Cour de Cassation · civ3 — 12 octobre 2017

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10366 F

Pourvoi n° W 16-16.919






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Pierre X...,

2°/ Mme Liliane Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...]                            ,

contre l'arrêt rendu le 21 avril 2016 par la cour d'appel d'[...]               chambre A), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme Thérèse Z..., veuve A...,

2°/ à M. Michel B...,

tous deux domiciliés [...]                                                   ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. C..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me D..., avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme Z... et M. B... ;

Sur le rapport de M. C..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à Mme Z... et M. B... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par Me D..., avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X... à démolir sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de deux mois de la signification du jugement le mur en béton aménagé en partie ouest de leur propriété cadastrée [...] , à savoir le lot n°49 du lotissement, et à le reconstruire en pierres hourdées dans l'alignement de la restanque du lot n° 48, à l'identique du mur qui existait avant et en conformité avec les prescriptions architecturales du lotissement et selon les préconisations de l'expert judiciaire, des les avoir condamnés à payer à Madame A... et à Monsieur B... la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts outre 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les appelants soutiennent que le cahier des charges du lotissement comporte des règles relevant du droit de l'urbanisme et, qu'en application des dispositions de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme, celles ci sont devenus caduques au terme de dix années, en sorte que ce cahier des charges ne peut leur être opposé ; qu'il convient de rappeler que le cahier des charges renseigne sur les droits et les obligations des colotis et régit la vie collective du lotissement ; qu'il s'agit d'un document de droit purement privé, établi de manière contractuelle, non obligatoire, qui fixe les règles internes du lotissement en ce qui concerne notamment l'implantation des maisons, la destination des constructions, les règles précises concernant éventuellement les clôtures et les plantations, etc...; qu'il se distingue du règlement de lotissement car, si celui-ci devient caduc au bout de dix ans, cela ne s'applique pas au cahier des charges, comme le précise le code de l'urbanisme (art. L. 442-9, 3e alinéa en sa rédaction applicable au litige) ; que ce cahier des charges est un document contractuel qui n'est pas soumis à l'approbation de l'autorité administrative et les règles et les servitudes qu'il contient sont destinées à régir les relations entre les propriétaires et entre le lotisseur et les acquéreurs de lots ; qu'elles demeurent donc en vigueur au-delà de dix ans ; qu'en conséquence, les colotis ou l'assemblée syndicale peuvent utilement s'en prévaloir en justice ; qu'en l'espèce, ainsi que l'a exactement retenu le tribunal, le cahier des charges, l'avenant n°1 de ce cahier des charges, les statuts de l'ASL et le cahier des prescriptions architecturales revêtent un caractère contractuel à l'égard de l'ensemble des colotis ; que ce dernier document reflète clairement la volonté des co-lotis de préserver une unité d'aménagement des espaces extérieurs afin de s'intégrer au site, voisin d'un monument historique classé ; qu'ainsi que l'a relevé le tribunal, le rapport de M. E... a été dressé au contradictoire des parties et l'expert a procédé à une analyse objective des éléments de la cause ainsi qu'à une étude complète et détaillée des questions qui lui ont été posées dans sa mission et il a retenu des arguments techniques précis qui ont été soumis à l'appréciation du premier juge ; que ses conclusions ne sont pas utilement remises en cause par celles, non contradictoires, de M. F... missionné à cet effet par les seuls époux X..., conclusions qui se contentent de critiquer le rapport de l'expert judiciaire, sans transport sur les lieux ni analyse objective des pièces de la procédure ; qu'il est démontré aux débats tant par le rapport d'expertise judiciaire, que les constats d'huissiers et photographies produites que le mur litigieux ne respecte pas les stipulations claires du cahier des prescriptions d'aménagement des espaces extérieurs du lotissement, ainsi que celui des prescriptions architecturales qui stipule précisément qu'il faut éviter les mouvements de terre et les terrassement trop importants, en recherchant la meilleure adaptation possible au terrain ; qu'utiliser par exemple les planches ou restanques et décrocher les volumes sur deux ou trois plans différents et les époux X... ne sauraient sérieusement soutenir qu'un mur en béton brut en forme de U de 23.30 mètres de long, avec un retour d'environ 10 mètres côté sud et de 1.60 mètres du côté des consorts Z.../B... sur une hauteur de 4.90 m en moyenne, rempli de terre, ne constitue pas un mouvement de terre et un terrassement trop importants au regard des stipulations précitées, alors qu'ils reconnaissent avoir ainsi récupéré une portion de jardin ; que ce mur de béton ne respecte pas plus le principe 12 du cahier de principes d'aménagements extérieurs, qui prévoit des restanques en pierre, que le cahier des prescriptions architecturales qui interdit les murs de soutènement en dehors de ceux définis par le plan de servitude ; qu'au demeurant, les époux X... ne contestent pas que leur mur est un mur de soutènement ; que s'ils soutiennent que de nombreux murs au sein du lotissement sont en béton brut et qu'il doit s'en déduire une renonciation de principe à ces dispositions contraignantes et obsolètes, le constat d'huissier en date du 26 décembre 2014 sur lequel ils se fondent est insuffisant à l'établir et se trouve en outre utilement combattu par les termes mêmes du cahier des prescriptions architecturales qui est particulièrement strict ; qu'en outre, le mur litigieux sert également de clôture avec la propriété des consorts Z.../B..., ainsi que cela est reconnu par les époux X... dans leur lettre aux intimés en date du 12 mars 2012, et avec le chemin piétonnier du lotissement ainsi que reconnu dans la lettre des appelants adressée au syndic en janvier 2010 et se trouve en conséquence régi par les dispositions de l'article 15 bis de l'avenant n°1 du cahier des charges auxquelles il contrevient, compte tenu notamment de sa hauteur de près de cinq mètres ; qu'enfin, au regard de son caractère massif, il n'est pas conforme à l'harmonie architecturale imposée à tous les colotis ; que subsidiairement, les époux X... invoquent la force majeure et affirment que la construction litigieuse a été rendue nécessaire par l'éboulement du vieux mur et des mouvements de terrain qui auraient entraîné la fissuration de leur maison mais ne produisent aucune pièce à l'appui de ce moyen, la seule photographie d'un mur ne permettant pas de constater un éboulement ni de savoir si le mur ainsi photographié est bien le mur en cause ; qu'ils font également valoir que l'édification d'un nouveau mur en pierre serait techniquement impossible ; que toutefois, cette affirmation n'est pas plus étayée par les pièces produites alors qu'il ressort des conclusions de M. G..., missionné de manière non contradictoire par les appelants, que c'est leur piscine qui devra, après démolition du mur non conforme, faire l'objet d'un confortement, la démolition du mur étant possible avec des précautions et de petits engins ; que c'est manifestement l'installation de cette piscine et de sa plate-forme qui sont à l'origine de la construction litigieuse, ce que confirment tant le rapport de M. E... que le plan joint au devis de l'entreprise SPADA dont il ressort que la piscine se trouve à l'aplomb de l'ancienne restanque en pierre, voire au-delà de celle-ci, en sorte que le mouvement de terre a clairement servi à installer cette piscine ; enfin, ces pièces ne permettent pas de retenir que la remise en état des lieux serait techniquement impossible, l'expert E... ayant pour sa part donné ses préconisations de remise en état, en présence de la piscine des époux X... ; que la vue directe sur la piscine et la plage des consorts Z.../B... à partir de la propriété des époux X... depuis la réalisation du mur est avérée, alors qu'auparavant, ainsi que l'indique M. E..., cette vue était biaise ; le tribunal a exactement apprécié le montant des dommages et intérêts alloués aux consorts Z.../B... en réparation de ce préjudice ; que le jugement doit ainsi, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, être confirmé en toutes ses dispositions ; que sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; que l'équité commande de faire droit à la demande présentée par les consorts Z.../B... au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel mais d'en réduire le montant à de plus justes proportions ; que les époux X..., parties succombantes, seront déboutés de leur demande de ce chef et supporteront les entiers dépens » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Si les règles d'urbanisme du lotissement ne sont pas maintenues en application du code de l'urbanisme article L. 315-I-2, le cahier des charges et le cahier des prescriptions architecturales ont une valeur contractuelle ; que l'article 14 du cahier des charges traitent spécialement de l'architecture du lotissement ; qu'il convient donc, au regard de l'article 1147 du code civil et de ces documents d'examiner si les époux X... ont ou non contrevenu à ces dispositions contractuelles qui s'imposent à tous les co-lotis ; que le rapport d'expertise de Monsieur E..., dressé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans sa mission et retenant des arguments techniques précis, doit servir sur le plan technique de support à la présente décision, relativement au litige opposant les parties ; que l'expert indique notamment : « nous avons procédé à l'examen du mur édifié, à ses mesures, longueur, emprise, nature de ce mur en forme de U a une longueur de 23,30 mètres, un retour de 1,60 mètres côté lot n° 48, sa hauteur totale, sur sa longueur est de 4,90 mètres. Le retour côté lot 48 à une hauteur de 4,10 m et côté sud une hauteur variant de 4,9 à 4,00 mètres ; qu'il est implanté 0,90 mètres en avant du mur de pierres situé dans la propriété Z... et B... ; que la semelle supportant le retour côté lot 48 est implanté contre la clôture séparant les propriétés et, de ce fait, empiète sur la propriétés des consorts Z.../B... ; que la confection de ce retour a entraîné la démolition d'une partie de mur en pierres situé dans la propriété des consorts A.../B... ; que ce mur a été réalisé en béton armé ; qu'il est à l'état brut et présente un aspect inesthétique certain ; qu'il supporte les terres en remblai qui ont été mises en place après sa réalisation, ainsi que le remblai qui a été ajouté, remblai exhaussant le terrain de 80cm environ ; que côté sud et nord, le mur en béton est surmonté d'une partie en enrochement (...) ; que le mur réalisé dans la propriété X... surplombe la plage de la piscine d'une hauteur de 3,20 m ; qu'il est situé 0,90 m en avant du mur en pierres et ne présente pas de fruit ; qu'en réponse à un dire, sur les canons architecturaux, l'expert précise : le cahier de principes d'aménagements des espaces extérieurs en son principe 12 décrit les murs des restanque en pierre « appareillage de murs en moellons brut hourdés au mortier grossier » ; que le mur réalisé ne respecte pas ce principe ; que sur l'utilité du mur : « nous avons relaté dans le corps de notre rapport que le mur en question avait r servi à exhausser la partie aval de la restanque située devant la villa des époux X... et en augmenter la profondeur ; que (
) compte tenu du mode de construction et de son utilité, le mur édifié est un ouvrage de soutènement » ; qu'il ressort de toutes ces constatations que le mur a été construit sans respecter les règles du lotissement Domaine de Chateauneuf, tant dans sa conception que dans son assiette et sa destination ; qu'ainsi, page 47 du cahier des prescriptions architecturales il est notamment stipulé « en dehors des murs définis sur le plan de servitude, les murs de soutènement sont interdits » ; (
) que les mouvements de terre et terrassements trop importants sont interdits, les co-lotis devant rechercher la meilleure adaptation possible au terrain » ; qu' est établi que le mur en béton a été implanté et construit à un autre endroit permettant l'agrandissement du lot et n'a pas permis la conservation et la préservation à l'identique de la restanque, le mur en moellons bruts étant remplacé par un mur en béton, de surcroît en obérant la continuité visuelle, sans respecter le schéma prévu ; que du plan visé dans le paragraphe 3, l'implantation du cahier des prescriptions architecturales du lotissement n'a pas été respectée ; que l'avenant n°1 au cahier des charges comporte un article 15 bis concernant les clôtures, leur aspect et caractéristiques, aux fins de créer un ensemble harmonieux ; que le mur construit en limite séparative de lot par les époux X... fait également office de clôture de ce lot et dépasse largement les 0,80m imposés ; qu'en l'espèce, il s'agit d'un ouvrage massif en béton hanché cassant sur le plan esthétique l'harmonie architecturale imposée à tous les co-lotis qu'ainsi, les époux X... se faisant ont contrevenu aux règles contractuelles relatives au lotissement ; qu'il convient d'accueillir la demande de Madame Thérèse Marie Z... veuve de Monsieur Gérard A... et de condamner Monsieur Pierre X... et Madame Liliane Y... épouse X... à démolir sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de 2 mois de la signification du jugement à intervenir le mur en béton et à la reconstruire en pierres hourdées dans l'alignement de la restanque du lot 48, à l'identique du mur qui existait avant et en conformité avec les prescriptions architecturales du lotissement , et selon les préconisations de l'expert judiciaire que l'expert judiciaire, s'agissant du mur en litige précise qu'il a un caractère inesthétique certain et surtout « que depuis l'édification de leur mur, l'exhaussement du jardin situé à l'arrière du mur, les époux X... bénéficient d'une vue directe sur la plage et la piscine de leur voisin ; que cette aggravation est visible sur la photo 22 ; que l'édification du mur 1 m environ en avant sur l'ancien mur crée un trouble à la vue des consorts A.../B... depuis la plage de la piscine » ; qu'ainsi, ce préjudice étant établi, il convient à ce titre de condamner Monsieur Pierre X... et Madame Liliane Y... épouse X... à payer à Madame Thérèse Marie Z... veuve de Monsieur Gérard A... la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts ; que Monsieur Pierre X... et Madame Liliane Y... épouse X..., parties succombantes, sont condamnés à payer les entiers dépens ; qu'en conséquence, il apparaît équitable de condamner Monsieur Pierre X... et Madame Liliane Y... épouse X... à payer à Madame Thérèse Marie Z... veuve de Monsieur Gérard A... la somme de 2.500 euros titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à Monsieur Gérard A... la somme de 2.500 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile ; que la nature et l'ancienneté des faits sont compatibles avec l'exécution provisoire de la présente décision ; qu'il convient de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires » ;

ALORS, D'UNE PART, QUE Les juges du fond ne peuvent dénaturer les clauses claires des contrats qui leur sont soumis ; que, dans la présente espèce, le cahier des prescriptions d'aménagement des espaces extérieurs du lotissement indique, en ses pages 19 et 20, que « les sols ne subiront aucune modification du relief en dehors des parcelles du terrain qui doivent effectivement recevoir les constructions ou les ouvrages extérieurs » et qu'« après les terrassements de construction et de voirie sur les parties du terrain particulièrement en pente, il sera nécessaire de créer des murs de soutènement et des restanques en pierres » ; qu'ainsi, tout mouvement de terrain, serait-il d'ampleur, n'est pas proscrit ; qu'en jugeant néanmoins que le cahier des prescriptions d'aménagement des espaces extérieurs du lotissement interdisait les mouvements de terre et les terrassements trop importants, la Cour d'appel en a méconnu les clauses claires et précises, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE Dans leurs conclusions, les époux X... faisaient valoir que la construction en cause était un mur de soutènement et non un mur de clôture (conclusions d'appel, page 9), celui-ci étant situé à l'intérieur de leur propriété ; qu'en jugeant que les exposants reconnaissaient que le mur litigieux formait une clôture avec le lot de leurs voisins et que les désordres allégués par ces derniers devaient être analysés au regard de cette situation, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions des époux X... et violé ainsi l'article 4 du Code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN, QUE Les juges du fond ne peuvent dénaturer les éléments de preuve qui leur sont soumis ; que, dans la présente espèce, le rapport d'expertise de Monsieur G... indiquait que l'édification d'un nouveau mur de pierres était techniquement impossible ; qu'en considérant néanmoins qu'il n'existait aucune situation de force majeure ayant conduit les époux X... à construire un mur de soutènement en béton, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise de Monsieur G..., violant ainsi l'article 1134 du Code civil.