Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2017

CIV.3
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10201 F
 
 Pourvoi n° Y 16-16.852
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Logis Cevenols-OPH du Grand Alès, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 17 mars 2016 par la cour d'appel de Nîmes (4e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Le Grabieux, société en nom collectif, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Logis Cevenols-OPH du Grand Alès, de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Le Grabieux ;
 
 Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Logis Cevenols-OPH du Grand Alès aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Logis Cevenols-OPH du Grand Alès à payer à la société Le Grabieux la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept.
 
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Logis Cevenols-OPH du Grand Alès
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé l'indemnité principale d'éviction due à la SNC LE GRABIEUX à la somme de 255 344,61 € ;
 
 AUX MOTIFS QUE Les Logis Cévenols contestent la nature de l'indemnité à laquelle peut prétendre la SNC LE GRABIEUX en soutenant qu'il n'y a pas perte du fonds de commerce, que la SNC LE GRABIEUX a la possibilité de se réinstaller, sans perdre sa clientèle et qu'ainsi elle ne peut prétendre qu'à une indemnité de déplacement, équivalente à la valeur du droit au bail, ce que conteste l'intimée ; aux termes des dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce, en cas de refus du renouvellement de bail, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité, dite d'éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; cette indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession ou le secteur d'activités commerciales concerné, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; il est exact que lorsque le locataire peut se déplacer et conserver sa clientèle, sans disparition du fonds, l'indemnité due est une indemnité dite de remplacement ou de transfert qui a pour assiette la valeur du droit au bail des locaux délaissés plus les indemnités accessoires liées au transfert ; en l'espèce, la SNC LE GRABIEUX exploite un fonds de commerce de tabac-pressejeux, situé au rez-de-chaussée d'une tour qui était à l'origine réservée à l'habitation et qui est vide de tous occupants depuis plusieurs années en raison du projet de démolition ; s'agissant d'un commerce de détail, la clientèle est essentiellement constituée d'une clientèle de proximité, mais également d'une clientèle de passage conséquente, le fonds de commerce étant situé sur un axe de passage important desservant le centre-ville d'Alès depuis l'extérieur ; comme l'ont justement retenu les premiers juges, il n'est pas démontré par Les Logis Cévenols que des fonds de commerce similaires seraient disponibles à proximité immédiate du fonds litigieux, et permettraient à la SNC LE GRABIEUX de transférer son fonds de commerce et de l'exploiter dans des conditions comparables ; d'autre part, l'appelant prétend sans en justifier que la proposition qui avait été faite au mois de mars 2007 aurait permis un relogement sans perte de clientèle, ce qui est contesté par la SNC LE GRABIEUX, au motif que le local proposé n'était pas sur l'axe principal, ce qui obligeait les clients de passage à entrer dans le quartier ; d'autre part, s'il est exact que la SNC LE GRABIEUX fait partie d'une association de commerçants qui a été créée dans le but de construire un centre commercial sur un terrain que la mairie devait céder, il apparaît que le projet n'a toujours pas abouti ; il résulte des pièces produites et des échanges entre les parties que les ultimes démarches ont été accomplies au cours de l'année 2015 et que la commune d'Alès et Les Logis Cévenols ont effectivement déposé un permis de construire le 3 décembre 2015, aux fins d'aménager le terrain, après destruction de la tour, et destiné à recevoir le centre commercial ; la SNC LE GRABIEUX fait justement valoir que ce projet ne peut constituer une offre inconditionnelle, actuelle et certaine de relogement, et qu'eu égard aux délais d'obtention des différentes autorisations et notamment du permis de construire, de la durée des travaux pour procéder à la destruction de la tour et celle nécessaire à la construction du centre commercial sur le site après démolition, le fonds de commerce devant être fermé pendant de nombreux mois, voire plus d'une année, ce qui entraînera inéluctablement la perte de la clientèle et donc du fonds lui-même ; l'expert judiciaire a elle aussi considéré que la perte du fonds, eu égard à sa spécificité, était inéluctable dans cette hypothèse ; les Y... Logis Cévenols contestent cette position et versent aux débats une note établie par un expert, à leur demande, qui, sans aucune démonstration, et sans fournir le moindre élément technique, conclut que le fonds peut être déplacé et sans perte importante de clientèle, partant du postulat qu'en tout état de cause la commercialité du secteur est médiocre et que de nombreux locaux permettant de quitter le local sont disponibles ; ces conclusions qui ne sont étayées par aucun élément justificatif ne peuvent suffire à remettre en cause l'étude précise de l'expert judiciaire, qui a pris le soin de répondre aux dires des parties sur ce point ; il convient en conséquence de confirmer la décision du tribunal qui a justement considéré que la perte de clientèle était inéluctable et que la SNC LE GRABIEUX pouvait prétendre à l'octroi d'une indemnité d'éviction ; en ce qui concerne le montant de l'indemnité principale, Les Logis Cévenols contestent la méthode d'évaluation retenue par l'expert considérant qu'elle est inappropriée, compte tenu de la nature des activités de la SNC LE GRABIEUX et de la localisation du fons de commerce dans une zone économiquement sinistrée ; s'appuyant sur les conclusions de leur expert, ils demandent à ce que le fonds de commerce soit évalué à 22 777,67 €, en appliquant le coefficient de réduction des 2/3 au motif que le commerce se trouve dans un quartier difficile ; ils reprochent d'autre part à la SNC LE GRABIEUX de ne pas avoir actualisé les éléments comptables fournis à l'expert, et estiment nécessaire une nouvelle expertise ; la SNC LE GRABIEUX approuve le mode de calcul retenu par l'expert, sauf en ce qui concerne le coefficient multiplicateur, estimant qu'il y a lieu de retenir non pas 2 années mais 3 années de remise tabac, ce qui porte le montant de l'indemnité réclamée à la somme de 434 185,17 € ; l'expert a effectué un travail précis et détaillé, et a pris en compte l'ensemble des caractéristiques du fonds de commerce, qu'elle a très précisément décrit dans son rapport et qui portent sur la situation du fonds de commerce, les conditions du bail, l'évolution de l'activité et du chiffre d'affaires ; répondant aux critiques qui lui avaient été adressées, l'expert a précisé que comme tous les commerces de tabac journaux, le fonds de la SNC LE GRABIEUX avait plusieurs activités annexes, mais que l'activité principale restait l'activité de tabac journaux, sans laquelle les autres ne donneraient aucun résultat ; elle avait dans un premier temps exclu les activités annexes, considérant qu'elles étaient trop accessoires au regard de leurs montants, puis a procédé à une évaluation de ces activités en appliquant les barèmes professionnels applicables à chacune ; il ne peut donc être reproché à l'expert de ne pas avoir appliqué la méthode des barèmes selon les usages en vigueur ; s'agissant du choix des barèmes, l'expert a justement fait observer que les barèmes professionnels émettaient plusieurs fourchettes dont l'application devait être modulée en fonction des caractéristiques propres du fonds de commerce considéré ; l'expert n'a pas, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, fait une application d'un barème « parisien », mais a pris en compte les atouts mais également les faiblesses dudit fonds, pour retenir un coefficient intermédiaire ; la méthode d'évaluation proposée par Les Logis Cévenols ne repose sur aucune démonstration ; les conclusions de l'expert amiable ne sont en effet étayées par aucun élément technique, l'expert reconnaissant lui-même qu'il n'avait pas que des éléments parcellaires ; d'autre part, l'appelant ne retient pas l'ensemble des activités et procède à une réduction des 2/3 de l'indemnité, au motif que le fonds sera installé dans un quartier difficile, alors que la situation de ce commerce a constitué pour l'expert judiciaire un des paramètres lui permettant de fixer un coefficient dans les fourchettes fournies par les barèmes professionnels ; les premiers juges ont justement retenu que cette situation n'avait aucunement fait obstacle à l'acquisition d'une clientèle stable, permettant au fond de conserver une activité constante malgré les mesures concernant la consommation de tabac ; il est aujourd'hui justifié des résultats des exercices 2013, 2014 et 2015 qui permettent de démontrer que le chiffre d'affaires et les résultats sont en constante augmentation ; la SNC LE GRABIEUX pour sa part n'apporte aucun élément permettant de retenir le coefficient multiplicateur qu'elle propose (trois années de remise au lieu de deux) ; l'évaluation proposée par l'expert qui n'est donc pas utilement critiquée doit être retenue ; la décision sera confirmée en toutes ses dispositions, sans qu'il y ait lieu de recourir à une nouvelle mesure d'instruction (arrêt, pages 4 à 7) ;
 
 1°/ ALORS QUE l'indemnité d'éviction comprend la valeur marchande du fonds de commerce sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;
 Que lorsque le bailleur fait au locataire évincé des propositions de déménagement à proximité du local initial, c'est au locataire qu'il appartient de démontrer l'impossibilité de s'installer dans ces lieux sans perte de clientèle ;
 Qu'en l'espèce, pour statuer comme elle l'a fait et fixer l'indemnité principale d'éviction en tenant compte de la valeur du fonds de commerce, la cour d'appel s'est déterminée par la circonstance qu'il n'est pas démontré par LES LOGIS CEVENOLS que des fonds de commerce similaires seraient disponibles à proximité immédiate du fonds litigieux et permettraient à la SNC LE GRABIEUX de transférer son fonds de commerce et de l'exploiter dans des conditions comparables ;
 
 Qu'en statuant ainsi, quand il appartenait au locataire de démontrer l'impossibilité d'occuper les locaux proposés par le bailleur sans perte de clientèle, la cour d'appel qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil ;
 
 2°/ ALORS QU'en relevant qu'il n'est pas démontré par LES LOGIS CEVENOLS que des fonds de commerce similaires seraient disponibles à proximité immédiate du fonds litigieux et permettraient à la SNC LE GRABIEUX de transférer son fonds de commerce et de l'exploiter dans des conditions comparables, pour en déduire que l'indemnité d'éviction doit être évaluée en tenant compte de la valeur du fonds de commerce, sans répondre aux conclusions d'appel de l'exposant, qui faisait notamment valoir qu'aux termes du congé délivré le 25 février 2009, le bailleur offrait au locataire la possibilité de se réinstaller dans un local situé [...], soit à environ 60 mètres du local initial, de sorte que ce relogement n'impliquait aucune perte de clientèle, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 Le greffier de chambre