Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 septembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10326 F

Pourvoi n° T 16-17.836







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Le Club, société civile immobilière, dont le siège est [...]                         ,

contre l'arrêt rendue le 22 mars 2016 par la cour d'appel d'[...]                chambre A), dans le litige l'opposant à la société La Corniche 5, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                  ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Y..., avocat de la société Le Club, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société La Corniche 5 ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Le Club aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Club ; la condamne à payer à la société La Corniche 5 la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par Me Y..., avocat aux Conseils, pour la société Le Club

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la SCI Le Club doit payer à la société La Corniche 5 une indemnité d'occupation, D'AVOIR ordonné une expertise en vue d'en déterminer le montant, D'AVOIR dit que la société La Corniche 5 a droit au maintien dans les lieux sur le fondement et dans les conditions des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce ainsi qu'aux clauses et conditions du bail expiré liant les parties, D'AVOIR dit que la SCI Le Club est tenue d'exécuter les clauses et conditions du bail expiré, et les décisions de justice auxquelles elle a été condamnée, pendant la période d'exploitation qui a pris fin le 26 septembre 2014 et D'AVOIR fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cours, charges en sus ;

AUX MOTIFS QUE, sur la prescription, la société bailleresse soutient que l'action en paiement de l'indemnité d'éviction est prescrite, faute pour la société locataire d'avoir saisi le tribunal dans les deux ans du congé du 23 juin 2009 à effet au 30 décembre 2009 ; que l'article L. 145-10, dernier alinéa, du code de commerce dans sa version applicable aux congés du 23 juin 2009 rappel que « le locataire qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement » ; que la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 a supprimé les mots « à peine de forclusion » figurant au dernier alinéa de cet article ; qu'il s'agit donc désormais d'un délai de prescription ouverte à compter de la date pour laquelle le congé a été donné est susceptible des causes d'interruption de droit commun prévu aux articles 2240 et suivants du code civil ; que la bailleresse soutient que la société locataire n'a pas fait enrôler son assignation du 28 décembre 2011 avant le 30 décembre 2011, l'enregistrement de la copie de l'assignation par les services du greffe valant seule saisine du tribunal et n'étant intervenu que le 23 janvier 2012 ; que cette relation de la procédure est exacte ; que, cependant, il apparaît que dans le cadre de la saisine préalable de la juridiction par la société bailleresse, qui réclamait son expulsion sur une première assignation du 22 février 2010 à laquelle cette instance a été jointe, la société locataire avait déposé, le 22 décembre 2011, des conclusions reconventionnelles tendant au paiement d'une indemnité d'éviction ; que ces conclusions valant demande en justice ont valablement interrompu la prescription au sens de l'article 2241 du code civil avant l'expiration du délai biennal ;

ALORS QUE le locataire qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ; qu'en écartant la fin de non-recevoir opposé à la demande en paiement d'une indemnité d'éviction après avoir relevé, d'une part, que le refus de renouvellement avait été signifié par un acte du 23 juin 2009 et, d'autre part, que la demande en paiement d'une indemnité d'éviction avait été formulée en justice pour la première fois par des conclusions du 22 décembre 2011, soit plus de deux années après, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la SCI Le Club doit payer à la société La Corniche 5 une indemnité d'occupation, D'AVOIR ordonné une expertise en vue d'en déterminer le montant, D'AVOIR dit que la société La Corniche 5 a droit au maintien dans les lieux sur le fondement et dans les conditions des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce ainsi qu'aux clauses et conditions du bail expiré liant les parties, D'AVOIR dit que la SCI Le Club est tenue d'exécuter les clauses et conditions du bail expiré, et les décisions de justice auxquelles elle a été condamnée, pendant la période d'exploitation qui a pris fin le 26 septembre 2014 et D'AVOIR fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cours, charges en sus ;

AUX MOTIFS QUE, sur le congé, aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » ; que le bailleur peut ainsi toujours donner congé pour l'échéance du bail car l'absence des motifs graves et légitimes ne porte pas atteinte à la validité de l'acte mais à son bien-fondé qui conditionne droit à indemnité du preneur évincé ; que le congé délivré par la SCI Le Club n'est donc pas nul ; que seul est discuté en cause d'appel son bien-fondé au regard des motifs qu'il contient ; que les motifs invoqués sont les suivants : « - constructions effectuées sans l'autorisation du bailleur ; - défaut persistant de son obligation d'entretien ; - opposition à l'exécution par le bailleur des travaux qui incombent à ce dernier n'hésitant pas à jeter à bas un échafaudage installé par l'entreprise mandatée par le bailleur pour procéder à l'entretien des balcons » ; que le second grief tiré du « défaut permanent d'entretien », sans autre précision dans le congé, est explicité par le bailleur en cours de procédure par le défaut d'entretien de la toiture qui aurait été constamment encombrée d'aiguilles de pin et de mousses végétales, ce qui aurait empêché une bonne évacuation des eaux de pluie et aurait favorisé les infiltrations ; que, cependant, les conclusions de l'expertise Brandi du 4 janvier 2006, qui recommandait aux locataires de nettoyer régulièrement les aiguilles de pin en toiture n'en avait pas déduit d'infiltrations imputables au locataire, au contraire des graves défauts de structure et de la vétusté des locaux, avec notamment l'absence d'étanchéité due par endroits à la désolidarisation de la toiture d'avec les murs de façade imputée aux manquements du bailleur à ses obligations, ce qui avait abouti à la condamnation de ce dernier sous astreinte par diverses décisions du juge de l'exécution confirmées en appel et des magistrats de la mise en état entre 2006 et 2014 ; que les constatations effectuées par l'huissier mandaté par le bailleur le 1er avril 2009 sur le défaut d'entretien du locataire sont contredites par la facture n° 9015 émanant de l'entreprise EPA à la date du 5 août 2009 et qui porte les mentions « contrat annuel de nettoyage des toitures : balayage des feuilles et autres détritus, lavage au karcher, 3 passages par an, [...]                , 2ème passage juin 2009 et 3ème passage août 2009, total 777,40 euros » ; qu'elles sont également démenties par le constat du 2 avril 2012 établi par Me Z..., huissier de justice intervenant à la demande de la SCI bailleresse qui, s'étant rendu sur place, constate que la toiture a été régulièrement entretenue ; que ce défaut d'entretien permanent, dont la preuve incombe au bailleur, est enfin réfutée par l'expert A... intervenue en dernier sur les lieux pour déterminer l'indemnité d'éviction et qui notait le 10 juillet 2014 que les locaux présentaient « un état d'entretien tout à fait correct », « un entretien général correct avec des prestations et des équipements adaptés, est une société locataire ayant correctement rempli ses obligations d'entretien » ; que le grief n'est donc pas établi ;

ALORS QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que le bien-fondé du motif grave et légitime invoqué à l'appui du refus de renouvellement s'apprécie à la date à laquelle le congé est donné ; qu'en se fondant, pour écarter le grief tiré d'un défaut permanent d'entretien, sur des éléments de preuve établis postérieurement au congé donné le 23 juin 2009 et révélant l'existence d'efforts d'entretien accomplis postérieurement à la décision du bailleur de refuser le renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cours, charges en sus ;

AUX MOTIFS QUE, faute d'éléments fournis par le bailleur pour fixer une indemnité d'occupation au double du loyer et charges, l'indemnité fixée par le tribunal sera maintenue, une expertise pouvant sur ce point pallier la carence de preuve d'une partie ;

ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par le locataire ayant droit, jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction, au maintien dans les lieux, est déterminée conformément à la valeur locative ; qu'en fixant le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cours, charges en sus, sans rechercher, comme il lui était demandé, quelle était la valeur locative des lieux loués, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-28 du code de commerce.