Cour de Cassation · civ3 — 22 juin 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 22 juin 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10247 F
 
 Pourvoi n° Y 16-18.531
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ Mme Simone X..., veuve Y..., domiciliée [...],
 
 2°/ Mme Sylvette Y..., épouse Z..., domiciliée [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 31 mars 2016 par la cour d'appel de Dijon (2 E chambre civile), dans le litige les opposant à la société Juma, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 23 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat des consorts Y... ;
 
 Sur le rapport de Mme D..., conseiller, l'avis de Mme E..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne les consorts Y... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour les consorts Y...
 
 
 Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Mmes Simone X... veuve Y... et Sylvette Y... épouse Z... de leurs demandes tendant au déplafonnement du loyer commercial dû par la société Juma, et à la fixation de celui-ci à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 10 800 euros, et ce à compter du 1er juillet 2010 et dit que la société Juma est bien fondée à solliciter le plafonnement du loyer renouvelé et ce, conformément aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, et ce, à compter du premier juillet 2010, 
 
 Aux motifs propres que « les bailleresses exposent que le bail initial consenti à M. Charles A..., le précédent locataire, portait sur des locaux de 2 pièces d'environ 80 m², que le locataire a à compter de 1986 effectué à ses frais d'importants travaux d'aménagement et d'extension, de sorte que le bail du 25 janvier 1988 a prévu une augmentation de loyer, afin de tenir compte des surfaces mises à disposition représentant 258,20 m², après réalisation d'une nouvelle entrée, d'une terrasse en béton de 90 m² ayant nécessité un mur de soutènement, un escalier d'accès ; que M. Charles A... ayant encore réalisé une extension avec toilette, le bail renouvelé le 16 juillet 1991 a été conclu sans modification du loyer, mais, afin de clarifier le devenir de l'ensemble des extensions réalisées par le locataire, a prévu une clause d'accession au profit des bailleurs pour simplement décaler de 18 ans à compter du 1er mars 1988 leur accession aux différents aménagements ; que le bail, régularisé le 31 août 1991 directement avec la Sarl Juma à l'initiative de celle-ci reprend le loyer à l'identique du dernier bail renouvelé avec M. Charles A... ; que des discussions ont ensuite eu lieu entre les parties quant à une augmentation du loyer compte-tenu de la valeur locative réelle des locaux, la Sarl Juma ayant d'ailleurs versé pendant trois mois un loyer mensuel de 600 euros comme ce qu'elles demandaient ; que les appelantes critiquent la décision entreprise qui s'est focalisée sur la date d'opposabilité aux tiers de l'acte de cession du fonds de commerce, en faisant remarquer qu'à retenir cette date du 6 septembre 1991, elles n'auraient alors pu signer de bail avec la Sarl Juma dans la mesure où M. A... devait être considéré comme étant toujours locataire ; qu'elles précisent que le bail sous seing privé a été signé en réalité postérieurement à la date mentionnée du 31 août 1991, la preuve en étant qu'il se réfère à un indice qui n'a été publié qu'en octobre 1991 ; qu'elles font valoir que si ce bail ne comporte certes pas de référence à la clause d'accession, l'acte de cession du fonds de commerce au contraire fait directement référence au bail renouvelé du 16 juillet 1991, de sorte que la Sarl Juma était parfaitement informée des circonstances particulières, l'acquéreur ayant d'ailleurs déclaré bien connaître les clauses et conditions du bail ; qu'elles ajoutent qu'elles n'avaient aucun intérêt à signer un nouveau bail qui aurait visé la totalité des aménagements sans augmentation du loyer ; qu'elles font ainsi valoir que depuis le 1er mars 2006, conformément à la clause d'accession, elles sont devenues propriétaires des différentes extensions réalisées par le précédent locataire, qui constituent bien une modification notable des caractéristiques des locaux au sens de l'article L. 145-33 du code de commerce et justifient en conséquence d'écarter la règle du plafonnement du loyer et de fixer celui-ci à la valeur de locative, soit 900 euros par mois telle qu'elle a été estimée par le notaire ; qu'elles ajoutent que, à défaut de clause spécifique, les aménagements leur seraient revenus au terme du bail alors en cours par application de l'article 555 du code civil, ce qui justifie encore leur demande ; que la société intimée réplique que l'acte de cession du fonds de commerce comprend certes cession du droit au bail sur les locaux dans lesquels est exploité le fonds, mais que cet acte ne fait aucunement état d'une clause particulière du bail ; qu'elle insiste sur la signature avec Mmes Z... et Y... d'un nouveau bail à l'occasion de cette cession, contrat qui ne reprend pas les conditions de l'ancien bail ; qu'elle soutient ainsi que les bailleresses étaient devenues propriétaires des aménagements et extensions réalisés par le précédent locataire et qu'elles ont accepté de conclure un nouveau bail à de nouvelles conditions, de sorte qu'elles ne peuvent plus ensuite se prévaloir de ces différents travaux d'extension pour s'opposer au plafonnement du loyer ; qu'elle précise que des discussions ont certes eu lieu, toutefois sans jamais aboutir à un accord entre les parties ; que conformément à l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice de référence ; que les bailleresses se prévalent de la modification notable des caractéristiques du local considéré, tels que visés par l'article L. 145-33 1°, pour prétendre écarter cette règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2010 ; que par acte authentique, le bail consenti par Mmes Z... et Y... à M. Charles A... a été renouvelé à compter du 1er janvier 1989 pour une durée de 9 années devant se terminer le 31 décembre 1997, pour un loyer annuel de 14 400 francs ; qu'il y est prévu, à titre de "condition particulière" que "il est expressément précisé que les récents travaux d'aménagement des terrasses et des toilettes resteront la propriété du locataire ou de ses successeurs dans le commerce pendant une durée de dix-huit ans à compter du premier mars mil neuf cent quatre-vingt-huit. A la cessation du commerce ou à l'expiration de cette durée, tous ces travaux deviendront la propriété de Mmes Z... et Y..." ; qu'il est à noter que ce bail produit par les appelantes ne comporte aucune description des locaux loués et qu'elles ne versent pas aux débats les contrats antérieurs conclus avec M. Charles A..., qui permettraient de connaître précisément la description des locaux ; que par acte notarié du 30 août 1991, M. Charles A... a cédé à la Sarl Juma son fonds de commerce de pizzeria-restauration, comportant cession du droit au bail ; qu'il est rappelé dans cet acte, à l'article "énonciation du bail", que "la jouissance des locaux dans lesquels le fonds de commerce présentement vendu est exploité résulte d'un bail consenti par Mmes Z... et Y... pour une durée de 9 années à partir du 1er janvier 1989 et expirant le 31 décembre 1997 suivant acte reçu par Me Olivier B..., notaire à Dijon, en renouvellement du bail consenti par Mmes Z... et Y... au profit de M. A... aux termes d'un acte reçu par Me Hubert C..., notaire soussigné, les 29 mai 1985" ; que cet article poursuit en précisant que "ce bail a été fait sous diverses charges et conditions, et notamment sous celles suivantes ci-après littéralement rapportées", en ne reproduisant toutefois que les clauses "destination" et "cession-sous-location" ; qu'il n'y est pas reproduit la clause d'accession précédemment citée, stipulée au bail renouvelé du 16 juillet 1991 ; qu'il est simplement ajouté à l'acte de cession que : "la partie acquéreur dispense expressément le notaire associé de relater ici toutes les autres clauses et conditions de ce bail, déclarant les bien connaître par la lecture d'une copie dudit bail qui lui a été remise par le notaire associé soussigné" ; que par acte sous seing privé daté du 31 août 1991, Mme Simone X... veuve Y... et Mme Sylvette Y... épouse Z... ont donné à bail à la Sarl Juma, pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 1991 se terminant le 31 août 2000, des locaux ainsi décrits : "une maison à usage de tous commerces sise [...], d'une superficie d'environ 100 m² et comprenant : au sous-sol, 1 cave, 1 garage ; au rez-de-chaussée surélevé, 2 salles de restauration, 1 terrasse, 1 cuisine, 1 salle de plonge et réserve situé dans un bâtiment séparé dans la cour" ; que le bail prévoit un loyer annuel de 14 400 francs HT, payable en 12 termes égaux ; que force est de constater que ce bail, consenti directement à la Sarl Juma, ne comporte aucune clause particulière relative à l'accession des travaux d'extension réalisés par le précédent locataire et ne fait aucune référence aux conditions spécifiques au précédent locataire, notamment ne fait aucune référence à la clause d'accession stipulée au bail renouvelé le 16 juillet 1991 au profit de M. Charles A... ; qu'or à partir du moment où les bailleresses ont accepté de conclure directement avec la Sarl Juma ce bail, pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 1991, c'est ce bail seul qui constitue la loi des parties, dès lors que par l'effet de la cession du droit au bail du précédent locataire par l'acte de vente du fonds de commerce, la Sarl Juma se trouvait être locataire de Mmes Z... et Y... sans qu'il ne soit nécessaire pour le nouveau locataire ou le bailleur de conclure un bail directement entre eux ; que ce nouveau bail a fait l'objet d'un renouvellement par acte sous seing privé daté du 31 août 2000, pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2000 pour se terminer le 31 août 2009 ; que les appelantes n'allèguent aucun vice de consentement ayant affecté la conclusion du bail avec la Sarl Juma ; que seul le bail passé entre Mmes Z... et Y... et la Sarl Juma constituant la loi des parties, ce sont les conditions prévues à ce bail qui doivent s'appliquer ; que pour l'ensemble des locaux donnés en location, les bailleresses ont consenti au loyer annuel de 14 400 francs ; que ce contrat porte manifestement sur des locaux de dimension plus importante que ceux loués initialement à M. A... tels qu'ils sont décrits par les appelantes dans leurs conclusions ; qu'à défaut dans ce contrat de toute stipulation se référant aux conditions antérieurement imposées au précédent locataire, il faut considérer que les locaux loués à la Sarl Juma intègrent les extensions réalisées par M. A..., dont sont devenues propriétaires Mmes Z... et Y... lors de la fin du bail les liant à M. A..., cela par l'effet normal de l'accession en fin de bail du bailleur à la propriété des différents aménagements réalisés en cours de bail par le locataire, puisque, par leur acceptation de la conclusion d'un nouveau bail directement avec un nouveau preneur, il a ainsi été nécessairement mis fin au bail liant auparavant Mmes Z... et Y... à M. A... ; qu'il sera observé que si les appelantes affirment que la Sarl Juma a accepté pendant le temps de négociations, non abouties, de verser durant trois mois un loyer de 600 euros par mois conformément à la hausse du loyer qu'elles proposaient, force est de constater qu'elles ne produisent pas le moindre justificatif de ces paiements ; qu'il s'ensuit que les appelantes ne sont pas fondées à se prévaloir, postérieurement à la conclusion de ce bail avec la Sarl Juma emportant novation, puis à un premier renouvellement de ce bail, d'une modification notable des caractéristiques des locaux donnés en location tenant aux travaux réalisés par le locataire précédent ; que c'est à raison que le premier juge a débouté Mmes Z... et Y... de leur demande tendant au déplafonnement du loyer à l'occasion du renouvellement du bail commercial les liant à la Sarl Juma ; que les appelantes seront en conséquence déboutées de leur appel, mal fondé, le jugement entrepris méritant confirmation en toutes ses dispositions » ;
 
 Et aux motifs adoptés que « l'article L. 145-34 du code de commerce dispose expressément qu'à moins d'une modification notables des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-3 du code de commerce (à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, et les facteurs locaux de commercialité) le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéa de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'INSEE ; qu'en l'espèce, les deux requérantes ont fondé leur demande de nouvelle fixation du loyer de renouvellement et son déplafonnement sur une modification notables des lieux loués ; qu'elles estiment en effet être devenues légitimement propriétaires de l'ensemble des améliorations réalisées par la SARL Juma, laquelle dispose actuellement d'une surface commerciale largement supérieure résultant des différents aménagements ; que pour apprécier le bien-fondé de cette demande de déplafonnement, il convient d'envisager l'existence ou la persistance d'une clause d'accession ; qu'il est prétendu qu'au jour de la cession du fonds de commerce, le bail régularisé le 16 juillet 1991 avec M. A..., vendeur du fonds, était toujours en vigueur ; qu'il convient en effet de noter que l'acte de cession authentique a été signé par les parties le 30 août 1991 et enregistré seulement le 6 septembre suivant ; qu'un nouveau bail commercial n'a été signé entre les deux requérantes et la SARL Juma que le 31 août 1991, soit quelques jours avant que la cession de fonds de commerce ne puisse être déclarée opposable aux tiers ; que cependant l'acte de vente du fonds de commerce par M. A... à la SARL Juma ne porte trace d'aucune référence à une quelconque clause d'accession contenue dans le bail commercial signé avec les deux requérantes ; qu'en outre, le nouveau bail conclu et signé par Mmes Z... et Y... avec la SARL Juma le 31 août 1991 et renouvelé le 31 août 2000, ne fait aucunement référence à une telle clause d'accession des aménagements réalisés par le preneur ; qu'en conséquence, les deux requérantes ne peuvent revendiquer la propriété de ces biens pour prétendre ensuite à un changement notable des caractéristiques et la configuration des lieux loués ; qu'il importe en effet de rappeler que l'article L. 145-38 in fine du code de commerce prévoit qu' « en aucun cas, il n'est tenu compte pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultent de sa gestion pendant la durée du bail en cours. » ; qu'en conséquence, les deux requérantes seront déboutées de leur demande de déplafonnement et de Fixation du loyer commercial tel que réclamé ; qu'en contrepartie, il sera fait droit à la demande reconventionnelle de la SARL Juma tendant à voir le loyer plafonné conformément aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, et ce, à compter du premier juillet 2010 » ;
 
 Alors 1°) que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d'appel a constaté que le bail consenti par les bailleresses à M. A... avait été renouvelé à compter du 1er janvier 1989 pour une durée de 9 années devant se terminer le 31 décembre 1997, pour un loyer annuel de 14 400 francs et qu'il y était prévu une clause d'accession à la propriété des travaux d'amélioration après une durée de 18 ans à compter du 1er mars 1988, soit le 1er mars 2006 ; que pour débouter les bailleresses de leurs demandes tendant au déplafonnement du loyer commercial dû par la société Juma, la cour d'appel a énoncé que les locaux loués à la société Juma intégraient les extensions réalisées par M. A..., dont étaient devenues propriétaires Mmes Z... et Y... lors de la fin du bail les liant à M. A..., cela par l'effet normal de l'accession par le bailleur en fin de bail à la propriété des différents aménagements réalisés en cours de bail par le locataire ; qu'en statuant ainsi, cependant que le bail consenti à M. A..., suivant les propres constatations de l'arrêt, différait l'accession « pendant une durée de dix-huit ans à compter du premier mars mil neuf cent quatre-vingt-huit », soit le 1er mars 2006, et que ce bail avait été cédé aux mêmes conditions par acte du 30 août 1991, la cour d'appel qui a dénaturé ces actes, a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 Alors 2°) que en cas de modification notable des caractéristiques du local considéré, le bailleur peut demander la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ; que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que la cour d'appel a constaté que le bail consenti le 16 juillet 1991 par les bailleresses à M. A... à compter du 1er janvier 1989 pour une durée de 9 années devant se terminer le 31 décembre 1997, pour un loyer annuel de 14 400 francs, comportait une clause d'accession à la propriété des travaux d'amélioration après une durée de 18 ans à compter du 1er mars 1988, soit le 1er mars 2006 ; que le cession de bail conclue le 30 août 1991 entre M. A... et la société Juma faisait référence au bail du 16 juillet 1991 dont les signataires de la cession de bail déclaraient connaître toutes les clauses et conditions ; que pour priver d'effet contraignant la cession de bail à l'égard de la locataire, la cour d'appel a retenu qu'elle était devenue du fait de la cession de bail du 30 août 1991 la locataire en titre, si bien qu'il n'était pas nécessaire de conclure un nouveau bail le 31 août 1991 et que si celui-ci avait été conclu, sans référence à l'accession de propriété des travaux, c'est parce qu'il constituait nécessairement la seule loi entre les parties ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si à la date de la signature du contrat de bail du 31 août 1991, la cession de bail n'avait toujours pas été publiée (conclusions, p. 5, § 2), si bien que la cour d'appel ne pouvait considérer qu'à la date du 31 août 1991, il n'était d'aucune utilité pour la cessionnaire du fonds de commerce de conclure un bail directement avec le bailleur, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 145-33, 1°, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 Alors 3°) que la novation ne se présume point ; qu'il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte ; que la cour d'appel a constaté que le bail consenti par les bailleresses à M. A... avait été renouvelé à compter du 1er janvier 1989 pour une durée de 9 années devant se terminer le 31 décembre 1997, pour un loyer annuel de 14 400 francs et qu'il y était prévu une clause d'accession de propriété concernant les améliorations après une durée de 18 ans à compter du 1er mars 1988, soit le 1er mars 2006 ; que ce bail avait été cédé aux mêmes conditions à la société Juma par acte du 30 août 1991 ; qu'en retenant que le bail signé le 31 août 1991 par la société Juma sans modification de loyer aurait constitué une novation en tant que le bailleur y aurait inclus les travaux d'aménagement, sans rechercher comme elle y était invitée (conclusions p. 5 in fine) quel aurait été son intérêt de renoncer à une revalorisation des loyers correspondant à ces améliorations et à la clause d'accession différée à la date du 1er mars 2006 lui permettant de solliciter le déplafonnement lors du renouvellement suivant, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1273 du code civil.