Cour de Cassation · civ3 — 7 septembre 2017

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 septembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10306 F

Pourvoi n° A 16-17.774







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Aux Délices Saint-Charles, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                               ,

contre l'arrêt rendu le 9 mars 2016 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme A...              , veuve X..., domiciliée [...]                               ,

2°/ à Mme Geneviève X..., épouse Y..., domiciliée [...]                        ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 juin 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Aux Délices Saint-Charles, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat des consorts X... ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Aux Délices Saint-Charles aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Aux Délices Saint-Charles ; la condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Aux Délices Saint-Charles.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que les conditions étaient remplies pour un déplafonnement du loyer du bail commercial ;

Aux motifs qu'« en application de l'article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement ; qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ; qu'au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ; que le congé donné par acte extrajudiciaire doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; qu'en vertu de l'article L. 145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État ; que dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail moyennant indemnité d'éviction, le congé délivré avec offre de renouvellement n'a pas besoin d'être particulièrement motivé s'il est délivré pour le terme du bail ; qu'en l'espèce, le congé délivré le 5 juin 2002 qui précise la date d'expiration du bail, le 11 décembre 2002, et qui indique spécialement que le bailleur ne s'oppose pas au renouvellement pour une nouvelle durée de 9 ans, moyennant un nouveau loyer de 11.750 € par an, est parfaitement valable et satisfait aux exigences des textes applicables en la matière ; que le congé est un acte unilatéral qui n'a pas besoin d'être accepté par celui qui le reçoit ; mais qu'il découle de cette nature juridique qu'il ne peut pas être rétracté sans l'accord de son destinataire ; qu'il en résulte qu'il est imprescriptible et ne devient pas caduc par l'effet de l'inaction des parties pendant deux ans, qui en vertu des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce n'affecte que la fixation du loyer ; que dans ce cas de figure particulier, le bail est renouvelé aux conditions de l'ancien bail par l'effet de ce congé qui n'a été suivi d'aucune action pour faire fixer le loyer ; qu'en l'espèce, il n'est justifié d'aucune action en fixation du bail ni d'aucune acceptation du preneur sur le nouveau loyer proposé ; que par conséquent, le bail s'est trouvé renouvelé à compter du 11 décembre 2002 dans les mêmes termes que le précédent, à échéance du 11 décembre 2011 ; que c'est dans ces conditions que Madame A...               et Madame Geneviève X... épouse Y... ont fait délivrer à la Sarl Aux délices Saint-Charles un nouveau congé le 31 mai 2011 aux termes duquel, le renouvellement du bail était subordonné à la fixation d'un nouveau loyer annuel de 21.000 €, soit 1.750 € par mois ; qu'ainsi qu'il a été rappelé, le congé délivré dans cette hypothèse n'a pas besoin d'être particulièrement motivé par des circonstances de fait dès lors qu'il est expressément mentionné qu'il est assorti d'une proposition de renouvellement avec un nouveau prix ; qu'au surplus, le preneur ne pouvait se méprendre sur le local objet du congé puisqu'il est fait référence aux lieux donnés en location selon contrat du 25 février 1985 ; qu'aucun des griefs invoqués par la Sarl Aux délices Saint-Charles ne saurait motiver une nullité du congé délivré le 31 mai 2011, le texte n'exigeant pas d'indiquer le motif précis de la demande de fixation d'un nouveau loyer ni la destination de l'activité visée ; que par conséquent, il y a lieu de considérer que le congé délivré le 31 mai 2011 est parfaitement valable, qu'il doit produire tous ses effets et que par voie de conséquence, l'acte du 13 février 2013 aux termes duquel la Sarl Aux délices Saint-Charles a fait notifier à Madame A...               et Madame Geneviève X... épouse Y... une demande de renouvellement du bail commercial est sans objet ; qu'il résulte de l'article L. 145-34 du code de commerce qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. l45-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, fait l'objet d'un plafonnement en fonction d'indices prévu par la loi. ; que pour obtenir la fixation d'un loyer déplafonné, le bailleur doit donc démontrer l'existence de modifications notables « affectant les caractéristiques du local loué, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ou les prix couramment pratiqués dans le voisinage » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces produites et notamment de la convention signée le 8 avril 2003 avec Monsieur Didier Z..., locataire d'un bar-Pmu, jouxtant le commerce de la Sarl Aux délices Saint-Charles loué par les mêmes bailleresses, et de la convention signée le 14 avril 2003 entre Madame A...               et Madame Geneviève X... épouse Y... et le gérant de la Sarl Aux délices Saint-Charles, que la surface louée à la société locataire a fortement augmenté puisqu'elle porte désormais aussi sur le sous-sol de l'immeuble loué initialement par Monsieur Z...; que ce dernier document mentionne l'extension des lieux loués pour y établir un laboratoire et une augmentation du loyer d'un montant de 259,16 € par mois ; qu'il est incontestable que ce document tient lieu d'avenant au bail, ainsi que cela résulte des mentions mêmes y figurant ; que cette indication particulièrement claire est confortée par la phrase suivante émanant du gérant de la Sarl Aux délices Saint-Charles, contenu dans cet acte : « je vous confirme que je suis disposé à vous verser un loyer supplémentaire de 1.500 francs pour obtenir la jouissance de ce local aux mêmes conditions que celles déjà énoncées dans le bail qui lie la société Aux délices Saint-Charles et l'indivision X... » et qui confirme sans ambiguïté que les parties situaient cet accord dans le prolongement du bail existant entre elles ; qu'il est constant que l'adjonction contractuelle de locaux, dès lors que la surface louée est augmentée de manière notable, en l'espèce 27 m2 selon les déclarations des parties, et qu'elle rend possible l'ajout d'un laboratoire supplémentaire, a un intérêt évident pour le développement de l'activité et constitue un motif de déplafonnement et ce, même si cette extension en cours de bail a déjà donné lieu à une contrepartie financière ; que les caractéristiques du local loué ayant fait l'objet d'une modification notable en cours de bail courant 2003, les conditions d'un déplafonnement sont réunies ; que par conséquent, le jugement déféré sera confirmé sur le principe du déplafonnement ainsi que sur la désignation de l'expert, en raison du désaccord des parties sur le montant du nouveau loyer ; que la Sarl Aux délices Saint-Charles qui succombe doit supporter les dépens de l'instance d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame A...               et Madame Geneviève X... épouse Y... les frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel. Aussi, il convient de leur allouer la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile » ;

1° Alors que l'augmentation de la surface louée ne justifie pas, à elle seule un déplafonnement, qui n'est autorisé qu'en cas d'extension de la surface de vente ; qu'au cas présent, la cour d'appel a retenu que l'augmentation de 27 m2 de la surface louée était notable et qu'elle rendait possible l'ajout d'un laboratoire supplémentaire ; qu'en déduisant de ces motifs que les conditions du déplafonnement étaient réunies, sans constater l'extension de la surface de vente, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code de commerce ;

2° Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que la société Aux délices Saint Charles faisait état dans ses conclusions d'appel d'une baisse continue de la population de Biarritz ainsi que des difficultés croissantes de circulation dans le quartier où est exploité le fonds de commerce, c'est-à-dire d'une baisse des facteurs locaux de commercialité faisant obstacle à une hausse de la valeur locative (conclusions d'appel p. 9-10) ; qu'en constatant cependant que les conditions étaient remplies pour un déplafonnement sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.