Cour de Cassation · civ3 — 5 octobre 2017

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10347 F

Pourvoi n° T 16-23.448







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société [...]                                   , société civile immobilière, dont le siège est [...]                                      ,

contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Box Rent, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                 ,

2°/ à M. Bertrand X..., domicilié [...]                                    , pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société AGEXO, et en tant que de besoin toutes autres personnes désignées par la décision attaquée,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société [...]                                   , de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Box Rent ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société [...]                                    aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [...]                                    ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Box Rent ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société [...]                                   .

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer applicable à compter du 1er janvier 2010 à la somme annuelle de 221.000 € hors taxes et hors charges, en fonction d'une surface de 2.723,75 m2 sans prise en compte des surfaces des mezzanines ;

Aux motifs que sur les surfaces à prendre en compte, les surfaces en mezzanine représentent : -1200m² en sous-sol du bâtiment 1 ; -40, 75m² au premier étage du bâtiment 2 ; que la cour a indiqué tant dans les motifs que le dispositif de son arrêt précédent que le loyer en référence au prix de marché devra être apprécié en fonction de l'ensemble des constructions et aménagements réalisés pendant le cours du bail à construction à la date du 1er janvier 2010 dès lors qu'ils font accession au bailleur, et que les experts désignés devront rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2010 en fonction du prix de marché de locaux comparables à cette date en tenant compte des caractéristiques des locaux et notamment des constructions/ aménagements achevés à cette date ; que ces indications ne constituent que la retranscription des dispositions du bail à construction prévoyant qu'en fin de bail, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayant cause et tous les aménagements réalisés par le preneur sur le terrain loué, ainsi que toutes les améliorations de quelque nature qu'elles soient deviendront de plein droit la propriété du bailleur sans que cette accession soit constatée par un acte, ce qui ne permet pas de retenir que la cour a tranché la contestation qui oppose les parties au sujet des mezzanines, qui constituent des aménagements internes spécifiques à l'activité de stockage ; que les dispositions prévues dans le bail à construction au sujet des constructions, aménagements et améliorations ne constituent elles-mêmes que la reprise détaillée des dispositions générales en matière d'accession prévues aux articles 551 et suivants du code civil qui posent le principe que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire ; que, tout en soutenant que les mezzanines constituent à cet égard des aménagements qui s'incorporent à l'immeuble, la société [...]                      ne conteste cependant pas sérieusement l'argumentation de la locataire qui plaide le caractère démontable de celles-ci ; et les experts ont relevé à cet égard que « la mezzanine installée par la société locataire n'est pas scellée au sol mais boulonnée sur platine » et qu'« elle est de structure métallique » (contrairement à l'ossature béton du bâtiment) ; qu'il s'ensuit que les mezzanines ne s'incorporent pas à l'immeuble, qu'elles ne constituent pas des aménagements ayant fait accession aux bailleurs à l'issue du bail à construction ; que la surface des locaux s'établit ainsi à 2.723,75m² sans prise en compte des surfaces des mezzanines (arrêt, pp. 8-9) ;

Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que selon les termes relevés par la cour d'appel, le bail à construction initialement conclu stipulait qu'en fin de bail, « toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants-cause et tous les aménagements réalisés par le preneur sur le terrain loué, ainsi que toutes les améliorations de quelque nature qu'elles soient, [deviendraient] de plein droit la propriété du bailleur sans que cette accession ait besoin d'être constatée par un acte » (clause XII al. 2) ; que, cette clause visait d'une manière claire et précise « tous les aménagements », « toutes les améliorations de quelque nature qu'elle soient » et ne faisait ainsi aucune distinction entre des installations incorporées ou non, de sorte que devenaient propriété du bailleur les mezzanines réalisées au cours du bail à construction, fussent-elles des installations non incorporées à l'immeuble ; qu'en estimant néanmoins, pour refuser la prise en compte de la surface des mezzanines dans le calcul de la valeur locative, que ladite clause n'était que « la reprise détaillée des dispositions générales en matière d'accession prévues aux articles 551 et suivants du code civil qui posent le principe que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire » et que ne relevaient pas de l'accession les mezzanines, en ce que celles-ci n'auraient pas été incorporées à l'immeuble, la cour d'appel, qui a méconnu la loi des parties, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de résiliation du bail formée par la SCI 14-16 avenue de la République ;

Aux motifs que sur l'application de la clause résolutoire et l'expulsion, il ne peut être tiré de la validité des sous locations intervenues dans le cadre du bail à construction qui les autorisait expressément aucune conséquence sur les relations actuelles des parties régies par un bail commercial qui contient le principe de l'interdiction de sous location, sauf autorisation expresse du bailleur qui doit être appelé à intervenir à l'acte ; que cependant, les circonstances de l'espèce et notamment le fait que le régime juridique du bail n'a été précisé en définitive que par le présent arrêt, interdisent de constater que la locataire a pu manquer à une obligation dont le contenu n'était pas encore déterminé, sans préjudice du fait que la cession a été autorisée par ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Bobigny du 8 août 2005 au profit de la société EDA avec cette indication que la cession implique dans son exécution la société Homebox filiale du groupe G7 telle que décrite dans l'offre, étant au surplus ajouté que le loyer a été fixé en tenant compte du profit tiré par la locataire de la situation des locaux au regard des activités tant de louage que d'entreposage exercées dans les lieux donnés à bail ; qu'il n'y a donc lieu ni de prononcer la résiliation du bail au motif que la société Box rent aurait enfreint l'interdiction de sous louer sans l'accord et l'intervention de la bailleresse ni l'expulsion des sociétés Homebox et SAPN qui ne sont plus dans la cause ; qu'il n'y a pas davantage lieu à ce stade d'enjoindre à la société locataire de fournir tout élément de nature à établir et justifier des conditions de sous locations, ni de prendre acte de ce que la société [...]                      se réserve de demander la réévaluation du loyer en fonction des loyers et charges payés par les sous locataires Homebox et SAPN, la société [...]                      tirant de l'article L. 145-131 du code de commerce la faculté d'agir en réajustement du loyer et de solliciter de la locataire tous éléments lui permettant de fonder sa demande (arrêt, p. 12) ;

1°) Alors que, sauf stipulation contraire du bail commercial ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite, une telle règle étant applicable à tout louage qualifié de bail commercial ; que la cour d'appel a qualifié la relation contractuelle unissant la SCI 14-16 avenue de la République et la société Box Rent de bail commercial, ce dont il résultait que s'appliquait pleinement la règle de l'interdiction de sous-louer, y compris dans la période antérieure à l'arrêt précisant le régime juridique du bail en cause ; qu'en jugeant néanmoins que la locataire n'avait pu manquer à une obligation dont le contenu n'était pas encore déterminé, le régime juridique du bail n'ayant été précisé que par son arrêt, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 145-31 du code de commerce ;

2°) Alors, subsidiairement, que, en tout état de cause, à supposer même que la société Box Rent n'ait pu manquer à une obligation inhérente à la qualification de bail commercial qu'à compter de la décision ayant « précisé » ce régime juridique, en retenant que cette « précision » avait été apportée par son arrêt du 1er juillet 2016, quand, dès son arrêt du 13 mars 2013, la cour d'appel avait jugé que la promesse de bail contenue dans l'acte de cession du 24 octobre 2005 valait bail commercial à effet du 1er janvier 2010, en sorte que, à tout le moins après cette première décision, la société Box Rent avait manqué à une obligation inhérente au bail dont elle n'ignorait pas la qualification, en maintenant une sous-location non autorisée aux sociétés Homebox et Sapn, la cour d'appel a violé l'article L. 145-31 du code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer applicable à compter du 1er janvier 2010 à la somme annuelle de 221.000 € hors taxes et hors charges, en fonction d'une surface de 2.723,75 m2 sans prise en compte des surfaces des mezzanines et d'avoir débouté la SCI 14-16 avenue de la République de toutes ses autres demandes et notamment au titre des intérêts légaux à appliquer et de leur capitalisation ;

Aux motifs que sur les comptes à faire entre les parties, la société Box Rent indique avoir réglé à la bailleresse une indemnité d'un montant de 400.000 € pour la période du 1er janvier 2010 au 22 mars 2011 et une indemnité d'occupation journalière de 900 € à compter du 23 mars 2011 soit un total de 985.909,38 € ; qu'elle demande en conséquence à la cour d'ordonner en fonction du loyer qu'elle estimait applicable, la restitution de la somme de 186.590 € trop perçue au 30 juin 2015, outre intérêts au taux légal et capitalisation ; que la SCI 14 Avenue De La République admet avoir perçu la somme de 985.909,38 € réglée par la société Box Rent au titre des indemnités d'occupation mais sollicite paiement de sommes plus conséquentes en fonction des loyers dont elle avait sollicité l'application à titre principal ou subsidiaire ; qu'il appartient en réalité aux parties en conséquence du présent arrêt et notamment de la fixation du loyer dû à compter du 1er janvier 2010 et en l'absence de contestation quant à la somme déjà versée par la société Box Rent depuis cette date, de faire le décompte des loyers et charges dues (arrêt, p. 12) ;

Alors qu'il incombe au juge de motiver sa décision ; que par ses dernières écritures d'appel (p. 55, in limine), la SCI 14-16 avenue de la République avait fait valoir que les condamnations prononcées contre la société Box Rent (en paiement des loyers dus au titre du bail litigieux) devaient porter « intérêts au taux légal à compter de la date d'échéance de chaque loyer dû et non payé, soit le 1er janvier pour les loyers du premier trimestre de l'année considérée, le 1er avril pour les loyers du second trimestre de l'année considérée, le 1er juillet pour le troisième trimestre de l'année considérée, le 1er septembre pour le quatrième trimestre de l'année considérée, et que les intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil » ; qu'en se bornant, s'agissant des comptes entre les parties, à retenir qu'il appartenait à celles-ci, en conséquence de la fixation du loyer dû à compter du 1er janvier 2010 et en l'absence de contestation quant à la somme déjà versée par la société Box Rent depuis cette date, de faire le décompte des loyers et charges dues, sans s'expliquer sur le droit de la SCI aux intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre desdits loyers et charges et à la capitalisation de ces intérêts, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.