Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3
 
 CF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 14 septembre 2017
 
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10330 F
 
 Pourvoi n° C 16-21.640
 
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Compagnie financière Hoche, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 17 mai 2016 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société Le Royaume du jouet, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 En présence de : La société Office français inter entreprises, dont le siège est [...],
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Compagnie financière Hoche et de la société Office français inter entreprises, de la SCP Leduc et Vigand, avocat de la société Le Royaume du jouet ;
 
 Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Compagnie financière Hoche et la société Office français inter entreprises aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Compagnie financière Hoche et de la société Office français inter entreprises ; les condamne à payer à la société Le Royaume du jouet la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie financière Hoche et la société Office français inter entreprises.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté la société Compagnie financière Hoche de sa demande de déplafonnement du montant du loyer à compter du 1er octobre 2011 ;
 
 AUX MOTIFS QUE si la modification des facteurs locaux de commercialité pendant la période de référence doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, cette incident ne doit pas être hypothétique mais doit être certaine ; qu'en l'espèce, l'ouverture des lignes de tramway le 16 avril 2011 est extrêmement proche de la fin de la période de référence ; qu'en outre, la construction du tramway pendant presque deux ans a empêché les piétons et les voitures d'accéder au centreville et sur tout le parcours du tram et a entraîné une baisse du chiffre d'affaires des commerçants, voire la fermeture de certains commerces ; qu'ainsi que l'a justement retenu le premier juge, l'impact de l'ouverture du tramway n'est pas démontré ; qu'en outre, si la réfection de la chaussée et l'élargissement de la chaussée devant le magasin de l'intimée constituent en effet une modification notable des facteurs locaux de commercialité, l'incidence favorable qu'elle pourrait avoir sur l'activité commerciale du preneur est annihilée par les restrictions de circulation et de stationnement aux abords du magasin ; qu'en effet, la circulation a été détournée avant la section de rue où se trouve le magasin ; que la portion de la rue Talleyrand où se trouve le magasin n'est plus empruntée dans les deux sens que par les bus ; que les places de stationnement aux abords du magasin ont été supprimées ; qu'en outre, la diminution de l'offre de stationnement aérien n'est pas compensée par la création de parkings souterrains dont la fréquentation est limitée ; qu'enfin, la baisse de la concurrence constituée par le départ du centre-ville de plusieurs enseignes ne compensent pas le détournement de la clientèle de l'hyper-centre vers les surfaces commerciales situées en périphérie dont l'activité a augmenté et qui offrent des places de parking, la fréquentation du centre-ville ayant baissé de 8 à 9 % selon l'association des commerçants du centre-ville ; qu'ainsi la bailleresse de démontre pas l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l'activité commerciale du preneur de nature à permettre le déplafonnement ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE il revient à la société Compagnie financière Hoche de rapporter la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité qu'elle invoque au cours du bail expiré (15 octobre 1999 - 1er octobre 2011), mais également de son incidence favorable sur l'activité exercée par la société Le Royaume du jouet ; que la société bailleresse se prévaut de l'élargissement des trottoirs, de la piétonisation de la place d'Erlon et de l'amélioration des moyens de transport comme autant de modifications notables des facteurs locaux de commercialité, reprenant en cela tant les conclusions du rapport du cabinet LH&A (page 15) que celles de l'expert judiciaire (page 14) ; (…) que, concernant l'amélioration des moyens de transport, M. Y... (cabinet LH&A) explique qu'au « au cours du bail expiré, Reims s'est équipée de deux lignes de tramway parcourant 11 kilomètres ponctués de 23 stations, afin de faciliter l'accès au centre-ville en reliant le quartier rémois d'Orgeval au nord de la ville à la gare TGV de Bezannes au sud-ouest de Reims. Le tracé des deux lignes a été défini selon la fréquentation des lignes de bus. Alors que le réseau de bus transportait 112 000 Rémois par jour, la combinaison tramway-bus transporterait quelques 144 000 voyageurs dont 45 000 grâce au seul tramway. En effet, ces deux lignes de tramway ouvertes le 16 avril 2011 constituent la nouvelle colonne vertébrale des transports collectifs de 1'agglomération et offre une bien meilleure desserte du centre-ville. L'une des stations majeures de ces lignes après Opéra est la station Vesle située à proximité des lieux loués (150 m environ). Il s'agit en effet d'une station principale desservant le centre-ville, apportant un important flux complémentaire de chalands se déversant rue de Vesle, rue de Talleyrand et rue de Chanzy. La fréquence des rames est importante puisqu'une rame s'arrête à la station Vesle toutes les six minutes au maximum avec une plage horaire étendue de 5h30 à 0h30 » (page 15) ; que l'inauguration du tramway au cours du bail expiré, avec un tracé le long de la rue de Vesle et deux arrêts situés à quelques mètres seulement du commerce considéré (Opéra et Vesle) constitue indéniablement une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que cependant, l'expert judiciaire précise que « les travaux entrepris pour l'installation du tram ont assurément perturbé le commerce du centre-ville. La clientèle qui a fui devant les travaux est-elle revenue ? Cette question n'apporte aucune réponse certaine et définitive. Une partie de la clientèle s'est vraisemblablement tournée vers les zones de périphérie .Le tram, à l'évidence, draine un flux de voyageurs important ; celui induit-il que le commerce Le Royaume du jouet en tire un bénéfice ? Rien n'est moins sûr. Le flux de voyageurs est très diversifié et la clientèle du Royaume du jouet n'est peut-être pas celle qui émane de certains quartiers des périphéries. En outre, les travaux du tram ont eu pour conséquences le détournement de la circulation précisément avant la section de rue où se trouve le commerce considéré ; par ailleurs, le tram a supprimé des places de stationnement. (...) En effet, ce n'est que de manière très ponctuelle que le tram a pu favoriser tel ou tel commerce (...) », pour conclure que « de notre point de vue, le tram n'a eu aucune influence notable (...) » (pages 12-14) ; qu'il n'est dès lors pas établi avec certitude que l'inauguration du tramway a eu une incidence favorable sur l'activité exercée par la société défenderesse, ce d'autant plus sûrement en l'espèce que le tramway n'a été mis en circulation (16 avril 2011) que peu de temps avant l'expiration du bail litigieux (30 septembre 2011 ) et qu'aucun élément n'autorise à considérer que les effets bénéfiques d'une augmentation de la chalandise sur cette seule période aient suffit à compenser les désagréments occasionnés pendant plusieurs mois par le chantier de sa construction ; que, sur l'élargissement des trottoirs, l'expert judiciaire indique que « si le tram en tant que tel n'a pas boosté de manière très importante le commerce de centre-ville, les aménagements dus au tram ont certainement favorisé la chalandise (embellissements, élargissement de certains trottoirs, rénovation complète des trottoirs, piétonisation de certaines artères proches du Royaume du jouet) » (page 13) et conclut que « seul l'embellissement du centre-ville et les aménagements dus à l'installation du tram ont dans une certaine mesure favorisé la chalandise permettant de conclure à un déplafonnement (...) » (page 14) ; que ces propos rejoignent en partie ceux de M. Y... (cabinet LH&A) lorsqu'il relève qu'on « notera également la réfection de la chaussée et l'élargissement des trottoirs de la rue de Talleyrand en 2006-2007, facilitant la circulation du flux de chalands et palliant ainsi l'augmentation de celui-ci » (page 15) ; que la société Le Royaume du Jouet relève cependant à juste titre qu'il n'est pas mentionné quelles « installations » ou quels « « embellissements » sont précisément visés par l'expert judiciaire, cette dernière notion étant du reste éminemment subjective ; que la comparaison entre les photographies de la rue de Talleyrand prises à l'occasion du procès-verbal de Maître Z... (17 janvier 2001) et du rapport du cabinet LH&A (18 novembre 2011) ne permet aucunement de confirmer l'élargissement des trottoirs du côté du commerce considéré, eu égard à la mauvaise qualité de leur reproduction et en l'absence de tout autre justificatif des travaux prétendument intervenus mais contestés par la société locataire ; que tout au plus peut-il être constaté que les trottoirs ont effectivement été refaits de part et d'autre de la rue, mais au détriment des places de stationnement jusqu'alors existantes du côté des numéros pairs ;
 que cette portion de la rue de Talleyrand n'est d'ailleurs désormais plus accessible à la circulation automobile et n'est plus empruntée dans les deux sens que par les bus, la vitrine du magasin demeurant longée par un couloir de bus dont l'incidence défavorable a déjà été relevée par la cour d'appel de Reims le l7 février 2003 ; que l'expert judiciaire affirme certes que « les places manquantes ont été compensées par celles offertes dans les différents parkings (...) situés entre 350 et 550 mètres environ du [...] » ; que l'ouverture de ces deux parkings au cours du précédent bail a effectivement été retenue par la cour d'appel de Reims le 17 février 2003 comme un motif pertinent de déplafonnement ; que force est toutefois de constater que si le parking Buirette (situé de l'autre côté de la place d'Erlon) a effectivement connu une augmentation de sa fréquentation de plus de 40 % entre 1999 (210 236 sorties) et 2011 (295 715 sorties), les chiffres du parking Erlon révèlent une baisse constante de 26 % sur la même période de 1999 (463 614 sorties) à 2011 (343 062 sorties) que n'expliquent ni la hausse très modérée du stationnement au parking Cathédrale (+ 11 146 sorties entre 1999 et 2011 ) ni l'ouverture du parking Hôtel de ville en 2008 (35 941 sorties en 2011) ; que la situation n'est en ce sens pas assimilable au seul précédent judiciaire cité par la société demanderesse ayant admis un déplafonnement en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, motif pris d'une « augmentation quasi-constante » de la fréquentation des parkings Buirette (situé « presque en face » du commerce considéré, de 176 723 à 256 963 véhicules) et Erlon (situé à « trois cent mètres environ »), de 259 806 à 504 625 véhicules) sur la période concernée (1er octobre 1994 – 1er 2003) ; qu'en définitive, la réfection de la chaussée et des trottoirs de la rue de Talleyrand dans le cadre des travaux d'aménagement du tramway constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité mais les nouvelles restrictions de la circulation et du stationnement automobiles aux abords immédiats du local considéré, que ne compense pas pleinement la fréquentation des parkings les plus proches et qui viennent s'ajouter aux inconvénients persistants liés au passage des bus, n'autorisent aucune certitude quant à l'existence d'une incidence favorable pour l'activité exercée par la société Le Royaume du jouet ; que la société Compagnie financière Hoche qui ne démontre pas suffisamment la réalité des modifications notables des facteurs locaux de commercialité dont elle se prévaut ou, à tout le moins, leur incidence favorable sur l'activité de la société Le Royaume du jouet sera donc déboutée de sa demande de déplafonnement ;
 
 1°) ALORS QU'il suffit, pour qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, qu'elle soit de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, peu important qu'il soit établi qu'elle a d'ores et déjà une telle incidence ; qu'en retenant, pour débouter la société Compagnie financière Hoche de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, qu'elle ne démontrait pas l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l'activité de la société Le Royaume du jouet, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les modifications des facteurs locaux de commercialité invoquées n'étaient pas de nature à avoir une incidence favorable sur cette activité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, toute modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur justifie le déplafonnement du nouveau loyer, sans qu'il importe que, dans le même temps, d'autres modifications des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence défavorable sur cette activité soient intervenues ; qu'en retenant, pour débouter la société Compagnie financière Hoche de sa demande de fixation du loyer à la valeur locative, que la réfection et l'élargissement de la chaussée et des trottoirs devant les locaux donnés à bail constituaient une « modification notable des facteurs locaux de commercialité » qui pourrait avoir une incidence favorable sur l'activité de la société Le Royaume du jouet, mais que les restrictions de circulation et de stationnement aux abords du magasin annihileraient cette incidence favorable, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce.