Cour de Cassation · civ3 — 19 octobre 2017

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10381 F

Pourvoi n° A 16-22.880







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Archimini, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                            ,

contre l'arrêt rendu le 3 juin 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Hôtel Edouard VII, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                  ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Archimini, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Hôtel Edouard VII ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, l'avis de Mme Y..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Archimini aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Archimini ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Hôtel Edouard VII ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Archimini.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant dit que la demande de la société Archimini en paiement d'une indemnité d'éviction est prescrite, d'avoir dit que la société Archimini est occupante sans droit ni titre des locaux situés [...]                           et de tous occupants de son chef des lieux situés [...]                          , si nécessaire avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et d'avoir condamné la société Archimini au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, hors charges et hors taxes, payable d'avance de chaque mois, à compter du 1er janvier 2009 jusqu'à la restitution des locaux ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'éviction, la société Archimini a fait valoir : - que l'acte du 20 janvier 2009 délivré par la bailleresse et qualifié de « refus de renouvellement », qui comporte dans le même temps des mentions afférentes à un congé, ne peut s'analyser que comme un congé (avec) refus de renouvellement et non comme un refus consécutif à la demande de renouvellement du 22 décembre 2008 qu'elle n'a pas formée régulièrement ;
- qu'en période de tacite prolongation, la demande de renouvellement formée par le locataire met fin au bail le dernier jour du trimestre au cours duquel elle a été signifiée au bailleur, le bailleur ne pouvant lui-même, en application de l'article L. 145-9 premier alinéa, donner congé avec un préavis de six mois que pour le dernier jour d'un trimestre civil ; - qu'au cas présent elle a sollicité le renouvellement du bail en cours de tacite prolongation le 22 décembre 2008, que le bail aurait dû prendre fin le 1er janvier 2009 si la demande de renouvellement avait été régulière ; - que l'acte du 20 janvier 2009 portant demande de libération des lieux au 30 septembre 2009, signifié par la bailleresse, doit donc s'interpréter comme un congé ; - qu'en toute hypothèse, à considérer qu'il ne s'agirait que d'une erreur de rédaction de la bailleresse, la mention du 30 septembre 2009 était de nature à créer une confusion dans l'esprit de la locataire qui ne saurait en souffrir ; - que la reproduction des dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce dans l'acte du 20 janvier 2009 est présentée de telle manière que l'attention de la locataire n'a pu être attirée et a entretenu la confusion alléguée ; qu'elle soutient que c'est en conséquence la date du 30 septembre 2009 indiquée dans l'acte comme étant celle de la fin du bail à laquelle le locataire devait restituer les locaux, qui marque le point de départ du délai de prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'éviction, que le délai prévu à l'article L. 145-60 du code de commerce expirait au 30 septembre 2011 et que sa demande en fixation d'une indemnité d'éviction, formée le 13 septembre 2011 n'est pas prescrite ; Or, la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 décembre 2008 intitulée « demande de renouvellement du bail » émanant de la société Archimini constituait bien dans l'intention du preneur une demande de renouvellement de son bail dont elle situait par erreur la date d'échéance du 30 septembre 2009, par référence probable à la date d'expiration du bail d'origine, alors que le bail était prolongé ; qu'elle comportait au surplus le visa des dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce relatif au renouvellement ; qu'ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge, la locataire est elle-même sans qualité pour demander la nullité de la demande de renouvellement qu'elle a formée par lettre recommandée avec accusé de réception et non par acte d'huissier comme prévu par les dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce ; que la société de l'Hôtel Edouard VII n'a pas elle-même soulevé la nullité de l'acte mais a délivré le 20 janvier suivant un acte intitulé « refus de renouvellement en réponse » qui rappelle la situation locative et indique clairement : « Vous avez notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22/12/2008 une demande de renouvellement du bail ; Celui-ci vous fait connaître par le présent acte qu'il entend refuser le renouvellement sollicité et offrir le paiement d'une indemnité d'éviction en application de l'article L. 145-14 du code de commerce » ; qu'il s'ensuit que l'acte en question ne peut s'analyser, contrairement à ce que soutient la société Archimini, que comme la réponse de la bailleresse à la demande de renouvellement du bail présentée par la locataire quoique irrégulière ; que la circonstance que la bailleresse ait néanmoins invité en conséquence la société Archimini à restituer les lieux pour le 30 septembre 2009 procède de la même erreur que la locataire sur la date de la fin du bail, alors que le refus de renouvellement met fin au bail à la date du dernier jour du trimestre civil au cours duquel la demande de renouvellement est formée et que la locataire bénéficiait d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité qui était offerte ; que cette erreur est cependant sans portée pour apprécier l'application de la prescription à la demande d'indemnité d'éviction, dès lors que l'acte fait mention de façon apparente et en caractères gras des dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce et de la nécessité pour le preneur de saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié « le présent refus de renouvellement »
. ; qu'il s'ensuit que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives à l'expulsion de la société Archimini et en paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges jusqu'à parfaite restitution des locaux ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'article L.145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » ; que la demande de renouvellement émanant de la société Archimini par lettre recommandée avec avis de réception ne répondait pas aux conditions de forme prescrites par l'article L. 145-10 alinéa 2 du code de commerce et la sanction prévue est la nullité, dont la société locataire ne peut se prévaloir et d'ailleurs ne se prévaut pas, et non l'inexistence de l'acte comme elle l'invoque ; qu'à la demande de renouvellement dont la société de l'Hôtel Edouard VII n'a pas invoqué le caractère irrégulier, cette dernière a répondu par un acte d'huissier délivré le 20 janvier 2009 portant la mention « Refus de renouvellement en réponse » et non pas par un congé ; que l'acte d'huissier mentionne en page 2 en caractères gras et de taille ordinaire le rappel des dispositions de l'alinéa 5 de l'article L. 145-10 du code de commerce qui prévoient que « le locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement » ; qu'il appartenait à la société Archimini d'agir en paiement de l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans à compter de la date de signification du refus de renouvellement, soit avant le 20 janvier 2011 ; qu'en conséquence, l'action n'ayant été introduite que le 13 septembre 2011 est prescrite ; qu'il y a lieu de constater que le bail a pris fin le 1er janvier 2009 et que la société Archimini est occupante sans droit ni titre depuis cette date et il y a lieu d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef selon les modalités ci-dessous ; que la société Archimini qui ne bénéficie pas du droit à indemnité d'éviction n'est pas redevable de l'indemnité d'occupation statutaire prévue à l'article L. 145-28 du code de commerce, mais d'une indemnité d'occupation de droit commun, dont la nature est à la fois indemnitaire et compensatoire et qui sera ainsi que le demande la société de l'Hôtel Edouard VII fixée au montant du dernier loyer contractuel, à compter du 1er janvier 2009 jusqu'à la restitution des locaux ;

ALORS QUE, D'UNE PART, manque à son devoir de loyauté et de cohérence, le bailleur qui, répondant par exploit à la demande de renouvellement du bail qui lui a été adressée par le preneur, entretient ce dernier dans l'incertitude quant à la nature de l'acte qui lui est délivré, déterminante quant au point de départ de la prescription de deux ans ; qu'en déclarant prescrite l'action tendant au paiement de l'indemnité d'éviction, introduite le 13 septembre 2011 par la société Archimini, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (Prod. 5 p. 5 s), si la précision de la date du 30 septembre 2009 dans la décision portant refus de renouvellement, n'avait pu laisser croire au preneur qu'un congé lui avait été délivré, une telle précision ne pouvant s'expliquer qu'au regard des règles relatives au congé et si cette mention erronée qui n'avait pas à figurer dans un refus de renouvellement ne caractérisait pas un manquement du bailleur au principe de loyauté et de cohérence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, alinéa 3, ancien du code civil et L.145-10 du code de commerce ;

ALORS QUE D'AUTRE PART, l'acte extrajudiciaire qui notifie le refus de renouvellement n'est régulier que s'il avertit le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, qu'il doit à peine de forclusion saisir le tribunal avant l'expiration du délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ; que cette mention prévue à peine de nullité doit ressortir clairement de l'acte ; qu'en énonçant que l'acte faisait mention de façon apparente et en caractère gras des dispositions de l'article L. 145-10, alinéa 5, du code de commerce et de la nécessité pour le preneur de saisir le tribunal avant l'expiration du délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (Prod. 5, p. 8), si la présence isolée de cette mention, au demeurant incomplète puisque ne rappelant pas la sanction de la forclusion, en page 2 de l'acte du 20 janvier 2009 n'était pas occultée par la mention très apparente, en caractère gras, en majuscules et en première page de l'acte, de la date du 30 septembre 2009 à laquelle le preneur devait libérer les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-10 du code de commerce ;

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Archimini de sa demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE l'erreur sur la date de la fin du bail ne constitue que la répétition de l'erreur commise par la locataire elle-même et le fait de demander la restitution des locaux à cette date, en dépit de l'indemnité offerte, ne saurait être considéré comme fautif de la part du bailleur et ne peut en tout cas avoir créé la confusion invoquée par le preneur quant à son droit à indemnité d'éviction qui lui était offerte, en présence du rappel clair des termes de l'article L. 145-10 du code de commerce relatif à la prescription de l'action en contestation du refus opposé à la demande de renouvellement ; que l'erreur sur la date de la fin du bail ne constitue que la répétition de l'erreur commise par la locataire elle-même et le fait de demander la restitution des locaux à cette date, en dépit de l'indemnité offerte, ne saurait être considéré comme fautif de la part du bailleur et ne peut en tout cas avoir créé la confusion invoquée par le preneur quant à son droit à l'indemnité d'éviction qui lui était offerte, en présence du rappel clair des termes de l'article L. 145-10 du code de commerce relatif à la prescription de l'action en contestation du refus opposé à la demande de renouvellement ;

ALORS QUE D'UNE PART, en se bornant à énoncer que le rappel clair des termes de l'article L. 145-10 du code de commerce relatif à la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction ne pouvait avoir créé la confusion invoquée par le preneur, sans relever que l'acte du 20 janvier 2009 portant refus de renouvellement du bail, ne se limitait pas à rappeler les termes de l'article L. 145-10 du code de commerce, mais fixait en outre au 30 septembre 2009 la date d'expiration du bail, cette mention omniprésente étant nécessairement source de confusion quant à la nature de l'acte délivré au preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil ;

ALORS QUE D'AUTRE PART, en retenant que l'erreur commise par le bailleur sur la date de la fin du bail ne constituait que la répétition de l'erreur commise par la locataire elle-même et ne pouvait être considérée comme fautive de la part du bailleur tandis que le bailleur, à l'inverse du preneur qui avait rédigé seul la demande de renouvellement, était assisté d'un huissier de sorte que son erreur n'était pas excusable, la Cour a violé l'article L 145-9 du code de commerce.