Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2017

CIV.3
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10194 F
 
 Pourvoi n° S 15-24.179
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. Charles X...,
 
 2°/ Mme Yola X...,
 
 tous deux domiciliés [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 23 juin 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant à M. Sylvain E... Z..., domicilié [...],
 
 défendeur à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. E... Z... ;
 
 Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept.
 
 Le conseiller rapporteur le president
 
 
 
 
 
 
 Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des preneurs (M. et Mme X..., les exposants) de leur demande en annulation d'un acte authentique portant transfert de propriété des biens donnés à bail à l'associé unique (M. Z...) de la société bailleresse;
 
 AUX MOTIFS, propres et éventuellement adoptés, QUE, sur la fraude invoquée par les époux X... et visant à éluder leurs droit de préemption, les locaux loués à ces derniers consistaient en un appartement de 295 m², comprenant deux pièces de réception communicantes, précédées d'un hall d'entrée de vaste dimension, quatre chambres, trois salles de bains, une cuisine, un office, une lingerie et divers dégagements, au [...], pourvu à cet étage d'une large balcon courant sur la quasi-totalité de la largeur de l'immeuble et desservant les quatre pièces en façade, ainsi que deux caves au sous-sol et une chambre de service aménagée en studio et refaite à neuf en 2009 avec coin cuisine et salle de douche ; que le prix moyen au m² dans le 16ème arrondissement ne reflétait pas la diversité des situations et, notamment, comme en l'espèce, ne rendait pas compte de la situation très prisée de l'immeuble en cause et de sa qualité ; que les époux X... ne fournissaient aucune précision ou pièce justificative concernant l'appartement qui aurait été vendu au sein du même immeuble au prix de 2 560 000 euros ; que, s'agissant de l'appartement vendu le 8 avril 2010 au prix de 2 750 000 euros, il était certes d'une surface équivalente à celui loué, mais ne bénéficiait pas d'un long balcon de même dimension que celui-ci, qui se trouvait au 2ème étage, et surtout avait été vendu avec une cave, alors que la vente de l'appartement litigieux avait été proposée aux époux X... avec deux caves et une chambre de service spacieuse refaite à neuf avec coin cuisine et salle de bains, de sorte que la consistance des biens dans les deux cas n'était pas exactement comparable et que la société B.A.I était en droit de prétendre aliéner les locaux loués aux époux X... moyennant un prix nettement supérieur à celui de l'appartement du 3ème étage ; que la valeur du prix de vente d'un appartement n'était pas principalement fonction du prix du loyer en cours, quand surtout ce prix avait été fixé près de dix ans auparavant ; que les époux X... ne démontraient pas que le prix auquel la vente des lieux loués leur avait été proposée lors de la notification de leur droit de préemption avait été fixée volontairement à un montant dissuasif ; qu'à la suite de la notification du droit de préemption avec offre de vente, l'absence de justification par le propriétaire de démarches concrètes en vue de réaliser la vente lorsque l'offre n'avait pas été acceptée par les locataires n'était pas révélatrice d'une intention frauduleuse de sa part quand la notification du droit de préemption aux locataires n'emportait pas les mêmes effets qu'un congé pour vendre, qui mettait fin au bail ; que l'opération de retrait attribution effectuée au profit de M. Z..., dont le tribunal avait caractérisé les éléments en précisant que la valorisation des lots correspondant aux locaux loués aux époux X... était fixée à la valeur nette comptable figurant au bilan, avait été réalisée plus de deux ans après la purge du droit de préemption ; que les époux X... ne démontraient pas l'existence d'anomalies viciant cette opération consécutive au transfert dans le patrimoine de M. Z..., gérant et associé unique de la société B.A.I, de son capital social et des lots n°s 10, 12, 18 et 28 restés invendus, le transfert préalable du siège de cette société à Bruxelles étant de plus à cet égard sans incidence ; qu'il n'était pas illégitime pour M. Z..., dans le cadre de l'utilisation des dispositions du droit des sociétés, de vouloir conserver dans son patrimoine les biens litigieux, y compris s'il souhaitait les affecter au logement futur de ses enfants après avoir donné congé aux locataires, ce qui pouvait expliquer la relative concomitance de l'opération de retrait attribution et de la délivrance du congé pour reprise et exclure le caractère de manoeuvre frauduleuse qu'en tiraient les époux X... ; que ces derniers n'étaient pas fondés à ce sujet, sans dénaturer les faits, à invoquer ce qu'ils qualifiaient comme « le manque de constance dans le motif du congé », quand l'offre de vente n'était assortie d'aucun congé et que le seul congé donné aux époux X... était le congé pour reprise au profit de M. Kevin Z... et de Mlle Margaux Z..., qui leur avait été délivré le 14 mai 2012 pour le 14 février 2013 ; que la circonstance que la société B.A.I. ne pouvait délivrer un congé pour reprise des lieux aux époux X... et que le congé leur avait été délivré par M. Z... très peu de temps après que celui-ci fût devenu propriétaires des locaux loués par l'effet du retrait attribution n'était pas constitutive de fraude ; qu'il n'était aucunement établi que M. Z... avait exercé son droit de reprise non pour satisfaire un intérêt légitime mais pour éluder les dispositions d'ordre public, formulation d'ailleurs directement inspirée de la rédaction de l'article 21 de la loi du 1er septembre 1948, inapplicable à la location litigieuse ; (arrêt attaqué, pp. 5 à 9 ; p. 10, alinéas 4 et 10) ; que l'article 10 de la loi de 1975, tout comme d'ailleurs l'article 15 de la loi du 1989, était cantonné aux seules opérations méritant la qualification de vente ; qu'il convenait de réserve l'hypothèse de fraude, un bien n'étant apporté à une société ou sorti que pour masquer une vente et éluder le droit de préemption ; qu'en l'espèce, il résultait des statuts de la société B.A.I. que M. Z... en était l'unique associé détenant en pleine propriété la totalité des 585 000 actions composant le capital et en était également le directeur général, le président étant M. A... ; que le 17 janvier 2012, la société avait réduit son capital de 41 650 000 euros, le portant à 16 850 000 euros avec suppression de 416 500 parts, par le remboursement à l'associé unique d'une somme en espèces de 39 000 000 euros et la compensation d'une créance détenue par la société contre l'associé unique à concurrence de 2 650 000 euros ; que l'assemblée générale avait décidé le 13 février 2012, en le réitérant le 7 mars 2012, la réduction de son capital à concurrence de 2 140 000 euros avec suppression de 24 100 parts existantes par attribution à l'associé unique d'une quotité en pleine propriété de l'immeuble situé [...] actuellement détenu par la société (lots 10, 12, 18, 19, 28 et 29) ; que l'opération litigieuse, qui concernait les biens objet du bail, avait donc porté sur une réduction de capital social d'une société, par attribution de biens immobiliers avec suppression de parts sociales ; qu'une telle opération de retrait attribution ne s'analysait pas juridiquement en une vente et ne donnait pas ouverture au droit de préemption, étant observé que M. Z... n'était pas un tiers mais l'associé unique de la société ; que M. B..., expert-comptable de la société B.A.I. International, avait indiqué le 6 juin 2013 que, « lors de l'opération de retrait au profit de son associé unique, M. Z..., en date du 7 mars 2012, la valorisation retenue des lots 18, 28, 10 et 12 avait été fixée à 2 410 000 euros, somme correspondant à la valeur nette comptable figurant au bilan. Ceci correspondait à une opération classique en la matière » ; que ces documents n'étaient contredits par aucune pièce au dossier ; que l'assemblée générale avait décidé le 9 mars 2012 la réduction du capital à concurrence de 12 931 600 euros avec suppression de 129 316 parts existantes par le remboursement à l'associé unique d'une somme en espèces de 12 931 600 euros ; que l'assemblée générale avait décidé le 7 juin 2012 la dissolution de la société et la clôture de la liquidation, M. Z... s'investissant de tout l'avoir actif et passif de la société non provisionné dans les comptes définitifs de la clôture et qui pourrait apparaître ultérieurement ; que les preneurs ne justifiaient pas, du fait de ces éléments, d'une fraude à leurs droits ; qu'en l'absence de vente, les projets du bailleur étant modifiés, et compte tenu des éléments susvisés, il n'était pas illégitime pour celui-ci de délivrer un autre type de congé que celui de l'article 15-II de la loi de 1989 portant sur la vente des biens (jugement confirmé, pp. 3 à 7) ;
 
 ALORS QUE, d'une part, en l'absence d'intention du bailleur de procéder à la vente des lieux loués, l'offre de vente notifiée au locataire en vue de purger son droit de préemption est susceptible de caractériser à elle seule une fraude aux dispositions de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; qu'en déclarant non frauduleuse la notification d'un prix de vente faite aux preneurs en application de ces dispositions, au prétexte qu'une telle notification n'emportait pas les mêmes effets qu'un congé pour vendre mettant fin au bail, tout en constatant que le bailleur ne justifiait pas avoir effectué de démarches concrètes en vue de réaliser la vente au prix offert, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 
 ALORS QUE, d'autre part, en déclarant légitime la volonté de l'associé unique de la société bailleresse de conserver dans son patrimoine, par l'effet d'une opération de retrait attribution, l'appartement donné à bail en vue de sa reprise, sans vérifier que cette opération avait été réalisée au préjudice du droit de préemption des locataires dès lors qu'elle constatait que l'intention de vendre du bailleur n'était pas sincère, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 ;
 
 ALORS QUE, enfin, en déclarant non excessif le prix de 3 005 000 euros proposé aux preneurs en vue de purger l'exercice de leur droit de préemption, pour la raison que la valorisation pour un montant de 2 410 000 euros des lieux donnés à bail, objet de l'opération de retrait attribution réalisée au profit du bailleur, correspondait à la valeur nette comptable figurant au bilan, sans constater que ce retrait aurait donné lieu au règlement d'une soulte, ni a fortiori préciser son montant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, ensemble les articles 1844-9, alinéa 3, et 1869, alinéa 2, du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la validité du congé pour reprise délivré par un bailleur (M. Z...) le 14 mai 2012 à effet au 14 février 2013, déclarant en conséquence les preneurs (M. et Mme X..., les exposants) déchus de tout titre d'occupation depuis le 15 février 2013 ;
 
 AUX MOTIFS, propres et éventuellement adoptés, QUE, sur la nullité du congé pour reprise, les dispositions de la loi du 24 mars 2014 n'étaient pas applicables aux contrats de location en cours à la date de leur entrée en vigueur, sauf quelques exceptions énumérées par l'article 14 de cette loi ; qu'en tout état de cause, lesdites dispositions ne pouvaient être applicables au congé pour reprise délivré plus d'un an auparavant ; que le congé litigieux était donc régi par les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 janvier 1989 dans sa rédaction antérieure à la mise en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ; qu'en vertu de ces dispositions, le congé était justifié par la décision du bailleur de reprendre les lieux au profit de l'une des personnes pouvant être bénéficiaires de la reprise, parmi lesquels ses descendants ; que le juge n'avait pas à vérifier a priori la sincérité de l'intention de reprise au profit du bénéficiaire mentionné dans le congé, le contrôle du juge se limitant à l'hypothèse de fraude invoquée par le locataire ; que, pour les motifs ci-avant exposés, la circonstance que la société B.A.I. ne pouvait délivrer un congé pour reprise des lieux aux époux X... et que le congé leur avait été délivré par M. Z... très peu de temps après que celui-ci fût devenu propriétaire des locaux loués par l'effet du retrait attribution n'était pas constitutive de fraude ; qu'il ne pouvait être sérieusement soutenu que M. Z... était tenu de délivrer un congé pour vendre, ce qui ne résultait d'aucune disposition applicable au litige ; qu'il était d'ailleurs loisible à la société B.A.I., si elle était restée propriétaire des locaux loués, de ne délivrer aucun congé pour vendre aux locataires, la cessation du bail pouvant résulter tout aussi bien d'un congé pour motif légitime et sérieux donné par le bailleur ou de la résiliation du bail prononcée ou constatée judiciairement ; qu'en l'espèce, le congé avait été délivré le 14 mai 2012 pour le 14 février 2013, les bénéficiaires de la reprise étant M. Kevin Z... et Mlle Margaux Z..., tous deux enfants du bailleur ; que la circonstance que M. C... Z... fût âgé de seulement vingt ans lors de la délivrance du congé au regard de la consistance des lieux loués n'était pas révélatrice d'une intention frauduleuse entachant la validité du congé, dès lors qu'il n'appartenait pas au juge d'exercer un contrôle sur l'adéquation des locaux repris aux besoins de logement du bénéficiaire de la reprise eu égard à son âge, ce surtout qu'il était établi par les pièces versées aux débats qu'il était alors locataire d'un appartement de cinq pièces principales dans un arrondissement voisin ; qu'il en allait de même en ce qui concernait Mlle Z... ; que si celle-ci, née le [...], n'avait pas atteint l'âge de la majorité lors de la délivrance du congé et que son domicile légal était ainsi fixé au domicile de ses parents, il résultait des pièces versées aux débats qu'elle préparait alors le baccalauréat au Lycée Jean D... à Bruxelles, où elle habitait avec ses parents, et qu'elle venait d'être informée qu'elle avait été admise en première année à l'ESG Management School à Paris pour la rentrée suivante sous réserve de l'obtention du baccalauréat qu'elle avait obtenu au mois de juin ; qu'il était donc légitime qu'elle ait envisagé de poursuivre ses études supérieures dans un établissement en demeurant avec son frère dans l'appartement, objet de la reprise, une fois devenue majeure ; qu'enfin, l'existence d'un autre logement disponible dans le même immeuble importait peu, M. Z... ayant la faculté de choisir à sa convenance le logement sur lequel il entendait exercer son droit de reprise (v. arrêt attaqué, pp. 9 à 11) ; que M. Z... étant propriétaire du bien, il pouvait six mois avant l'expiration du bail donner congé des lieux loués pour habiter en application de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il n'existait pas de contrôle judiciaire a priori du motif de ce type de congé, sauf en cas de reprise frauduleuse ou illicite (jugement entrepris, pp. 8 à 9) ;
 
 ALORS QUE, d'une part, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars suivant, régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant cette date, l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié, en ce qu'il confère au juge la faculté de vérifier, même d'office, la réalité du motif du congé et de le déclarer non valide si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes, s'applique au baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi nouvelle ; qu'en affirmant que les dispositions de la loi du 24 mars 2014 n'étaient pas applicables aux contrats de location en cours à la date de leur entrée en vigueur, sauf quelques exceptions énumérées par l'article 14 de cette loi et que, en tout état de cause, lesdites dispositions ne pouvaient être applicables au congé pour reprise délivré plus d'un an auparavant, refusant ainsi d'exercer un quelconque contrôle a priori, sauf cas de fraude, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
 
 ALORS QUE, d'autre part, en se bornant à déclarer non frauduleuse la reprise du logement loué en présence d'un autre logement disponible dans le même immeuble pour la raison que le bailleur avait la faculté de choisir à sa convenance le logement sur lequel il entendait exercer son droit de reprise, sans vérifier, dans le cadre du contrôle a priori institué par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qu'un congé pour habiter notifié dans ces circonstances se trouvait justifié par des éléments sérieux et légitimes, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à deux fois le loyer quotidien les indemnités d'occupation dues par des preneurs (M. et Mme X..., les exposants) au propriétaire du logement (M. Z...) ;
 
 AUX MOTIFS QUE le contrat de renouvellement de bail conclu le 19 octobre 2000 entre la société France Assurances et les époux X... contenait une clause pénale aux termes de laquelle le preneur, au cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux à la cessation de la location, verserait au bailleur une indemnité par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien ; que les conditions de l'article L.132-1 du code de la consommation n'étaient pas réunies quand, en particulier, rien ne démontrait que M. Z... exerçait l'activité de bailleur professionnel (arrêt attaqué, p. 11, alinéas 5 et 7) ;
 
 ALORS QUE les clauses abusives sont réputées non écrites de sorte qu'elles sont censées n'avoir jamais existé ; qu'en affirmant que la clause pénale, portant au double du loyer quotidien l'indemnité d'occupation éventuellement due en cas de maintien dans les lieux, ne satisfaisait pas aux conditions de la loi dès lors que le propriétaire actuel était une personne physique dont il n'était pas établi qu'il exerçait l'activité de bailleur professionnel, tout en constatant que la clause litigieuse figurait dans le contrat renouvelé le 19 octobre 2000, ce qui l'obligeait à vérifier la qualité de professionnel du propriétaire des lieux à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.132-1 du code de la consommation.
 
 Le greffier de chambre