Cour de Cassation · civ3 — 6 juillet 2017

CIV.3
 
 CF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 6 juillet 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10265 F
 
 Pourvoi n° P 16-50.032
 
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Optical Center, société par actions simplifiée, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 22 mars 2016 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre, section 2), dans le litige l'opposant à la SCI des Lots 47 et [...], société civile immobilière, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 7 juin 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de la société Optical Center, de Me A..., avocat de la SCI des Lots 47 et [...] ;
 
 Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, l'avis de Mme X..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Optical Center aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Optical Center ; la condamne à payer à la SCI des Lots 47 et [...] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Optical Center.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société OPTICAL CENTER, preneur à bail d'un local commercial à payer à la SCI DES LOTS 47 et 62 du [...], son bailleur, la somme de 39 142,86 euros au titre des loyers et charges dus au 2 mars 2011 et de l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au 28 octobre 2011, date de son départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2011 sur la somme de 10 953,21 euros, étant précisé que la somme de 39 142,86 euros comprenait la restitution du dépôt de garantie, et D'AVOIR écarté l'action en responsabilité que la société OPTICAL CENTER avait formée à l'encontre de la SCI LOTS 47 et 62 du [...] ainsi que l'exception d'inexécution dont elle se prévalait ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE pour conclure au manquement de la SCI aux obligations qu'elle tenait des articles 1719 et 1720 du code civil de délivrer le local en état de servir son usage commercial et de réaliser les grosses réparations relevant de l'article 606 du même code, et réclamer ainsi la condamnation de la SCI à l'indemniser de ses préjudices en application de l'article 1721 du même code et prétendre être libérée de son obligation au paiement des loyers et des charges, la société Optical center prétend que les locaux qui lui ont été donnés à bail étaient d'une part, impropres à leur destination pour ne pas répondre à la norme française NF 06-001 qui fixe à 500 kg/m2, la valeur de résistance aux charges des bâtiments destinés aux boutiques, et d'autre part, que leur exploitation présentait une mise en danger du personnel et des clients ; qu'à cette fin, elle se prévaut de l'audit commandé par la société Minimarché Levallois, du rapport d'expertise ordonné par le juge des référés ainsi que du rapport du bureau d'étude SED mandaté par le syndicat des copropriétaires qui ont tous relevé la fragilité de la structure métallique d'après les sondages des poutrelles métalliques ainsi qu'un état de corrosion avancé, ou très avancé, et préjudiciable à la résistance des planchers ; que la société GINGER CEBTP a retenu que le plancher n'était pas exploitable en l'état des charges admissibles, que l'expert judiciaire a estimé que les zones 4, 5 et 6 du plancher étaient particulièrement à risque, que ces spécialistes ont tous préconisé la réalisation de travaux de confortement ou de remplacement de ces éléments ; que finalement, la copropriété a décidé de la prise en charge du plus gros des travaux de renforcement pour atteindre les 250 kg/m2, la SCI et acceptant pour sa part de prendre à sa charge la part des consolidations pour élever la capacité portante à 500 kg/m2 ; que la portée de ces constatations doit en premier lieu être écartées, soit en ce qu'elle se réfèrent à des zones de plancher étrangères à celui du local (zones 4, 5 et 6), soit qu'elles se réfèrent à une norme de charges d'exploitation des bâtiments qui n'est d'application impérative que pour les constructions nouvelles ou pour les opérations de réhabilitation, soit encore en ce qu'elles ont été retenues dans la perspective des augmentations de charge prévues pour l'exploitation du magasin Franprix ou d'après le projet de réhabilitation de l'immeuble que la copropriété avait la liberté de décider, et non pour l'activité de magasin de vente d'optique-lunetterie ; que la portée de ces constatations doit en second lieu être tempérée par les autres constatations des experts, la société GINGER CEBTP retenant que selon les parties du sous-sol louées en rez-de-chaussée, le plancher haut de la zone 1 est apte à reprendre une charge d'exploitation de 200 kg/m2, celui de la zone 2, apte à prendre une charge d'exploitation de 1200 kg/m2 et qu'une très faible portion de la zone 3 est apte à reprendre une charge d'exploitation de 100 kg/m2 ; que l'expertise de Monsieur Y... relève qu'une partie des planchers a été renforcée, et préconise le renforcement d'une partie seulement des planchers pour élever la portance de la charge d'exploitation de 200 kg/m2 à 250 kg/m2 ou 500 kg/m2 ; que les études du bureau d'études SED pour la copropriété confirment que pour la partie du plancher afférente aux locaux loués par ta SCI, la charge d'exploitation existante admissible est de 250 kg/m2 et ne préconisent pas de renforcement ; qu'en troisième lieu, qu'il ne s'évince pas de ces rapports, la preuve que la structure du plancher du local faisait courir un risque pour les personnes dans le cadre de la poursuite de l'activité de vente d'optique-lunetterie de la société Optical center, et que par ailleurs, il ne s'évince d'aucune autre pièce la preuve des manquements de la SCI à son obligation de délivrance en sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Optical center de ce chef ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la demande de la société OPTICAL CENTER le juge des référés de ce tribunal a par décision du 24 mars 2011 ordonné une expertise relative à la capacité portante de l'immeuble ; qu'il résulte du rapport d'expertise déposé le 22 octobre 2012 par Monsieur Y..., expert commis, ainsi que des pièces et documents produits par les parties que les profilés des planchers hauts des caves sont atteints d'une forte corrosion et qu'il ya lieu à renforcement des planchers ; que seule une note de la société GINGER CEBTP du 4 novembre 2010 conclut que le plancher, au vu des charges admissibles, n'est pas exploitable en état quelque soit l'activité commerciale envisagée ; que cette note a été faite en vue de l'installation dans les locaux d'un supermarché FRANPRIX et n'établit pas l'impossibilité totale ou partielle pour la société OPTICAL CENTER d'exercer son activité dans les lieux loués ; que ni le rapport d'expertise, ni les autres documents ne font état d'une quelconque conséquence sur l'exploitation du fonds de commerce de la société OPTICAL CENTER dans les lieux ; que, de plus la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du non paiement des loyers et charges et le départ de la société OPTICAL CENTER sont sans lien avec l'état des locaux ; quant à l'échec de la cession du bail à la société exploitant sous l'enseigne FRANPRIX elle résulte non pas de l'état des lieux mais du refus de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble d'autoriser les travaux nécessaires ; qu'il n'est donc pas prouvé de manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée et en conséquence l'exception d'inexécution soulevée par la société OPTICAL CENTER de même que ses demandes d'indemnisation de préjudice matériel et commercial seront rejetées ; que la société OPTICAL CENTER sera condamnée à verser à la SCI DES LOTS [...] DU [...] la somme non contestée de 39 142,86 € au titre des loyers et charges dus au 2 mars 2011 et de l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au 28 octobre 2011, date de son départ des lieux ; qu'elle sera également condamnée à verser les intérêts au taux légal à compter du 2 février 2011, date du commandement de payer, sur la somme de 10 953,21 € et du 11 mars 2013, date de l'assignation, sur le surplus, les intérêts échus pour une année étant capitalisés en application de l'article 1154 du Code de Procédure Civile ; que d'autre part le bail dispose dans sa clause C 4 "conditions particulières" qu'en fin de bail le preneur s'oblige à réédifier à sa charge les murs de séparation entre les lots adjacents n° 24 et 63 et que dans les mêmes conditions il devra assurer ou rétablir les installations électriques et sanitaires ; que la société OPTICAL CENTER ne conteste pas ne pas avoir rempli cette obligation ; que selon estimatifs de l'entreprise AR BRAZ produits par la SCI DES LOTS [...] DU [...] le coût de la remise en état s'élèvent à 11 410 € HT soit 13 646,36 € TTC ; que la société OPTICAL CENTER sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2013, date de l'assignation ; que des sommes dues par la société OPTICAL CENTER il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie s'élevant à 17 129,58 € ; qu'il sera alloué à la SCI DES LOTS [...] DU [...] la somme de 3 000 € pour les frais de procédure non compris dans les dépens ;
 
 1. ALORS QU'il est interdit aux juges du fond de dénaturer les documents clairs et précis qui sont soumis à leur examen ; qu'il ressort des termes clairs et précis du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2012 « il apparaît que les travaux de renforcement des planchers haut de cave sont nécessaires » et qu' « il convient d'appliquer la norme en vigueur, soit 500 kg/m2 obligatoire pour les commerces » ; qu'en relativisant la portée de cette constatation qui n'aurait été retenue que « d'après le projet de réhabilitation de l'immeuble que la copropriété avait la liberté de décider, et non pour l'activité de magasins de vente d'optique-lunette », la Cour d'appel a dénaturé les termes du procès-verbal précité de l'assemblée générale des copropriétaires établissant que les travaux avaient été décidés pour se conformer à la norme de portance de 500 kg/m2, obligatoire pour les commerces, de manière générale, ce qui incluait l'activité d'opticien en particulier : qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble le principe précité ;
 
 2. ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant de sa propre initiative le moyen tiré de ce que la société OPTICAL CENTER se référait à « une norme de charges d'exploitation des bâtiments qui n'est d'application impérative que pour les constructions nouvelles ou pour les opérations de réhabilitation », sans provoquer les explications des parties sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 3. ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis du courrier que la société GINGER CEBT avait envoyé à la société FRANPRIX, le 4 novembre 2010, que « [son] intervention réalisée les 23 et 26 juillet 2010, a conclu que le plancher, au vu des charges admissibles, n'est pas exploitable en l'état quelque soit l'activité commerciale envisagée » et qu'elle a « aussi constaté un état de corrosion avancé des poutrelles métalliques du plancher, dans une zone pouvant mettre en péril la stabilité du plancher » ; qu'en affirmant que la résistance insuffisante des planchers n'avait été relevée à l'origine par l'expert amiable, la société GINGER CEBTP, que pour les besoins de l'exploitation du magasin FRANPRIX, quand cette constatation s'appliquait à tout commerce, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précités du courrier du 4 novembre 2010 ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
 
 4. ALORS si tel n'est pas le cas QU'en s'abstenant de répondre au moyen que la société OPTICAL CENTER tirait du courrier du 4 novembre 2010 de la société GINGER CEBT, pour démontrer que les désordres du plancher rendaient inexploitables les locaux pour toute activité commerciale (conclusions, p. 9), la Cour d'appel a subsidiairement méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 5. ALORS QUE le preneur est en droit de suspendre le paiement des loyers dès lors qu'il est dans l'impossibilité pour partie d'user des lieux loués conformément à leur destination contractuelle, sans qu'il soit nécessaire qu'une telle impossibilité soit totale ; qu'en relevant que les exigences de renforcement varient en fonction des experts et des zones du local (arrêt attaqué, p. 6, 1er alinéa), au lieu de rechercher si la seule inexécution partielle de l'obligation de délivrance n'était pas suffisamment grave pour justifier que la société OPTICAL CENTER suspende le paiement des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des principes régissant l'exception d'inexécution, ensemble l'article 1184 du Code civil ;
 
 6. ALORS QUE le bailleur qui s'engage à procurer au preneur ou au cessionnaire du bail, la jouissance d'un local dont la destination requiert une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, s'oblige à contester la décision de refus de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en se bornant à affirmer que l'assemblée générale des copropriétaires avait refusé au cessionnaire du bail, l'autorisation de procéder aux travaux de renforcement du plancher, pour en déduire que le bailleur n'était pas responsable de l'échec de la cession du droit au bail, en conséquence de cette décision de refus au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la SCI des LOTS 47 et 62, n'avait pas engagé sa responsabilité pour avoir refusé de contester cette décision de refus, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société OPTICAL CENTER, preneur à bail d'un local commercial à payer à la SCI DES LOTS 47 et 62 du [...], son bailleur, la somme de 13 646,66 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2013 ;
 
 AUX MOTIFS QUE pour prétendre être dispensée de l'indemnisation de la remise en état des cloisons du local qu'elle avait enlevées, la société Optical center soutient que la SCI n'apporte pas la preuve qu'elle a elle-même procédé à cette remise en état et qu'elle ne peut par conséquent pas revendiquer de son locataire sortant, l'indemnité susceptible de lui être substituée ; que l'indemnité de 13 646,66 euros représente par équivalent, une obligation de la société Optical center qui trouve sa cause dans le contrat de bail convenu à l'entrée avec la SCI, en sorte qu'en application de l'article 1134 du code civil, elle était tenue d'exécuter cette remise en état en nature et à défaut, sous forme d'indemnité, de sorte que le jugement doit être confirmé ;
 
 ALORS QUE des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en décidant que la seule inexécution par la société OPTICAL CENTER de son obligation de remise en état lui imposait de s'acquitter de l'indemnité de 13.646,66 €, soit l'équivalent de l'obligation inexécutée, sans qu'il soit justifié par le bailleur du préjudice en résultant, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.