Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 septembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10325 F

Pourvoi n° Q 16-17.235







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par Mme Isabelle X..., domiciliée [...]                                          ,

contre l'arrêt rendu le 15 mars 2016 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Electricité de France (EDF), dont le siège est [...]                              ,

2°/ à la Société nationale immobilière, société d'économie mixte, dont le siège est [...]                                         ,

3°/ à la Société des agents français nucléaires (Safran), société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                      , venant aux droits de la société Selec,

4°/ à la société Upimo 2, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                             ,

défenderesses à la cassation ;

La société Upimo 2 a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme X..., de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la Société nationale immobilière , de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Upimo 2, de Me Rémy-Corlay, avocat de la Société des agents français nucléaires, de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de la société Electricité de France ;

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à Mme X... du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Electricité de France "EDF" ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE les pourvois tant principal qu'incident ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X... (demanderesse au pourvoi principal).

PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, en confirmant le jugement, dit que le bail consenti par la société Selec à Mme X... le 29 janvier 1997 est inopposable à la Société nationale immobilière et à la société Upimo 2,

Aux motifs propres que « sur l'opposabilité du contrat de bail du 29 janvier 1997 à la société Upimo 2 et aux autres parties, Mme X... demande de dire que le contrat de bail du 29 janvier 1997 est opposable à la société Upimo 2 ; que la société Upimo 2 demande de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le bail consenti par la société Selec à Mme X... le 29 janvier 1997 est inopposable à la Société Nationale Immobilière et à la société Upimo 2 ; que la société SNI demande, sur l'appel de Mme X..., vu l'article 1328 du code civil, de : - constater que l'appel de Mme X... n'a pas pour objet de remettre en cause le jugement entrepris en ce qu'il "dit que le bail consenti par la société Selec à Mme X... est inopposable à la SNI", - constater que le bail dont excipe Mme X... n'a pas date certaine et qu'il est de fait inopposable à la SNI, - constater que Safran n'a pas informé la SNI de l'existence du bail dont excipe Mme X... se limitant à l'informer de l'existence du bail qu'elle avait consenti à EDF le 23 novembre 2000, - en déduire que le bail dont excipe Mme X... est inopposable à la SNI ; que le 29 janvier 1997 la société Selec a consenti un contrat de location à Mme X... ; qu'en novembre 2000, Selec est devenue Selec DB ; que le 23 novembre 2000, un bail a été conclu entre la société Selec DB et EDF portant sur 10 545 logements dont celui de Mme X... ; que le 30 octobre 2001 l'ensemble immobilier situé à [...]           dont fait partie le logement de Mme X... a été vendu par la société Selec DB à la société SNI ; que l'état locatif annexé à l'acte de vente indique comme locataire de l'appartement en question "EDF-X... Isabelle" et comme date de début et de fin de bail le 15 décembre 2000 et le 15 décembre 2001 ; qu'il n'a donc pas été mentionné dans l'acte l'existence du bail signé le 29 janvier 1997 entre la société Selec et Mme X... ; que seul est remis en copie le bail signé le 23 novembre entre Selec DB et EDF ; que la mention "EDF-X... Isabelle" prouve que Mme X... a été considérée comme occupante du chef d'EDF et qu'il n'est pas fait état d'un bail distinct dont elle serait titulaire ; que, dans l'acte de vente de la SNI à la société UPIMO 2 du 29 décembre 2010, il est pareillement fait état du bail EDF avec comme date d'entrée dans les lieux le 30 octobre 2000 et comme intitulé "EDF APO GARENNE" ; que, là également, il n'est pas fait état du bail du 29 janvier 1997 ; que Mme X... se prévalait d'une note d'information en date du 18 novembre 2010 adressée à tous les locataires par la société SNI les informant que la cession en cours ne modifierait pas leurs droits et d'un courrier de la société UPIMO 2 du 5 janvier 2011 l'informant du changement de propriétaire ; que ces courriers adressés pour information aux occupants, même s'ils utilisent la dénomination de "locataires" ne peuvent constituer la preuve d'un droit pour son destinataire et notamment pour Mme X... ; qu'il apparaît donc que le bail du 29 janvier 1997 est inopposable tant à la société SNI qu'à la société UPIMO 2. Le jugement sera donc confirmé sur ce point » ;

Et aux motifs adoptés que « sur l'opposabilité du bail du 29 janvier 1997 consenti à Mme X..., selon l'article 1743 du code civil "si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire, qui a un bail authentique ou dont la date est certaine" ; que l'article 1328 du code civil précise "les actes sous seing privés n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par les officiers publics, tels que procès-verbaux de scellés ou d'inventaire" ; qu'en l'espèce Selec devenu ensuite Safran a donné à bail à Mme X... un appartement selon acte sous seing privé du 29 janvier 1997 ; que Selec a ensuite vendu l'immeuble dont l'appartement en cause fait partie à SNI selon acte de vente du 30 octobre 2001 ; qu'à cet acte authentique, il est précisé : - en page 35 article 16.4.2 "les contrats dont la liste figure en annexe sont repris par l'acquéreur. Pour les contrats repris par l'acquéreur, le vendeur subroge l'acquéreur dans tous ses droits et actions résultants desdits contrats (...) Les originaux desdits contrats en la possession du vendeur sont remis ce jour par le vendeur à l'acquéreur ainsi que les dernières factures", - en page 3 5 et 36, article 17 "situation des baux en cours" : article 17 .1 "les parties requièrent le notaire soussigné d'annexer l'état locatif à l'acte de vente. L'état locatif relate l'ensemble des baux et leurs conditions tels que loyers et conditions particulières portant sur la jouissance de l'immeuble", "le vendeur a remis ce jour à l'acquéreur: les originaux des baux et leurs avenants à l'exception du bail EDF et de son avenant dont une copie certifiée conforme par le notaire participant est remise à l'acquéreur, ainsi que l'entier dossier locatif y compris les originaux des engagements de cautionnement", - en page 36 article 17.2 "le vendeur déclare qu'il n'existe aucune convention le liant autre que celle relatée à l'acte de vente ou dans l'état locatif " ; qu'à l'état locatif annexé à cet acte de vente, le tableau en page 2 et 3 mentionne comme locataire de l'appartement litigieux "EDF-X... Isabelle ", avec comme date d'entrée "15/12/00" et date de fin de bail "15/12/01" ; qu'il s'ensuit que lors de cette vente, concernant l'appartement en cause, SNI n'a été informée que de l'existence du bail EDF ; qu'aucun élément ne permet de démontrer qu'elle a eu alors connaissance d'un bail directement consenti à Mme X... ; qu'en effet : - à cet acte de vente, le bail EDF est expressément remis en copie, - l'état locatif mentionne bien comme locataire EDF avec accolé le nom de Mme X..., ce qui ne permet aucunement de savoir que Mme X... dispose d'un bail propre distinct de celui d'EDF, - la date d'entrée du locataire est le 15 décembre 2000, soit la date de l'avenant au bail d'EDF, et non celle du bail consenti à Mme X..., - la date de fin mentionnée est le 15 décembre 2001, soit un bail d'un an, donc de courte durée ce qui ne permet aucunement de savoir que Mme X... bénéficie d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; que le bail du 29 janvier 1997 ne se trouve donc aucunement enregistré dans cet acte de vente ; que, tandis que le bail du 23 novembre 2000 consenti par Selec à EDF et l'avenant du 15 décembre 2000 est lui clairement mentionné à l'acte de vente notarié et remis à l'acquéreur ; qu'il lui est donc totalement opposable ; qu'à ce bail, il n'est fait aucune référence expresse à un bail antérieur consenti à Mme X..., permettant d'en connaître la substance ; qu'ainsi ni directement dans l'acte de vente, ni indirectement dans le bail d'EDF expressément remis avec cet acte de vente, il n'est fait référence à un bail consenti à Mme X..., permettant de lui conférer date certaine ; qu'à l'acte de vente entre SNI et Upimo 2 le 29 décembre 2010 il est mentionné que : - en page 14 au titre de la situation locative "les originaux ou à défaut copie des baux, engagements de locations et cautions ont été remis à l'acquéreur qui le reconnaît", - en page 16 il est fait état du bail EDF, - à l'état locatif annexé à l'acte par le notaire rédacteur, il est mentionné pour l'appartement litigieux, date d'entrée "30 octobre 2000", soit la date de la vente précédente et intitulé "EDF APO Garenne", ce qui ne permet là aussi aucunement d'avoir connaissance du bail consenti à Mme X... et d'en connaître la substance permettant de lui conférer date certaine ; que Mme X... se prévaut : - d'une note d'information du 18 novembre 2010 par laquelle SNI informe les locataires de la vente des appartements en écrivant "cette cession qui n'entraîne aucun changement aux droits et obligations issus de votre contrat de bail aura lieu au profit de la société Upi"(sa pièce 11), - d'une lettre qu'Upimo 2 lui a adressé le 5 janvier 2011 (sa pièce 3) et où il est écrit "notre société (groupe Upi) est devenue propriétaire du logement dont vous êtes locataire dans l'immeuble en référence" ; que cependant ces éléments sont insuffisants pour établir la preuve que SNI puis Upimo 2 avait une réelle connaissance de l'existence du bail du 29 janvier 1997 ; qu'il s'agit là de documents génériques, qui font effectivement référence à un bail ou à la qualité de locataire de Mme X..., mais sans que cela puisse constituer une reconnaissance expresse de l'existence, du contenu et de la valeur du bail du 29 janvier 1997 ; que les termes employés ont un caractère général et imprécis et valent par là uniquement reconnaissance de I' occupation des locaux par Mme X... sans qu'il puisse être retenu qu'Upimo 2 ait eu connaissance d'un autre bail que celui consenti à EDF rendant légitime l'occupation de Mme X... du chef d'EDF ; que, dès lors, tant SNI qu'Upimo 2 sont en droit de retenir que le bail de Mme X... leur est inopposable » ;

Alors que l'acquéreur qui a connaissance du bail dont est l'objet l'immeuble, au moment de la vente, ne peut expulser le locataire ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 9), Mme X... a fait valoir que, dans l'acte de vente notarié du 29 décembre 2010, mentionne que l'immeuble est « loué à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnait purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à cet égard » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour déclarer le bail dont était titulaire Mme X... inopposable à la société Upimo 2, sans se prononcer sur cette mention, de nature à établir la connaissance qu'avait la société Upimo 2 de ce bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1743 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Mme X... aux fins de constater que les ventes intervenues en 2001 et 2010 l'ont été en fraude de ses droits, dire que son droit de préemption n'est pas éteint tant que perdure l'intention de vendre du propriétaire et réserver ses demandes au titre du droit de préemption dont elle dispose sur les ventes successives de l'immeuble en 2001 puis en 2010,

Aux motifs que « sur le droit de préemption de Mme X... sur les ventes successives de l'immeuble en 2001 puis en 2010, Mme X... demande de : - constater que les ventes intervenues en 2001 et 2010 l'ont été en fraude de ses droits, - dire que son droit de préemption n'est pas éteint tant que perdure l'intention de vendre du propriétaire, - réserver ses demandes au titre du droit de préemption dont elle dispose sur les ventes successives de l'immeuble en 2001 puis en 2010 ; que le tribunal avait jugé que Mme X... invoquait un droit de préemption en vertu de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 mais que la vente intervenue entre Selec DB et la société SNI portait sur une vente d'un immeuble entier tout comme la vente intervenue entre la société SNI et la société UPIMO 2 ; qu'il en avait conclu que Mme X... ne bénéficiait pas d'un droit de préemption ; qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa version applicable à l'époque des ventes incriminées (2001 et 2010), dans sa version résultant de la loi du 13 décembre 2000, "préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire." ; qu'il s'agit donc d'une vente en bloc excluant tout droit de préemption ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement et de rejeter la demande de Mme X... » ;

Alors que suivant l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, dans sa rédaction applicable au litige, préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe ; que cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ; qu'en énonçant cependant que la vente en bloc de l'immeuble, intervenue en 2010, excluait le droit de préemption de Mme X..., la cour d'appel a violé, par refus d'application la disposition susvisée.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré le 22 avril 2011 par la société Upimo 2 à la société EDF avec effet au 14 décembre 2012 à minuit et dit qu'à défaut par la société EDF et Mme X... d'avoir libéré les lieux situés à [...]            au [...]                immédiatement après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société Upimo 2 pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, et ce, sous astreinte provisoire solidaire de 50 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois après la signification du commandement de quitter les lieux,

Aux motifs propres que « sur le congé donné par la société Upimo 2 à EDF et l'expulsion, la société EDF demande d'infirmer le jugement en ce qu'il a : *dit qu'à défaut par la société EDF d'avoir libéré les lieux, la société Upimo 2 pourra procéder à son expulsion sous astreinte provisoire solidaire avec Mme X... de 50 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois après la signification du commandement de quitter les lieux, * condamné la société EDF à payer à la société Upimo 2 une indemnité mensuelle d'occupation ; que la société Upimo 2 sollicite la confirmation du jugement sur ce point mais demande que la condamnation de la société EDF et Mme X... d'avoir à libérer les lieux soit assortie d'une astreinte solidaire de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ; que le bail passé entre Selec 2 et EDF étant opposable à la société Upimo 2, ce contrat prévoit qu'il est passé pour 6 ans, qu'à l'issue de la sixième année le bail sera automatiquement renouvelé et que chacune des parties pourra donner congé l'autre à l'issue de la 12ème année en respectant un délai de préavis de 6 mois ; que la société Upimo 2 a donné congé, conformément aux termes du bail, par lettre du 22 avril 2011 reçue le 26 pour le terme du bail à l'issue de la douzième année soit le 14 décembre 2012 ; qu'EDF est bien le titulaire du bail ; que, même si EDF ne conteste pas ce congé, il reste qu'il est responsable du non-respect de ce congé puisque l'appartement a continué à être occupé de son chef par Mme X... ; qu'il est donc devenu occupant sans droit ni titre ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a validé le congé, ordonné l'expulsion sous astreinte, fixée justement à 50 euros par jour de retard, d'EDF et de tout occupant de son chef et fixé une indemnité d'occupation à la charge du titulaire du bail - EDF - et de l'occupante - Mme X... - égale à 1 582,89 euros à compter du 1er janvier 2013 jusqu'au 31 décembre 2014 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et une indemnité mensuelle l'occupation égale à 2 000 euros par mois à compter du 1er janvier 2015 jusqu'au départ effectif des lieux avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point » ;

Et aux motifs adoptés que « sur le congé délivré à EDF et l'expulsion, il résulte des extraits précédents des actes de vente intervenus entre Selec et SNI puis SNI et Upimo 2 que seul le bail d'EDF est opposable à Upimo 2 ; que ce contrat prévoit que : - la location est consentie pour une durée de 6 années, - à l'issue de la 6ème année, le bail sera automatiquement renouvelé pour une nouvelle période de 6 ans, faute de congé donné par Je locataire, le bailleur s'interdisant de délivrer congé à l'issue de la 6ème année, - chacune des parties pourra donner congé à l'autre à l'issue de la 12ème année en respectant le délai de préavis de six mois, - ce bail entre en vigueur le 15 décembre 2000, - EDF bénéficie d'un droit de premier regard à la vente ou à la location des logements qui seraient restitués au bailleur ; qu'Upimo 2 a donné congé par lettre du 22 avril 2011 réceptionnée le 26 avril 2011 pour le terme du bail, soit le 14 décembre 2012 minuit et donc plus de six mois à l'avance ; que ce congé concerne les sept logements loués par EDF dans l'immeuble situé [...]                                ; que ce congé est donné dans le délai prévu au bail ; qu'il peut donc être validé ; qu'EDF n'a pas donné entièrement suite au congé puisque Mme X... qui est occupante de son chef, d'après les états locatifs annexés aux actes de vente et également d'après le bail du 23 novembre 2000 demeure dans les lieux ; que, dès lors l'expulsion d'EDF peut être ordonnée, ainsi que celle de Mme X... en tant qu'occupante du chef d'EDF puisque le bail dont elle est titulaire n'est pas opposable à Upimo 2 et ne lui permet donc pas de s'opposer à la demande d'expulsion ; que, compte-tenu de la date d'effet du congé, plus de deux années étant écoulées depuis lors, la décision d'expulsion sera assortie d'une astreinte, dont les modalités seront définies au dispositif ; que le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer sera également supprimé pour le même motif » ;

Alors que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ;

que, pour ordonner l'expulsion de Mme X..., la cour d'appel a retenu que la société EDF est bien le titulaire du bail et que Mme X... occupe son logement du chef de la société EDF et a fait application des stipulations de ce bail, conclu entre les sociétés Selec DB et EDF, pour donner effet au congé délivré par la société Upimo 2 ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant constaté que le bail conclu entre la société Selec DB et la société EDF était inopposable à Mme X..., laquelle était dans les liens d'un contrat de bail avec la société Selec, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à la société Upimo 2 une indemnité mensuelle d'occupation égale à 1 582,89 euros à compter du 1er janvier 2013 jusqu'au 31 décembre 2014 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et une indemnité mensuelle l'occupation égale à 2 000 euros par mois à compter du 1er janvier 2015 jusqu'au départ effectif des lieux avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,

Aux motifs propres que « sur le congé donné par la société Upimo 2 à EDF et l'expulsion, la société EDF demande d'infirmer le jugement en ce qu'il a : *dit qu'à défaut par la société EDF d'avoir libéré les lieux, la société Upimo 2 pourra procéder à son expulsion sous astreinte provisoire solidaire avec Mme X... de 50 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois après la signification du commandement de quitter les lieux, * condamné la société EDF à payer à la société Upimo 2 une indemnité mensuelle d'occupation ; que la société Upimo 2 sollicite la confirmation du jugement sur ce point mais demande que la condamnation de la société EDF et Mme X... d'avoir à libérer les lieux soit assortie d'une astreinte solidaire de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ; que le bail passé entre Selec 2 et EDF étant opposable à la société Upimo 2, ce contrat prévoit qu'il est passé pour 6 ans, qu'à l'issue de la sixième année le bail sera automatiquement renouvelé et que chacune des parties pourra donner congé l'autre à l'issue de la 12ème année en respectant un délai de préavis de 6 mois ; que la société Upimo 2 a donné congé, conformément aux termes du bail, par lettre du 22 avril 2011 reçue le 26 pour le terme du bail à l'issue de la douzième année soit le 14 décembre 2012 ; qu'EDF est bien le titulaire du bail ; que, même si EDF ne conteste pas ce congé, il reste qu'il est responsable du non-respect de ce congé puisque l'appartement a continué à être occupé de son chef par Mme X... ; qu'il est donc devenu occupant sans droit ni titre ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a validé le congé, ordonné l'expulsion sous astreinte, fixée justement à 50 euros par jour de retard, d'EDF et de tout occupant de son chef et fixé une indemnité d'occupation à la charge du titulaire du bail - EDF - et de l'occupante - Mme X... - égale à 1 582,89 euros à compter du 1er janvier 2013 jusqu'au 31 décembre 2014 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et une indemnité mensuelle l'occupation égale à 2 000 euros par mois à compter du 1er janvier 2015 jusqu'au départ effectif des lieux avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle. Le jugement sera donc confirmé sur ce point » ;

Et aux motifs adoptés que « [
] ; que, sur les indemnités d'occupation, la demande présentée à ce titre par Upimo 2 ne mentionne pas la date de début et de fin de l'arrêté de compte de la somme de 12 556,98 euros ; que cette somme n'est pas compatible non plus avec le décompte présenté en pièce 6 par Upimo 2 arrêtant un arriéré au 10 janvier 2013, comprenant de plus des dommages-intérêts... ; qu'au dernier trimestre 2012, le loyer et la provision sur charges s'élèvent par mois à 1 582,89 euros ; qu'il convient de la fixer à ce montant à compter du 1er janvier 2013, date de point de départ des indemnités d'occupation, compte-tenu du loyer déjà échu pour la totalité du trimestre antérieur ; qu'à compter du 1er janvier 2015 afin de couvrir l'intégralité du préjudice d'Upimo 2 quant à la perte de loyers, charges, et perte de valeur locative, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 2 000 euros par mois, ce qui est compatible avec la situation du bien et la surface de l'appartement (101 m² sur la commune de [...]          ) et l'estimation locative produite par Upimo 2 ; qu'EDF et Mme X... seront tenus solidairement du paiement de cette indemnité ; que ces indemnités d'occupation emporteront intérêts au taux légal à compter de ce jour pour celles échues à ce jour, et à compter de leur date d'échéance pour les indemnités d'occupation à venir » ;

Alors que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ;
que, pour condamner Mme X... au paiement d'une indemnité d'occupation à la société Upimo 2, la cour d'appel a retenu que la société EDF est bien le titulaire du bail et que Mme X... occupe son logement du chef de la société EDF et a fait application des stipulations de ce bail, conclu entre les sociétés Selec DB et EDF, pour donner effet au congé délivré par la société Upimo 2 ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant constaté que le bail conclu entre la société Selec DB et la société EDF était inopposable à Mme X..., laquelle était dans les liens d'un contrat de bail avec la société Selec, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir seulement condamné la société Safran à payer à Mme X... la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour l'indemniser de son préjudice moral,

Aux motifs que « sur les demandes indemnitaires de Mme X..., le tribunal a condamné la société Safran à payer à Mme X... la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour l'indemniser de son préjudice moral ; que Mme X... demande de : - dire que les sociétés Safran, UPIMO 2 et EDF sont entièrement responsables des conséquences préjudiciables qui en résultent pour elle, - condamner in solidum les sociétés Safran, UPIMO 2 et EDF à lui payer les indemnités suivantes, - le versement d'une indemnité destinée à compléter le loyer versé et lui permettant d'être relogée dans des conditions identiques (100 m²) selon le prix du marché locatif à [...],              soit la somme mensuelle de 1 800 euros par mois jusqu'à sa retraite en juin 2022 puisque le contrat de bail est un accessoire au contrat de travail, soit 1 800 euros x 12 x 7 ans et 7 mois = 163 800 euros, - une indemnité de 5 000 euros pour les frais de déménagement, - 2 000 euros d'indemnité pour les frais de relogement, - 15 000 euros au titre du préjudice moral en raison de la contrainte de quitter un appartement qu'elle occupe depuis 17 ans, - un pécule de fin d'occupation de 7,5% des loyers conformément au statut des agents EDF ; que la société Selec a donc signé un bail avec Mme X... le 29 janvier 1997, bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et conclu en considération de la qualité d'agent EDF/GDF de Mme X... ; que, malgré ce premier bail, la société Selec devenue Selec DB, a signé, pour le même appartement, un contrat de bail le 23 novembre 2000 avec avenant du 15 décembre 2000 avec la société EDF sans que Mme X... soit partie à ce nouveau contrat ; qu'il en résulte que ce bail, conclu en violation de ses droits, lui est inopposable ; qu'aucune preuve n'est apportée par la société Selec 2 devenue Safran qu'EDF ait été avertie du bail précédemment conclu, ni la société SNI du bail de 1997, ni Mme X... du bail conclu postérieurement au sien ; qu'il apparaît que la société Selec qui s'est continuée en Selec DB a commis une faute signant successivement ces deux baux ; qu'il en résulte que Mme X..., du fait de l'expulsion prononcée, subit un préjudice ; que ce préjudice ne peut être apprécié qu'en fonction d'un préjudice moral lié aux conditions de son éviction et non en fonction d'avantages acquis en tant que salariée d'EDF qui ne sont pas démontrés et qui, de plus, ne sont pas opposables à la société Selec DB devenue Safran ; que Mme X... demande par ailleurs diverses sommes forfaitaires pour des frais de déménagement, de relogement dont elle ne justifie pas et un préjudice moral ; que Mme X... est occupante de l'appartement depuis 1997 ; qu'elle est effectivement contrainte de déménager et de se reloger ; que, dès lors son préjudice sera fixé à la somme de 10 000 euros ; que le jugement sera réformé en ce sens » ;

Alors que le juge ne peut refuser d'évaluer le préjudice dont il a constaté l'existence en son principe ; que la cour d'appel a constaté que la société Selec, qui avait conclu un bail d'habitation avec Mme X..., avait commis une faute, en signant un second bail avec la société EDF, faute à l'origine de son expulsion ; qu'elle constatait encore que Mme X... subissait un préjudice en ce qu'elle était contrainte de déménager et de se reloger, ainsi qu'un préjudice moral ; qu'en énonçant, cependant, pour limiter son indemnisation, que Mme X..., du fait de l'expulsion prononcée, subit un préjudice, lequel ne peut être apprécié qu'en fonction d'un préjudice moral lié aux conditions de son éviction, la cour d'appel, qui refusait ainsi d'évaluer ses préjudices découlant de la contrainte d'avoir à déménager et à se reloger, dont elle constatait pourtant l'existence en son principe, a violé l'article 4 du code civil ;

SIXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à la société Upimo 2 la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Aux motifs que « sur les demandes indemnitaires de la société Upimo 2 pour maintien dans les lieux et la garantie demandée par Mme X..., le tribunal a condamné Mme X... à payer à la société Upimo 2 la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ; que la société Upimo 2 demande, à titre principal, de condamner la société EDF et Mme X... à payer à la société Upimo 2 la somme de 166 750 euros sauf à parfaire au jour du jugement en réparation du préjudice subi du fait de leur maintien abusif dans les lieux ; que, s'agissant du maintien dans les lieux, il apparaît que le maintien dans les lieux de Mme X... cause nécessairement un préjudice à la société Upimo 2 dans la mesure où elle ne peut mettre en vente l'appartement occupé ; que le tribunal avait estimé à juste titre que le préjudice financier invoqué par la société Upimo 2 n'était pas suffisamment démontré et qu'il était de toute façon compensé en partie par les indemnités d'occupation qui ont un caractère compensatoire et indemnitaire ; qu'il avait fixé le montant des dommages et intérêts à la somme de 20 000 euros ; qu'il apparaît qu'effectivement le préjudice de la société UPIMO 2 n'existe qu'à partir de la date d'effet du congé donné soit le 14 décembre 2012 ; que ce préjudice sera fixé à la somme de 10 000 euros ; que le jugement sera réformé en ce sens » ;

Alors 1°) que la cassation à intervenir sur le premier moyen, en ce que la cour d'appel a dit que le bail consenti par la société Selec à Mme X... le 29 janvier 1997 est inopposable à la société Upimo 2, entrainera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt ayant condamné Mme X... à indemniser le préjudice subi par la société Upimo 2 du fait de son maintien dans les lieux ;

Alors 2°) que la cassation à intervenir sur le troisième moyen, en ce que la cour d'appel a validé le congé délivré par la société Upimo 2 et ordonné l'expulsion de Mme X..., entrainera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt ayant condamné Mme X... à indemniser le préjudice subi par la société Upimo 2 du fait de son maintien dans les lieux ;

SEPTIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Mme X... à l'encontre de la SAS Safran et la société EDF aux fins de garantie des condamnations prononcées contre elle,

Aux motifs que « Mme X... demande que son éventuelle condamnation au profit de la société UPIMO 2 soit garantie in solidum par la SAS Safran, la société SNI et la société EDF ; qu'il a été indiqué précédemment que ses demandes formulées à l'encontre de la société SNI étaient irrecevables ; que, s'agissant des deux autres sociétés Safran et EDF, il apparaît que le fondement de la condamnation de Mme X... réside tout entier dans son maintien dans les lieux qui résulte de sa volonté propre et ne peut trouver de cause dans le comportement des sociétés Safran et EDF ; qu'il y a donc lieu de rejeter cette demande de garantie formulée par Mme X... » ;

Alors que seule la faute de la victime à l'origine exclusive de son dommage produit un effet exonératoire de responsabilité ; que la cour d'appel a constaté que la société Selec, devenue Safran, bailleresse, a commis une faute en signant, malgré le bail d'habitation conclu avec Mme X..., pour le même appartement, un contrat de bail le 23 novembre 2000 avec avenant du 15 décembre 2000 avec la société EDF sans que Mme X... soit partie à ce nouveau contrat et en violation de ses droits, et en ayant vendu l'immeuble à la société SNI, auteur de la société Upimo 2, sans l'aviser du bail du 29 juin 1997 conclu avec Mme X... ; qu'en retenant que le fondement de la condamnation de Mme X... résidait tout entier dans son maintien dans les lieux qui résultait de sa volonté propre, sans rechercher si elle ne pouvait, à tout le moins, s'estimer légitimement occupante régulière du fait du bail qu'elle avait régulièrement signé et incitée à son maintien dans les lieux dont l'illégalité, à la supposée établie, ne résultait que dans la carence de son bailleur initial à informer le nouvel acquéreur de l'existence de ce bail ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au retard de l'article 1147 du code civil.

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Upimo 2 (demanderesse au pourvoi incident).

Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR condamné uniquement Mme X... à payer à la société Upimo 2 la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts et d'AVOIR rejeté la demande de condamnation à payer des dommages et intérêts en ce qu'elle était dirigée contre la société EDF.

AUX MOTIFS QUE « Sur les demandes indemnitaires de la société UPIMO 2 pour maintien dans les lieux et la garantie demandée par Mme X.... Le tribunal a condamné Mme X... à payer à la société UPIMO 2 la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts. La société UPIMO 2 demande, à titre principal, de condamner la société EDF et Mme X... à payer à la société UPIMO 2 la somme de 166.750 € sauf à parfaire au jour du jugement en réparation du préjudice subi du fait de leur maintien abusif dans les lieux. S'agissant du maintien dans les lieux, il apparait que le maintien dans les lieux de Mme X... cause nécessairement un préjudice à la société UPIMO 2 dans la mesure où elle ne peut mettre en vente l'appartement occupé. Le tribunal avait estimé à juste titre que le préjudice financier invoqué par la société UPIMO 2 n'était pas suffisamment démontré et qu'il était de toutes façons compensé en partie par les indemnités d'occupation qui ont un caractère compensatoire et indemnitaire. Il avait fixé le montant des dommages et intérêts à la somme de 20.000 €. Il apparait qu'effectivement le préjudice de la société UPIMO 2 n'existe qu'à partir de la date d'effet du congé donné soit le 14 décembre 2012. Ce préjudice sera fixé à la somme de 10.000 €. Le jugement sera réformé en ce sens. Mme X... demande que son éventuelle condamnation au profit de la société UPIMO 2 soit garantie in solidum par la SAS Safran, la société SNI et la société EDF ; qu'il a été indiqué précédemment que ses demandes formulées à l'encontre de la société SNI étaient irrecevables ; que, s'agissant des deux autres sociétés Safran et EDF, il apparaît que le fondement de la condamnation de Mme X... réside tout entier dans son maintien dans les lieux qui résulte de sa volonté propre et ne peut trouver de cause dans le comportement des sociétés Safran et EDF ; qu'il y a donc lieu de rejeter cette demande de garantie formulée par Mme X... ».

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « UPIMO 2 justifie par la production d'une attestation notariée (sa pièce 8) avoir vendu un appartement similaire dans le même immeuble, duplex avec 4 chambres et en annexe une cave et deux parkings, le 1er octobre 2012 pour un prix de 611 000 euros. Elle subit nécessairement un préjudice par l'impossibilité de réaliser la vente de ce bien tant qu'il demeure occuper par Madame X..., ce préjudice étant caractérisé par l'immobilisation de ces fonds et la perte de chance de vendre l'appartement à un prix équivalent, compte-tenu de l'évolution défavorable du marché. Toutefois la rentabilité des fonds de la société ne fait l'objet d'aucun document comptable en justifiant, tandis qu'une partie de la perte subie se trouve compensée par les indemnités d'occupation octroyées. Il ne peut toutefois être retenu qu'EDF a manqué à ses obligations nées du bail du 23 novembre 2000 dans la mesure où ce n'est pas elle qui a consenti un bail non-précaire à Madame X... mais SAFRAN. Le bail consenti à Madame X... est antérieur à celui consenti à EDF et s'il est prévu à ce dernier que "le locataire déclare et garantit au bailler que les occupants actuels ne bénéficient d'aucun droit direct contre le bailleur à quelque titre que ce soit", cette clause ne peut avoir de sens que pour les droits qu'EDF aurait consenti aux occupants et non pas les droits qui ont été consentis par SELEC elle-même et dont EDT ne peut avoir connaissance ou dont le contrat tel qu'il est présenté ne lui permet pas d'en avoir connaissance et d'en accepter clairement les risques. EDF a délivré un congé à Madame X... avant d'acquiescer à la demande de nullité de celui-ci. Elle a tenté de respecté le congé qui lui avait été délivré. Il n'y a donc pas de lien de causalité direct entre son comportement et le préjudice d'UPIMO 2, laquelle à titre principal réclame des indemnités à l'encontre d'EDF et de Madame X... mais non pas de SAFRAN. Quant à Madame X..., c'est en se maintenant dans les lieux après avoir appris que son bail n'était pas opposable à UPIMO 2 qu'elle devient fautive et participe au préjudice d'UPIMO 2. Ce préjudice sera donc évalué à 20 000 euros dans la mesure où la faute de Madame X... n'est constituée réellement qu'en cours de procédure ».

1) ALORS QU'à l'expiration du bail, le locataire a l'obligation de restituer les lieux au bailleur ; qu'il est responsable, vis-à-vis du propriétaire, de l'absence de libération des lieux du fait de tout occupant de son chef ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la société EDF était locataire du bien litigieux, que le congé qui lui avait été délivré par la société Upimo 2 était valide et prenait effet à compter du 14 décembre 2012 et que la société EDF était « responsable du non respect de ce congé puisque l'appartement a continué à être occupé de son chef par Mme X... » ; que la cour d'appel a également reconnu que le maintien dans les lieux de Mme X... causait un préjudice à la société Upimo 2 dans la mesure où elle ne pouvait mettre en vente l'appartement occupé ; qu'en rejetant néanmoins la demande formée par la société Upimo 2 de condamnation de la société EDF à lui payer des dommages et intérêts, solidairement avec Mme X... ou à tout le moins in solidum, pour préjudice causé par le maintien abusif dans les lieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.

2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la société Upimo 2 soutenait dans ses conclusions d'appel (pages 21 et 22) que la société EDF était responsable du maintien abusif de sa salariée dans les lieux, dans la mesure où elle en finançait l'occupation, ce qu'elle offrait de prouver en produisant copie d'un chèque du 23 avril 2015 de la société EDF ; qu'en omettant de répondre à ce moyen des conclusions de l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.