Cour de Cassation · civ3 — 19 octobre 2017

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10376 F

Pourvoi n° P 13-20.028







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Christian X..., domicilié [...]                         ,

contre l'arrêt rendu le 26 mars 2013 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à la société Cobenko, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                               ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. X..., de la SCP Zribi et Texier, avocat de la société Cobenko ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, l'avis de Mme Z..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme de 1 500 euros à la société Cobenko ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à la société COBENKO une indemnité d'occupation de 2.065 euros par mois à partir du 1er avril 2005 ainsi que les charges et taxes afférents aux logements des 1er et 2e étages de l'immeuble du [...]                        ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SARL COBENKO fonde ses demandes sur des moyens alternatifs pris de l'inexécution d'un prétendu engagement de M. X... résultant d'un acte sous seing privé du 18 février 2005 de restituer les locaux en litige avant le 31 mars 2005 et de l'absence de titre d'occupation ; que le moyen pris de l'absence, de titre d'occupation n'est pas subordonné à l'examen du document du 18 février 2005 dont il n'est pas contesté par M. X..., qui le dénie, qu'il ne constitue pas un titre d'occupation ; que la cour pouvant statuer sans tenir compte de ce document, il n'y a pas lieu d'enjoindre à la SARL COBENKO de le produire en original ni de dire que la copie est dépourvue de valeur juridique ou de l'écarter des débats ; que les demandes de M, X... seront rejetées ; qu'il appartient à M. X..., qui se prévaut d'un titre, voire d'un droit d'occupation, de le prouver ; qu'il n'est pas contesté que M. X... occupe les lieux depuis 1983 ; qu'il indique avoir acquis, le 3 mai 1983, le fonds de commerce de restauration situé au rez-de-chaussée de l'immeuble avec un droit au bail portant sur l'entier immeuble ; que si ce fait n'est pas discuté, aucune pièce n'est néanmoins produite permettant de vérifier le statut juridique de l'occupation des appartements des 1er et 2e étages entre 1983 et 2004 ; que la SARL L'ALIMENTATION, aux droits de laquelle il n'est pas contesté que se trouve la SARL COBENKO, est devenue propriétaire de l'entier immeuble par adjudication le 7 octobre 2004 ; qu'aucune des pièces versées aux débats ne justifient du statut d'occupation de appartements des 1er et 2e étages lors de la procédure d'adjudication ; que pour soutenir qu'il bénéficie d'une mise à disposition verbale à titre gratuit des appartements des 1er et 2e étages, M. X... fait valoir que leur occupation est l'accessoire indivisible de deux baux qu'il a conclus le 22 février 2005 avec la SARL L'ALIMENTATION, l'un portant usage d'habitation de l'appartement constitué par la totalité des 3e, 4e et 5e étages de l'immeuble, et l'autre portant bail commercial pour la location des locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol de l'immeuble pour l'exploitation du fonds de commerce ; mais qu'il ne résulte d'aucune des stipulations des baux une quelconque mention des locaux des 1er et 2e étages ; que la preuve d'une intention commune des parties de conférer à M. X... un droit d'occupation des deux appartements ne saurait davantage résulter du fait qu'étant en relations d'affaires avec M. X..., la SARL COBENKO n'aurait eu par défaut d'autre choix, selon lui non dépourvu d'intérêt compte tenu d'une surévaluation prétendue du loyer commercial, que de lui accorder la jouissance gratuite des 1er et 2e étages ; qu'à ce stade, il convient de relever que contrairement à ce qu'allègue M. X..., l'accès aux appartements des 1er et 2e étages, qui sont susceptibles d'être desservis par les parties communes, n'est pas commandé par les locaux du rez-de-chaussée (pièce n° 19 de l'appelante) ; que la preuve du droit de M. X... à occuper les appartements des 1er et 2e étages ne peut pas non plus être déduite, a contrario, du fait qu'en dépit de leurs relations conflictuelles la SARL COBENKO ne lui a pas notifié de mise en demeure de quitter les lieux à M. X... avant le 2 avril 2010 ni du fait qu'elle ne lui a réclamé le paiement des loyers dus en vertu des baux du 22 février 2005 qu'en février 2007 ; que ce n'est que par pures allégations que M. X... affirme que les appartements des 1er et 2e étages auraient été exclus du bail d'habitation du 22 février 2005 pour faire croire à une banque, dans le contexte ayant présidé à l'acquisition de l'immeuble par la SARL L'ALIMENTATION, qu'étant apparemment vacants ils pouvaient potentiellement procurer des revenus ou que la mise en demeure du 2 avril 2010 ne traduit que la volonté de la SARL COBENKO d'exercer sur lui une pression au motif qu'il est devenu, par l'effet de décisions de justice, son créancier ; qu'en l'état de ces constatations, la tolérance dont la SARL COBENKO a pu faire preuve jusqu'au 2 avril 2010, ainsi qu'elle le rappelle dans la mise en demeure, n'est pas constitutive de droits pour M. X... et n'est pas en contradiction avec la poursuite de la libération des lieux par son occupant ; qu'en définitive, en se bornant à un raisonnement spéculatif, M. X... ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ; qu'étant occupant sans droit ni titre, M. X... doit libérer les lieux, la demande de la SARL COBENKO aux fins d'expulsion étant fondée ; que le jugement sera confirmé de ce chefs ; qu'en ne permettant pas la libre occupation des lieux, M. X... commet une faute qui porte préjudice à la SARL COBENKO ; qu'en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail ; qu'étant justifié que le transfert universel de patrimoine de la SARL L'ALIMENTATION a été effectué le 16 mai 2007 au profit de la SARL COBENKO, unique associée, par suite de la dissolution de la SARL L'ALIMENTATION le 23 novembre 2006, la SARL COBENKO peut se prévaloir d'un préjudice né dès l'acquisition de l'immeuble par la SARL L'ALIMENTATION ; que la SARL COBENKO faisant le choix de ne réclamer le versement d'une indemnité d'occupation que depuis le 1er avril 2005, cette date sera retenue comme point de départ du préjudice qu'elle invoque, peu important qu'elle n'ait réclamé aucune indemnité avant 2010 ; que M. X... n'ayant pas démontré que son occupation était acceptée par la SARL COBENKO, son argumentaire sur l'absence d'accord des parties pour une indemnisation "supplémentaire" pour la période comprise entre le 31 mars 2005 et le 2 avril 2010 est inopérante ; qu'il sera débouté de sa demande tendant à voir la SARL COBENKO condamner au paiement, aux fins de compensation, des indemnités d'occupation de la période du 31 mars 2005 au 2 avril 2010 ; qu'au vu de l'estimation de la valeur locative produite par M. X... à l'appui de sa critique du montant de l'indemnité d'occupation tant pour la période antérieure au 2 avril 2010 que pour la période postérieure (sa pièce n° 27) qui, quoique non contradictoire, s'ajoute comme élément de preuve aux autres éléments d'appréciation soumis à la cour, notamment le montant du loyer convenu le 22 février 2005 pour la location aux 3e, 4e et 5e étages d'une surface totale supérieure d'environ un tiers à celle des lieux en litige (pièce n° 3 de l'intimé) et la photographie de l'entrée de l'immeuble (pièce n° 19 de l'appelante), il y a lieu de fixer à la somme de 2 065 euros l'indemnité mensuelle due globalement, hors charges et taxes, par M. X... pour l'occupation des appartements des 1er et 2e étages ; que M. X... sera condamné au paiement de cette indemnité à compter du 1er avril 2005, outre les charges et les taxes dont il est également redevable » (arrêt, p. 3-5) ;

ALORS QUE, premièrement, l'existence d'une tolérance fait obstacle au recouvrement de la créance pour la période couverte par la tolérance ; qu'en relevant en l'espèce l'existence d'une tolérance de la société COBENKO jusqu'à la date du 2 avril 2010, tout en condamnant Monsieur X... au paiement d'une indemnité d'occupation à partir du 1er avril 2005, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation de l'article 1382 du Code civil ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout état de cause, lorsque le débiteur est laissé dans l'ignorance de son obligation, l'inexécution fautive n'est constituée que par la sommation préalable du créancier ; qu'en se bornant à relever en l'espèce, pour condamner Monsieur X... au paiement d'une indemnité d'occupation dès le 1er avril 2005, que celui-ci avait commis une faute en ne libérant pas immédiatement les locaux, tout en constatant par ailleurs que la société COBENKO avait toléré cette occupation jusqu'au 2 avril 2010, date de sa mise en demeure, les juges du fond, une nouvelle fois, n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation de l'article 1146 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION, à titre subsidiaire

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir la société COBENKO condamnée au paiement de dommages-intérêts venant en compensation de l'indemnité d'occupation due pour la période du 31 mars 2005 au 2 avril 2010 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SARL COBENKO fonde ses demandes sur des moyens alternatifs pris de l'inexécution d'un prétendu engagement de M. X... résultant d'un acte sous seing privé du 18 février 2005 de restituer les locaux en litige avant le 31 mars 2005 et de l'absence de titre d'occupation ; que le moyen pris de l'absence, de titre d'occupation n'est pas subordonné à l'examen du document du 18 février 2005 dont il n'est pas contesté par M. X..., qui le dénie, qu'il ne constitue pas un titre d'occupation ; que la cour pouvant statuer sans tenir compte de ce document, il n'y a pas lieu d'enjoindre à la SARL COBENKO de le produire en original ni de dire que la copie est dépourvue de valeur juridique ou de l'écarter des débats ; que les demandes de M, X... seront rejetées ; qu'il appartient à M. X..., qui se prévaut d'un titre, voire d'un droit d'occupation, de le prouver ; qu'il n'est pas contesté que M. X... occupe les lieux depuis 1983 ; qu'il indique avoir acquis, le 3 mai 1983, le fonds de commerce de restauration situé au rez-de-chaussée de l'immeuble avec un droit au bail portant sur l'entier immeuble ; que si ce fait n'est pas discuté, aucune pièce n'est néanmoins produite permettant de vérifier le statut juridique de l'occupation des appartements des 1er et 2e étages entre 1983 et 2004 ; que la SARL L'ALIMENTATION, aux droits de laquelle il n'est pas contesté que se trouve la SARL COBENKO, est devenue propriétaire de l'entier immeuble par adjudication le 7 octobre 2004 ; qu'aucune des pièces versées aux débats ne justifient du statut d'occupation de appartements des 1er et 2e étages lors de la procédure d'adjudication ; que pour soutenir qu'il bénéficie d'une mise à disposition verbale à titre gratuit des appartements des 1er et 2e étages, M. X... fait valoir que leur occupation est l'accessoire indivisible de deux baux qu'il a conclus le 22 février 2005 avec la SARL L'ALIMENTATION, l'un portant usage d'habitation de l'appartement constitué par la totalité des 3e, 4e et 5e étages de l'immeuble, et l'autre portant bail commercial pour la location des locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol de l'immeuble pour l'exploitation du fonds de commerce ; mais qu'il ne résulte d'aucune des stipulations des baux une quelconque mention des locaux des 1er et 2e étages ; que la preuve d'une intention commune des parties de conférer à M. X... un droit d'occupation des deux appartements ne saurait davantage résulter du fait qu'étant en relations d'affaires avec M. X..., la SARL COBENKO n'aurait eu par défaut d'autre choix, selon lui non dépourvu d'intérêt compte tenu d'une surévaluation prétendue du loyer commercial, que de lui accorder la jouissance gratuite des 1er et 2e étages ; qu'à ce stade, il convient de relever que contrairement à ce qu'allègue M. X..., l'accès aux appartements des 1er et 2e étages, qui sont susceptibles d'être desservis par les parties communes, n'est pas commandé par les locaux du rez-de-chaussée (pièce n° 19 de l'appelante) ; que la preuve du droit de M. X... à occuper les appartements des 1er et 2e étages ne peut pas non plus être déduite, a contrario, du fait qu'en dépit de leurs relations conflictuelles la SARL COBENKO ne lui a pas notifié de mise en demeure de quitter les lieux à M. X...  avant le 2 avril 2010 ni du fait qu'elle ne lui a réclamé le paiement des loyers dus en vertu des baux du 22 février 2005 qu'en février 2007 ; que ce n'est que par pures allégations que M. X... affirme que les appartements des 1er et 2e étages auraient été exclus du bail d'habitation du 22 février 2005 pour faire croire à une banque, dans le contexte ayant présidé à l'acquisition de l'immeuble par la SARL L'ALIMENTATION, qu'étant apparemment vacants ils pouvaient potentiellement procurer des revenus ou que la mise en demeure du 2 avril 2010 ne traduit que la volonté de la SARL COBENKO d'exercer sur lui une pression au motif qu'il est devenu, par l'effet de décisions de justice, son créancier ; qu'en l'état de ces constatations, la tolérance dont la SARL COBENKO a pu faire preuve jusqu'au 2 avril 2010, ainsi qu'elle le rappelle dans la mise en demeure, n'est pas constitutive de droits pour M. X... et n'est pas en contradiction avec la poursuite de la libération des lieux par son occupant ; qu'en définitive, en se bornant à un raisonnement spéculatif, M. X... ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ; qu'étant occupant sans droit ni titre, M. X... doit libérer les lieux, la demande de la SARL COBENKO aux fins d'expulsion étant fondée ; que le jugement sera confirmé de ce chefs ; qu'en ne permettant pas la libre occupation des lieux, M. X... commet une faute qui porte préjudice à la SARL COBENKO ; qu'en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail ; qu'étant justifié que le transfert universel de patrimoine de la SARL L'ALIMENTATION a été effectué le 16 mai 2007 au profit de la SARL COBENKO, unique associée, par suite de la dissolution de la SARL L'ALIMENTATION le 23 novembre 2006, la SARL COBENKO peut se prévaloir d'un préjudice né dès l'acquisition de l'immeuble par la SARL L'ALIMENTATION ; que la SARL COBENKO faisant le choix de ne réclamer le versement d'une indemnité d'occupation que depuis le 1er avril 2005, cette date sera retenue comme point de départ du préjudice qu'elle invoque, peu important qu'elle n'ait réclamé aucune indemnité avant 2010 ; que M. X... n'ayant pas démontré que son occupation était acceptée par la SARL COBENKO, son argumentaire sur l'absence d'accord des parties pour une indemnisation "supplémentaire" pour la période comprise entre le 31 mars 2005 et le 2 avril 2010 est inopérante ; qu'il sera débouté de sa demande tendant à voir la SARL COBENKO condamner au paiement, aux fins de compensation, des indemnités d'occupation de la période du 31 mars 2005 au 2 avril 2010 ; qu'au vu de l'estimation de la valeur locative produite par M. X... à l'appui de sa critique du montant de l'indemnité d'occupation tant pour la période antérieure au 2 avril 2010 que pour la période postérieure (sa pièce n° 27) qui, quoique non contradictoire, s'ajoute comme élément de preuve aux autres éléments d'appréciation soumis à la cour, notamment le montant du loyer convenu le 22 février 2005 pour la location aux 3e, 4e et 5e étages d'une surface totale supérieure d'environ un tiers à celle des lieux en litige (pièce n° 3 de l'intimé) et la photographie de l'entrée de l'immeuble (pièce n° 19 de l'appelante), il y a lieu de fixer à la somme de 2 065 euros l'indemnité mensuelle due globalement, hors charges et taxes, par M. X... pour l'occupation des appartements des 1er et 2e étages ; que M. X... sera condamné au paiement de cette indemnité à compter du 1er avril 2005, outre les charges et les taxes dont il est également redevable » (arrêt, p. 3-5) ;

ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... demandait à titre subsidiaire que la société COBENKO soit condamnée au paiement de dommages-intérêts venant se compenser avec l'indemnité d'occupation réclamée jusqu'au 2 avril 2010, faisant valoir que la société avait adopté un comportement contradictoire en laissant croire pendant cinq ans à sa renonciation à demander une indemnité d'occupation avant de brusquement en réclamer le paiement (conclusions du 17 janvier 2013, p. 31 et 35) ; qu'en omettant d'expliquer pour quelle raison cette demande subsidiaire de Monsieur X... devait être écartée, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.

Le greffier de chambre