Cour de Cassation · civ3 — 6 juillet 2017

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 juillet 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10264 F

Pourvoi n° K 16-20.566







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Pharmacie du Géant Casino, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                             ,

contre l'arrêt rendu le 8 mars 2016 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Mercialys, société anonyme, dont le siège est [...]                               ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 7 juin 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Z... , avocat de la société Pharmacie du Géant Casino, de la SCP Leduc et Vigand, avocat de la société Mercialys ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, l'avis de Mme X..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Pharmacie du Géant Casino aux dépens ;

Vu l'article 700 du code procédure civile, rejette la demande de la société Pharmacie du Géant Casino ; la condamne à payer à la société Mercialys à la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me Z... , avocat aux Conseils, pour la société Pharmacie du Géant Casino

LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR fixé à compter du 1er août 2009 à 75 914 euros hors taxes et charges le montant annuel du loyer renouvelé dû par la société Pharmacie du Géant Casino à la société Mercialys, montant indexé ainsi qu'initialement stipulé sur l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE,

AUX MOTIFS PROPRES QU'« il convient de constater que devant la cour la société Pharmacie du Géant Casino ne forme plus de demande visant à l'organisation d'une médiation entre les parties ; que l'expert judiciaire dans son rapport déposé le 27 août 2012, a conclu pour le local donné à bail par la société Mercialys à la Pharmacie du Géant Casino, dans le cadre du bail renouvelé, à une valeur locative annuelle de 320 euros au m², pour une surface pondérée de 237,23 m², évaluant donc le loyer annuel hors taxes à la somme de 75 914 euros ; que l'article L. 145-39 du code commerce dont les parties conviennent de l'application, dans sa version en vigueur à la date du renouvellement bail, dispose « qu'en outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire » ; que l'article L. 145-33 du même code précise les conditions et critères permettant de fixer le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés de sorte qu'il corresponde à la valeur locative du local considéré ; que l'article R. 145-6 du code de commerce précise qu'il doit être tenu compte des facteurs locaux de commercialité tandis que les articles R. 145-7 et R. 145-8 invitent à prendre en considération les prix couramment pratiqués dans le voisinage, concernant des locaux équivalents et à. tenir compte des obligations respectives des parties pour déterminer le loyer dû ; que c'est en fonction des critères définis ci-dessus et au regard des éléments concrets recueillis lors des opérations d'expertise que le tribunal a retenu les propositions de l'expert, en se livrant à une analyse détaillée de tous les paramètres à prendre en compte ; que, contrairement à ce que soutient l'appelante, le jugement entrepris n'est affecté d'aucune contradiction puisque la moyenne des prix pratiqués servant de base de référence a été affectée d'un coefficient de pondération de 15% correspondant aux constatations faites sur les facteurs de commercialité et la baisse d'attractivité ; que c'est justement que l'intimée souligne que la contestation par l'appelante de la surface pondérée servant de base au calcul du loyer est tardive et que la pièce produite à cet égard est dénuée de portée alors que cette question n'avait pas été discutée par les parties en cours d'expertise ; que rien ne justifie que soit prise en considération une surface inférieure à celle fixée par l'expert et retenue par le tribunal à 237,23 m² ; que c'est également à juste titre, contrairement à ce que soutient l'intimée, que le tribunal a tenu compte pour la fixation du loyer des bases de références de locaux commerciaux équivalents à celui loué à la Pharmacie du Géant Casino dans la partie non rénovée de la galerie marchande, dans la mesure où l'équipement et l'attractivité est différente dans les deux parties de la galerie marchande même s'il n'est pas contesté qu'elles sont en continuité l'une de l'autre ; qu'il ressort par ailleurs clairement du rapport d'expertise que la fréquentation du centre commercial Géant Casino a chuté depuis l'installation du centre commercial Auchan à Poitiers Sud, ceci étant démontré par le fait notamment que cinq locaux commerciaux sont sans occupant ; qu'ainsi, et pour le surplus, par les motifs adoptés du premier juge, la décision attaquée sera confirmée dans toutes ses dispositions » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « [sur les] caractéristiques des locaux, les locaux ont au bail initial été décrits d'une superficie de 261,75 m² dont 213 m² de surface de vente ; que l'expert a dans son rapport (Titre IV) fait mention d'une surface pondérée de 237,23 m² qui sera retenue en l'absence de contestation ; que les locaux loués sont situés dans la partie ancienne, et vétuste de la galerie commerciale. Ils sont en limite immédiate de l'extension réalisée du centre, par l'adjonction d'une nouvelle galerie commerciale. L'expert a toutefois relevé un "manque d'attrait commercial qui a fortement diminué et s'est déporté sur le nouveau pôle d'attraction du complexe Auchan situé à la sortie de Poitiers" et une "baisse de fréquentation relevée étant de l'ordre de 6 %" ; qu'il a ainsi constaté "sur les 28 magasins installés dans l'extension du centre commercial ... 5 magasins sans occupant, prouvant ainsi le manque d'attrait pour cette galerie, dû pour partie aux loyers élevés demandés à tout nouveau candidats" ; qu'il a également fait mention d'une "diminution du nombre de parkings offerts à la clientèle du fait de l'installation de l'enseigne LEON", restaurant implanté sur l'emprise du parc de stationnement du centre commercial ; que, sur l'activité exercée, l'expert a relevé une "concurrence directe de l'hypermarché qui a ouvert en son sein un rayon de parapharmacie" ; que la hausse du chiffre d'affaires de la pharmacie dont a fait mention la bailleresse et que n'a ni contredite ni infirmée la demanderesse, ne peut être retenue, puisqu' afférente à une période nettement postérieure à la date de révision du loyer ; que, sur les références, le local donné à bail étant situé dans la partie ancienne du centre commercial, ne peuvent être retenus les loyers pratiqués pour les locaux implantés dans l'extension ; que celui du magasin d'optique situé face à la pharmacie dans cette partie ancienne, a été avec raison retenu comme terme de référence par l'expert ; que ce loyer est de 261 euros/m² (montant hors taxes) ; que, sur le montant retenu, en dernière page de son rapport, l'expert a indiqué qu'il "résulte de l'examen des différents baux existants au sein même de la galerie commerciale qu'il existe des baux de superficie très différente avec des montants de loyers au m² l'an variant du simple au double (261 à 620 euros)", "les baux récents des magasins de la nouvelle galerie étant toujours plus élevés que ceux de l'ancienne" ; qu'il a conclu que "la valeur locative des locaux de la pharmacie Géant Casino se situe selon lui entre 300 et 320 euros le m² l'an" ; qu'il a retenu ce dernier montant de 320 euros obtenu après application d'un coefficient de pondération de 15%, soit un loyer annuel hors taxes de 75 914 euros (320 euros x 237,23) ; que, ce montant, proche de celui du loyer dû au 1er janvier 2009 après application de la clause d'échelle mobile et que justifie une absence de modification sensible des facteurs locaux de commercialité, sera retenu » ;

1°/ALORS, d'une part, QUE, suivant l'article L. 145-33, alinéa 1, paragraphe 1 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré ; que, suivant l'article R. 145-3, 1° du code de commerce les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; qu'en énonçant, pour refuser de déterminer la valeur locative d'après surface du local ? que la contestation par la société Pharmacie du Géant Casino de la surface pondérée servant de base au calcul du loyer est tardive et que la pièce produite à cet égard est dénuée de portée alors que cette question n'avait pas été discutée par les parties en cours d'expertise, de sorte que rien ne justifie que soit prise en considération une surface inférieure à celle fixée par l'expert et retenue par le tribunal à 237,23 m², la cour d'appel, qui n'était pas tenue par les constatations de l'expert et devait examiner les contestations dont elle était saisie ? a violé les dispositions susvisées ;

2°/ALORS, d'autre part, QUE, suivant l'article L. 145-33, alinéa 1, paragraphe 1 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré ; que, suivant l'article R. 145-3, 4° du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; que, dans ses écritures d'appel, la société Pharmacie du Géant Casino a invoqué la vétusté des locaux qui lui étaient donnés à bail (concl., p. 5), reprochant à l'expert de n'avoir « pas tenu compte de l'état de vétusté des locaux dans la fixation de la valeur locative » ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur cet élément, pour fixer la valeur locative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

3°/ALORS, enfin, QUE dans ses écritures d'appel (concl., p. 7), l'exposante a invoqué les conclusions de l'expert suivant lesquels « il ne peut être établi de comparaisons entre les locaux de la pharmacie et les nouvelles boutiques récemment créées dans l'extension récente », de sorte qu'il convient de « se référer uniquement à la partie ancienne de la galerie marchande, dans la mesure où la pharmacie est implantée dans cette partie qui n'a bénéficié d'aucun travaux d'amélioration et que les loyers demandés de l'ordre de 550 euros voir plus, l'ont été sans droit d'entrée, rachat de droit au bail ou de fonds de commerce ce qui explique le caractère élevé de ces loyers », et qui avait retenu « uniquement le loyer actuellement en vigueur pour le magasin d'optique situé en face de la pharmacie dans la partie ancienne de la galerie avec un loyer de 261 euros hors taxes le m² » ; qu'elle réfutait, ensuite, la moyenne effectuée par l'expert, dans sa conclusion générale, « avec différents loyers pour retenir un prix au mètre carré de 320 euros », ce qui procède d'une « certaine incohérence dans le raisonnement de l'expert » ; qu'il ressort, en effet, du rapport d'expertise que l'expert, après avoir retenu comme loyer de référence celui du magasin d'optique, soit la somme annuelle de 261 euros/m² (p. 9), dans sa « conclusion générale » a visé des loyers de montants respectifs de 261 euros, 550 euros et 316 euros, dont la moyenne donne 376 euros, ladite somme, affectée d'un coefficient de pondération de 15%, aboutissant à une valeur annuelle au m² de 319,60 euros, ramenée par l'expert à 320 euros ; qu'en se bornant, à la suite du premier juge, à entériner la conclusion générale de l'expert, sans se prononcer sur les conclusions de la société Pharmacie du Géant Casino la réfutant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.