Cour de Cassation · civ3 — 13 juillet 2017

CIV.3
 
 IK
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 13 juillet 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10287 F
 
 Pourvoi n° U 16-19.631
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Val-de-Seine, société civile immobilière, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 28 avril 2016 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à la société J2L, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 La société J2L a, par un mémoire déposé au greffe, formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 juin 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Bureau, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société Val-de-Seine, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société J2L ;
 
 Sur le rapport de M. Bureau, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens du pourvoi principal et le moyen du pourvoi incident, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE les pourvois, tant principal qu'incident ;
 
 Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Val-de-Seine
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Val de Seine à payer à la société J2L la somme de 11.527,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2011, ordonné la capitalisation des intérêts et, après avoir dit que la société J2L devrait procéder à la livraison des trois appartements vendus à la société Val de Seine dans les conditions prévues par les contrats de cession, d'AVOIR débouté la société Val de Seine de ses autres demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE les actes notariés du 5 août 2010 stipulent en page 5, au paragraphe intitulé : « PROPRIETE-JOUISSANCE » : / « L'ACQUEREUR est propriétaire des lots objet de la vente tels qu'ils existent au regard de l'avancement des travaux, ainsi que des quotes parts des parties communes s'y rattachant. Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l'achèvement de l'immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession. / Il aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après. / L'acquéreur s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être intégralement libéré de son prix d'acquisition, aucun droit ou de promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du VENDEUR » ; que les modalités de constatation de l'achèvement des constructions et de la prise de possession sont déterminées dans chaque acte comme suit : / « L'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions qui vont être ci-dessous précisées. / Le VENDEUR notifiera à l'ACQUEREUR, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. / Par la même lettre, le VENDEUR invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe. / Le même jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal. / Si l'ACQUEREUR ne répond pas à cette première convocation, il sera à nouveau convoqué par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception. En cas de nouvelle défaillance, l'ACQUEREUR sera informé que les clés sont tenues à sa disposition au domicile du VENDEUR. / Cette notification vaudra livraison conformément à l'article 1805 du code civil et prise de possession et, elle transférera de plein droit à l'ACQUEREUR la garde de l'ouvrage qui sera alors à ses risques et périls. / L 'ACQUEREUR aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler sur les malfaçons et les défauts de conformité avec les prévisions du contrat. / Il est rappelé à cet égard qu'aux termes de l'article R. 261-1 précité, ci-dessus reproduit, la constatation de l'achèvement n'emporte pas, par elle-même, ni reconnaissance de la conformité avec les prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code. / Les réserves de l'ACQUEREUR seront acceptées ou contredites par le VENDEUR. Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessous défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l'ACQUEREUR pour valoir livraison et prise de possession et l'ACQUEREUR procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition. / Le procès-verbal relatera ces constatations, réserves, contredits, remise de clefs, paiement du solde du prix » ; que la sci Val de Seine fait valoir que la sarl J2L ne l'a pas convoquée à la constatation de l'achèvement des travaux et à la réception des appartements dans les conditions prévues aux contrats, qu'elle n'est donc toujours pas à même de prendre possession des appartements qui lui ont été vendus, qu'elle a aujourd'hui intégralement payés et pour lesquels elle supporte des frais importants, outre le remboursement des prêts souscrits pour le financement de ces achats ; que la sarl J2L admet ne pas avoir respecté la procédure de livraison des appartements ci-dessus rappelée, mais soutient que ce simple manquement procédural n'est assorti d'aucune sanction, qu'à la suite d'une première convocation non respectée par la sci, celle-ci s'est vue notifier le 27 août 2012 que les clés étaient tenues à sa disposition, qu'à compter de ce jour, elle est entrée en possession et qu'il lui appartenait de formuler toutes réserves sur les éventuels vices de construction, ce qu'elle n'a jamais fait ; qu'elle prévaut des stipulations des actes authentiques relatives au paiement du prix ainsi libellées : « 1° / Exigibilités-Pénalités - Pour l'application des dispositions concernant le paiement du prix, il est convenu que le VENDEUR informera l'ACQUEREUR de la survenance des événements sus indiqués et que la somme stipulée payable lors de chacun de ces événements devra être versée par l'ACQUEREUR dans un délai de dix jours à compter de l'émission de cette lettre. / A ce titre, l'état d'avancement des travaux et l'achèvement de l'ensemble immobilier seront, pour l'exigibilité des fractions de prix ci-dessus déterminées, suffisamment justifiées par des attestations d'un architecte. / Passé ce délai de dix jours, l'ACQUEREUR devra payer en sus une pénalité calculée « prorata temporis » sur la base de un pour cent par mois, (tout mois commencé valant mois entier). Ce versement ne libère pas l'ACQUEREUR de son obligation de payer et ne saurait être considéré comme un accord de délai de règlement. / En outre, dans le cas de non-paiement des appels de fonds dans le délai de trois semaines de la réception par l'ACQUEREUR de la lettre l'informant de la survenance de l'événement qui en est l'objet, ledit ACQUEREUR sera redevable d'une pénalité supplémentaire forfaitairement fixée à 10 % du montant de l'appel de fonds considéré » ; que la société J2L invoque également les termes du contrat relatifs au délai d'achèvement, selon lesquels : « seront notamment considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants:/ (…) - Retard de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser » ; que la sci Val de Seine ne conteste pas s'être acquittée le 18 janvier 2012 de l'appel de fonds du 15 février 2011, soit avec 11 mois de retard, et le 2 mars 2012 de celui du 26 mai 2011, ce qui représente 10 mois de retard ; que la constatation objective de ce retard justifie l'application par le vendeur de pénalités de retard conformément aux stipulations contractuelles, et le retard de paiement de ces pénalités le report de la livraison, au sens du contrat, la sci ne pouvant valablement prétendre qu'elle n'a pas pu prendre possession des biens vendus alors qu'elle les avait intégralement payés, et en faire grief au vendeur ; que la sci n'est pas davantage fondée à se prévaloir de la proposition amiable exprimée par la société J2L dans un courrier du 6 septembre 2012 adressé à son conseil, de verser la somme de 10.000 euros à titre de dédommagement représentant les loyers de mars à août 2012, laquelle viendrait en déduction des pénalités de retard, pour se prévaloir d'un engagement du vendeur de lui régler cette somme, ni d'une décision rendue par le juge des référés le 15 janvier 2013 ayant alloué à chacune des parties une provision de 10.000 euros, décision non versée aux débats et en tout état de cause dépourvue de l'autorité de la chose jugée ; que le montant des pénalités réclamées n'a jamais fait l'objet de contestation de la part de l'acquéreur ; que c'est donc à juste titre qu'il a été fait droit à la demande en paiement de la somme de 11.527,89 euros à ce titre, et que la capitalisation des intérêts au taux légal a été ordonnée à compter du 25 février 2011, date d'exigibilité du premier appel de fonds ; qu'il demeure que la lettre recommandée en date du 27 août 2012 par laquelle la société J2L informe la sci de la mise des clés à sa disposition, ainsi que l'attestation de remise des clés au conseil de l'acquéreur le 21 septembre 2012, ne correspondent pas à une livraison et donc à une prise de possession conforme aux conventions des parties ; que les pièces produites ne permettent pas de vérifier que les sommes mises à la charge de la sci par le jugement assorti de l'exécution provisoire ont été effectivement réglées ; qu'il convient de dire qu'il devra être procédé à une livraison des biens objet des ventes intervenues le 5 août 2010 dans les conditions prévues aux contrats, dans un délai d'un mois après la signification du présent arrêt dès lors qu'il sera justifié du paiement des sommes lui restant dues par l'acquéreur et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué s'il y a lieu ; que la sci Val de Seine n'est pas fondée à demander réparation de préjudices que lui occasionnerait le défaut de respect des clauses contractuelles tant qu'elle n'est pas elle-même à jour de ses propres obligations qui conditionnaient la mise en oeuvre de la procédure de livraison prévue au contrat dont elle réclame l'accomplissement ; que ses demandes d'indemnisation de préjudices consécutifs au défaut de livraison doivent être rejetées ; que les dispositions du jugement relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile apparaissent équitables et seront donc confirmées ; que l'équité commande d'allouer à la société intimée la somme complémentaire de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente procédure ; que la sci Val de Seine qui succombe à titre principal a été justement condamnée aux dépens de première instance, et supportera les dépens de la présente instance ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, chacune des parties se prévaut du non-respect des clauses contractuelles pour asseoir sa demande ; que, s'agissant de la demande de la sci du Val de Seine, elle rappelle qu'aux termes des actes notariés il était expressément prévu que :
 page 5 : / « PROPRIÉTÉ – JOUISSANCE / L 'acquéreur est propriétaire des lots objet de la vente tels qu'ils existent au regard de l'avancement des travaux, ainsi que des quotes-parts des parties communes s'y rattachant Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l'achèvement de l'immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession. II aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après. / L'acquéreur s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être intégralement libéré de son prix d'acquisition, aucun droit ou de promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du VENDEUR » / pages 17, 18 ou 19 : « CONSTATATION DE L'ACHEVEMENT DES CONSTRUCTIONS ET PRISE DE POSSESSION / L'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions qui vont être ci-dessous précisées. / Le vendeur notifiera à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. / Par la même lettre, le vendeur invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe. / Le même jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal. / Si l'acquéreur ne répond pas à cette première convocation, il sera à nouveau convoqué par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception. En cas de nouvelle défaillance, l'acquéreur sera informé que les clés sont tenues à sa disposition au domicile du vendeur. / Cette notification vaudra livraison conformément à l'article 1805 du code civil et prise de possession et, elle transférera de plein droit à l'acquéreur la garde de l'ouvrage qui sera alors à ses risques et périls. L'acquéreur aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler sur les malfaçons et les défauts de conformité avec les prévisions du contrat. / Il est rappelé à cet égard qu'aux termes de l'article R. 261-1 précité, ci-dessus reproduit, la constatation de l'achèvement n'emporte pas, par elle-même, ni reconnaissance de la conformité avec les prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code. / Les réserves de l'acquéreur seront acceptées ou contredites par le vendeur. / Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessous défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l'acquéreur pour valoir livraison, et prise de possession et, l'ACQUEREUR procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition. / Le procès-verbal relatera ces constatations, réserves, contredits, remise de clefs, paiement du solde du prix » ; que de l'aveu de la sarl J2L la procédure ci-dessus n'a pas été respectée, celle-ci indique en effet avoir écrit à la sci du Val de Seine par lettre adressée avec demande d'avis de réception du 27 août 2012, qu'elle tenait les clés à sa disposition ; que pour s'opposer aux prétentions de la sci Val de Seine, la sarl J2L rappelle qu'aux termes des dispositions de l'acte notarié relatives au prix, il est expressément stipulé : « exigibilité-Pénalités - Pour l'application des dispositions concernant le paiement du prix, il est convenu que le vendeur informera l'Acquéreur de la survenance des événements sus-indiqués et que la somme stipulée payable lors de chacun des événements devra être versée par l'Acquéreur dans un délai de dix jours à compter de l'émission de cette lettre. / A ce titre, l'état d'avancement des travaux et l'achèvement de l'ensemble immobilier seront, pour l'exigibilité des fractions du prix ci-dessus déterminées, suffisamment justifiées par des attestations de l'architecte. / Passé ce délai de dix jours, l'Acquéreur devra payer en sus une pénalité calculée « prorata temporis » sur la base de un pour cent par mois, (tout mois commencé valant mois entier). Ce versement ne libère pas l'Acquéreur de son obligation de payer et ne saurait être considéré comme un accord de délai de règlement. En outre, dans le cas de non-paiement des appels de fonds dans le délai de trois semaines de la réception par l'Acquéreur de la lettre l'informant de la survenance de l'événement qui en est l'objet, ledit Acquéreur sera redevable d 'une pénalité supplémentaire forfaitairement fixée à 10 % du montant de l'appel de fonds considéré » ; que page 18 de l'acte, dans un paragraphe consacré au délai d'achèvement « seront notamment considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants : /- Retard de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser » ; que la sci du Val de Seine ne conteste pas s'être acquittée avec un retard de 11 mois de l'appel de fonds du 15 février 2011, soit le 18 janvier 2012, et avec un retard de 10 mois de l'appel de fonds du 26 mai 2011, soit le 2 mars 2012 ; que ce qui a conduit la sarl J2L à facturer des pénalités de retard et à s'opposer aux demandes formées par la sci Val de Seine dans le cadre de la présente instance du fait du défaut de paiement des pénalités de retard ; qu'aucune des parties n'allègue que la remise des clés soit effectivement intervenue et donc la sci du Val de Seine est fondée à soutenir qu'elle n'est pas en possession, cependant il résulte des éléments qui viennent d'être rappelés que la sci du Val de Seine ne peut se prévaloir d'aucun préjudice qui naîtrait du défaut du respect des clauses contractuelles tant qu'elle n'est pas elle-même à jour de ses propres obligations qui conditionnent la mise oeuvre de la procédure réception prévue au contrat dont elle réclame l'accomplissement ; qu'elle sera donc déboutée de l'ensemble de ses fins et conclusions ; qu'aucune contestation sur le calcul des pénalités appliquées par la sarl J2L n'étant formulée, il convient de faire droit à sa demande ; que la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an en application de l'article 1154 du code civil est de droit lorsqu'elle est sollicitée ; que l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire, il y a lieu de l'ordonner ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la sarl J2L l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer sa défense dans le cadre de la présente instance, il convient de condamner la sci du Val de Seine à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE l'acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie disponible entre les mains du tiers ainsi que de tous ses accessoires ; qu'en jugeant que la société Val de Seine était débitrice de la société J2L à hauteur de 11.527,89 euros, sans avoir recherché si, comme le soutenait la société Val de Seine (conclusions, p. 4, § 1 s.), en procédant à une saisie-attribution sur les comptes bancaires de cette dernière, la société J2L, qui reconnaissait l'existence de cet acte d'exécution forcée (conclusions de la société J2L, p. 8, § 5 s.), n'avait pas déjà perçu une partie de cette somme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 43 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 211-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Val de Seine à payer à la société J2L la somme de 11.527,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2011, ordonné la capitalisation des intérêts et, après avoir dit que la société J2L devrait procéder à la livraison des trois appartements vendus à la société Val de Seine dans les conditions prévues par les contrats de cession, d'AVOIR débouté la société Val de Seine de ses autres demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE les actes notariés du 5 août 2010 stipulent en page 5, au paragraphe intitulé : « PROPRIETE-JOUISSANCE » : / « L'ACQUEREUR est propriétaire des lots objet de la vente tels qu'ils existent au regard de l'avancement des travaux, ainsi que des quotes parts des parties communes s'y rattachant. Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l'achèvement de l'immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession. / Il aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après. / L'acquéreur s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être intégralement libéré de son prix d'acquisition, aucun droit ou de promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du VENDEUR » ; que les modalités de constatation de l'achèvement des constructions et de la prise de possession sont déterminées dans chaque acte comme suit : / L'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions qui vont être ci-dessous précisées. / Le VENDEUR notifiera à l'ACQUEREUR, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. / Par la même lettre, le VENDEUR invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe. / Le même jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal. / Si l'ACQUEREUR ne répond pas à cette première convocation, il sera à nouveau convoqué par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception. En cas de nouvelle défaillance, l'ACQUEREUR sera informé que les clés sont tenues à sa disposition au domicile du VENDEUR. / Cette notification vaudra livraison conformément à l'article 1805 du code civil et prise de possession et, elle transférera de plein droit à l'ACQUEREUR la garde de l'ouvrage qui sera alors à ses risques et périls. / L 'ACQUEREUR aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler sur les malfaçons et les défauts de conformité avec les prévisions du contrat. / Il est rappelé à cet égard qu'aux termes de l'article R. 261-1 précité, ci-dessus reproduit, la constatation de l'achèvement n'emporte pas, par elle-même, ni reconnaissance de la conformité avec les prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code. / Les réserves de l'ACQUEREUR seront acceptées ou contredites par le VENDEUR. Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessous défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l'ACQUEREUR pour valoir livraison et prise de possession et l'ACQUEREUR procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition. / Le procès-verbal relatera ces constatations, réserves, contredits, remise de clefs, paiement du solde du prix » ; que la sci Val de Seine fait valoir que la sarl J2L ne l'a pas convoquée à la constatation de l'achèvement des travaux et à la réception des appartements dans les conditions prévues aux contrats, qu'elle n'est donc toujours pas à même de prendre possession des appartements qui lui ont été vendus, qu'elle a aujourd'hui intégralement payés et pour lesquels elle supporte des frais importants, outre le remboursement des prêts souscrits pour le financement de ces achats ; que la sarl J2L admet ne pas avoir respecté la procédure de livraison des appartements ci-dessus rappelée, mais soutient que ce simple manquement procédural n'est assorti d'aucune sanction, qu'à la suite d'une première convocation non respectée par la sci, celle-ci s'est vue notifier le 27 août 2012 que les clés étaient tenues à sa disposition, qu'à compter de ce jour, elle est entrée en possession et qu'il lui appartenait de formuler toutes réserves sur les éventuels vices de construction, ce qu'elle n'a jamais fait ; qu'elle prévaut des stipulations des actes authentiques relatives au paiement du prix ainsi libellées : « 1° / Exigibilités-Pénalités - Pour l'application des dispositions concernant le paiement du prix, il est convenu que le VENDEUR informera l'ACQUEREUR de la survenance des événements sus indiqués et que la somme stipulée payable lors de chacun de ces événements devra être versée par l'ACQUEREUR dans un délai de dix jours à compter de l'émission de cette lettre. / A ce titre, l'état d'avancement des travaux et l'achèvement de l'ensemble immobilier seront, pour l'exigibilité des fractions de prix ci-dessus déterminées, suffisamment justifiées par des attestations d'un architecte. / Passé ce délai de dix jours, l'ACQUEREUR devra payer en sus une pénalité calculée « prorata temporis » sur la base de un pour cent par mois, (tout mois commencé valant mois entier). Ce versement ne libère pas l'ACQUEREUR de son obligation de payer et ne saurait être considéré comme un accord de délai de règlement. / En outre, dans le cas de non-paiement des appels de fonds dans le délai de trois semaines de la réception par l'ACQUEREUR de la lettre l'informant de la survenance de l'événement qui en est l'objet, ledit ACQUEREUR sera redevable d'une pénalité supplémentaire forfaitairement fixée à 10 % du montant de l'appel de fonds considéré » ; que la société J2L invoque également les termes du contrat relatifs au délai d'achèvement, selon lesquels : « seront notamment considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants:/ (…) - Retard de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser » ; que la sci Val de Seine ne conteste pas s'être acquittée le 18 janvier 2012 de l'appel de fonds du 15 février 2011, soit avec 11 mois de retard, et le 2 mars 2012 de celui du 26 mai 2011, ce qui représente 10 mois de retard ; que la constatation objective de ce retard justifie l'application par le vendeur de pénalités de retard conformément aux stipulations contractuelles, et le retard de paiement de ces pénalités le report de la livraison, au sens du contrat, la sci ne pouvant valablement prétendre qu'elle n'a pas pu prendre possession des biens vendus alors qu'elle les avait intégralement payés, et en faire grief au vendeur ; que la sci n'est pas davantage fondée à se prévaloir de la proposition amiable exprimée par la société J2L dans un courrier du 6 septembre 2012 adressé à son conseil, de verser la somme de 10.000 euros à titre de dédommagement représentant les loyers de mars à août 2012, laquelle viendrait en déduction des pénalités de retard, pour se prévaloir d'un engagement du vendeur de lui régler cette somme, ni d'une décision rendue par le juge des référés le 15 janvier 2013 ayant alloué à chacune des parties une provision de 10.000 euros, décision non versée aux débats et en tout état de cause dépourvue de l'autorité de la chose jugée ; que le montant des pénalités réclamées n'a jamais fait l'objet de contestation de la part de l'acquéreur ; que c'est donc à juste titre qu'il a été fait droit à la demande en paiement de la somme de 11.527,89 euros à ce titre, et que la capitalisation des intérêts au taux légal a été ordonnée à compter du 25 février 2011, date d'exigibilité du premier appel de fonds ; qu'il demeure que la lettre recommandée en date du 27 août 2012 par laquelle la société J2L informe la sci de la mise des clés à sa disposition, ainsi que l'attestation de remise des clés au conseil de l'acquéreur le 21 septembre 2012, ne correspondent pas à une livraison et donc à une prise de possession conforme aux conventions des parties ; que les pièces produites ne permettent pas de vérifier que les sommes mises à la charge de la sci par le jugement assorti de l'exécution provisoire ont été effectivement réglées ; qu'il convient de dire qu'il devra être procédé à une livraison des biens objet des ventes intervenues le 5 août 2010 dans les conditions prévues aux contrats, dans un délai d'un mois après la signification du présent arrêt dès lors qu'il sera justifié du paiement des sommes lui restant dues par l'acquéreur et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué s'il y a lieu ; que la sci Val de Seine n'est pas fondée à demander réparation de préjudices que lui occasionnerait le défaut de respect des clauses contractuelles tant qu'elle n'est pas elle-même à jour de ses propres obligations qui conditionnaient la mise en oeuvre de la procédure de livraison prévue au contrat dont elle réclame l'accomplissement ; que ses demandes d'indemnisation de préjudices consécutifs au défaut de livraison doivent être rejetées ; que les dispositions du jugement relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile apparaissent équitables et seront donc confirmées ; que l'équité commande d'allouer à la société intimée la somme complémentaire de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente procédure ; que la sci Val de Seine qui succombe à titre principal a été justement condamnée aux dépens de première instance, et supportera les dépens de la présente instance ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, chacune des parties se prévaut du non-respect des clauses contractuelles pour asseoir sa demande ; que, s'agissant de la demande de la sci du Val de Seine, elle rappelle qu'aux termes des actes notariés il était expressément prévu que :
 page 5 : / « PROPRIÉTÉ – JOUISSANCE / L 'acquéreur est propriétaire des lots objet de la vente tels qu'ils existent au regard de l'avancement des travaux, ainsi que des quotes-parts des parties communes s'y rattachant Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l'achèvement de l'immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession. II aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après. / L'acquéreur s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être intégralement libéré de son prix d'acquisition, aucun droit ou de promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du VENDEUR » / pages 17, 18 ou 19 : « CONSTATATION DE L 'ACHEVEMENT DES CONSTRUCTIONS ET PRISE DE POSSESSION / L'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions qui vont être ci-dessous précisées. / Le vendeur notifiera à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. / Par la même lettre, le vendeur invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe. / Le même jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal. / Si l'acquéreur ne répond pas à cette première convocation, il sera à nouveau convoqué par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception. En cas de nouvelle défaillance, l'acquéreur sera informé que les clés sont tenues à sa disposition au domicile du vendeur. / Cette notification vaudra livraison conformément à l'article 1805 du code civil et prise de possession et, elle transférera de plein droit à l'acquéreur la garde de l'ouvrage qui sera alors à ses risques et périls. L'acquéreur aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler sur les malfaçons et les défauts de conformité avec les prévisions du contrat. / Il est rappelé à cet égard qu'aux termes de l'article R. 261-1 précité, ci-dessus reproduit, la constatation de l'achèvement n'emporte pas, par elle-même, ni reconnaissance de la conformité avec les prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code. / Les réserves de l'acquéreur seront acceptées ou contredites par le vendeur. / Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessous défini, que des réserves aient été ou non. formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l'acquéreur pour valoir livraison, et prise de possession et, l'ACQUEREUR procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition. / Le procès-verbal relatera ces constatations, réserves, contredits, remise de clefs, paiement du solde du prix » ; que de l'aveu de la sarl J2L la procédure ci-dessus n'a pas été respectée, celle-ci indique en effet avoir écrit à la sci du Val de Seine par lettre adressée avec demande d'avis de réception du 27 août 2012, qu'elle tenait les clés à sa disposition ; que pour s'opposer aux prétentions de la sci Val de Seine, la sarl J2L rappelle qu'aux termes des dispositions de l'acte notarié relatives au prix, il est expressément stipulé : « exigibilité-Pénalités - Pour l'application des dispositions concernant le paiement du prix, il est convenu que le vendeur informera l'Acquéreur de la survenance des événements sus-indiqués et que la somme stipulée payable lors de chacun des événements devra être versée par l'Acquéreur dans un délai de dix jours à compter de l 'émission de cette lettre. / A ce titre, l'état d'avancement des travaux et l'achèvement de l'ensemble immobilier seront, pour l'exigibilité des fractions du prix ci-dessus déterminées, suffisamment justifiées par des attestations de l'architecte. / Passé ce délai de dix jours, l'Acquéreur devra payer en sus une pénalité calculée « prorata temporis » sur la base de un pour cent par mois, (tout mois commencé valant mois entier). Ce versement ne libère pas l'Acquéreur de son obligation de payer et ne saurait être considéré comme un accord de délai de règlement. En outre, dans le cas de non-paiement des appels de fonds dans le délai de trois semaines de la réception par l'Acquéreur de la lettre l'informant de la survenance de l'événement qui en est l'objet, ledit Acquéreur sera redevable d 'une pénalité supplémentaire forfaitairement fixée à 10 % du montant de l'appel de fonds considéré » ; que page 18 de l'acte, dans un paragraphe consacré au délai d'achèvement « seront notamment considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants : /- Retard de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser » ; que la sci du Val de Seine ne conteste pas s'être acquittée avec un retard de 11 mois de l'appel de fonds du 15 février 2011, soit le 18 janvier 2012, et avec un retard de 10 mois de l'appel de fonds du 26 mai 2011, soit le 2 mars 2012 ; que ce qui a conduit la sarl J2L à facturer des pénalités de retard et à s'opposer aux demandes formées par la sci Val de Seine dans le cadre de la présente instance du fait du défaut de paiement des pénalités de retard ; qu'aucune des parties n'allègue que la remise des clés soit effectivement intervenue et donc la sci du Val de Seine est fondée à soutenir qu'elle n'est pas en possession, cependant il résulte des éléments qui viennent d'être rappelés que la sci du Val de Seine ne peut se prévaloir d'aucun préjudice qui naîtrait du défaut du respect des clauses contractuelles tant qu'elle n'est pas elle-même à jour de ses propres obligations qui conditionnent la mise oeuvre de la procédure réception prévue au contrat dont elle réclame l'accomplissement ; qu'elle sera donc déboutée de l'ensemble de ses fins et conclusions ; qu'aucune contestation sur le calcul des pénalités appliquées par la sarl J2L n'étant formulée, il convient de faire droit à sa demande ; que la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an en application de l'article 1154 du code civil est de droit lorsqu'elle est sollicitée ; que l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire, il y a lieu de l'ordonner ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la sarl J2L l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer sa défense dans le cadre de la présente instance, il convient de condamner la sci du Val de Seine à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 1°) ALORS QU'en énonçant, sans plus d'explication, que la société Val de Seine n'était pas fondée à se prévaloir de la « proposition » que lui avait faite la société J2L dans un courrier du 6 septembre 2012 de lui verser la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice né de la perte des loyers de [...] sur les appartements vendus mais non encore livrés (arrêt attaqué, p. 7, § 2) la cour d'appel, qui n'a pas suffisamment motivé sa décision, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QU'en énonçant que la société Val de Seine n'était pas fondée à se prévaloir de la « proposition » que lui avait faite la société J2L dans un courrier du 6 septembre 2012 de lui verser la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice né de la perte des loyers de [...] sur les appartements vendus mais non encore livrés, cependant que, dans cette lettre, la société J2L « confirm[ait] [son] accord pour verser un dédommagement d'un montant de 10.000 euros au titre de préjudice », ce qui constituait non pas une simple « proposition » mais un engagement ferme, clair et précis de verser une somme de 10.000 euros, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre, violant ainsi l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR assorti la condamnation de la société Val de Seine à payer à la société J2L la somme de 11.527,89 euros, d'intérêts au taux légal à compter du 25 février 2011, « date d'exigibilité du premier appel de fonds », et d'AVOIR ordonné la capitalisation des intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE les actes notariés du 5 août 2010 stipulent en page 5, au paragraphe intitulé : « PROPRIETE-JOUISSANCE » : / « L'ACQUEREUR est propriétaire des lots objet de la vente tels qu'ils existent au regard de l'avancement des travaux, ainsi que des quotes parts des parties communes s'y rattachant. Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l'achèvement de l'immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession. / Il aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après. / L'acquéreur s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être intégralement libéré de son prix d'acquisition, aucun droit ou de promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du VENDEUR » ; que les modalités de constatation de l'achèvement des constructions et de la prise de possession sont déterminées dans chaque acte comme suit : / « L'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions qui vont être ci-dessous précisées. / Le VENDEUR notifiera à l'ACQUEREUR, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. / Par la même lettre, le VENDEUR invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe. / Le même jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal. / Si l'ACQUEREUR ne répond pas à cette première convocation, il sera à nouveau convoqué par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception. En cas de nouvelle défaillance, l'ACQUEREUR sera informé que les clés sont tenues à sa disposition au domicile du VENDEUR. / Cette notification vaudra livraison conformément à l'article 1805 du code civil et prise de possession et, elle transférera de plein droit à l'ACQUEREUR la garde de l'ouvrage qui sera alors à ses risques et périls. / L'ACQUEREUR aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler sur les malfaçons et les défauts de conformité avec les prévisions du contrat. / Il est rappelé à cet égard qu'aux termes de l'article R. 261-1 précité, ci-dessus reproduit, la constatation de l'achèvement n'emporte pas, par elle-même, ni reconnaissance de la conformité avec les prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code. / Les réserves de l'ACQUEREUR seront acceptées ou contredites par le VENDEUR. Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessous défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l'ACQUEREUR pour valoir livraison et prise de possession et l'ACQUEREUR procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition. / Le procès-verbal relatera ces constatations, réserves, contredits, remise de clefs, paiement du solde du prix » ; que la sci Val de Seine fait valoir que la sarl J2L ne l'a pas convoquée à la constatation de l'achèvement des travaux et à la réception des appartements dans les conditions prévues aux contrats, qu'elle n'est donc toujours pas à même de prendre possession des appartements qui lui ont été vendus, qu'elle a aujourd'hui intégralement payés et pour lesquels elle supporte des frais importants, outre le remboursement des prêts souscrits pour le financement de ces achats ; que la sarl J2L admet ne pas avoir respecté la procédure de livraison des appartements ci-dessus rappelée, mais soutient que ce simple manquement procédural n'est assorti d'aucune sanction, qu'à la suite d'une première convocation non respectée par la sci, celle-ci s'est vue notifier le 27 août 2012 que les clés étaient tenues à sa disposition, qu'à compter de ce jour, elle est entrée en possession et qu'il lui appartenait de formuler toutes réserves sur les éventuels vices de construction, ce qu'elle n'a jamais fait ; qu'elle prévaut des stipulations des actes authentiques relatives au paiement du prix ainsi libellées : « 1° / Exigibilités-Pénalités - Pour l'application des dispositions concernant le paiement du prix, il est convenu que le VENDEUR informera l'ACQUEREUR de la survenance des événements sus indiqués et que la somme stipulée payable lors de chacun de ces événements devra être versée par l'ACQUEREUR dans un délai de dix jours à compter de l'émission de cette lettre. / A ce titre, l'état d'avancement des travaux et l'achèvement de l'ensemble immobilier seront, pour l'exigibilité des fractions de prix ci-dessus déterminées, suffisamment justifiées par des attestations d'un architecte. / Passé ce délai de dix jours, l'ACQUEREUR devra payer en sus une pénalité calculée « prorata temporis » sur la base de un pour cent par mois, (tout mois commencé valant mois entier). Ce versement ne libère pas l'ACQUEREUR de son obligation de payer et ne saurait être considéré comme un accord de délai de règlement. / En outre, dans le cas de non-paiement des appels de fonds dans le délai de trois semaines de la réception par l'ACQUEREUR de la lettre l'informant de la survenance de l'événement qui en est l'objet, ledit ACQUEREUR sera redevable d'une pénalité supplémentaire forfaitairement fixée à 10 % du montant de l'appel de fonds considéré » ; que la société J2L invoque également les termes du contrat relatifs au délai d'achèvement, selon lesquels : « seront notamment considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants:/ …) - Retard de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser » ; que la sci Val de Seine ne conteste pas s'être acquittée le 18 janvier 2012 de l'appel de fonds du 15 février 2011, soit avec 11 mois de retard, et le 2 mars 2012 de celui du 26 mai 2011, ce qui représente 10 mois de retard ; que la constatation objective de ce retard justifie l'application par le vendeur de pénalités de retard conformément aux stipulations contractuelles, et le retard de paiement de ces pénalités le report de la livraison, au sens du contrat, la sci ne pouvant valablement prétendre qu'elle n'a pas pu prendre possession des biens vendus alors qu'elle les avait intégralement payés, et en faire grief au vendeur ; que la sci n'est pas davantage fondée à se prévaloir de la proposition amiable exprimée par la société J2L dans un courrier du 6 septembre 2012 adressé à son conseil, de verser la somme de 10.000 euros à titre de dédommagement représentant les loyers de mars à août 2012, laquelle viendrait en déduction des pénalités de retard, pour se prévaloir d'un engagement du vendeur de lui régler cette somme, ni d'une décision rendue par le juge des référés le 15 janvier 2013 ayant alloué à chacune des parties une provision de 10.000 euros, décision non versée aux débats et en tout état de cause dépourvue de l'autorité de la chose jugée ; que le montant des pénalités réclamées n'a jamais fait l'objet de contestation de la part de l'acquéreur ; que c'est donc à juste titre qu'il a été fait droit à la demande en paiement de la somme de 11.527,89 euros à ce titre, et que la capitalisation des intérêts au taux légal a été ordonnée à compter du 25 février 2011, date d'exigibilité du premier appel de fonds ; qu'il demeure que la lettre recommandée en date du 27 août 2012 par laquelle la société J2L informe la sci de la mise des clés à sa disposition, ainsi que l'attestation de remise des clés au conseil de l'acquéreur le 21 septembre 2012, ne correspondent pas à une livraison et donc à une prise de possession conforme aux conventions des parties ; que les pièces produites ne permettent pas de vérifier que les sommes mises à la charge de la sci par le jugement assorti de l'exécution provisoire ont été effectivement réglées ; qu'il convient de dire qu'il devra être procédé à une livraison des biens objet des ventes intervenues le 5 août 2010 dans les conditions prévues aux contrats, dans un délai d'un mois après la signification du présent arrêt dès lors qu'il sera justifié du paiement des sommes lui restant dues par l'acquéreur et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué s'il y a lieu ; que la sci Val de Seine n'est pas fondée à demander réparation de préjudices que lui occasionnerait le défaut de respect des clauses contractuelles tant qu'elle n'est pas elle-même à jour de ses propres obligations qui conditionnaient la mise en oeuvre de la procédure de livraison prévue au contrat dont elle réclame l'accomplissement ; que ses demandes d'indemnisation de préjudices consécutifs au défaut de livraison doivent être rejetées ; que les dispositions du jugement relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile apparaissent équitables et seront donc confirmées ; que l'équité commande d'allouer à la société intimée la somme complémentaire de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente procédure ; que la sci Val de Seine qui succombe à titre principal a été justement condamnée aux dépens de première instance, et supportera les dépens de la présente instance ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, chacune des parties se prévaut du non-respect des clauses contractuelles pour asseoir sa demande ; que, s'agissant de la demande de la sci du Val de Seine, elle rappelle qu'aux termes des actes notariés il était expressément prévu que : page 5 : / « PROPRIÉTÉ – JOUISSANCE / L'acquéreur est propriétaire des lots objet de la vente tels qu'ils existent au regard de l'avancement des travaux, ainsi que des quotes-parts des parties communes s'y rattachant Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l'achèvement de l'immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession. II aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après. / L'acquéreur s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être intégralement libéré de son prix d'acquisition, aucun droit ou de promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du VENDEUR » / pages 17, 18 ou 19 : « CONSTATATION DE L'ACHEVEMENT DES CONSTRUC