Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10196 F
 
 Pourvoi n° S 16-17.559
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par M. Jean-Claude X..., domicilié [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 18 février 2016 par la cour d'appel d'[...] chambre B), dans le litige l'opposant à la société La Pomme, société civile immobilière, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. X..., de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la SCI La Pomme ;
 
 Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la SCI La Pomme la somme de 3 000 euros ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept.
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. X...
 
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, déboutant Monsieur X... de ses demandes, ordonné l'expulsion de celui-ci et de tout autre occupant, fixé l'indemnité d'occupation due à la SCI LA POMME à 5.272,56 € par mois et alloué à cette dernière la somme de 28.100,26 € au titre d'un solde locatif au 16 janvier 2014 ;
 
 ALORS QUE le président de la juridiction a obligation de rouvrir les débats lorsque les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les pièces dont il a été demandé la production ; qu'il résulte de la procédure que des pièces avaient été adressées à la Cour d'appel par la SCI LA POMME après les débats, vraisemblablement sur la demande du juge ; qu'en se prononçant sans réouverture des débats après cette communication, s'agissant pourtant de pièces dont rien ne permettait d'affirmer qu'elles avaient été communiquées contradictoirement avant l'ordonnance de clôture, la Cour d'appel a violé les articles 442 et 444 du Code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, déboutant Monsieur X... de ses demandes, ordonné l'expulsion de celui-ci et de tout autre occupant, fixé l'indemnité d'occupation due à la SCI LA POMME à 5.272,56 € par mois et alloué à cette dernière la somme de 28.100,26 € au titre d'un solde locatif au 16 janvier 2014 ;
 
 AUX MOTIFS QUE Monsieur X... se prévaut d'un document manuscrit intitulé « accord entre Yael Z... et Jean-Claude X... » qui comporte différentes annotations en style télégraphique, notamment : « 1) location de l'immeuble entier (...), 2) bail au 1er novembre 2008 classique loi de 1989, bail habitation, 3) 5.000 € de caution à l'ordre du PRADO, chèque de 2.500 € PRADO et chèque de 2.500 €, 5.000 € au mois de loyer d'avance à remettre par chèque et pour la durée du bail » ; que toutefois, ce document confus, peu explicite et établi entre le locataire et le gérant de la SCI LA POMME en son nom personnel, ne peut en raison de son caractère succinct prévaloir sur les dispositions claires et dénuées d'ambiguïté du bail souscrit ultérieurement c'est-à-dire le 28 octobre 2008 qui comporte une désignation des lieux loués, la fixation du loyer à la somme de 5.000 € avec une clause de révision automatique et de plein droit en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers au 1er novembre et qui mentionne que le locataire est redevable de la taxe d'ordures ménagères ; que le locataire se prévaut de la nullité du bail d'habitation au motif que le bailleur aurait opéré un changement de destination, les locaux étant initialement destinés à un usage commercial, sans avoir obtenu au préalable l'autorisation administrative pour se faire ; que par un contrat de bail du 28 octobre 2008, la SCI LA POMME a donné à usage d'habitation, les locaux à Monsieur X... ; que l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitat impose que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation soit soumis à une autorisation préalable de l'autorité administrative ; qu'est un local réputé à usage d'habitation, le local affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve ; que la nullité encourue pour violation de l'article L. 631-7 du Code de la construction vise les locaux à usage d'habitation qui auraient été affectés à un autre usage ou transformés, sans avoir obtenu l'autorisation administrative de déroger à cette disposition ; que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque Monsieur X... produit à l'appui de sa demande de nullité du bail d'habitation conclu le 28 octobre 2008, un relevé de propriété daté du 1er mars 2011 d'où il résulte que les locaux situés [...] étaient qualifiés de locaux commerciaux et industriels (b/C) et non pas de locaux d'habitation ; qu'un tel changement de destination, de nature à accroire le nombre de logements au détriment des locaux commerciaux, n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 631-7 du Code susvisé ; que la violation du caractère commercial des locaux n'est pas de nature à générer un préjudice au locataire ; que les éventuelles infractions aux règles d'urbanisme, outre qu'elles ne sont pas établies en l'attente de l'issue des poursuites pénales, ne sont pas de nature à remettre en cause la validité de la convention intervenue entre la SCI LA POMME et Monsieur X..., qui est un tiers à cette procédure ; que Monsieur X..., qui fait état de désordres affectant les lieux loués, se prévaut de deux procès verbaux de constat dressés le 11 novembre 2012 par Maître A... et, le 5 février 2014, par Maître B..., huissiers de justice établissant la réalité d'infiltrations d'eaux dans les lieux loués, que néanmoins, il s'est opposé à l'intervention de Monsieur C..., expert judiciaire désigné par la juridiction, dans les lieux ; qu'ainsi, l'obstruction menée par le locataire n'a pas permis de déterminer l'existence d'éventuelles défectuosités des locaux, l'origine des infiltrations dénoncées et leur cause, de sorte que le locataire ne peut, faute d'élément probant, imputer au bailleur, les infiltrations d'eau constatées ; que Monsieur X... sollicite une réduction de loyer au motif que les trois pièces situées au rez-de-chaussée, en contrebas de la rue, ne présentent pas les caractéristiques d'un logement décent ; que toutefois, Monsieur C..., expert judiciaire, même s'il relève le caractère « peu favorable » de la disposition des pièces, a exclu tout caractère indécent ou insalubre en retenant une absence de préjudice pour le locataire ; qu'ainsi, la demande de Monsieur X..., qui se heurte aux conclusions de l'expert, doit être rejetée (v. arrêt, p. 5 et 6) ;
 
 1°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... faisait valoir que la nullité du bail était encourue dès lors que les locaux loués, présentés comme des locaux à usage d'habitation, étaient des locaux commerciaux n'ayant jamais été affectés à l'usage d'habitation, de sorte qu'il y avait eu tromperie sur les qualités substantielles du bien donné à bail ; qu'en écartant toute nullité du bail dès lors que la nullité encourue pour violation de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation visait, ce qui n'était pas le cas, les locaux à usage d'habitation qui auraient été affectés à un autre usage ou transformés en l'absence d'autorisation administrative, sans répondre à ce moyen tiré de la tromperie sur les qualités substantielles du bien donné à bail, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QU'il incombe aux juges de se prononcer sur les documents régulièrement versés aux débats et soumis à leur examen ; qu'en refusant également de se prononcer sur les procès-verbaux de constat invoqués par Monsieur X... pour établir la réalité et l'imputabilité d'infiltrations d'eaux dans les lieux loués en tant que l'intéressé s'était opposé aux opérations de l'expert judiciaire de sorte qu'il ne pouvait imputer à la SCI LA POMME ces infiltrations, quand il lui appartenait d'examiner ces procès-verbaux de constat, la Cour d'appel a violé l'article 1353 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QUE les juges sont tenus de se livrer à une analyse même sommaire des éléments de preuve invoqués par les parties à l'appui de leurs prétentions ; qu'en omettant, au surplus, de s'expliquer sur le rapport d'expertise officieux établi par Monsieur D..., également invoqué par Monsieur X... pour établir la réalité et l'imputabilité d'infiltrations d'eaux dans les lieux loués, outre d'autres désordres affectant ces derniers, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... sollicitait une réduction des loyers non pas uniquement en ce qu'une partie des locaux ne présentait pas le caractère d'un logement décent, mais aussi en ce qu'il était apparu que la surface habitable n'était pas de 516 m² comme prévu au contrat de bail, mais de 451,60 m² ; qu'en n'envisageant que la notion de logement décent sans répondre à ce moyen tiré de la surface des lieux loués, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.