing privé du 11 avril 2012 ; qu'en conséquence, la promesse de vente du 11 avril 2012 vaut vente au moment de sa conclusion ; qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner l'éventuelle rétractation postérieure d'une partie puisque celle-ci serait inopérante ; qu'il sera donc constaté que l'acte intervenu entre les parties le 11 avril 2012 vaut vente et dit que la vente sera parfaite dès paiement du prix convenu (1.500 euros) par monsieur Z... entre les mains du notaire chargé de la succession de la venderesse ;
 
 1°) ALORS QUE l'accord des parties sur la chose objet de la promesse de vente et sur son prix n'implique pas que cet accord constitue une promesse synallagmatique plutôt qu'unilatérale de vendre ; qu'en déduisant de la circonstance que l'acte du 11 avril 2012 constatait un accord de Mme A... et de M. Z... sur la chose et sur le prix, que cet acte constituait une promesse synallagmatique de vente et non une promesse unilatérale de vente, les juges du fond ont violé l'article 1589 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE l'acte du 11 avril 2012 stipulait que « madame A... Gabrielle, […] atteste s'engager vendre à Monsieur Jacques Z..., né le [...] à Mornac un terrain non constructible faisant partie d'une division parcellaire de la parcelle n° 383 section AP sur commune de Mornac - croquis de la division parcellaire ci jointe - / Le prix de ce terrain est de mille cinq cent euros (1.500 €) payable au comptant. Ce terrain sera borné par Monsieur B... - Géomètre Expert dont les honoraires seront réglés par Monsieur Z... Jacques acquéreur.
 L'acte de vente sera établi en l'étude Maître E... » ; qu'en jugeant que cet acte était constitutif d'une promesse synallagmatique de vente, cependant qu'il ne comportait pas d'engagement ferme de M. Jacques Z... d'acquérir, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'écrit du 11 avril 2012, partant, a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 3°) ALORS, subsidiairement, QU' en relevant, par motifs propres et éventuellement adoptés, d'une part, que M. Z... avait fait procéder au bornage envisagé dans l'acte du 11 avril 2012, d'autre part, qu'après cet acte, un notaire avait dressé en la forme authentique le contrat de vente puis l'avait notifié à la Safer au titre du droit de préemption de celle-ci, enfin l'absence d'opposition de Mme A... aux démarches de M. Z... et le fait qu'elle a signé le procès-verbal de bornage, pour en déduire que l'écrit du 11 avril 2012 était une promesse synallagmatique de vente valant vente (arrêt attaqué, p. 5, § 1er ; jugement entrepris, p. 5, deux derniers §), sans rechercher si ces circonstances, postérieures à l'acte du 11 avril 2012, ne démontraient pas plutôt que cet acte était une promesse unilatérale et que M. Z... avait décidé de lever l'option d'achat qui l'assortissait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
 
 4°) ALORS, plus subsidiairement, QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en jugeant que la parcelle objet de l'acte du 11 avril 2012 était déterminable, cependant que cet acte prévoyait que la parcelle devrait faire l'objet d'un bornage, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ;
 
 5°) ALORS, plus subsidiairement encore, QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en retenant que l'acte du 11 avril 2012 constituait une promesse synallagmatique de vente valant vente, tout en décidant que cette vente ne serait parfaite qu'au paiement de la somme de 1.500 euros par M. Z... au notaire chargé de la succession de Mme A..., la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil.