Cour de Cassation · civ3 — 5 octobre 2017

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10355 F

Pourvoi n° Z 16-24.466







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Avicenne, société civile immobilière, dont le siège est [...]                            ,

contre l'arrêt rendu le 5 juillet 2016 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Groupe Flo, société anonyme, dont le siège est [...]                                                ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de la société Avicenne, de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la société Groupe Flo ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Avicenne aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Avicenne ; la condamne à payer à la société Groupe Flo la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour la société Avicenne

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé au 21 mai 2006 à la somme de 100.000 € hors taxes et hors charges par an

Aux motifs que sur le calcul de la valeur locative, la SCI Avicenne fait valoir l'avis de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux du 27 juin 2006, qui a estimé, en l'absence du locataire qu'il n'était pas excessif de fixer un loyer annuel de 160.000€ HT ; s'agissant des surfaces, elle conteste la surface pondérée de 350.m² retenue par Emmanuel Y... et entend la voir porter à 376 m², rappelant que Maurice Z... avait pour sa part, retenu une pondération aboutissant à une surface totale de 360m² ; sur la pondération ; la société Groupe Flo dénonce le coefficient de 1,2 utilisé par la bailleresse pour la moitié des 260,01m², au motif qu'elle comporterait des surfaces vitrées d'angle ; de fait, aucun des deux rapports d'expertise ne met spécialement en avant cette exposition cette exposition d'angle vitrée, que les photographies versées aux débats ne laissent pas non plus saillir, de sorte que le coefficient retenu par Emmanuel Y... sera validé ; la SCI Avicenne entend pour sa part , voir revue à la hausse la pondération à 0,10 du local technique et du local électrique, retenue par les deux experts, pour lesquelles elle demande l'application d'un coefficient de 0,20 ; mais il s'agit de très petites surfaces de 1,55 m² et de 0,52 m² , à usage spécifique, qui ne sauraient être davantage valorisées ; il en est de même du local poubelles d'une superficie de 9,66m², que le premier expert a pondérée à 0,20, alors que le deuxième n'a retenu qu'un coefficient de 0,10 ; là encore, outre le fait qu'il s'agit d'une superficie réduite et spécialement affectée à un usage essentiel pour un commerce de restauration, les contraintes de place du tri sélectif ne permettent pas de valoriser ce local au-delà de 0,10 ; en conséquence, la cour, comme le juge des loyers commerciaux retiendra la surface pondérée de 350m² ; sur l'estimation faite par Emmanuel Y..., à partir des références de comparaison, recueillies à Cergy Trois Fontaines, Cergy Port Cergy, Pontoise et Pierrelaye, le juge des loyers commerciaux a relevé qu'elles faisaient apparaître des prix au m² variant de 160 à 1.100€ ; que la commercialité particulière de Port Cergy justifiait que l'on procède plus par transposition que par comparaison directe ; que les références de locations sur Cergy Port Cergy, apparaissent particulièrement pertinentes en ce qu'elles étaient situées dans le voisinage immédiat du restaurant exploité par la société Groupe Flo et concernaient le même type d'activité, faisaient ressortir un prix au m² de 370 à 380€ ; que les deux autres locaux comparables, aux enseignes Marole Café et Planet Sushi, ayant de plus petites surfaces, respectivement de 110 et 120m² contrairement à celle des locaux litigieux d'une superficie pondérée de 350m², il apparaissait justifié de retenir pour ces derniers, comme l'a fait l'expert, un prix au m² inférieur ; l'expert ne dit toutefois pas qu'il convient de minorer le prix moyen des plus petites surfaces, se contentant de noter que : il s'agit de valeurs / m² A... en centre commercial et au m² utile non pondéré pour les autres commerces donc plus élevées si une pondération est appliquée ; la SCI Avicenne en tire argument pour dire qu'il convient d'effectuer une majoration de 30% des surfaces des références de comparaison, ce qui permet d'obtenir un prix moyen de 533,32E du m² ; mais pour obtenir un tel résultat, encore faudrait-
il soumettre les deux références retenues à titre de comparaison à une analyse détaillée des surfaces de ces deux locaux, ce que la SCI Avicenne n'est pas en mesure de faire, ôtant donc toute pertinence à son évaluation forfaitaire d'une majoration de 30% ; pour parvenir au chiffrage de 300€ du m² , le deuxième expert a retenu en défaveur du local, malgré sa bonne situation sur la marina, une visibilité médiocre depuis la voie publique qui y mène, des difficultés de stationnement en période de week-end et de fêtes constituant un handicap, un état général présumé bon à l'époque du renouvellement, nécessitant cependant actuellement une rénovation intérieure complète ; enfin l'expert a retenu une minoration de 5% au titre de la taxe foncière supportée par le preneur, qui était d'un montant de 6.227 € en 2006, mais dont le bailleur fait observer qu'elle est plafonnée à hauteur de 4573,47 € par an ( 30.000 francs à l'article 9 du bail) indexés et que c'est cette somme qui doit être retenue et 5% du loyer ; mais compte tenu de l'indexation et de la valeur locative avancée par l'expert, le montant de 5% de minoration retenu n'est pas en défaveur de la SCI Avicenne ; la SCI Avicenne estime qu'existent des facteurs permettant d'augmenter de 10% la valeur locative, que sont l'activité tous commerces prévue au bail, la faculté de sous-location ou encore la terrasse fermée, intégrée aux lieux loués et utilisable toute l'année ; sur ce dernier point, le juge des loyers commerciaux a exactement relevé que l'expert n'avait pas passé sous silence, les clauses du bail autorisant la sous-location à une société du groupe et la destination tous commerces du bail ; qu'il avait souligné à juste titre, que la clause relative à la sous-location était usuelle lorsque le locataire était une enseigne de chaîne et avait tout aussi justement considéré que l'emplacement du restaurant situé dans un quartier de commercialité particulière, très favorable aux restaurant mais excluant toute clientèle de passage, la clause tous commerce était sans réel intérêt économique pour le preneur ; la cour a ajouté que l'expert a justement considéré que la terrasse couverte, faisant l'objet d'une convention d'occupation précaire du domaine public moyennant paiement d'une redevance, était hors bail ; compte tenu de tous ces éléments, la cour confirmera donc l'évaluation de l'expert d'un loyer de 100.000€ HT/HC par an retenue par les juges des loyers commerciaux, la condamnation de la SCI Avicenne prononcée par le premier juge à rembourser à la société Groupe Flo les trop perçus de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la date de leurs versements et capitalisation des intérêts et, partant , confirmera le jugement en son entier ;

1° Alors que la valeur locative est déterminée d'après les prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surface pour des locaux équivalents ; que les juges apprécient les prix pratiqués pour des locaux équivalents en corrigeant ceux-ci en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; qu'il en résulte que les prix au mètre carré réel ne peuvent servir d'éléments de comparaison sans correctif pour fixer un prix au mètre carré pondéré sur des locaux équivalents; que la cour d'appel qui a pris comme éléments de comparaison, dont elle a relevé le caractère particulièrement pertinent, les prix pratiqués dans le voisinage, calculés en fonction de la surface réelle des locaux de référence qu'elle a appliqué en les minorant à la surface corrigée des locaux litigieux au motif que la société Avicenne n'était pas en mesure de soumettre une analyse détaillée des surfaces des locaux de comparaison, a violé les articles L145-33 du code de commerce et R145-7 du même code

2° Alors que pour déterminer la valeur locative, les juges du fond doivent prendre en considération uniquement les éléments tels qu'ils existent et tels qu'ils se révèlent à la date du renouvellement ; que la cour d'appel qui a tenu compte d' un état général présumé bon à l'époque de renouvellement nécessitant actuellement une rénovation intérieure complète, s'est fondée sur des éléments tels qu'ils se révélaient à la date à laquelle elle a statué et non à la date du renouvellement ; qu'elle a violé l'article L 145-33 du code de commerce

3° Et alors que lorsque l'impôt foncier est à la charge du locataire, le loyer peut être minoré de son montant en se plaçant à la date du renouvellement du bail ; que la Cour d'appel qui a approuvé la minoration de 5% du loyer renouvelé fixé à 100.000€ l'an, au titre de l'impôt foncier plafonné par le bail à 4573,47 € compte tenu de l'indexation, sans préciser le montant de cet impôt et de l'indexation à la date du renouvellement, n'a pas justifié sa décision au regard de l'article L 145-33 du code de commerce