Cour de Cassation · civ3 — 22 juin 2017

CIV.3
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 22 juin 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10239 F
 
 Pourvoi n° N 15-25.486
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par Mme Claudine X..., domiciliée [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 16 juin 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Ampère stratège, société civile immobilière,
 
 2°/ à la société Foncière et immobilière Courtois, société à responsabilité limitée, 
 
 ayant toutes deux leur siège [...],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 23 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de Me Z..., avocat de Mme X..., de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat des sociétés Ampère stratège et Foncière et immobilière Courtois ;
 
 Sur le rapport de M. Y..., conseiller, l'avis de Mme A..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me Z..., avocat aux Conseils, pour Mme X....
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail consenti à Mme X..., d'AVOIR ordonné son expulsion des locaux sis [...] et de l'AVOIR condamnée à payer à la SCI Ampère Stratège une indemnité d'occupation du montant du dernier loyer, révisé le cas échéant, charges en sus, ainsi que la somme de 25.546,73 euros arrêtée au 30 avril 2015 au titre de l'arriéré locatif ;
 
 AUX MOTIFS QUE Mme X... invoque le défaut de qualité à agir de la SCI Ampère Stratège et de la société Foncière et Immobilière Courtois au motif que la société Courtois, ayant acquis le 9 septembre 2004 l'immeuble dont dépend l'appartement loué, l'a revendu le 24 septembre 2012 à une société soeur, la SCI Ampère Stratège, sans respecter l'accord collectif du 9 juin 1998 ; qu'elle fait valoir aussi que la société Foncière et Immobilière Courtois ne l'a pas informée de la cession du logement au mois de septembre 2012 à la SCI Ampère Stratège, que la cession ne peut être valable, ni lui être opposable, qu'en lui faisant une offre de vente le 14 mars 2012 conformément à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la société Foncière et Immobilière Courtois a reconnu que l'accord collectif s'appliquait pour l'immeuble, que les offres de revente qui lui ont été présentées en mars 2011 et mars 2012 étaient irrégulières en l'absence de respect des obligations d'information préalables à la mise en vente, qu'il y a eu volonté de masquer le transfert de propriété et que la cession a eu pour objectif de passer outre ses droits ; qu'aucune fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée n'est soulevée devant la cour ; que, dans le dispositif de ses conclusions, Mme X... ne tire pas la conséquence, sous forme de fin de non-recevoir, du défaut de qualité à agir des appelantes qu'elle évoque dans le corps de ses conclusions ; que, pour prétendre que son droit de préemption n'a pas été purgé, Mme X... se prévaut de l'application de l'accord collectif du 9 juin 1998, qui n'aurait pas été respecté, étant toutefois observé que cet accord a été remplacé par celui du 16 mars 2005 ; que Mme X... ne tire pas la conséquence du défaut de respect de la procédure prévue par l'accord du 16 mars 2005, préalablement à la notification de l'offre de vente qui lui a été faite par acte d'huissier délivré en l'étude le 14 mars 2012, ni de l'irrégularité de cette offre, puisqu'elle n'en demande pas l'annulation ; qu'au demeurant, la seule sanction prévue par l'accord en cas de non-respect de certaines de ses dispositions consiste dans la nullité du congé pour vente, en l'espèce inexistant, puisqu'il ne lui a pas été délivré un tel congé consécutivement à l'offre de vente ; que le défaut d'information de la cession de l'appartement à la SCI Ampère Stratège n'est pas fondé puisque, par lettre du 30 octobre 2012, son mandataire, la SA Simon, Tanay et de Kaenel lui a adressé une lettre pour l'en informer précisément en indiquant la dénomination du nouveau bailleur et en précisant que le transfert de propriété ne modifiait pas les clauses du bail ; que Mme X... ne saurait donc prétendre pour ce motif que la cession au profit de la SCI Ampère Stratège lui est inopposable ; que Mme X... soutient encore que la volonté de nuisance et de malveillance qui animent les appelantes ne lui ont pas permis de se porter acquéreur dans les conditions prescrites par la loi ou de jouir paisiblement des lieux loués en invoquant le non-respect des procédures de vente à la découpe, le refus de l'obligation précontractuelle d'information, des manoeuvres pour lui imposer des visites irrégulières de l'appartement loué, un prix de vente volontairement dissuasif, la dissimulation de désordres structurels, l'acharnement à vendre, la non jouissance paisible des lieux et des « procédures attentatoires » ; qu'il résulte du relevé de compte locatif correspondant à la période du 1er octobre 2012 au 10 juin 2013 qu'à cette dernière date Mme X..., n'ayant fait qu'un seul versement de 776,96 euros entre les mains du mandataire de la SCI Ampère Stratège au mois de novembre 2012, restait redevable de la somme de 7.248,87 euros ; que Mme X... produit certes quatre chèques en photocopies datés respectivement du 14 novembre 2012, du 22 novembre 2012, du 13 décembre 2012 et du 3 janvier 2013 ; que cependant ces quatre chèques sont libellés à l'ordre de la SFI Courtois, en dépit du fait que Mme X... avait été informée par lettre du mandataire de la SCI Ampère Stratège en date du 30 octobre 2012 que celle-ci était devenue propriétaire du logement et qu'elle connaissait ainsi la dénomination et l'adresse de ce mandataire, ce qui dénote un refus de la part de Mme X... de régler son loyer à son nouveau bailleur ; qu'en outre, aucune preuve n'est fournie de l'encaissement de ces chèques, Mme X... indiquant que les chèques lui ont été retournés par la SFI Courtois ; que, dans ces conditions, Mme X... n'est pas fondée à prétendre que la situation d'impayé découle de la cession du bien à la SCI Ampère Stratège ; que ce refus du paiement des loyers n'est pas davantage justifié par la circonstance qu'elle a demandé en première instance à titre subsidiaire à être autorisée à séquestrer les loyers ; qu'ainsi, Mme X... ayant pratiquement cessé tout règlement des loyers, ce manquement réitéré à sa première obligation de locataire justifie que soit prononcée la résiliation du bail ; que Mme X... sera condamnée à payer à la SCI Ampère Stratège une indemnité d'occupation du montant du dernier loyer, révisé le cas échéant, charges en sus ; que Mme X... ne conteste pas le montant de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2015 qui lui est réclamé ; qu'elle sera donc condamnée à payer à la SCI Ampère Stratège la somme de 25.546,73 euros ;
 
 1) ALORS QUE le juge est tenu, en toutes circonstances, de se prononcer sur l'ensemble des prétentions, moyens et fins de non-recevoir soulevés par une partie dans les motifs de ses écritures même s'ils n'ont pas été repris dans le dispositif de ses conclusions ; que, pour refuser d'examiner la fin de non-recevoir soulevée par Mme X..., tirée des défauts de qualité et intérêt à agir de la société Foncière et Immobilière Courtois et de la SCI Ampère Stratège, la cour d'appel a affirmé qu'elle n'avait été évoquée que dans le corps de ses conclusions recevables sans être reprise dans le dispositif ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 alinéa 1er du code de procédure civile ;
 
 2) ALORS QUE les dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998 modifié par celui du 16 mars 2005, relatif aux congés pour vente par lots aux locataires, applicables non seulement aux locataires des appartements qui reçoivent un congé pour vendre mais également à ceux qui ne reçoivent qu'une offre de vente, doivent être respectés par les bailleurs à peine de nullité ; qu'en l'espèce, tout en constatant que la bailleresse n'avait pas respecté les dispositions de l'accord collectif de 1998, ainsi que l'avait souligné Mme X..., la cour d'appel qui n'a cependant pas prononcé la nullité de l'offre de vente délivrée, motif pris de l'absence de demande de la locataire en ce sens, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles 12 du code de procédure civile et des dispositions de l'accord collectif précité, pris ensemble ;
 
 3) ALORS QUE la nullité encourue pour non-respect par le bailleur des dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998 modifié par celui du 16 mars 2005 affecte non seulement les congés pour vendre mais également les offres de vente ; qu'en affirmant que la seule sanction prévue par l'accord en cas de non-respect de certaines de ses dispositions consisterait dans la nullité du congé pour vente en l'espèce inexistant, puisqu'il n'aurait pas été délivré un tel congé consécutivement à l'offre de vente à Mme X..., la cour d'appel a méconnu la règle susvisée, en violation dudit accord collectif précité ;
 
 4) ALORS QUE tout bailleur d'un local loué à usage d'habitation est tenu d'informer loyalement son locataire de la vente à un tiers ; que dans ses conclusions d'appel, Mme X... avait régulièrement fait valoir que l'information relative à la cession de son appartement loué par la SARL Foncière et Immobilière Courtois à la SCI Ampère Stratège n'avait été portée à sa connaissance que par l'assignation en résiliation du bail délivrée le 30 octobre 2012, trois jours avant sa réception du courrier adressé par le mandataire de sa bailleresse, pour conclure au défaut d'information loyale due par cette dernière à son endroit conformément à l'accord collectif du 9 juin 1998 modifié par celui du 16 mars 2005 ; qu'en se bornant à faire état de l'envoi par la mandataire de la société Foncière et Immobilière Courtois d'une lettre datée du 30 octobre 2012, et seulement expédiée le 31 octobre 2012, comportant l'information de cette vente, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était clairement demandé, si cette information portée à sa connaissance trois jours après celui de la délivrance de l'assignation satisfaisait l'obligation loyale d'information, la cour d'appel n'a pas légalement justifié son arrêt infirmatif au regard des dispositions d'ordre public de l'accord collectif précité ;
 
 5) ALORS QUE les juges sont tenus d'examiner l'ensemble des éléments de preuve produits aux débats ; qu'à l'appui de ses conclusions, Mme X... avait produit des courriers émanant de sa bailleresse, la société Foncière et Immobilière Courtois, lui retournant les chèques au prétexte qu'elle devrait les adresser à sa nouvelle bailleresse, la SCI Ampère Stratège, consécutivement à la vente de son appartement emportant cession de son bail ; qu'en énonçant, pour retenir à l'encontre de Mme X... le défaut de paiement de ses loyers de nature à justifier la résiliation du bail, que celle-ci, uniquement, indiquait que ces chèques lui avaient été retournés, la cour d'appel a ainsi implicitement mais nécessairement considéré qu'elle n'en rapportait pas la preuve, en méconnaissance de son obligation d'examiner l'ensemble des preuves produites aux débats par Mme X... au soutien de ses prétentions, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.