Cour de Cassation · civ3 — 24 mai 2017

CIV.3
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10202 F
 
 Pourvoi n° N 16-17.578
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Hôtel du Midi, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 23 mars 2016 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), dans le litige l'opposant à Mme Ginette X..., domiciliée [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Hôtel du Midi, de la SCP Ghestin, avocat de Mme X... ;
 
 Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Hôtel du Midi aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Hôtel du Midi ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel du Midi.
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR accueilli la demande de déplafonnement applicable du loyer applicable aux locaux donnés à bail par Mme X... à la S.A. Hôtel du Midi et situés [...], en raison de leur monovalence ;
 
 AUX MOTIFS QUE Mme X... fonde principalement son action sur les dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, lequel permet de déroger au principe du plafonnement du loyer des locaux commerciaux, pourvus qu'ils soient construits en vue d'une seule utilisation, ou, autrement dit, monovalents; qu'il lui incombe donc de faire la preuve de la monovalence des locaux loués à la S.A. Hôtel du Midi sur la base du bail commercial initialement conclu le 6 juillet 1954 ; qu'en premier lieu, le bail initial prévoit que les locaux principaux situés rue Notre-Dame et rue Saint Louis (actuelle rue de la Résistance) sont à usage d'hôtel-restaurant ; que par jugement du 3 août 1995, aujourd'hui définitif, et rendu entre les mêmes parties au sujet du même immeuble, le tribunal de grande instance de Montauban a dit que les locaux litigieux n'étaient pas monovalents ; que cette décision est fondée sur les seuls motifs que, d'une part, l'accès au bar et à la salle de restaurant n'est pas réservé à la seule clientèle de l'hôtel, et que, d'autre part, l'essentiel du chiffre d'affaires provient du restaurant (59,60 %) ; qu'or, Mme X... se prévaut des travaux d'importance réalisés courant 1998 et 1999 pour rénover le bâtiment situé rue Notre-Dame, à la suite de l'arrêté municipal de fermeture du 10 décembre 1997, rendu sur l'avis de la commission de sécurité ; qu'il résulte des documents produits par la S.A. Hôtel du Midi que les travaux ont notamment consisté en la démolition de l'ensemble des aménagements intérieurs et du cloisonnement, la reprise des structures porteuses de l'immeuble, la création de trois cages d'escalier supplémentaires, la mise en conformité des combles, la mise hors d'eau et hors d'air, la mise en conformité de l'accessibilité, et la reprise complète du second oeuvre (menuiserie, chauffage, ventilation, électricité, carrelage, peinture) ; que le coût de ces travaux a été de l'ordre de 2.000.000 € ; que comme le précise l'architecte commis par la S.A. Hôtel du Midi, dans son attestation du 22 octobre 2015, il s'est agi d'une réfection complète du bâtiment. Quant à l'expert, elle estime (p. 54 du rapport) qu'il a fallu "désosser" le bâtiment. Postérieurement aux travaux, l'établissement qui ne bénéficiait que d'un classement "deux étoiles", est désormais exploité sous l'enseigne "Mercure" et classé "quatre étoiles" en 2000 ; que par voie de conséquence, les appréciations portées par le jugement précité du 3 août 1995 ne peuvent être considérées comme définitives, compte tenu de l'ampleur des travaux, et il convient de d'examiner la situation créée à la suite de cette réfection complète ; que l'examen des plans produits aux débats, du rapport d'expertise judiciaire, comme du constat d'huissier de justice du 23 décembre 2013 réalisé à la demande de la S.A. Hôtel du Midi permettent d'établir les éléments suivants, étant précisé que le restaurant, sa cuisine et le bar sont situés en rez-de-chaussée de l'immeuble : 
 - l'accès principal à l'hôtel comme au restaurant se fait par la porte principale d'entrée, rue Notre-Dame; il est constitué de deux portes vitrées encadrées par deux colonnes massives surmontées d'un large balcon; l'entrée rue de la Résistance est une double porte vitrée de dimension clairement plus modeste que celle de l'entrée principale, sans ornement particulier, dotée de voilages et de rideaux,- l'enseigne "brasserie Bourdelle" est apposée en larges caractères sur le balcon situé au-dessus de l'entrée principale, tandis qu'aucune enseigne fixe ne figure sur l'accès rue de la Résistance; les menus sont affichés dans des niches à proximité des deux entrées, mais une issue de secours donnant rue Notre-Dame, et constituée de deux battants de porte en verre revêtus d'un affichage de grande dimension rappelle les "formules" du restaurant; seul un panneau mobile est placé en regard de l'accès rue de la Résistance,
