Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2017

CIV.3
 
 CM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10197 F
 
 Pourvoi n° R 16-17.558
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Entreprise X... Y..., société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 8 mars 2016 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. Fernand Y..., domicilié [...],
 
 2°/ à Mme Fédor Y..., épouse Z..., domiciliée [...],
 
 
 
 3°/ à M. Claude Y..., domicilié [...],
 
 4°/ à Mme Gina Y..., épouse A..., domiciliée [...],
 
 5°/ à la société Gasper, société civile immobilière, dont le siège est [...],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Entreprise X... Y..., de la SCP Didier et Pinet, avocat des consorts Y... et de la société Gasper ;
 
 Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Entreprise X... Y... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Entreprise X... Y... ; la condamne à payer à la société Gaspert et aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros ;
 
 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Entreprise X... Y...
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail du fait des bailleurs à compter du 1er juillet 2009,
 
 AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ; que le preneur qui se trouve dans l'impossibilité d'exercer dans les lieux loués l'activité prévue au bail peut invoquer un manquement à l'obligation de délivrance ; que le bail mentionne que « les locaux objet du bail, sont exclusivement destinés à usage de bureaux, stationnements et stockage de matériaux et matériels », étant précisé que le bailleur connaissait à l'évidence l'activité d'entrepreneur de travaux public de la société de Y... qu'elle contrôlait avant sa cession ; qu'or, les parcelles : - AW 227 de 762 m2, dont 295 m2 de locaux, - AW 83 pour 83 m2, dont un local à usage de bureau de 29 m2, - AW 226 de 2 171 m2, - AW 223 de 2 304 m2 dont 93 m2 de dépôt, sont classées en tout ou partie en zone agricole (zone A), et les parcelles : - AW 228 de 2 180 m2 dont un dépôt de 31 m2, - AW 225 pour 1 900 m2, avec dépôt de 170 m2, sont classées en tout ou partie en zone UI 1, qui correspond à une « zone à vocation économique dans laquelle sont seules autorisées les extensions de constructions à usage de bureaux » ; qu'il n'est pas contestable que cette classification rend quasiment impossible d'exploiter sur ces parcelles une activité de travaux public-maçonnerie qui nécessite le stockage provisoire de divers matériaux de chantier, de construction et le stationnement d'engins de travaux publics ; qu'ensuite du bail, il s'est avéré lors d'une réunion à la mairie de Chaponost qui s'est déroulée au cours du premier semestre 2009, que la ville de Chaponost maintenait son souhait de voir cesser les activités non conformes au plan local d'urbanisme ; qu'un courrier du 29 mars 2009, signé « la police municipale de Chaponost » a rappelé à la société Entreprise X... Y... la position de la mairie de Chaponost ajoutant que « le stockage de matériaux de chantiers est réprimé par le code pénal » et qu'une copie du courrier était transmis au service de l'urbanisme de la mairie « pour étude des suites à donner » et concluait de la manière suivante : « nos recommandations : Nous vous demandons instamment de cesser toute activité sans rapport avec la destination de ces parcelles et de nature à nuire au voisinage » ; qu'il résulte de ces éléments que l'activité de la société preneuse se heurtait aux dispositions du plan local d'urbanisme sur les parcelles ci-dessus ; qu'il ne peut être reproché au preneur d'avoir cessé l'exploitation des parcelles litigieuses compte-tenu des menaces de poursuites expressément formalisées par la commune de Chaponost ; que par une mention en main courante, la police municipale a indiqué en date du 3 juillet 2009, « constat le 3 juillet 2009, que le terrain agricole de la rue du stade a été vidée des matériaux de chantier et qu'il a été clôturé » ; qu'ainsi, le manquement à l'obligation de délivrance est établi ; sur la sanction du défaut de délivrance, sur les loyers, que le tribunal en application de l'article 1184 du code civil, a dit qu'il y avait lieu d'ordonner la remise en état des choses telles qu'elles existaient avant la formation du contrat ; que cependant, il convient de relever que le manquement à l'obligation de délivrance ne s'est manifestée que du jour de l'éviction, les lieux ayant pu être utilisés pleinement jusqu'à cette date ; qu'en conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter du 1er juillet 2009, les loyers antérieurs restant acquis en totalité au bailleur, 
 
 1- ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaître l'objet du litige ; qu'en l'espèce, aucune des parties ne sollicitait la résiliation du bail au 1er juillet 2009, le preneur demandant la résolution du bail avec effet rétroactif à la date de conclusion de ce bail et le bailleur concluant à la survivance du bail jusqu'au 31 décembre 2010, date d'effet du congé ; qu'en prononçant pourtant la résiliation du bail du fait des bailleurs à compter du 1er juillet 2009, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.
 
 2- ALORS QUE l'anéantissement judiciaire du contrat pour absence d'exécution ou exécution imparfaite dès l'origine opère rétroactivement à la date de conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dès l'origine, rendant impossible l'exploitation sur les lieux loués, dans le respect de la règlementation en vigueur, de l'activité de travaux-publics/maçonnerie prévue par le bail ; qu'en n'ordonnant pourtant la résiliation qu'à compter du 1er juillet 2009, et non à compter du 4 janvier 2008, date de la conclusion du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1134, 1184 et 1719 du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement les bailleurs à rembourser à la société Entreprise X... Y... 80% des loyers et charges de toute nature perçus pour la période du 1er juillet 2009 au 1er septembre 2010, 
 
 AUX MOTIFS QUE du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2010, la société Entreprise X... Y... a poursuivi l'occupation des parcelles non agricoles ; qu'elle sollicite d'ailleurs des dommages et intérêts pour le coût de transfert « journaliers » de son personnel du site litigieux jusqu'au nouveau site loué en remplacement, jusqu'en juin 2010 ; que dans un compte rendu de réunion en date du 9 juin 2009 avec les services de l'urbanisme et de la police de la ville de Chaponost, il est mentionné que «seule la parcelle [...] classée en zone UI 1 continuera d'être utilisée par l'entreprise mais uniquement afin de garer les véhicules légers la nuit et réduire les risques de cambriolage » ; qu'au terme d'un constat d'huissier de justice du 18 mai 2010, il est mentionné « je constate qu'il existe à l'intérieur d'une parcelle [...] : des barrières de sécurité métalliques entreposées, des chutes, du sable, des véhicules etc » ; que dès lors une indemnité d'occupation pour cette parcelle de 1 900 m2 est bien due jusqu'à la restitution des lieux au 31 décembre 2010, 
 
 ET QUE la société locataire doit les loyers sur la surface totale jusqu'au 1er juillet 2009, puis les loyers relatifs à la seule parcelle [...] représentant 20% de la surface totale louée à compter de cette date ; que d'autre part les consorts Y... ont perçu les loyers pour la totalité de la surface jusqu'au 1er septembre 2010 ; qu'en conséquence, le compte entre les parties s'établit ainsi : sommes dues par les consorts Y... à la société Entreprise X... Y... […] : remboursement des loyers trop perçus pour la période du 1er juillet 2009 au 1er septembre 2010, pour les parcelles autres que la parcelle [...], soit à hauteur de 80% du total des loyers et charges perçues au titre de la période, 
 
 1- ALORS QUE plus aucun loyer n'est dû par le preneur au titre d'un bail résilié ; qu'en condamnant pourtant le preneur à payer les « loyers relatifs à la seule parcelle [...] » pour la période du 1er juillet 2009 au 1er septembre 2010, après avoir pourtant résilié le bail à compter du 1er juillet 2009, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1184 et 1382 du code civil.
 
 2- ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaître l'objet du litige ; qu'en l'espèce, aucune des parties n'avait soutenu que des sommes seraient dues par le preneur pour la période située entre le 1er juillet 2009 et le 1er septembre 2010, en cas de résolution ou résiliation anticipée du bail ; qu'en condamnant pourtant le preneur à payer des sommes à ce titre, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
 
 3- ALORS, en tout état de cause, QUE dans ses conclusions d'appel, le preneur contestait formellement avoir personnellement occupé l'intégralité de la parcelle [...] jusqu'au 1er septembre 2010 ; qu'en se bornant à constater que le preneur invoquait des transferts de son personnel du site litigieux vers le nouveau site jusqu'en juin 2010, qu'un compte-rendu de réunion du 9 juin 2009 mentionnait que la parcelle [...] continuerait d'être partiellement occupée, et qu'un constat d'huissier du 18 mai 2010 mentionnait un encombrement de la parcelle, motifs impropres à établir que l'occupation litigieuse avait porté sur l'intégralité de la parcelle [...], qu'elle avait été personnellement imputable au preneur, et qu'elle s'était poursuivie jusqu'au 1er septembre 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Entreprise X... Y... à payer aux bailleurs la somme de 5 270 € au titre de l'occupation de la parcelle [...] pour la période du 1er septembre 2010 au 31 décembre 2010, 
 
 AUX MOTIFS QUE du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2010, la société Entreprise X... Y... a poursuivi l'occupation des parcelles non agricoles ; qu'elle sollicite d'ailleurs des dommages et intérêts pour le coût de transfert « journaliers » de son personnel du site litigieux jusqu'au nouveau site loué en remplacement, jusqu'en juin 2010 ; que dans un compte rendu de réunion en date du 9 juin 2009 avec les services de l'urbanisme et de la police de la ville de Chaponost, il est mentionné que « seule la parcelle [...] classée en zone UI 1 continuera d'être utilisée par l'entreprise mais uniquement afin de garer les véhicules légers la nuit et réduire les risques de cambriolage » ; qu'au terme d'un constat d'huissier de justice du 18 mai 2010, il est mentionné « je constate qu'il existe à l'intérieur d'une parcelle [...] : des barrières de sécurité métalliques entreposées, des chutes, du sable, des véhicules etc » ; que dès lors une indemnité d'occupation pour cette parcelle de 1 900 m2 est bien due jusqu'à la restitution des lieux au 31 décembre 2010, 
 
 ET QUE sur les sommes dues par la société entreprise X... Y... aux consorts Y... : indemnité d'occupation égale au montant du loyer pour la parcelle [...], du 1er septembre 2010 au 31 décembre 2010 , au prorata de la surface , soit (1 900/9 400) X 26 350,30 € = 5 270 €, 
 
 1- ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaître l'objet du litige ; qu'en l'espèce, aucune des parties n'avait soutenu qu'une indemnité d'occupation serait due par le preneur pour la période située entre le 1er septembre 2010 et le 31 décembre 2010, en cas de résolution ou résiliation anticipée du bail ; qu'en condamnant pourtant le preneur à payer des sommes à ce titre, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
 
 2- ALORS, en tout état de cause, QUE dans ses conclusions d'appel, le preneur contestait formellement avoir personnellement occupé l'intégralité de la parcelle [...] jusqu'à l'issue du bail ; qu'en se bornant à constater que le preneur invoquait des transferts de son personnel du site litigieux vers le nouveau site jusqu'en juin 2010, qu'un compte-rendu de réunion du 9 juin 2009 mentionnait que la parcelle [...] continuerait d'être partiellement occupée, et qu'un constat d'huissier du 18 mai 2010 mentionnait un encombrement de la parcelle, motifs impropres à établir que l'occupation litigieuse avait porté sur l'intégralité de la parcelle [...], qu'elle avait été personnellement imputable au preneur, et qu'elle s'était poursuivie du 1er septembre 2010 au 31 décembre 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé, par substitution de motifs, le jugement ayant débouté la société Entreprise X... Y... de sa demande de dommages-intérêts pour réticence dolosive, 
 
 AUX MOTIFS QU'en application du principe de bonne foi contractuelle énoncé à l'article 1134 du code civil, un cocontractant doit informer l'autre partie des informations déterminantes en sa possession de nature à influer sur son consentement ; qu'en l'espèce, les parcelles louées étaient chacune désignées par leur zonage cadastral ; qu'une notice de renseignement d'urbanisme était jointe au bail et mentionnait que les parcelles [...] et partiellement AW 227 figuraient en zone A ; que la société Entreprise X... Y... ne soutient pas qu'elle ignorait la signification d'un zonage A dans un PLU ; qu'en revanche, la société Entreprise X... Y... faisait l'objet d'interventions de la part de la municipalité soucieuse de voir régulariser la situation ainsi que cela résulte d'un procès-verbal de constatations d'infraction à la réglementation sur l'urbanisme en date du 26 novembre 2007 et d'un courrier recommandé du 19 décembre 2001 ; que cependant, ces correspondances montrent qu'il était reproché à la société Entreprise X... Y... d'exercer illicitement une activité de stockage et de tri de déchets générant des nuisances sonores et visuelles ; qu'or les parcelles objet du bail n'ont pas été louées par la société Entreprise X... Y..., propriétaire d'un fonds de commerce de maçonnerie travaux public et d'un fonds de commerce de location de matériels, pour y exercer de telles activités ; qu'au contraire le bail précise que le preneur s'interdit toute activité bruyante ou pouvant entraîner des trépidations, des odeurs des émanations ou des fumées et toute activité susceptible d'apporter un trouble quelconque de voisinage dans l'immeuble ou aux immeubles voisins et qu'elle fait son affaire personnelle des autorisation requise pour les besoins de son activité ; que la connaissance de cette information par la société preneuse n'était donc pas déterminante ; que les autres éléments produits sont postérieurs au bail du 4 janvier 2008 (inspection de la Drire du 11 janvier 2008, arrêté préfectoral du 8 février 2008 ...) ; que de même la poursuite pénale vise des faits commis du 11 janvier 2008 jusqu'à août 2008, soit postérieurement au bail et a été diligentée par mandement de citation du parquet de Lyon en date du 21 décembre 2009 ; que ces éléments ne pouvaient donc être portés à la connaissance du preneur à la date du 4 janvier 2008 ; qu'en conséquence, aucune réticence dolosive n'est démontrée à la charge des consorts Y..., 
 
 1- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les documents de la cause ; que le procès-verbal de constatation d'infraction à la réglementation sur l'urbanisme en date du 23 novembre 2007 reprochait notamment à la société Entreprise X... Y... « un dépôt de matériaux de chantier » et lui faisait également grief d'exercer son activité dans des constructions ne respectant pas le plan local d'urbanisme ; qu'en jugeant pourtant que cette pièce se bornait à stigmatiser « une activité de stockage et de tri de déchets », pour en déduire que les griefs de l'administration ne portaient pas sur l'activité objet du bail de sorte que les informations tues n'étaient pas déterminantes, la cour d'appel a dénaturé le procès-verbal précité, en méconnaissance de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause.
 
 2- ALORS QUE constitue une réticence dolosive le fait, pour une partie qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre, de ne pas communiquer cette information à son co-contractant qui l'ignore légitimement ; qu'en se bornant dès lors à constater que les parcelles louées étaient désignées au bail par leur zonage cadastral, qu'une notice de renseignement d'urbanisme était jointe au bail et mentionnait que deux des cinq parcelles louées figuraient en zone A, et que la société preneuse ne soutenait pas qu'elle ignorait la signification d'un zonage A dans un PLU, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si les bailleurs n'avaient pas commis une réticence dolosive en s'abstenant d'informer leur futur locataire de l'exercice dans des conditions illicites de l'activité sur les lieux depuis plusieurs années, qu'ils n'ignoraient pas, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil.
 
 3- ALORS QUE commet un dol la partie qui procède sciemment à des allégations mensongères ; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher, comme cela lui était demandé, si les bailleurs n'avaient pas commis un dol en stipulant faussement, dans les actes conclus le même jour que le contrat de bail, que les locaux loués répondaient à toutes les prescriptions légales, réglementaires et administratives, et qu'il n'existait aucune réclamation ni aucune mise en cause de responsabilité à ce titre, ni aucune exigence quelconque de mise en conformité au regard de l'activité exercée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil.