Cour de Cassation · civ3 — 18 mai 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 18 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10190 F
 
 Pourvoi n° Q 15-28.202
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. Christophe X...,
 
 2°/ Mme Viviane Y... épouse X..., 
 
 domiciliés [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2015 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. Jean-Max Z..., 
 
 2°/ à Mme Catherine A... épouse Z..., 
 
 domiciliés [...],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 19 avril 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de Me C..., avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. et Mme Z... ;
 
 Sur le rapport de Mme B..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me C..., avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
 
 
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE par acte authentique en date du 29 mai 2008, M. et Mme Z... ont vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation comprenant au rez-de-chaussée, séjour, salon, cuisine et wc et, à l'étage, trois chambres, wc et salle de bain ; que cet acte précise au paragraphe « Etat du bien » que « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance et que toutefois le vendeur en raison de sa qualité de professionnel garantit la contenance indiquée ainsi que les vices cachés » ; qu'au chapitre « Travaux – garantie décennale », il est mentionné dans cet acte que « le vendeur déclare avoir réalisé des travaux depuis moins de dix ans n'ayant nécessité aucune déclaration ou demande de permis de construire mais sans être en mesure de préciser s'il s'agit de travaux de gros oeuvre » ; qu'il est également mentionné le rappel des textes des articles 1792 et suivants et de l'article 2270 du code civil ; que l'acte du 28 mai 2008 indique également « qu'aucune assurance de dommage ouvrages n'a été souscrite par le vendeur et que l'acquéreur a persisté dans son intention d'acquérir compte tenu des informations fournies ci-dessus » ; que la cour constate que M. et Mme X... ne fondent leur demande en annulation de la vente que sur la garantie des vices cachés ; qu'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que l'article 1642 stipule quant à lui que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'il convient d'examiner chacun des désordres invoqués par M. et Mme X... au regard des conditions requises pour la démonstration de l'existence d'un vice caché ; qu'en ce qui concerne l'absence d'autorisation administrative concernant la modification de l'immeuble, la cour constate que M. et Mme X... ont été informés de cette absence d'autorisation ainsi que cela figure dans l'acte authentique du 29 mai 2008 rappelé ci-dessus ; qu'en conséquence, l'absence d'autorisation ne constitue pas un vice caché ; qu'en outre, il n'est nullement démontré que cette absence d'autorisation aurait pour conséquence de rendre l'ouvrage impropre à sa destination, M. et Mme Z... justifiant que le maire de la commune de Saint Pardoux a déliré le 23 juin 2014 un certificat de décision de non opposition à une déclaration préalable pour les travaux réalisés sur l'immeuble ; qu'en ce qui concerne l'existence d'une lézarde dans le trumeau central de la façade ouest, il convient de relever que M. et Mme X... se contentent d'affirmer que le point lumineux extérieur au niveau de la lézarde existait préalablement à la vente et que ce point lumineux ne serait pas conforme ; que l'examen des pièces du dossier démontre que si M. D... indique dans une attestation très laconique avoir réalisé le trou et mis la douille extérieure lors de la rénovation du bâtiment à la demande de M. Z..., force est de constater que sa facture ne fait nullement référence à ce point lumineux, son intervention étant uniquement intérieure au regard de sa facture ; que de même l'attestation de la société Patrimoine du Poitou en date du 16 juillet 2010 à laquelle est jointe une photo de la façade de l'immeuble litigieux ne permet pas de démontrer qu'il aurait existé dès 2006 un trou en façade prévu pour une lumière extérieure ; que d'autre part, la cour relève que sur l'accord intervenu entre les parties dans un acte sous seing privé en date du 27 mai 2009, il n'est nullement fait mention de l'existence de cette lézarde au point de départ du point lumineux litigieux ; qu'en conséquence, il n'est pas démontré par M. et Mme X... que cette installation non conforme ayant nécessité de leur part le bouchage rapide de ce trou préexistait à la vente et que dans ces conditions, la saignée qui s'est ouverte après cette intervention ne saurait constituer un vice caché préexistant à la vente ; qu'en ce qui concerne l'humidité et l'état des maçonneries, il convient de relever que l'expert indique que les maçonneries anciennes sont rarement disposées sur un dispositif constituant une barrière aux remontées capillaires de l'eau du sol ; qu'il ajoute que l'humidité constatée, prise isolément, ne menace pas la stabilité des ouvrages ; qu'il précise que dans l'ancienne destination de l'immeuble, les murs étaient ventilés en permanence ; que la cour constate qu'il n'est pas contesté par les parties que le jour de la vente, l'humidité constatée par l'expert n'existait pas ; que le constat d'huissier dressé le 10 juillet 2009 fait référence à des traces d'humidité limitées à une fuite d'eau et à un défaut d'étanchéité des fenêtres ; qu'il y a lieu de relever que M. et Mme X... n'ont habité la maison qu'entre le 15 juin 2009 et le 28 juillet 2009 et que M. et Mme X... ne prétendent pas avoir assuré un minimum de chauffage dans cette maison durant les hivers depuis leur acquisition en mai 2008 jusqu'au jour de l'expertise en février 2011, sachant au surplus que l'immeuble a subi les conséquences de la tempête Xynthia en février 2010 ; qu'enfin, l'expert indique que les eaux de la couverture ne sont pas collectées et tombent en pied des façades est et ouest ce que n'ignoraient pas les acquéreurs ; que dans ces conditions, il n'est pas démontré que l'humidité constatée dans l'immeuble le jour de l'expertise constitue un vice caché préexistant à la vente alors qu'il résulte en fait de l'absence d'occupation de cette maison ancienne sans chauffage ni ventilation pendant plusieurs années avant l'expertise ; qu'en ce qui concerne la charpente du plancher porteur de l'étage, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris qui a justement retenu que les désordres affectant les solins à savoir de très gros noeuds fendus étaient antérieurs à la vente et parfaitement décelables même pour un non professionnel ; qu'il est incontestable que ce désordre était apparent le jour de la vente et que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer les conséquences prévisibles de ces désordres ; qu'en conséquence, ces désordres apparents échappent à la garantie des vices cachés ; que d'autre part, les époux X... soutiennent que les doublages isolants ne respectent pas la réglementation thermique RT2000 et que même si la réglementation thermique visée par l'expert n'est pas applicable à la rénovation de bâtiment, il n'en demeure pas moins que le doublage réalisé par M. et Mme Z... n'était pas adapté ni conforme aux règles de l'art et au surplus indécelable à l'achat ; que néanmoins, si le doublage isolant n'est pas conforme aux règles de l'art, il n'est pas démontré que cela constituerait un vice caché rendant l'immeuble impropre à sa destination ; qu'au surplus à supposer que ce désordre puisse être retenu au titre d'un vice caché, le coût de reprise de l'intégralité du doublage isolant ne justifierait nullement l'annulation de la vente ; qu'il y a lieu de réformer le jugement en ce qu'il a retenu la nature de vice caché à ce désordre ; qu'en ce qui concerne l'étanchéité et les appuis des menuiseries extérieures bois et volets battants, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a fait une juste évaluation des faits de la cause en retenant que les désordres affectant ces menuiseries étaient apparents lors de la vente pour l'acquéreur, M. et Mme X... ne contestant plus ce fait devant la cour ; qu'enfin en ce qui concerne les ventilations mécaniques, l'expert indique que l'absence de bouches et de grilles était visible à la réception des travaux et lors de la vente ; que c'est à bon droit que le premier juge a retenu que le simple examen des lieux par les acquéreurs leur permettait de constater que la VMC n'était pas raccordée ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. et Mme X... ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble litigieux ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la vente d'un bien immobilier édifié en l'absence de permis de construire constitue un vice caché, si cette situation n'a pas été révélée à l'acquéreur au jour de la vente ; que dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 19 mai 2015, p. 7 à 10 et p. 11, alinéas 2 et 3), M. et Mme X... faisaient valoir que la maison d'habitation qu'ils avaient acquise était auparavant une grange composée de deux garages et que les travaux de transformation de l'immeuble n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation administrative, cette situation les exposant « à une obligation administrative de remise à l'état initial » et qu'il s'agissait « bien d'un vice caché, les acquéreurs n'ayant jamais eu connaissance du non-respect des obligations administratives par les vendeurs, suffisamment grave pour justifier la demande de résolution de la vente » ; qu'en affirmant que l'information relative à l'absence d'autorisation administrative était contenue dans l'acte de vente du 29 mai 2008 (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 14), cependant que ce contrat de vente ne contient aucune information claire et précise des acquéreurs sur ce point, la cour d'appel l'a dénaturé et a violé ce faisant l'article 1134 du code civil ;
 
 ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE le vice caché est celui qui rend le bien acquis impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il avait connu le vice ; qu'en affirmant que l'absence d'autorisation administrative ne rendait pas l'immeuble impropre à sa destination, en l'état d'un certificat de non opposition à une déclaration préalable de travaux délivré le 23 juin 2014 par la mairie de Saint-Pardoux (arrêt attaqué, p. 4, in fine), cependant que cet acte administratif, relatif à des travaux à effectuer, ne pouvait être de nature à régulariser des travaux déjà réalisés, qui étaient seuls en cause, la cour d'appel a statué par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
 
 ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE le vice caché est celui qui rend le bien acquis impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il avait connu le vice ; qu'en déboutant M. et Mme X... de leur demande tendant à la résolution de la vente en raison d'un vice caché affectant l'isolation thermique de la maison objet de la vente, au motif que si les doublages isolants de l'immeuble n'étaient pas conformes aux règles de l'art, et que ce désordre pouvait être retenu au titre d'un vice caché, il n'était pas établi que ce désordre rende l'immeuble impropre à sa destination (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 3), cependant qu'en constatant ce défaut de l'isolation thermique, elle caractérisait nécessairement une impropriété de l'immeuble à sa destination, l'isolation thermique d'une maison d'habitation ne constituant pas seulement un élément de confort mais également une condition de son habitabilité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;
 
 ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE toute décision de justice doit être motivée ; qu'en affirmant qu'en toute hypothèse, le coût de reprise de l'intégralité du doublage isolant ne justifierait pas l'annulation de la vente (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 4), cependant que cette affirmation n'est accompagnée d'aucune précision sur le coût d'une telle reprise, de sorte qu'il n'est pas possible, à la lecture de l'arrêt attaqué, d'apprécier le rapport entre le coût de reprise du vice caché et le prix d'acquisition réglé par M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.