 - l'accès au restaurant est direct depuis l'entrée principale; il est plus long et tortueux depuis l'entrée située rue de la Résistance,
 - les sanitaires du rez-de-chaussée sont communs,
 - l'accès au restaurant pour les personnes à mobilité réduite ne peut se faire que par l'ascenseur desservant l'hôtel,- trois des quatre escaliers desservant les étages où se trouvent les chambres et salles de réunion de l'hôtel aboutissent dans les salles de restaurant et le bar,- les clients pénétrant dans l'immeuble par le bar doivent nécessairement passer par le hall d'entrée principal,
 - la clientèle hôtelière prend ses petit-déjeuners dans le restaurant, aucun autre espace n'étant prévu dans le bâtiment principal,- les locaux administratifs sont communs ;
 Que de ces constatations, il résulte que c'est à tort que la S.A. Hôtel du Midi soutient qu'une séparation des locaux serait envisageable à moindre frais, sans en apporter la démonstration ; qu'en particulier, il faudrait manifestement envisager une solution différente pour les trois escaliers exigés par les normes de sécurité applicables à l'hôtel, tandis que le restaurant devrait satisfaire aux normes d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite sans l'ascenseur de l'hôtel ; que l'appelante soutient que l'accès par la rue de la Résistance permet à la clientèle du restaurant de ne pas passer par l'entrée de l'hôtel rue Notre-Dame ; que cette position est peu crédible puisque la dimension respective des accès, leur aspect extérieur, l'emplacement des enseignes, démontrent clairement que le plus gros de la clientèle du restaurant passe actuellement par la rue Notre-Dame ; que de surcroît, l'expert judiciaire, même s'il note la volonté de créer une entrée indépendante sur une rue passante pour capter les chalands, considère que l'accès rue de la Résistance n'est pas aux normes ERP (établissement recevant du public) et que l'effet de vitrine reste relatif ; qu'il ajoute que, des investigations réalisées auprès des chalands, l'enseigne hôtel restreint la captation des passants ; que la S.A. Hôtel du Midi fait valoir que le restaurant dispose d'une clientèle propre et distincte de celle de l'hôtel. ; que sont produits à cet effet des tableaux rappelant le chiffre d'affaires réalisé respectivement par ces deux activités, et dont il ressort que, sur la période 2008-2013, l'hôtel a en moyenne constitué 55 % de ce chiffre d'affaires, contre 40 % pour le restaurant, le solde étant classé sous "divers" ; que s'il est exact que le chiffre d'affaires du restaurant n'est pas négligeable, il n'en reste pas moins que l'activité principale est celle de l'hôtel ; qu'or, ces proportions sont quasi inversées par rapport à ce que le tribunal constatait en 1995, quand le restaurant générait 59,60 % du chiffre d'affaires. ; que Mme X... fait justement observer qu'une bonne partie de l'activité du restaurant, présenté comme étant "gastronomique" dans les publicités de l'hôtel produites aux débats, et doté d'une salle à manger au décor remarquable, est en fait imputable aux nuitées hôtelières ; qu'en effet, non seulement les clients qui descendent à l'hôtel prennent leur petit déjeuner au restaurant, mais il est vraisemblable qu'une bonne partie d'entre eux y prend également ses autres repas ; qu'il en découle que la présence d'un restaurant de qualité dans les locaux est manifestement un point mis en avant pour l'exploitation de l'hôtel ; que dès lors, la clientèle propre du restaurant ne peut que correspondre à un pourcentage nettement inférieur aux 40 % du chiffre d'affaires mentionné ci-dessus ; qu'il faut également retenir avec Mme X... le fait que la classification en "quatre étoiles" de l'hôtel emporte nécessairement un niveau de confort exigeant des prestations de restauration, notamment un service en chambre ; que la S.A. Hôtel du Midi se prévaut du fait que l'annexe située rue des Soubirous Hauts, donc dans un bâtiment distinct, pourrait très facilement être aménagée en hôtel indépendant ; mais que les pièces produites aux débats démontrent qu'un tel aménagement a été envisagée mais rejeté en raison de son coût de l'ordre de 600.000 € (pièce n° 16 de l'appelante); que surtout, cet argument est dépourvu de pertinence quant à la question de la monovalence des locaux situés rue Notre-Dame, sauf à considérer que toute l'activité de gestion d'un hôtel quatre étoiles puisse être transférée vers ce qui est une annexe, les clients devant ensuite parcourir plusieurs centaines de mètres pour rejoindre leurs chambres rue Notre-Dame ;
 
 1°) ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d'aménagement réalisés par le preneur que s'ils sont devenus sa propriété ; qu'en l'espèce, en se fondant sur les travaux réalisés en 1988 et 1999 par la société preneuse pour considérer, contrairement au tribunal, qu'« à la suite de cette réfection complète », la disposition des locaux et la nature des activités conduisent à considérer que l'activité d'hôtel-restaurant est monovalente, sans rechercher si les travaux étaient immédiatement devenus propriété du bailleur ou s'ils ne le devenaient que lors de la sortie effective des lieux loués en vertu d'une clause d'accession insérée au bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE (subsidiaire) le caractère monovalent des locaux est écarté lorsque les locaux, même spécialisés dès leur construction, peuvent être affectés à une autre destination, sans des travaux importants ou des transformations coûteuses ; que c'est au bailleur, qui entend se prévaloir du déplafonnement, d'établir l'importance et le coût des travaux qu'exigerait une affectation des locaux à une autre activité ; que dès lors, en énonçant que la SA Hôtel du Midi n'apportait pas la démonstration « qu'une séparation des locaux serait envisageable à moindre frais », la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE l'existence d'un chiffre d'affaires légèrement supérieur généré par une activité par rapport à l'autre n'est pas de nature à exclure toute autonomie de chacune des activités ; qu'en conséquence, en retenant que « l'activité principale est celle de l'hôtel », après avoir pourtant relevé que « l'hôtel a en moyenne constitué 55 % de ce chiffre d'affaires, contre 40 % pour le restaurant » admettant ainsi que « le chiffre d'affaires du restaurant n'est pas négligeable », la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce ;
 
 4°) ALORS QUE l'existence pour la clientèle d'un accès indépendant attaché à l'une des activités exercées par le preneur est un des critères d'exclusion de la monovalence ; qu'en l'espèce, en retenant que « le plus gros de la clientèle du restaurant passe par la rue Notre-Dame » quand la question était celle de savoir si les clients du restaurant étaient ou non obligés de passer par l'hôtel pour se rendre au restaurant, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce ;
 
 5°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en l'espèce, en énonçant que « les clients qui descendent à l'hôtel prennent leur petit-déjeuner au restaurant », sans préciser les pièces sur lesquelles elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a statué par un motif péremptoire en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 6°) ALORS QUE (subsidiaire) le motif dubitatif équivaut au défaut de motifs ; qu'en l'espèce, en retenant, pour retenir la monovalence des locaux litigieux, qu'« il est vraisemblable qu'une bonne des partie [des clients de l'hôtel] y prend également ses autres repas », la cour d'appel a statué par un motif dubitatif et a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce.