Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 14 septembre 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10331 F
 
 Pourvoi n° V 16-23.473
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. Francis X...,
 
 2°/ Mme Pascale Y..., épouse X..., 
 
 domiciliés [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 10 juin 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à la société Parquets Koval, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de la société Parquets Koval ;
 
 Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à la société Parquets Koval la somme de 3 000 euros ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fixé à 6.618,04 euros par an en principal à compter du 1er avril 2013 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre M. et Mme X... et la société Parquets Koval pour les locaux situés [...] (lot 3) ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelants maintiennent leur demande, telle que soutenue devant le premier juge, en déplafonnement du loyer de renouvellement pour modification notable des caractéristiques des lieux loués au cours du bail expiré ; ils exposent avoir autorisé le preneur, suivant courrier du 21 décembre 2001, soit postérieurement à la signature et à la prise d'effet du bail, à supprimer la cloison séparant le lot n° 3 du lot voisin de manière à relier les deux magasins ; ils font valoir que les travaux ainsi réalisés constituent non pas une simple amélioration des locaux mais une modification de l'assiette du bail justifiant le déplafonnement du loyer dès le renouvellement suivant ; ils démentent enfin avoir autorisé le décloisonnement des lots concomitamment à la signature du bail et en veulent pour preuve que le bail ne stipule aucune autorisation de travaux, celle-ci n'ayant été sollicitée que le 17 décembre 2001 ; or, force est de constater que la signature du bail du 14 décembre 2001 a été précédée, le 11 décembre 2001, d'un courrier adressé au mandataire du bailleur (l'agence Castin-Gilles-Villaret) aux termes desquels la société Parquets Koval indiquait accuser réception du projet de bail concernant le local considéré et confirmer envisager des travaux importants dans ce local, celui-ci étant en mauvais état ; elle précisait à cet égard qu'un projet lui sera communiqué pour une modification de la façade ; la société Parquets Koval a adressé ensuite, le 17 décembre 2001, soit trois jours après la signature du bail, et deux jours après la prise de possession des lieux, intervenue le 15 décembre 2001, un courrier par lequel elle annonçait au mandataire avoir "conformément à (Ieur) précédent entretien du vendredi 14 décembre 2001" démarré les travaux et ajoutait "comme convenu, nous vous serions reconnaissants de bien vouloir donner votre accord pour l'ouverture de l'ancien passage existant entre les deux boutiques afin de relier les deux boutiques, pour votre information une porte de séparation existe déjà" ; à cette lettre, le mandataire a répondu le 21 décembre 2001 dans les termes suivants : "si l'ouverture entre les deux boutiques existe bien, nous vous donnons notre accord pour la rétablir à la condition, toutefois, que ces travaux soient faits sous la surveillance de votre architecte et dans les règles de l'art" ; l'architecte de la société Parquets Koval, a établi le 27 décembre 2001 un rapport d'état des lieux dans lequel il rappelle que la société Parquets Koval s'est portée locataire d'un petit local (numéroté 3 sur le plan de distribution du rez-de-chaussée de l'immeuble) adjacent à ceux qu'elle occupe d'ores et déjà et explique que la société Parquets Koval "projette d'utiliser ce local en continuité de son activité commerciale, de l'équiper d'une façade neuve, de même facture que la façade Koval actuelle, enfin, de permettre à nouveau la communication entre le local Koval et ce dernier" ; il s'infère de ces pièces de la procédure que le local n° 3 a été pris à bail par la société Parquets Koval dans l'intention de le relier aux locaux voisins dans lesquels elle déployait jusque là son activité ; que le bailleur n'ignorait aucunement cette intention, s'étant vu confirmer, antérieurement à la signature du bail (lettre du 11 décembre 2001) le projet du preneur d'entreprendre des travaux importants dans le local objet du bail et annoncer, le jour de la signature du bail (lettre du 17 décembre 2011 se référant à l'entretien du 14 décembre) que les travaux démarraient ; certes, la lettre de la société Parquets Koval du 11 décembre 2001 ne fait pas expressément état de la suppression de la cloison, il en ressort clairement, en revanche, que la modification de la façade du local faisait partie intégrante du programme de travaux dont le preneur avait informé le mandataire du bailleur avant la signature du bail ; or, il s'avère, à la lecture du rapport de l'architecte du 27 décembre 2001, que les travaux envisagés sur la façade du nouveau local n° 3 visaient à une harmonisation avec la façade de la boutique préexistante et s'inscrivaient dans le cadre du projet global de réunir les lieux d'exercice de l'activité du preneur ; au surplus, dans sa lettre du 17 décembre 2001, la société Parquets Koval a fait précéder sa demande d'autorisation de décloisonnement des locaux de l'expression "comme convenu", ce qui indique que le bailleur l'avait préalablement assurée de son accord de principe pour accueillir favorablement une telle demande ; le mandataire du bailleur a d'ailleurs répondu dès le 21 décembre 2001 pour donner son accord à l'ouverture de la cloison et en se gardant d'exprimer une quelconque opposition à l'ensemble des travaux dont la société Parquets Koval l'avait avisé qu'elle avait commencé de les entreprendre ; les appelants sont mal fondés à prétendre que les propres courriers de la société Parquets Koval, de même que le rapport de son architecte, devraient être écartés comme dénués de valeur probante ; ces pièces du débat ne sauraient en effet être regardées comme des preuves que la société Parquets Koval se serait constituées à elle-même dès lors qu'elles préexistaient à la naissance du litige et n'ont pu être confectionnées pour les besoins de la procédure ; ainsi, au regard des courriers échangés entre les parties concomitamment à la signature du bail et compte en outre tenu du fait que les travaux ont été réalisés, sous le contrôle d'un architecte, immédiatement après la prise de possession des lieux, c'est à juste raison que le premier juge a retenu que le décloisonnement entre le lot n° 3 et le lot voisin avait été convenu entre les parties à la signature du bail et pris en considération dans la fixation du loyer contractuel de sorte qu'il ne peut être utilement invoqué à titre de motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il n'est pas contesté que la société Parquets Koval a obtenu l'autorisation du bailleur de relier le lot 3, objet du présent bail, aux locaux adjacents dans lesquels elle exploitait déjà son activité commerciale ; Monsieur et Madame X... exposent que la suppression de cloisons entre deux boutiques louées constitue une modification de l'assiette du bail justifiant le déplafonnement dès le premier renouvellement ; la société Parquets Koval oppose qu'il ne s'agit pas d'une modification intervenue au cours du bail expiré mais de travaux prévus dès la signature du bail, le loyer du nouveau bail à effet du 15 décembre 2001 ayant été fixé en conséquence ; aux termes d'un courrier du 17 décembre 2001, soit deux jours après la prise d'effet du bail venu à échéance, la société Parquets Koval s'est adressée au bailleur en ces termes : "Comme convenu, nous vous serions reconnaissants de bien vouloir nous donner votre accord pour l'ouverture de l'ancien passage existant entre les deux boutiques afin de relier les deux boutiques. Pour votre information, une porte de séparation existe déjà" ; par un courrier du 21 décembre 2001, les bailleurs ont expressément donné leur accord : "Si l'ouverture entre les deux boutiques existe bien nous vous donnons notre accord pour la rétablir à la condition toutefois que ces travaux soient faits sous la surveillance de votre architecte et dans les règles de l'art. Si tel n'était pas le cas il conviendrait de demander l'accord de la copropriété" ; le rapport de Monsieur Alain A..., architecte, du 27 décembre 2001 rappelle que la société Parquets Koval "projette d'utiliser ce local en continuité de son activité commerciale, de l'équiper d'une façade neuve de même facture que la façade Koval actuelle, afin de permettre à nouveau la communication entre le local Koval et ce dernier" ; ainsi il est manifeste que le décloisonnement entre le lot 3 et le lot voisin avait été envisagé concomitamment à la signature du bail du 14 décembre 2001 ; en conséquence, cette modification, certes intervenue au tout début du cours du bail expiré, mais implicitement prévue dès la signature du bail, comme en attestent les courriers échangés au mois de décembre 2001, ne peut justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé » ;
 
 1°) ALORS QU'il résulte des constatations de l'arrêt que le bail a été conclu le 14 décembre 2001 ; que, dans son courrier du 17 décembre suivant, la société Parquets Koval énonçait : « Comme convenu, nous vous serions reconnaissants de bien vouloir nous donner votre accord pour l'ouverture de l'ancien passage existant entre les deux boutiques afin de relier les deux boutiques » ; qu'ainsi, ce n'est que par un courrier postérieur au bail que le preneur a sollicité des bailleurs une autorisation d'ouvrir la cloison du lot loué vers les lots voisins, même s'il avait été convenu avant la conclusion du bail que l'autorisation pour réaliser des travaux serait sollicitée après cette conclusion ; qu'en retenant pourtant qu'il résulterait de ce courrier clair et précis que les bailleurs avaient donné leur accord au décloisonnement des lots avant le bail, la cour d'appel l'a dénaturé et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 2°) ALORS QU'en retenant encore que l'antériorité au bail de cet accord des bailleurs serait établie par une lettre du 11 décembre 2001 dans laquelle la société Parquets Koval énonçait seulement « Nous vous confirmons que nous envisageons des travaux importants dans le local référencé en marge, celui-ci étant en mauvais état, et avons pris bonne note que vous acceptez notre intervention. Il est bien entendu que pour une modification de la façade un projet vous sera adressé et communiqué (…) pour acceptation », quand il n'en résulte ni que les modifications envisagées à ce moment-là auraient impliqué un décloisonnement ni que les bailleurs les auraient d'ores et déjà acceptées, la cour d'appel a également dénaturé ce courrier, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 3°) ALORS en toute hypothèse QUE nul ne peut se constituer un titre à lui-même ; qu'en voulant pour preuve de l'accord des bailleurs pour décloisonner les locaux lors de la conclusion du bail le 14 décembre 2001 les courriers de la société Parquets Koval des 11 et 17 décembre 2001, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 4°) ALORS QU'en déduisant encore l'existence d'un accord des bailleurs antérieur à la conclusion du bail d'un rapport d'architecte détaillant les travaux envisagés établi plus de trois semaines plus tard, sans constater qu'il y aurait été fait référence à un accord des bailleurs pour ces travaux et qu'il aurait été donné avant le bail, ce qui n'était pas prétendu par le preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 5°) ALORS QUE le juge ne peut interpréter un écrit clair et précis ; que, dans son courrier du 21 décembre 2001, le mandataire des bailleurs énonçait « Si l'ouverture entre les deux boutiques existe bien nous vous donnons notre accord pour la rétablir à la condition toutefois que ces travaux soient faits sous la surveillance de votre architecte et dans les règles de l'art. Si tel n'était pas le cas, il conviendrait de demander l'accord de la copropriété. Il est bien entendu que cet accord vous est donné à la condition que les lieux soient remis à l'identique à votre départ » ; qu'en considérant que ce ne serait pas par ce courrier postérieur à la conclusion du bail que les bailleurs auraient donné leur accord aux travaux envisagés mais qu'il en ressortirait seulement qu'ils ne s'opposaient pas à des travaux agréés antérieurement, la cour d'appel a cherché à interpréter un écrit clair et précis qui ne nécessitait nulle interprétation et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 6°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en retenant que ce courrier postérieur de dix jours à la conclusion du bail aurait permis d'établir l'existence d'un accord des bailleurs pour le décloisonnement antérieur à cette conclusion au motif inopérant que les bailleurs ne se seraient pas opposés à la réalisation des travaux et sans constater qu'il y ait été fait référence à l'antériorité alléguée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 7°) ALORS QU'en considérant que l'antériorité au bail de l'accord des bailleurs pour la réalisation des travaux se déduirait de leur seule connaissance de l'intention du preneur de modifier la façade et de réaliser des travaux dans un local en mauvais état, constatations insuffisantes pour en déduire que les bailleurs avaient accepté le décloisonnement avant la conclusion du bail et fixé le loyer en considération de cette modification à venir de l'état des lieux, se privant ainsi d'une possibilité de déplafonner le loyer lors du renouvellement du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.