Cour de Cassation · civ3 — 5 octobre 2017

CIV.3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10352 F

Pourvoi n° V 16-22.346







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Clémenceau, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                     ,

contre l'arrêt rendu le 4 mai 2016 par la cour d'appel de Nancy (5e chambre commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Abdelaziz Z... ,

2°/ à Mme Nahima X..., épouse Z... ,

tous deux domiciliés [...]                                         ,

3°/ à la société Isla Food, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                         , représentée par Mme Géraldine Y..., mandataire judiciaire, domiciliée [...]                                ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Clémenceau, de la SCP Boulloche, avocat de M. et Mme Z... et de la société Isla Food, représentée par Mme Y..., ès qualités ;

Sur le rapport de Mme A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Clémenceau aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Clémenceau ; la condamne à payer à M. et Mme Z... , et la société Isla Food, représentée par Mme Y..., ès qualités, la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Clémenceau

La société Clémenceau fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail commercial signé le 18 avril 2010, à ses torts exclusifs pour manquement à son obligation de délivrance et de l'avoir en conséquence condamnée à restituer à la société Isla Food la somme de 2850 euros au titre du dépôt de garantie versé, et à lui rembourser les sommes de 28.192,96 euros à titre d'investissements réalisés à perte et de 45.590 euros à titre de perte d'exploitation ;

AUX MOTIFS QUE le manquement avéré de la bailleresse à son obligation essentielle de délivrance des locaux loués justifie la résolution judiciaire du bail litigieux aux torts exclusifs de cette dernière par application des articles 1134 et 1184 du code civil ; que c'est en effet à tort que le premier juge a considéré que le preneur avait fait obstruction aux interventions de la société Clémenceau tendant à permettre la réparation de la toiture affectée de malfaçons à telle enseigne qu'il était constant que la société Da Costa, mandatée par cette société pour assurer la réfection de la toiture du bâtiment sur rue, a pu intervenir pour y procéder ; que l'attestation d'un dénommé Pinheiro est à elle seule, insuffisante à établir la réalité d'une telle obstruction et aucun autre document ne justifie se manière sérieuse, de tentative vaine de réalisation de travaux de réfection ; (
) ; que si dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou exécution imparfaite de ce contrat dès l'origine entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat ; que tel est le cas des circonstances de la présente espèce, le bailleur n'apparaissant en effet pas être en mesure de justifier à quel que moment que ce soit, eu égard aux causes et à la nature des désordres constatés par l'expert judiciaire, de la bonne exécution de l'obligation de délivrance lui incombant ; que les intimés sont, subséquemment en droit d'obtenir la restitution du pas de porte qu'ils justifient avoir versé lors de leur entrée dans les lieux pour un montant de 35.000 euros et également, nonobstant les protestations de la société bailleresse, le remboursement du dépôt de garantie de 2.850 euros ; qu'ils justifient également, par l'ensemble des factures qu'ils versent aux débats, avoir réalisé en pure perte, des investissements de l'ordre de 28.192, 96 euros dont ils sont en droit, au regard de l'effet rétroactif de la résolution judiciaire ci-dessus rappelée, de solliciter le remboursement - voir pièces 23 à 117, peu important le fait que ces investissements n'aient pas été maintenus dans les lieux ainsi que constaté par huissier le 4 mars 2015 ; que les intimés sollicitent encore l'indemnisation du préjudice d'exploitation qu'ils soutiennent avoir subi et sollicitent à ce titre, l'attribution d'une somme de 134.600 euros ; que la société Clémenceau ne critique, ni directement, ni indirectement, la méthode d'évaluation retenue pour chiffrer ce préjudice, se bornant à observer que la société locataire se prévaut d'un préjudice nécessairement hypothétique dès lors que le bail était consenti à une société en formation ; que les facteurs locaux de commercialité favorables allégués par la société locataire n'étant pas discutés (proximité d'établissements d'enseignement, présence d'une clinique et de commerces dans une rue passante), il y a lieu dans ces circonstances, de confirmer le jugement entrepris par motifs adoptés, en ce que ce dernier a retenu une perte d'exploitation de 45.590 euros ; que le fait que le bail ait été consenti à une société en formation ne permet en effet en rien, de conclure à la réalité d'un préjudice hypothétique en l'absence de tout élément ou circonstance démontrant que l'absence d'exploitation alléguée est due, de manière partielle ou non, à une toute autre cause que celle-tirée de l'absence de respect par le bailleur de son obligation de délivrance ;

1°) ALORS QUE les juges sont tenus d'apprécier si le manquement du débiteur à ses obligations, fussent-elles essentielles, est d'une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire du contrat ; qu'en se bornant, pour prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Clémenceau, à énoncer que le manquement avéré de cette dernière à son obligation essentielle de délivrance des locaux loués, justifiait la résolution judiciaire du bail litigieux à ses torts exclusifs, sans vérifier si ce manquement était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, la cour d'appel a privé décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, ensemble les articles 1719 et suivants du même code ;

2°) ALORS QUE les juges saisis d'une demande de résiliation du contrat, doivent, lorsque des manquements contractuels sont invoqués par chacune des parties, apprécier leur existence et leur gravité respective ; qu'en se bornant, pour prononcer la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Clémenceau, à considérer que la société Isla Food n'avait pas fait obstruction aux interventions de la bailleresse pour la réparation de la toiture affectée de malfaçons, sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, l'existence et la gravité des autres manquements contractuels de la locataire invoqués par le bailleurs et tirés de ce qu'elle avait manqué à son obligation de justifier de son attestation d'assurance, avait commis d'importantes dégradations dans les lieux loués et manqué à son obligation d'exploitation et d'occupation des locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, ensemble les articles 1719 et suivants du même code.représentée par Mme Géraldine Y...