Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 14 septembre 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10327 F
 
 Pourvoi n° C 16-20.927
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Lafayette FLC, société civile immobilière, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 6 mai 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Glasberg, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Lafayette FLC, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Glasberg ;
 
 Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Lafayette FLC aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Lafayette FLC ; la condamne à payer à la société Glasberg la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Lafayette FLC.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Lafayette FLC de son action en résiliation judiciaire du bail commercial consenti le 22 juillet 2004 à la société Glasberg, sur les locaux sis [...] et de ses demandes subséquentes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Glasberg ne conteste pas l'occupation du sous-sol des lieux loués par une société Studioriad dirigée par M. Y... puisqu'il produit la convention d'occupation la liant à cette société dont elle indique qu'elle effectuait à son intention des travaux de photographies de bijoux ; que M. Y... et la société Studioriad sont des tiers par rapport à la société Glasberg et la circonstance que cette dernière ait effectué pour la société Glasberg des travaux de photographies est indifférente dès lors que l'activité de la société Studioriad ne se bornait pas ainsi qu'il est démontré par les procès-verbaux de constat d'huissier à la photographie de bijoux pour le compte de la société Glasberg mais qu'elle développait hors les lieux ou dans les lieux une activité de photographies de mariages ou publicitaires ; qu'il est sans intérêt au surplus de déterminer dans ces conditions si les caves permettent ou non d'exercer une activité commerciale autre que le stockage et l'archivage ; qu'il n'est cependant pas établi qu'il s'est agi pour la société Studioriad d'une occupation à titre onéreux dans la mesure où il n'est pas démontré que les photographies effectuées par la société Studioriad au bénéfice de la société Glasberg représentent la contrepartie d'un loyer, M. Y... faisant état de « l'échange de bons procédés » pour qualifier ses relations avec la société Glasberg et définir les services réciproquement rendus dans la mesure où le fils du dirigeant de la société Glasberg l'aidait dans certaines tâches informatiques ; que du reste, la société Glasberg, à une date où elle pensait être dans son bon droit en ayant autorisé l'occupation des lieux par la société Studioriad, dans la mesure où le bail autorise la souslocation, faisait état d'une convention d'occupation à titre gracieux passée entre elle et la société Studioriad ; qu'il n'est donc pas établi en l'état des seuls éléments produits que la convention qui liait la société Studioriad à la société Glasberg peut être qualifiée de contrat de souslocation ; quoiqu'il en soit, le siège de la société Studioriad se situe à une autre adresse et la société Lafayette à laquelle il incombe la charge de la preuve de la persistance de l'infraction commise par le preneur qui a permis à une société tiers de développer son activité dans les locaux sans être couverte par une assurance appropriée ne démontre pas que l'infraction persistait lors de l'audience devant les premiers juges alors que la société Glasberg verse pour sa part un constat des lieux du 3 juillet 2014 démontrant que les sous-sol étaient vides de toute occupation à cette date ; qu'il s'ensuit que le bailleur n'ayant pas été appelé à concourir à la convention d'occupation des lieux par la société Studioriad ou encore n'en ayant pas été informé cette convention lui est inopposable ; toutefois, eu égard à la longue période d'occupation des lieux par le preneur sans infraction, le manquement isolé qui lui est reproché aujourd'hui ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour entrainer la résiliation du bail en ce qu'il n'est pas de nature à lui seul à mettre en cause durablement la relation de confiance qui préside les relations bailleur/locataire ; qu'au surplus, il n'est pas contesté que le preneur a effectué divers travaux dans les caves et procédé notamment à la pose de parquet mais le bailleur n'indique pas précisément en quoi les travaux réalisés qui visent à rendre l'espace des caves plus agréable d'utilisation, contrevient aux dispositions du bail, la démonstration n'étant pas faite que lesdits travaux aient comporté une atteinte au gros oeuvre ; que le jugement en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande de résiliation du bail sera donc confirmé ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE l'action en résiliation judiciaire du bail exercée par le propriétaire s'articule sur 3 procès-verbaux de constat des 13 novembre 2009, 28 avril 2010 et 13 juin 2010 qui démontreraient que les caves des locaux litigieux sont occupés par une SARL Studioriad, dont le gérant est M. Riad Y..., pour l'exercice d'une activité de photographie et de reportage photographique ; que cette mise à disposition n'est pas sans contrepartie et qu'il en découlerait une sous-location déguisée qui n'a pas été autorisée par le propriétaire ; qu'une sanction aussi grave que la résiliation judicaire du bail qui déchoit le preneur de ses droits statutaires ne saurait en l'espèce être prononcée dès lors que la convention de mise à disposition consentie le 15 novembre 2010 par la SA Glasberg à la SARL Studioriad est à titre gracieux, qu'aucune des circonstances de la cause ne permet de prétendre qu'elle ait été contractée à titre onéreux pour être requalifiée en sous-bail précaire, qu'en tout état de cause la sous-location est autorisée dans le bail et la circonstance que le propriétaire n'ait pas été appelé à concourir à l'acte ne porte aucun préjudice dès lors que la procédure de réajustement du loyer principal prévue par le texte de l'article L. 145-321 du code de commerce est sans objet en présence d'une convention à titre gratuit ; qu'enfin il n'est pas discuté qu'à la date de la présence audience, l'infraction éventuelle a cessé, la société Studioriad ayant son siège social au [...] ;
 
 1°) ALORS QUE constitue une sous-location la mise à disposition des locaux objets du bail en échange d'une contrepartie ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la société Studioriad « effectuait à [l']intention [de la société Glasberg] des travaux de photographies de bijoux » (arrêt p. 4, pénultième alinéa) et que « M. Y... faisa[it] état de « l'échange de bons procédés » pour qualifier ses relations avec la société Glasberg et définir les services réciproquement rendus dans la mesure où le fils du dirigeant de la société Glasberg l'aidait dans certaines tâches administratives » (arrêt p. 5, al. 2, souligné par nous), de sorte que la mise à disposition de la société Studioriad du local, par la société Glasberg l'était en contrepartie de prestations rendues par l'occupante ; qu'en jugeant qu'il n'est « pas établi qu'il s'est agi pour la société Studioriad d'une occupation à titre onéreux » (arrêt p. 5, al. 2), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 145-31 du code de commerce, ensemble l'article 1184 du code civil, en sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause ;
 
 2°) ALORS QUE la résiliation du bail n'est pas subordonnée à la persistance du manquement du preneur à ses obligations contractuelles à la date de l'audience à laquelle le juge statue ; qu'en jugeant que la bailleresse devait être déboutée de sa demande tendant au prononcer de la résiliation du bail en raison du manquement du preneur à ses obligations aux motifs qu'elle n'aurait pas démontré « que l'infraction persistait lors de l'audience devant les premiers juges » (arrêt p. 5, al. 5), la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, en sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause ;
 
 3°) ALORS QUE en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ; que le seul manquement du preneur à son obligation d'appeler le bailleur à concourir au contrat de sous-location rend ce dernier irrégulier et justifie la résiliation du bail même s'il n'a pas causé de préjudice financier au bailleur ; qu'en jugeant que la sous-location consentie par la société Glasberg au profit de la société Studioriad ne pouvait entraîner la résiliation du bail dès lors que bien que consentie sans le concours de la bailleresse, cette dernière n'en avait subi aucun préjudice, la cour d'appel a violé l'article L. 145-31 du code de commerce.