Cour de Cassation · civ3 — 5 octobre 2017

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10348 F

Pourvoi n° B 16-21.317







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Resto Les Halles, société en nom collectif, dont le siège est [...]                                    ,

contre l'arrêt rendu le 27 mai 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Rambuteau CFF, société civile immobilière, dont le siège est [...]                      ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Briard, avocat de la société Resto Les Halles, de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la société Rambuteau CFF ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Resto Les Halles aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Resto Les Halles ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Rambuteau CFF ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Briard, avocat aux Conseils, pour la société Resto Les Halles.

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Resto Les Halles de ses demandes aux fins de voir dire et juger que la société Rambuteau CFF a l'obligation de communiquer les pièces justificatives de la « contribution SEM » facturée à la SNC Resto les Halles, et notamment celles afférentes à son affectation « à l'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles », condamner la société Rambuteau CFF à restituer à la société Resto Les Halles l'intégralité des sommes perçues au titre de la contribution SEM, soit la somme de 257.884,38 euros TTC, condamner la société Rambuteau CFF à une astreinte définitive de 2500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, jusqu'à parfaite exécution de son obligation de restitution, dire et juger que les sommes dues par la société Rambuteau CFF produiront intérêts au taux légal à compter de la signification, avec bénéfice de l'anatocisme,

Aux motifs propres qu'il convient d'exposer à titre liminaire que les lieux loués dépendent d'un vaste ensemble immobilier d'une superficie de 99.259 m2 sis [...]      , concédé par la Ville de Paris à la SEMAH, société d'économie mixte d'aménagement, de rénovation et de restauration du secteur des Halles; qu'ils ont été cédés à bail emphythéotique à la société MAB Vastgoed EEN BV et Cie; que le droit au bail emphythéotique a été cédé, suivant acte authentique du 31 janvier 2003 à la société Rambuteau CFF laquelle a contracté avec la société Resto Les Halles le bail commercial du 31 mai 2010, dernier en date des baux commerciaux consentis sur les locaux concernés depuis celui du 10 décembre 1982 ; qu'aux termes de l'acte de cession de bail emphythéotique du 31 janvier 2003, il est indiqué que le preneur à bail devra « se conformer aux clauses du cahier des charges général du secteur ouest (version mai 1979) approuvé par Monsieur le Préfet de Paris le 13 décembre 1979, qui a modifié le cahier des charges général du secteur ouest et qui a été approuvé par Monsieur le Préfet de Paris le 27 juillet 1974. Il déclare avoir pris connaissance du cahier des charges dont une copie est annexée après mention »; qu'il est rappelé qu'« aux termes de l'avenant du 1er septembre 1994, le cessionnaire s'est engagé : à verser au bailleur qui accepte, ou à l'organisme de gestion désigné par lui, le 15 janvier de chaque année, une contribution forfaitaire annuelle au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur ouest de la ZAC des Halles de Paris (
). La contribution annuelle à la date du 15 janvier 1993 est de 1.355.257 francs et 69 centimes hors taxes. A compter rétroactivement du 1er juillet 1993, cette somme sera indexée (
). En cas de cession des droits réels fonciers par le preneur, ces charges devront être supportées par les futurs acquéreurs sans solidarité pour la société venderesse qui s'engagera toutefois à répercuter à ses ayants-droit cette obligation dans tous les contrats de cession; que le bail commercial du 31 mai 2010 consenti à la société Resto Les Halles pour douze ans à compter du 1er janvier 2009, de même que le bail initial du 10 décembre 1982 renouvelé le 18 mai 1994, énonce que « le preneur contracte en toute connaissance de cause de ce qu'il aura à régler, en dehors du paiement du loyer (
) les charges des parties communes de l'immeuble et des parties à usage collectif de la ZAC »; que sur ce dernier point, il est précisé que « la gestion des parties à usage collectif définies dans le cahier des charges générales du secteur Ouest de la ZAC des Halles, sera effectuée soit par les services techniques de la Ville de Paris pour les voiries, les dalles, jardins, espaces et rues piétonnes, les réserves d'eau potable et d'assainissement, soit par la SEMAH ou un organisme de gestion désigné par la Ville de Paris pour les équipements d'intérêt commun, les aires de débord, les rues et places piétonnes couvertes y compris les circulations verticales jusqu'au niveau 0, les circulations verticales publiques de sécurité, la centrale d'énergie et réseaux de distribution de chaud et de froid (
). Une contribution forfaitaire annuelle, au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles, sera facturée au preneur » et ajoute que la quote-part des charges des parties communes et de la contribution forfaitaire que le preneur devra supporter « sera calculée en proportion des m2 de chaque local commercial privatif par rapport à l'ensemble des locaux commerciaux de chaque immeuble (immeuble Rambuteau, immeuble Coeur d'Ilot Pont Neuf, immeuble Innocents) »; que la société Resto les Halles soutient que la contribution « SEM » étant contractuellement affectée le bailleur doit justifier de l'utilisation de celle-ci à la gestion des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles, définies dans le cahier des charges générales du secteur Ouest de la ZAC; qu'elle estime que les pièces justificatives qui lui ont été communiqués à la suite de sa mis en demeure du 9 mars 2011, à savoir un tableau de répartition de la contribution « SEM » Parisienne, sont insuffisantes à justifier de l'affectation de la redevance appelée par la SEM Parisienne, délégataire de la Ville de Paris, et la société Rambuteau CFF ne saurait, selon elle, s'exonérer de la justification demandée en se bornant à citer les clauses du bail emphythéotique consenti par la Ville de Paris; qu'or, la société Rambuteau CFF produit l'acte du 31 janvier 2003 par lequel elle a acquis le droit au bail emphythéotique sur les locaux concernés et qui l'oblige, ainsi qu'il ressort des stipulations précitées, à verser à la SEMAH une contribution forfaitaire annuelle au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur ouest de la ZAC des Halles de Paris; qu'elle produit également l'avenant en date du 1er septembre 1994 au bail emphythéotique concédé par la Ville de Paris, le cahier des charges générales du secteur ouest de mai 1979 et décembre 1979 définissant l'obligation de participer aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif, la facture de la SEM Parisienne, délégataire de la Ville de Paris pour la gestion de la ZAC, pour l'année 2010, les avis d'échéance adressés depuis 2005 à la société locataire Resto Les Halles au titre de la contribution « SEM », les factures attestant du reversement de ladite contribution à la société gestionnaire de la ZAC; que les pièces précitées justifient des redevances appelées par la Ville de Paris ou son délégataire au titre de la contribution « SEM » auprès de la société bailleresse Rambuteau CFF, de l'obligation faite à cette dernière, aux termes du bail emphythéotique, de s'acquitter de cette contribution et de ce qu'elle s'en est effectivement et régulièrement acquittée; que par ailleurs, les stipulations précédemment citées, mentionnées dans les baux commerciaux de 1982, 1994 et 2010, établissent que la société locataire Resto Les Halles s'est engagée en toute connaissance de cause à rembourser à sa bailleresse la contribution « SEM » en proportion de la quote-part correspondant à la surface des locaux loués; que la société Resto Les Halles ne saurait en conséquence contester son obligation de supporter le remboursement de ladite contribution; qu'elle ne discute pas, par ailleurs, le calcul tel qu'opéré par la société bailleresse de sa quote-part de remboursement; que concernant la justification de l'affectation de la contribution « SEM », il s'infère des observations qui précèdent que le pouvoir de la SEMAH, ou de toute autre délégataire agissant pour le compte de la Ville de Paris, personne morale de droit public, de prélever et collecter une contribution forfaitaire annuelle au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones de secteur ouest de la ZAC des Halles de Paris, constitue l'exercice d'une prérogative de puissance publique; que la contribution en cause présente ainsi le caractère d'une taxe ou d'un impôt relevant des procédures de contrôle applicables en matière de finances publiques et dont la Ville de Paris n'a pas à rendre compte de l'utilisation devant le juge judiciaire; qu'il ne saurait dès lors être demandé à la société bailleresse de justifier de l'affectation, qui ne lui appartient pas, d'une contribution dont elle est imposable en tant qu'administrée; que le jugement déféré doit être en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la société Resto Les Halles de ses demandes de justification de l'affectation de la contribution « SEM » et de remboursement de ladite contribution,

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que la société Rambuteau CFF explique qu'elle a, pour donner satisfaction à sa locataire, fait sommation à la SEMPARISEINE de lui communiquer le détail et les justificatifs des charges facturées au titre de la contribution forfaitaire annuelle et de ce que celle-ci est bien affectée à l'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles ; que face au refus de la Ville de Paris ou de ses mandataires gestionnaires de rendre compte de l'affectation de la contribution, elle a fait assigner celle-ci en intervention forcée, laquelle a soulevé l'incompétence du juge judiciaire ; qu'il a été fait droit par le juge de la mise en état à cette exception d'incompétence au motif que la perception pour le compte de la Ville de Paris d'une contribution forfaitaire constitue en l'espèce une prérogative de puissance publique ; qu'elle se trouve dès lors dans l'impossibilité de justifier de l'affectation de la contribution litigieuse ; que ceci ne saurait constituer, comme le prétend la société Resto les Halles, un aveu judiciaire dont il résulterait que la société Rambuteau CFF a failli dans l'administration de la preuve de l'affectation de la charge « contribution SEM » ; qu'en effet, il a été jugé que la perception de cette contribution constitue en l'espèce une prérogative de puissance publique de sorte que celle-ci s'assimile à une taxe dont l'affectation à ce pour quoi elle est payée n'a pas être justifiée ; qu'il ne peut non plus être fait grief à la société Rambuteau CFF de ne pas avoir attrait la Ville de Paris devant le juge administratif, suite à la décision d'incompétence, puisque cette dernière n'a pas l'obligation de fournir les justificatifs de l'affectation des sommes réclamées au titre de la contribution assimilable à une taxe ; qu'au demeurant, le bail prévoit expressément le remboursement du preneur au bailleur de ladite contribution « forfaitaire » annuelle, caractère forfaitaire dont a parfaitement conscience la société locataire comme en atteste son mail du 3 avril 2009 : « le montant de la contribution SEM, dont nous ne contestons pas l'exigibilité, est en forte augmentation ces dernières années (+ 10 % en deux ans) et pour cause, son indexation est fonction de l'indice du coût de la construction » ; que les parties ayant convenu d'un forfait sans qu'il soit question de provision de ce chef, la société Rambuteau CFF n'a pas derechef à justifier au preneur de l'affectation de la contribution,

Alors en premier lieu qu'aux termes de l'article 18 du bail commercial conclu le 31 mai 2010 entre la SCI Rambuteau CFF et la société Resto les Halles, il était convenu au titre du « Remboursement des charges » que « le Preneur devra régler au Bailleur ou pour son compte, en totalité, les quotes-parts des charges, et honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des lieux loués pour les dépenses de gestion propres à l'immeuble. Ces remboursements interviendront chaque trimestre le même jour que le règlement du loyer » ; qu'il était ajouté que « le Preneur contracte en connaissance de ce qu'il aura à régler, en dehors du paiement du loyer, les charges suivantes : (
) Une contribution forfaitaire annuelle, au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles sera facturée au Preneur. Le Preneur devra supporter sa quote-part des charges des parties communes et la contribution forfaitaire ci-dessus visée, les prestations et taxes de toute nature ainsi que toutes nouvelles contributions, augmentations et impôts légalement mis à la charge des bailleurs, lesdites charges, prestations et taxes étant, préalablement à leur paiement par le Preneur, réparties par la Société de gestion au prorata de la quote-part de chacun. Cette quote-part sera calculée en proportion des m2 de chaque local commercial privatif par rapport à l'ensemble des locaux commerciaux de chaque immeuble (immeuble Rambuteau, immeuble Coeur d'Ilot-Pont Neuf, immeuble Innocents) »; qu'ainsi la cause de l'affectation des sommes dues par la société Resto les Halles au titre de la contribution forfaitaire SEM, qualifiée de charges, était contractuellement définie de sorte qu'il incombait au bailleur de justifier de cette affectation à l'égard de la société locataire ; qu'en énonçant que le pouvoir de la SEMAH, ou de toutes autre délégataire agissant pour le compte de la Ville de Paris, personne morale de droit public, de prélever et collecter une contribution forfaitaire annuelle au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones de secteur ouest de la ZAC des Halles de Paris, constitue l'exercice d'une prérogative de puissance publique de sorte que la contribution en cause présentait ainsi le caractère d'une taxe ou d'un impôt relevant des procédures de contrôle applicables en matière de finances publiques et dont la Ville de Paris n'a pas à rendre compte de l'utilisation devant le juge judiciaire et qu'il ne saurait dès lors être demandé à la société bailleresse de justifier de l'affectation, qui ne lui appartient pas, d'une contribution dont elle est imposable en tant qu'administrée, la cour d'appel a refusé d'appliquer la clause claire et précise du bail commercial en date du 31 mai 2010 et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause,

Alors en deuxième lieu qu'aux termes de l'article 18 du bail commercial conclu le 31 mai 2010 entre la SCI Rambuteau CFF et la société Resto les Halles, il était convenu au titre du « Remboursement des charges » que « le Preneur devra régler au Bailleur ou pour son compte, en totalité, les quotes-parts des charges, et honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des lieux loués pour les dépenses de gestion propres à l'immeuble. Ces remboursements interviendront chaque trimestre le même jour que le règlement du loyer » ; qu'il était ajouté que « le Preneur contracte en connaissance de ce qu'il aura à régler, en dehors du paiement du loyer, les charges suivantes : (
) Une contribution forfaitaire annuelle, au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles sera facturée au Preneur. Le Preneur devra supporter sa quote-part des charges des parties communes et la contribution forfaitaire ci-dessus visée, les prestations et taxes de toute nature ainsi que toutes nouvelles contributions, augmentations et impôts légalement mis à la charge des bailleurs, lesdites charges, prestations et taxes étant, préalablement à leur paiement par le Preneur, réparties par la Société de gestion au prorata de la quote-part de chacun. Cette quote-part sera calculée en proportion des m2 de chaque local commercial privatif par rapport à l'ensemble des locaux commerciaux de chaque immeuble (immeuble Rambuteau, immeuble Coeur d'Ilot-Pont Neuf, immeuble Innocents) »; qu' en énonçant que les parties ayant convenu d'un forfait sans qu'il soit question de provision de ce chef, la société Rambuteau CFF n'avait pas à justifier au preneur de l'affectation de ladite contribution sans rechercher si ce forfait ne concernait que le seul quantum des sommes mises à la charge de la société locataire et sans constater qu'une clause du bail commercial conclu le 31 mai 2010 exonérait le bailleur de son obligation de justifier de l'affectation des sommes acquittées par la société Resto les Halles au titre de sa participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause,

Alors en troisième lieu que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne peuvent nuire aux tiers ; qu'en énonçant que la société Resto les Halles devait être déboutée de ses demandes de justification de l'affectation de la contribution SEM et de remboursement de ladite contribution aux motifs que la société Rambuteau CFF produisait l'acte de cession du bail emphytéotique en date du 30 janvier 2003 relatif aux locaux concernés, l'obligeant à verser à la SEMAH une contribution forfaitaire annuelle au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles de Paris, que cette contribution présentait le caractère d'une taxe ou d'un impôt relevant des procédures de contrôle applicables en matière de finances publiques et dont la Ville de Paris n'avait pas à rendre compte de l'utilisation devant le juge judiciaire et qu'il ne pouvait être demandé à la société Rambuteau CFF de justifier de l'affectation, qui ne lui appartenait pas, d'une contribution dont elle était imposable en tant qu'administrée, quand la société Rambuteau CFF ne pouvait se prévaloir à l'égard de son cocontractant, la société Resto les Halles, du refus de la Ville de Paris de justifier l'affectation de cette contribution forfaitaire annuelle dans le cadre de l'exécution du bail emphytéotique acquis par acte en date du 31 janvier 2003, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil.