Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3

FB


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 septembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10319 F

Pourvoi n° A 16-16.233







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par Mme Sylvie X... épouse Y..., domiciliée [...]                               ,

contre l'arrêt rendu le 2 février 2016 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Bernard Z..., domicilié [...]                         ,

2°/ à Mme Cécile Z..., domiciliée [...]                             ,

3°/ à M. Dominique A..., domicilié [...]                                                    ,

4°/ à M. Philippe B..., domicilié [...]                                                       ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. C..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. B..., de Me D..., avocat des consorts Z... ;

Sur le rapport de M. C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme X... et de M. B... ; les condamne à payer aux consorts Z... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a décidé que Madame Y... n'était pas propriétaire, par l'effet de son titre (vente du 16 février 2006), de la parcelle [...] ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « en l'espèce, Mme Y... a acquis par acte notarié du 16 février 2006 un immeuble, situé [...]                        , comprenant un commerce et une maison d'habitation, sur quatre niveaux, ainsi que "derrière l'Immeuble, garage et hangar avec greniers", figurant au cadastre sous les numéros [...] pour 2a 11ca, et [...] pour 2ca ; que se trouve également derrière cet immeuble un terrain qui, selon le cadastre, est rattaché à la parcelle [...] , et dont Mme Y... revendique la propriété ; qu'il convient en premier lieu de rappeler que le cadastre n'a qu'une valeur indicative et peut être erroné ; qu'il ne fait pas à lui seul preuve de la propriété immobilière, la contenance de la chose vendue résultant principalement de la rencontre des volontés des parties ; qu'il apparaît à la lecture de l'acte de vente du 16 février 2006 que celui-ci ne fait nullement état d'un terrain derrière la maison ; que ce terrain n'est de fait pas accessible depuis la maison acquise par Mme Y... ; que Mme Y... l'admet clairement puisqu'elle a écrit à Mme Z... le 10 janvier 2008 : "suite à notre entretien avec Géomat en date du 27 juillet 2007, en présence de votre père, j'ai découvert être propriétaire de la parcelle n" [..] (jardin situé derrière la boulangerie mais inaccessible pour nous)." ; que M. A..., qui a vendu l'Immeuble à Mme Y..., indique qu'il ne pensait pas être propriétaire de ce terrain qu'il n'a jamais occupé, et qui ne faisait donc pas partie de la vente ; qu'il est donc suffisamment établi que, dans te cadre des rapports contractuels entre M. A... et Mme Y..., il n'a jamais été convenu que la vente porterait sur ce terrain, que Mme Y... n'a de fait pas visité ; que le fait que soit annexé à l'acte notarié et paraphé par les parties un plan cadastral matérialisant, sous teinte rosé, l'immeuble vendu comme Incluant l'intégralité de la parcelle [...], n'est pas suffisant pour affirmer que les parties ont clairement entendu que le terrain à l'arrière fasse partie de la vente ; qu'il n'existe de plus aucun élément, à l'exception du cadastre, qui permette d'affirmer que ce terrain a antérieurement appartenu aux auteurs de Mme Y... ; qu'en effet, le titre de propriété des époux A..., parents de M. A..., du 5 octobre 1970, mentionne quant à lui, outre la maison à usage de commerce et d'habitation, un "hangar couvert derrière, et sentier accédant aux water-closets" ; qu'il est constant que les water-closets en question se situent sur la portion de terrain litigieuse ; qu'en 1992, les époux A... et M. Z..., leur voisin, ont signé une convention aux termes de laquelle "M et Mme A... reconnaissent expressément que le droit aux WC situés sur !a propriété de M. Z... rue [...], et dont ils bénéficient, n'existe plus. En conséquence, les soussignés autorisent irrévocablement M, Z... à boucher la porte menant à ces WC et à la remplacer par un mur en moellons d'une hauteur d'environ 2à3 mètres" ; qu'il semble que cette convention n'ait jamais été publiée et ne soit donc pas opposable aux tiers ou ayants droit ; qu'elle fait cependant apparaître qu'il existait bien un passage entre fa maison A... et le terrain situé à l'arrière, mais que ce passage ne permettait l'accès que pour l'utilisation des WC qui se trouvaient sur le terrain ; qu'à aucun moment il n'est mentionné que le terrain était propriété des époux A..., le titre se limitant au "sentier" permettant l'accès aux WC ; que c'est donc à tort que Mme Y... revendique la propriété de ce terrain, comme c'est à tort que les premiers juges ont estimé que les titres établissent la propriété de Mme Y... sur l'intégralité de la parcelle [...], et le jugement doit être réformé sur ce point » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, la désignation de l'acte du 16 février 2006 décrivait l'immeuble vendu et précisait – en dehors de la mention de la parcelle [...] – : « le tout figurant au cadastre rénové de ladite commune de LA HAYE-PESNEL de la manière suivante : section [...] 
2a, 11ca » (p. 3) ; que cette énonciation était claire et précise ; qu'en décidant que les parties avaient fractionné la parcelle, pour ne faire porter la vente que sur une partie de cette parcelle, quand l'acte la visait en totalité, les juges du fond ont dénaturé l'acte du 16 février 2006 (p. 3) ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, lorsqu'un écrit s'impose, il est exclu qu'on puisse se trouver contre l'écrit ; qu'en faisant état de ce que le terrain n'était pas de fait accessible depuis la maison acquise par Madame Y..., ou encore d'une lettre écrite par Madame Y... à Madame Z... le 10 janvier 2008, ou bien du fait que Monsieur A... indique qu'il ne pensait pas être propriétaire du terrain qu'il n'a jamais occupé, pour en déduire que la portion revendiquée de la parcelle [...] n'avait pas été comprise dans la vente, quand cette façon de procéder révélait que les juges du fond admettaient qu'on puisse prouver contre l'écrit, les juges du fond ont violé l'article 1341 du Code civil ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, après avoir désigné dans les termes qui viennent d'être rappelés l'immeuble vendu, les parties mentionnaient : « l'immeuble dont il s'agit figure sous teinte rose sur la photocopie du plan cadastral qui va demeurer ci-jointe et annexée aux présentes après mention » (acte du 16 février 2006, p. 3) ; que ce faisant, les parties entendaient incorporer à leur acte de volonté les limites résultant du plan cadastral ; qu'en refusant de tenir compte de ces limites, quand les parties les avaient incorporées à leur acte, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a décidé que Madame Z... faisait la preuve de son droit de propriété sur le fondement de la prescription trentenaire, à raison des actes de possession accomplis par elle et ses auteurs sur la partie de la parcelle [...] qu'elle revendiquait ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il reste à rechercher si Mme Z..., propriétaire de l'immeuble voisin, peut quant à elle revendiquer la propriété du terrain litigieux ; que les actes de donation Z... des 22 mai 1993 et 1er juillet 2005 mentionnent, outre la maison d'habitation, un "jardin derrière et garage", le tout cadastré section [...] et [...] ; qu'on ne sait, faute de précision, si ce "jardin derrière" constitue uniquement la portion de terrain située à l'arrière de l'immeuble Z..., ou s'il comprend également le terrain situé derrière la maison voisine, actuellement propriété Y... ; qu'il résulte en tout état de cause des photographies et du constat d'huissier que ces deux terrains communiquent, puisqu'il n'existe aucun mur ou clôture entre eux ; le terrain litigieux est donc accessible depuis la propriété Z..., alors qu'il n'est plus du tout accessible, à tout le moins depuis 1992, depuis la propriété Y... ; qu'on ne peut toutefois affirmer que Mme Z... justifie d'un juste titre sur le terrain litigieux, les actes notariés étant trop imprécis ; que Mme Z... doit donc justifier d'une possession trentenaire pour avoir pu prescrire la propriété de ce terrain, et non d'une possession abrégée de dix ans ; que Mme Z... verse aux débats un certain nombre d'attestations qui font apparaître que la famille Z... utilise effectivement ce terrain depuis plusieurs années : - Mme E... indique connaître depuis 1981 la maison et que le terrain litigieux "a toujours été la propriété de cette famille" ; - Mme F... atteste "connaître la maison familiale Z... depuis 1970 avec l'arrière un jardin et sur la gauche un WC au fond puis un hangar à bois situés sur le terrain qui fait l'objet du litige" ; - Mme G... écrit avoir "connu depuis les années 1965 ce jardin, l'état des lieux est identique à ce qu'il est aujourd'hui avec un hangar abritant du bois et des toilettes à l'ancienne" ; - selon Mme Y..., le jardin litigieux est aujourd'hui "à l'identique de ce que j'ai connu dans les années 60, à l'époque, il servait de jardin potager" ; - Mme H..., née [...] : "j'ai connu pour avoir très souvent joué avec M. Z... Olivier né le [...] [...] décédé, dans la maison de ses parents et donc dans le jardin qui se composait d'une allée centrale avec de part et d'autre deux terrains potager avec suri un d'eux à gauche un grand hangar à bois et des clapiers à lapin puis un WC au fond dans l'angle du mur » ; - Mme I... indique avoir "joué chez ma grand-mère Mme Z... dans le jardin et la partie litigieuse à ce jour et ce depuis les années 1945" ; qu'il apparaît donc suffisamment établi que la famille Z... a possédé ce terrain de façon ininterrompue depuis les années 1945, soit depuis bien plus de trente ans, paisiblement, publiquement, et à titre de propriétaire ; qu'il ne résulte d'aucune pièce que la propriété Z... soit restée inoccupée et que la possession ait pu revêtir un caractère discontinu ; que le fait que le voisin ait eu un accès sur ce terrain et un droit à utiliser les WC ne peut suffire à rendre cette possession équivoque, dès lors qu'il n'existe aucun acte concurrent pouvant laisser présumer la propriété d'un tiers sur cette parcelle, et que la possession n'est pas exclusive d'un droit de passage ; que le fait que le cadastre rattache de façon erronée ce terrain à la propriété voisine n'est pas source d'équivoque, à tout le moins jusqu'au jour où Mme Y... s'est aperçue de l'erreur et a revendiqué la propriété, soit le 27 juillet 2007 ; que c'est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que Mme Z... est propriétaire de ce terrain par l'effet de la prescription acquisitive » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'acte passé en l'Etude de Maître B... le 16 février 2006 entre Monsieur A... et Madame Y..., se référant à un plan annexé sur lequel figure en couleur la propriété de cette dernière, confère incontestablement à Madame Y... la propriété de la parcelle cadastrée [...] ; que la surface visée dans l'acte est de 2a 11ca ; qu'il ressort d'ailleurs de l'acte du 5/10/1970 passé au profit de Monsieur et Madame A..., que ces derniers étaient déjà propriétaires de la parcelle [...] pour une surface identique ; qu'au contraire, l'acte de donation du 1er juillet 2005 de Bernard Z... au profit de sa fille ne confère aucunement la propriété de ladite parcelle [...], puisqu'elle ne transmet la propriété que des parcelles [...] de 15ca, AC 163 de 1 al 8ca et AC 864 pour 14ca, sises rue [...] ; que de la même manière, les actes antérieurs ne concernent pas la parcelle [...] ; qu'ainsi l'acte du 22 mars 1993 par lequel Lucien Z... effectue une donation à Bernard Z..., confère uniquement la propriété des parcelles [...] et [...] ; qu'aux termes de l'acte du 29 janvier 1993, Monsieur Z... a acquis un garage dans la même commune rue [...], cadastrée [...] ) et non [...] ; qu'il découle de l'ensemble de ces titres que la propriété de la parcelle [...] revient à Madame J..., ce que confirme le cadastre et le plan du géomètre expert intervenu sur site le 6 mars 2007 pour établir un procès-verbal de bornage ; que Monsieur A... évoque pourtant le cadastre qui le 27 septembre 2010 ne fait figurer en grisé que des propriétés bâties pour représenter la parcelle [...] ; qu'il verse également le relevé de taxes foncières de 2005 qui ne concerne que des propriétés bâties ; qu'il ressort en effet de ces pièces que la parcelle [...] a été scindée en deux pour ne plus concerner que le bâti, la partie non bâtie étant désignée sous le numéro [..], qui ne concernait sur le cadastre de 2006 qu'une toute petite parcelle ; que le plan cadastral édité le 7 mai 2008 et versé par Madame Y... étend pareillement cette parcelle [...] à la partie non bâtie de ce qui était auparavant rattaché à la parcelle [...] ; que si l'acte de vente publié le 4 décembre 1970 entre les consorts K... et Monsieur Claude A..., établit que ce dernier a acquis, outre la propriété de la parcelle [...], la propriété bâtie de la parcelle [...] au lieudit le Bourg et la partie non bâtie de cette même parcelle pour 2 ares 11 centiares, comme le reprend l'acte d'acquisition du 1er juillet2005, le relevé cadastral agrandissant l'assiette de la parcelle [...] au détriment de la parcelle [...] montre à tout le moins une divergence d'interprétation des actes ou une évolution des propriétés par division du fonds 556 ; que ce relevé cadastral est d'autant plus important que la parcelle [...] de 14ca appartient à Bernard Z..., en vertu de l'acte du 29 janvier 1993 ; que cette divergence est en outre entretenue lors de l'acquisition par Madame Y... de sa propriété le 1er juillet 2005, et même au-delà, puisque le courrier qu'elle adresse le 21 janvier 2008 montre qu'elle ne réalise qu'à l'issue de son entretien avec le géomètre le 27 juillet 2007 que sa propriété englobe le jardin cadastré [...], Cela signifie qu'au moment de la visite de l'ensemble, puis de l'acquisition, personne ne lui a présenté sa parcelle comme englobant le jardin de la parcelle [...] ; que la configuration des lieux telle qu'elle apparaît au vu des plans cadastraux versés, du constat d'huissier dressé par Maître L... le 26 février 2008, et des photographies jointes, ne lui permettait sans doute pas de penser qu'elle pouvait être propriétaire du jardin, dès lors que ce dernier est clos de mur et, sans aucune ouverture, n'est pas accessible de son fonds, comme elle le reconnaît elle-même dans son courrier du 21 janvier 2008 ; que cette inaccessibilité est confortée par un acte sous-seing privé de 1992, dont l'une des conséquences est de murer tout accès ; qu'avant cet acte passé entre Monsieur et Madame A... et Monsieur Z... le 4 septembre 1992, il existait un passage, comme le confirme l'acte du 5 octobre 1970, rappelé dans l'acte de donation partage du 16 février 2006 au profit de Monsieur A... ; que conformément à l'écrit passé le 4 septembre 1992, dont il a été fait 2 originaux, Monsieur et Madame A... reconnaissent que le droit aux WC sur la propriété de Monsieur Z... rue [...] dont ils bénéficiaient, n'existe plus ; qu'en conséquence, ils autorisent irrévocablement Monsieur Z... a boucher la porte menant à ces WC et à la remplacer par un mur en moellons d'une hauteur de 2 à 3 mètres ; qu'en opérant de la sorte, Monsieur et Madame A... ont ainsi convenu de renoncer à tout passage sur le fonds pour aller aux toilettes, qui se trouvent justement sur la parcelle [...] ; que le mur, dont la construction a été autorisée par le Maire sur l'acte même de 1992, est toujours existant, comme le relèvent le constat d'huissier du 26 février 2008 et le procès-verbal de transport sur les lieux, ce qui atteste de l'inaccessibilité des lieux ; qu'outre l'accessibilité, l'existence même du passage pose un problème de fond dès lors que Ton ne peut exercer de droit de passage sur son propre fonds, et a fortiori y renoncer ; que si l'ensemble de ces éléments ne constituent pas des titres susceptibles de contrarier l'acte de propriété dont bénéficie Madame Y... concernant la parcelle [...], ils apportent néanmoins des éléments factuels qui, cumulés, peuvent caractériser la possession dont se prévaut Mademoiselle Z... ; que cette dernière se fonde à cet effet sur la prescription trentenaire du jardin représentant la surface non bâtie de ladite parcelle ; que les articles 2260 et suivants du Code civil disposent que l'on ne peut prescrire que des choses qui sont dans le commerce en démontrant une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, non violente et à titre de propriétaire ; qu'en l'espèce, il ressort des attestations produites que Mademoiselle Z... et avant elle ses parents, ont toujours, et notamment depuis le mois de décembre 1952, usé du jardin représentant la partie non bâtie de la parcelle [...] à usage exclusif de propriétaire ; que ces mêmes attestations produites par nombre de voisins de la famille Z... ou de personnes de leur connaissance, établissent la publicité de la possession, comme serait susceptible de la matérialiser le plan de niasse préalable au projet de construction des consorts Z... ; qu'associées au fait que ledit jardin soit clos de mur et presqu'inaccessible des parcelles voisines, notamment des fonds appartenant à Madame Y..., comme en attestent le constat d'huissier dressé le 26 février 2008 par Maître L..., le courrier de Madame Y... du 21 janvier 2008 et la convention de 1992, par laquelle Monsieur A... s'est privé de tout droit de passage sur le fonds 556, ces pièces attestent de l'exclusivité du droit, exercé à titre de propriétaire de manière ininterrompue et non équivoque par les consorts Z... avant Mademoiselle Cécile Z... ; qu'il est d'ailleurs manifeste que le droit de passage qui existait avant que Monsieur A... y renonce aux termes de l'acte de 1992, matérialisait en lui-même la propriété du jardin par ses voisins, les consorts Z... ; qu'on ne peut en effet exercer et a fortiori renoncer à un droit de passage que sur le bien d'autrui ; qu'ainsi l'existence du droit de passage auquel finit par renoncer Monsieur A... caractérise en soi la possession à titre de propriétaire des consorts Z... ; que le fait que le titulaire du droit de passage ait une jouissance partielle du fonds du fait du passage, n'enlève en rien au titulaire du fonds servant ce droit la qualité de propriétaire ; que la propriété de ce dernier n'en demeure pas moins exclusive au sens de l'article 544 du Code civil ; qu'en possédant le fonds comme le propriétaire, et en supportant le passage considéré par le fonds dominant comme une charge imposée sur le fonds appartenant aux consorts Z..., ces derniers se sont comportés comme des propriétaires ; qu'ainsi, le fait que Monsieur A... ait renoncé à son droit de passage en 1992 ne constitue pas le point de départ de la possession, qui s'est exercée de manière utile bien avant, depuis les années 1950 selon les attestations, et que la convention de 1992 n'a fait que renforcer ; que par ailleurs, et cela n'est pas contesté, aucun élément du dossier ne rapporte la preuve que la possession du jardin de la parcelle [...] par les consorts Z... n'ait pu être paisible ; que le passage exercé par Monsieur A... n'a jamais été interdit ; que la convention de 1992 entérine au contraire la possession paisible de la parcelle litigieuse par les auteurs de Mademoiselle Z... ; que la configuration même des lieux et l'absence d'ouverture des bâtiments encadrant ce jardin témoignent même d'une possession presque naturelle par les consorts Z..., à qui le jardin se trouvaient exclusivement ouvert et accessible ; qu'au visa de l'ensemble de ces éléments, il convient de constater que Mademoiselle Cécile Z... et avant elle ses auteurs, à la possession desquels elle joint la sienne, a acquis le jardin représentant la partie non bâtie de la parcelle [...] par prescription acquisitive » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, lorsqu'une partie acquiert en vertu d'un transfert à titre particulier, elle ne peut joindre sa propre possession à celle de son auteur que pour autant que le bien visé par la possession est compris dans l'acte portant transfert à titre particulier ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations des juges du fond que Madame Z... n'est devenue nu-propriétaire à l'endroit considéré qu'en vertu d'un acte de donation du 1er juillet 2005 et que cet acte de donation ne portait que sur les parcelles [...] , [...] et [...] (arrêt p. 2, § 4 et jugement p.6 § 5) ; qu'étant ayant-droit à titre particulier, et l'acte qui l'avait investi de ses droits ne visant pas la parcelle [...] , il était exclu que Madame Z... puisse joindre sa possession à celle de son auteur ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 2265 du Code civil (ancien article 2235 du Code civil) ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, il résulte des énonciations mêmes des juges du fond (jugement p. 6, § 5 et 6) qu'en dehors d'une parcelle [...] que Monsieur Bernard Z... a acquis auprès d'un tiers, Monsieur Bernard Z... a été investi de ses droits par un acte de donation du 22 mars 1993 émanant de Monsieur Lucien Z..., son père ; que selon les énonciations mêmes des juges du fond, cet acte de donation du 22 mars 1993 ne portait que sur les parcelles [...] et [...] ; qu'ayant été ainsi investi de ses droits en vertu d'un acte de transfert à titre particulier, il était exclu que Madame Cécile Z... et Monsieur Bernard Z... puissent se prévaloir d'une éventuelle possession de leurs auteurs, faute pour le bien litigieux d'avoir été compris dans l'acte à titre particulier ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont de nouveau violé les articles 2265 nouveau du Code civil (article 2235 ancien du Code civil).

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame Y... à l'encontre de Monsieur B..., notaire, ayant reçu l'acte du 16 février 2006 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « contrairement à ce que le tribunal a estimé, le notaire M. B..., chargé de négocier et de régulariser la vente, a manifestement été négligent en annexant à son acte un extrait cadastral sur lequel l'assiette de la propriété vendue était erronée ; que l'acte indiquait en effet que la propriété vendue figurait "sous teinte rosé sur la photocopie du plan cadastral qui va demeurer ci-jointe et annexée aux présentes" ; que l'intégralité de la parcelle [...] était surlignée en rosé, en ce compris le terrain litigieux, qui ne figurait cependant pas dans la description de l'immeuble ; que de plus, comme il a été indiqué ci-dessus, le titre précédent, du 5 octobre 1970, était différent puisqu'il mentionnait comme faisant partie de la propriété le sentier d'accès aux WC, mention qui n'a pas été reprise dans l'acte ; que le notaire aurait dû s'interroger sur ce qu'il était advenu de ce sentier, ce qui aurait permis à Mme Y... d'être totalement informée et aurait évité le présent litige ; que cependant, le tribunal a parfaitement estimé que Mme Y... ne justifiait d'aucun préjudice, puisqu'elle n'a jamais pensé au jour de la vente acquérir le terrain et que ce n'est qu'un an plus tard qu'elle a découvert la difficulté en consultant te cadastre ; qu'elle ne peut donc prétendre avoir acquis l'immeuble à un prix trop élevé, dès lors que ce prix correspondait bien à la chose qu'elle pensait acquérir ; que la faute du notaire n'a pas plus pu lui faire perdre une chance d'acquérir la parcelle de terrain pour le même prix, dès lors qu'au jour de la vente Mme Z... pouvait déjà se prévaloir de la prescription acquisitive » ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il ressort des pièces cadastrales contemporaines à l'acte de vente entre Monsieur A... et Madame Y..., des documents fonciers et des titres antérieurs, notamment de l'acte du 5 octobre 1970, de l'acte de donation du 16 février 2006, que la parcelle [...], telle que décrite dans les actes avec garage, hangar avec grenier, appartenait bien à Monsieur A... ou ses auteurs dans toute sa surface. Qu'au visa de ces pièces, nullement contredites par les parties, Maître B..., rédacteur de l'acte, ne pouvait davantage s'interroger sur la légitimité de la propriété de la parcelle [...] . Que la convention de 1992 passée entre Monsieur A... et Monsieur et Madame Z... n'ayant pas été enregistrée ni publiée, n'était donc pas susceptible d'être connue du Notaire, sauf à ce que les parties lui en aient expressément parlé, ce que Madame Y... ne démontre pas. Qu'en visant les pièces cadastrales et en décrivant les biens tels qu'ils figurent sur les actes antérieurs, Maître B... n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité. Que Madame Y... ne justifie pas d'une quelconque faute du Notaire rédacteur, pas plus d'ailleurs qu'elle ne rapporte la preuve qu'elle ait subi un préjudice. Que dans son courrier du 28 janvier 2008, elle indique découvrir avoir le titre de propriété de la parcelle [...], et l'avoir incidemment découvert suite au bornage effectué en fin d'année 2007. Elle ne saurait par conséquent prétendre avoir été trompée par les mentions de l'acte et subir de préjudice de ce fait. Ne connaissant pas l'existence de cette parcelle, inaccessible selon ses propres ternies, et encore moins d'un jardin, cette mentionne figurant sur aucun acte, elle ne saurait invoquer de dépréciation de la maison qu'elle a achetée le 16 février 2006. Qu'en conséquence, il convient de débouter Madame Y... de ce chef ».

ALORS QUE, PREMIEREMENT, la cassation à intervenir, sur le deuxième moyen s'agissant de la prescription acquisitive, ne peut manquer d'entraîner, par voie de conséquence, et par application de l'article 625 du Code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt ayant rejeté la demande dirigée contre le notaire ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, les juges du fond ne pouvaient écarter la mise en jeu de la responsabilité du notaire dès lors qu'ils relevaient des carences à son endroit lors de la rédaction de l'acte, sans rechercher si, indépendamment du prix payé, la manière dont l'acte a été rédigé n'était pas à l'origine de dommages éprouvés par Madame Y... ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande formée par Madame Y... sur le fondement de la garantie d'éviction à l'encontre de Monsieur A... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Madame Y... ne peut solliciter de M. A... la garantie contre l'éviction, puisque Mme Y... n'a jamais été évincée de tout ou partie de l'immeuble vendu » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'article 1626 du Code civil dispose que, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente ; qu'à ce titre, la découverte par Madame A... de la consistance exacte de la chose qu' elle avait acquise presque deux ans avant, non déclarée par Monsieur A... constitue un trouble actuel obligeant de ce seul fait à en garantir son acquéreur ; qu'il appartenait en effet à Monsieur A..., qui connaissait l'étendue de ses droits sur les parcelles objet de la vente, et qui savait que les consorts Z... possédaient à titre de propriétaire la partie de jardin de la parcelle [...] , d'évoquer la situation lors de la signature de l'acte et de demander au Notaire d'opérer les rectifications qui s'imposaient ; que néanmoins, Madame Y... doit justifier d'un préjudice tenant à cette éviction ; que compte tenu des possessions des consorts Z... sur cette partie d'immeuble, qui fondent leur propriété, ce préjudice ne saurait être apprécié au regard de la perte jouissance qu'elle invoque ; que si Monsieur A... lui avait déclaré au moment de l'acte de vente l'existence d'une difficulté tenant à cette parcelle, elle se serait néanmoins retrouvée dans l'incapacité d'en jouir tant par le caractère hermétique de la parcelle que par l'action de Mademoiselle A... qui lui aurait opposé plus tôt sa possession trentenaire ; que son préjudice ne saurait au plus être caractérisé que par la perte d'une chance d'avoir pu bénéficier de la jouissance de cette parcelle, et surtout d'avoir pu réagir avant que la possession conduise à la propriété par prescription » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, la cassation à intervenir, sur le deuxième moyen s'agissant de la prescription acquisitive invoquée par Madame Z... ne peut manquer d'entraîner par voie de conséquence la cassation du chef relatif à la demande dirigée contre Monsieur A... et ce, par application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, les juges du fond auraient dû rechercher si le silence de Monsieur A..., dont il était pourtant constaté qu'il connaissait la situation de la parcelle [...] , n'avait pas été à l'origine de dommages subis par Madame Y..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137, 1147 et 1626 du Code civil.