Cour de Cassation · civ3 — 15 juin 2017

CIV.3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 15 juin 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10231 F
 
 Pourvoi n° W 16-17.816
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. David X...,
 
 2°/ Mme Diane Y..., épouse X..., 
 
 tous deux domiciliés [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 24 mars 2016 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. Timothy Z...,
 
 2°/ à Mme Hélène A..., épouse Z..., 
 
 tous deux domiciliés [...],
 
 3°/ à la société Daniel Féau conseil immobilier, société anonyme, dont le siège est [...],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 16 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme C..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de Me D..., avocat de M. et Mme X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme Z..., de la SCP Lesourd, avocat de la société Daniel Féau conseil immobilier ;
 
 Sur le rapport de Mme C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à M. et M. Z... la somme de 3 000 euros et à la société Daniel Féau conseil immobilier la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par Me D..., avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...,
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR rejeté les demandes de époux X... sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement de l'obligation de délivrance conforme et tendant au paiement de diverses sommes au titre de la dépréciation de la valeur vénale du bien et de ses conséquences ;
 
 AUX MOTIFS QUE « des pièces produites de part et d'autre, il convient de retenir que le bien acquis par les époux X... est situé rue de Richelieu dans le 2ème arrondissement de Paris, à proximité immédiate de la Place de la Bourse et de la Place de l'Opéra, la rue de Richelieu étant une rue extrêmement passante. L'immeuble, situé aux numéros 64 et 66, est à grande proximité de la ligne 3 du métro et de la ligne A du RER, ce qui peut être tenu pour un atout non négligeable du bien qui bénéficie d'une bonne desserte. L'appartement est situé en rez-de-chaussée, sur une surface de 181 m2 et offre l'agrément de deux patios d'une surface totale de 120m2 sur lesquels donnent les chambres. Il bénéficie d'un sous-sol constitué de six caves voûtées qui ont été réunies, éclairé par une verrière dépendant d'un des deux patios et d'une superficie totale de 166 m2. L'expert judiciaire acousticien, Talaat Tantawy, décrit les désordres allégués comme suit : "les passages des rames de ces deux lignes provoquent dans l'appartement l'apparition de phénomènes vibratoires et acoustiques dont une partie est perceptible par l'homme". Ces phénomènes sont d'une durée comprise entre 10 et 20 secondes, débutent le matin vers 5h30 et s'arrêtent à 1h ou 2 heures. La fréquence de ces passages varie en fonction des heures de la journée. Les familles d'enregistrement correspondant au passage du métro sont nettement plus faibles que ceux du RER. Au cours de la journée, lors du passage du RER, l'émergence atteint 15,5dBA alors que le seuil admissible est de 5dBA. Il existe une présomption de gêne dés le dépassement du seuil de perception. L'expert ajoute que les vibrations sont générées par le contact rouerails et transmises à la structure du tunnel, qui transmet les vibrations aux fondations de l'immeuble. Le bruit perçu dans l'appartement est de type solidien et produit par le rayonnement acoustique des éléments de la structure soumis aux vibrations. L'expérience a montré que le seul moyen permettant d'atténuer cette nuisance est d'agir sur la source. La RATP a indiqué à l'expert que les voies de la ligne du métro avaient été isolées en 2002 mais ne pouvaient pas l'être s'agissant du RER, pour des raisons techniques. De ces constatations il résulte que les bruits et les vibrations relevés par l'expert sont aisément perceptibles dans la journée, même si au cours de la nuit ils sont plus difficilement supportés. Les époux X... soutiennent que lorsqu'ils ont visité le bien, l'ampleur de cette nuisance leur a été masquée par différents artifices, tels que la présence d'enfants, le son du téléviseur et l'ouverture des baies vitrées laissant entrer le bruit de la rue. Les époux Z... font observer avec pertinence que compte tenu des jours et heures des visites, leurs enfants étaient le plus souvent à l'école, à l'exception du plus jeune, que le téléviseur est situé au sous-sol ce qu'atteste un membre de leur famille et que les baies vitrées donnent essentiellement sur les deux jardins, de telle sorte que si elles sont ouvertes elles ne font pas entrer de bruit cachant celui du métro et du RER. De surcroît, à supposer établies les affirmations des époux X..., il sera observé qu'elles n'auraient de poids que si ces derniers avaient effectué une seule visite à l'issue de laquelle, pris d'engouement pour ce bien immobilier rare et atypique au coeur de Paris, ils avaient d'emblée fait une offre. Mais les époux X... ont effectué quatre visites : - le 10 avril 2008 à 10 heures, - le 18 avril 2008 à 9 heures, - le 29 avril 2008 à 17 heures en présence de deux représentants de l'agence immobilière CBRE venus à leur demande, - le 21 mai 2008 à 16 heures. Il sera observé que l'heure de la première visite correspond au créneau horaire de la première réunion d'expertise, au cours de laquelle l'expert avait pu, comme toutes les parties, entendre et constater les bruits et les vibrations. Aux heures de visite précisées ci-dessus, la fréquence de passage des rames est d'environ 3 minutes, soit le double de la fréquence des rames dans la soirée. Il n'est pas contesté que le 25 août 2008 au matin, jour de la signature de l'acte notarié, M. X... a visité les lieux une dernière fois alors que l'absence de tout meuble dans l'appartement rendait les nuisances sonores et vibratoires encore plus perceptibles. Si le caractère caché du vice n'est en principe pas exclusif de sa gravité, il en va différemment lorsqu'il s'agit de nuisances sonores et vibratoires, les époux X... ne pouvant tout à la fois prétendre que celles-ci étaient cachées et qu'elles rendent le bien inhabitable pour une famille. Il y a lieu de juger en conséquence que les vices dont se prévalent les acquéreurs n'étaient pas cachés et qu'ils ne sont pas fondés à invoquer la mise en jeu de la garantie des vendeurs. Dès lors que le vice était apparent, il ne saurait être reproché aux vendeurs de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur ce dernier dont ils pouvaient se convaincre par eux-mêmes. Les appelants affirment subsidiairement que les époux Z... ont manqué à leur obligation de délivrance, au motif que le bien vendu ne "possède pas les qualités raisonnablement attendues d'un immeuble" et "n'était pas conforme à l'usage auquel il est destiné" ce qui est surprenant puisqu'ils l'ont eux-mêmes revendu à titre de bien d'habitation. Les vendeurs ont délivré aux époux X... un bien conforme à celui décrit à l'acte de vente et à celui qu'ils ont visité et entendu acquérir » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT CONFIRME QU'« il résulte du rapport d'expertise de monsieur B... que l'immeuble se trouve à proximité des tracés de la ligne n°3 du métropolitain et de la ligne A du RER. Les passages des rames de ces deux lignes provoquent dans l'appartement l'apparition de phénomènes vibratoires et acoustique dont une partie est perceptible par l'homme. Les phénomènes acoustiques sont produits par le rayonnement acoustique des éléments de la structure soumis aux vibrations. Les amplitudes enregistrées dans l'appartement lors du passage des rames de métro et de RER dépassent le seuil de perception d'environ 0,15 mm/s. L'expert explique qu'une présomption de gêne est considérée dès le dépassement du seuil de perception. Ces bruits et vibrations étant perceptibles, ils ne sont pas cachés et n'entraînent pas l'obligation de garantie des vendeurs. (…) Il n'apparaît pas que les vendeurs aient délivré à monsieur et madame X... un bien différent de celui qui est décrit dans l'acte de vente du 25 août 2008. Monsieur et madame Z... n'ont donc pas manqué à leur obligation de délivrance » ;
 
 1°) ALORS QUE un vice ne peut être tenu pour apparent lors de la vente que si l'acheteur a été en mesure d'en connaître l'ampleur totale avant d'acquérir le bien ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que le bien immobilier qu'ils avaient acquis, et qui leur avait été décrit comme « très calme », était affecté d'un vice caché tenant dans des bruits et vibrations, dépassant les seuils autorisés et constituant une gêne particulièrement importante la nuit, qu'ils n'avaient pas pu détecter lors de leurs visites, toutes effectuées en journée, en raison du bruit ambiant (V. concl., p. 11) ; qu'en considérant, après avoir retenu que ces vices étaient « plus difficilement supportés » la nuit, qu'ils étaient apparents, sans rechercher si les époux X..., qui n'avaient visité l'appartement que de jour, avaient été informés ou mis en mesure, au jour de la vente, de se rendre compte de leur ampleur réelle et de leurs effets durant la nuit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir que ni les deux experts immobiliers missionnés, les sociétés CBRE et Thouard, ni les autres personnes ayant visité l'appartement n'avaient pas détectés les vibrations et bruits causés par le métro et le RER lors des visites diurnes de l'appartement ; qu'en considérant que ces vices étaient apparents pour les exposants, pourtant néophytes en la matière, sans s'expliquer sur le fait que les experts chargés d'évaluer le bien n'avaient pas non plus perçu les vices, pas plus que les autres visiteurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ;
 
 3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu entre les parties ; qu'en l'espèce, les exposants avaient acquis un appartement d'habitation très calme et dénué de nuisance, sans qu'aucune mention contractuelle ne fasse état des bruits et vibrations causées par les métros et RER ; qu'en considérant néanmoins que les vendeurs avaient délivrés un bien conforme à celui décrit, bien que l'immeuble vendu soit à usage d'habitation et que l'expert ait constaté que les bruits et vibrations créaient une gêne et des troubles du sommeil, la cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR rejeté les demandes indemnitaires des époux X... contre l'agence immobilière Daniel Féau Conseil immobilier ;
 
 AUX MOTIFS QUE « les époux X... font grief à l'agence immobilière d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil, lui reprochant d'avoir mentionné dans l'annonce que l'appartement proposé était "très calme". La société Daniel Feau Conseil Immobilier souligne qu'elle voulait, par cette mention, attirer l'attention sur le fait que l'appartement disposait de deux patios donnant sur l'arrière de l'immeuble, ce qui l'éloignait des bruits important de la circulation dans la rue Richelieu. Il semble que les époux X... ne contestent pas cet avantage, puisque dans leur exploit introductif d'instance, pour contester la minoration de prix suggérée par l'expert au motif que l'appartement est situé au rez-de-chaussée, ils indiquent que l'appartement "bénéficie d'une protection du fait de son enclavement sur cour et donc de son éloignement de la rue". Il sera observé en tout état de cause que si la référence au calme a été de nature à les inciter à visiter les lieux, elle ne peut en aucune manière les avoir conduits à acquérir le bien dés lors que, ainsi qu'il vient d'être jugé, les nuisances sonores et vibratoires étaient apparentes. Aucun manquement à ses obligations ne peut dés lors être reproché à l'agence immobilière » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT CONFIRME QUE « la notice rédigée par l'agence FÉAU PARIS présentait l'appartement comme "en parfait état et très calme". En plein centre de paris, cet appartement dispose de la jouissance exclusive de deux jardins d'une superficie d'environ 120 m2. Cette particularité justifie à elle seule le qualificatif de calme. Il est à noter qu'aucun des agents immobiliers qui ont visité le bien pour l'une ou l'autre des parties n'ont fait mention du bruit de métro dont on sait qu'il est perceptible. Il apparaît en réalité que les nuisances liées à la densité des réseaux souterrains à Paris sont tellement intégrées à la vie quotidienne qu'il n'en est plus fait état. Monsieur et madame X..., qui indiquent qu'ils recherchaient un bien proche de l'école de leurs enfants se sont certainement renseignés sur les moyens de transports les plus proches et sur l'avantage qu'ils pourraient en retirer dans la vie quotidienne. Quant au ressenti éprouvé lors des passages nocturnes des diverses rames, il ne peut être reproché à l'agent immobilier de ne pas l'avoir éprouvé lui-même. Il n'apparaît pas démontré que l'agence FÉAU PARIS ait manqué à son obligation de loyauté et d'information. Les demandes dirigées contre elle seront rejetées » ;
 
 ALORS QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil ; qu'en l'espèce, pour considérer que l'agence Féau avait satisfait à ses obligations, la cour d'appel a relevé que les vices sonores et vibratoires étaient apparents ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'agence Féau prouvait avoir averti les époux X... de la gêne que constituaient ces vices pour le sommeil et du fait qu'ils excédaient les normes admises en la matière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.