Cour de Cassation · civ3 — 5 octobre 2017

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10353 F

Pourvoi n° V 16-23.749







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Joseph X..., exerçant sous l'enseigne Elégance, domicilié [...]                                  ,

contre l'arrêt rendu le 5 juillet 2016 par la cour d'appel d'[...]                chambre A), dans le litige l'opposant à la société ANF immobilier, société anonyme, dont le siège est [...]                           ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Y..., avocat de M. X..., exerçant sous l'enseigne Elégance ;

Sur le rapport de Mme A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., exerçant sous l'enseigne Elégance, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me Y..., avocat aux Conseils, pour M. X..., exerçant sous l'enseigne Elégance,


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 11 mai 2015 en ce qu'il avait dit que le prix du bail renouvelé était celui tel qu'il ressortait du bail expiré selon l'avenant du 8 septembre 2006 ;

AUX MOTIFS QUE sur la demande de déplafonnement, l'article L.145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, celle-ci est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'article L.145-34 du code de commerce prévoit ensuite qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenues depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ; que toute modification notable de l'un de ces éléments justifie le calcul du nouveau loyer selon la valeur locative sans le tempérament de la variation de l'indice du coût de la construction et lorsqu'elle concerne les facteurs locaux de commercialité doit être en relation certaine et directe avec l'activité réellement exercée dans le local ; que la société ANF Immobilier fait valoir que M. X... a modifié l'assiette du bail par la construction d'une mezzanine, utile à l'exploitation du commerce, cette adjonction ayant pour effet d'augmenter la surface initiale de 62,20 m², de 43,20 m² ; qu'il ressort de l'expertise effectuée par M. Z..., expert désigné dans le cadre de la procédure de révision du loyer, que les locaux sont en bon état locatif en suite notamment des travaux effectués et financés par le locataire en 2008, M. X... mentionnant une dépense de 153 357,88 € affectée en partie à la réalisation d'une mezzanine ainsi qu'il en est justifié ; que ces travaux relevant à la fois de l'article R.145-3 que de l'article R.145-8 du code de commerce, la qualification d'amélioration doit prévaloir ; que le bail prévoyant une accession à l'expiration du bail, les travaux d'amélioration ne pourront être pris en compte que lors du second renouvellement ; qu'au soutien de sa demande, la société ANF Immobilier fait valoir que la rue de la République, et notamment sur le premier tronçon de cette voie, a connu, sur la période du 29 septembre 2005 au 28 septembre 2014, une modification de facteurs locaux de commercialité qui ont accru l'attractivité commerciale de la rue et ont eu un impact sur le commerce considéré ; que pour s'opposer à la demande, M. X... fait valoir qu'il a été tenu compte de cette modification des facteurs locaux de commercialité lors de la signature de l'avenant du 8 septembre 2006, se fondant en cela notamment sur le mémoire que lui avait adressé le bailleur le 2 mars 2006, qui n'a été suivi d'aucune procédure devant le juge des loyers commerciaux ; que si dans ce mémoire, la bailleresse invoquait une modification des facteurs locaux de commercialité intervenus au cours du bail expiré au 29 septembre 2005 et produisant effet postérieurement à ce renouvellement, il convient de constater que l'avenant ne fait pas référence à l'évolution des facteurs locaux de commercialité et prévoit un nouveau loyer sans commune mesure avec la valeur locative de comparaison établie par M. Z... dans son expertise ; que dès lors, il n'y a pas lieu comme le demande M. X..., de fixer un prix du bail renouvelé au 29 septembre 2014, égal à celui ressortant du bail expiré tel que résultant de l'avenant du 8 septembre 2006, le jugement de première instance, en ce qu'il a fait droit à la demande, étant réformé de ce chef ; que c'est en l'état de ces développements qu'il convient d'ordonner une expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions du dispositif ci-après, en l'absence d'éléments suffisants pour éclairer la cour sur les critères de fixation du loyer renouvelé ;

ALORS QU' il n'est pas au pouvoir du juge de se fonder sur une modification des facteurs locaux de commercialité qui a déjà été prise en considération à l'occasion de la fixation du loyer du bail à renouveler ; que dans ses écritures d'appel (conclusions, p. 10, alinéa 3), M. X... faisait valoir que, lors du précédent renouvellement survenu en 2006, la modification des facteurs de commercialité devant intervenir pendant le cours du bail renouvelé avait déjà été prise en compte pour justifier le déplafonnement du loyer et évaluer son prix à 10.455 €, ce qui se trouvait confirmé par les termes du mémoire établi le 2 mars 2006 par la société ANF Immobilier, laquelle admettait avoir anticipé l'évolution des facteurs de commercialité ; qu'en écartant ce moyen de M. X... au motif que, « si dans ce mémoire, la bailleresse invoquait une modification des facteurs locaux de commercialité intervenus au cours du bail expiré au 29 septembre 2005 et produisant effet postérieurement à ce renouvellement, il convient de constater que l'avenant ne fait pas référence à l'évolution des facteurs locaux de commercialité et prévoit un nouveau loyer sans commune mesure avec la valeur locative de comparaison établie par Monsieur Z... dans son expertise » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 11), la cour d'appel, qui a ainsi constaté sans en tirer aucune conséquence utile que le mémoire de la société ANF Immobilier prenait en compte par anticipation l'évolution des facteurs de commercialité, peu important à cet égard que l'avenant conclu postérieurement ne contienne pas de mention expresse de cette évolution, a violé les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce.