Cour de Cassation · civ3 — 19 octobre 2017

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10382 F

Pourvoi n° W 16-24.187





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par Mme Claire X... veuve Y..., domiciliée [...]                                  , venant aux droits de Denise Z... veuve X..., décédée,

contre l'arrêt rendu le 23 septembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Victoires Opéra, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                         ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de Mme X..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Victoires Opéra ;

Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, l'avis de Mme B..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Victoires Opéra ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mme X...


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer annuel du bail renouvelé entre Mme X... et la société Victoires Opéra pour les locaux situés [...]                         , toutes autres clauses et conditions des baux expirés demeurant inchangées, à la somme de 56.800 € pour l'hôtel et de 24.500 € pour la boutique, et dit que les intérêts au taux légal dus sur les arriérés de loyers courant depuis la date de l'assignation seraient capitalisés par application de l'article 1154 du code civil ;

AUX MOTIFS QUE « les deux parties admettent conjointement que les travaux destinés à changer la catégorie hôtelière ont fait accession au bailleur lors du premier renouvellement suivant leur exécution, conformément aux dispositions du bail « hôtel » ; qu'elles ne contestent pas davantage les références des prix affichés qui se rapportent à la situation de l'hôtel après travaux de sorte que les dispositions de l'article L. 311-3 du code du tourisme en ce qu'elles prévoient que le bailleur ne pourra prétendre à aucune augmentation de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article L. 311-2 et qui concerne notamment dans le cas d'espèce, les travaux de chauffage, de climatisation, d'ascenseur, d'électricité, avant un délai de douze années à compter de la date d'exécution des travaux, ne trouvent donc pas à s'appliquer ; que la société locataire ne justifie d'ailleurs pas avoir, conformément aux dispositions de l'article L. 311-2 précité, communiqué à la bailleresse le coût estimatif des travaux qu'elle a effectués et ne produit pas davantage devant la cour le coût final des travaux qui relèvent de la notification obligatoire prévue par l'article L. 311-2 du code du tourisme, laquelle constitue une formalité substantielle dont le défaut prive le locataire d'invoquer les dispositions de l'article L. 311-2 et suivants ; qu'il n'est cependant pas contesté que la locataire a procédé avec l'accord exprès de la bailleresse à des travaux de distribution, d'agencement et de décoration qui ont permis au même titre que les travaux soumis aux dispositions précitées d'accéder à une catégorie hôtelière supérieure et d'accroître le chiffre d'affaires, ce dont le bailleur tire immédiatement profit par l'accession des travaux en fin de bail ; qu'il convient en conséquence d'appliquer à la valeur locative obtenue un coefficient d'abattement de 30 % ; qu'aucun autre abattement tiré de l'existence de charges exorbitantes ne doit être admis à l'occasion de ce renouvellement alors que si le preneur a, aux termes du bail, la charge des travaux de mise aux normes, l'exécution des travaux pendant le cours du bail expiré lui vaut une remise sur le loyer renouvelé, étant souligné que la bailleresse a de son côté la charge des travaux prévus à l'article 606 du code civil ; qu'en fonction de ce qui précède, et alors que le premier juge a justement retenu que dès lors que les locaux font l'objet de deux baux, le loyer renouvelé de chacun des deux baux devait être fixé séparément en appliquant un pourcentage tenant compte du nombre de chambres exploitées au titre de chacun des deux baux, il convient de fixer les loyers ainsi qu'il suit : valeur locative globale suivant la méthode hôtelière : 148 000 € ;
Loyer du premier bail (partie hôtel) :
148 000 € x 83,59 € = 123 713,20 € arrondie à 124 000 € ;
124 000 € x 30% = 37 200 € ;
124 000 € - 37 200 € = 86 800 € ;
Loyer du second bail (partie boutique) :
148 000 € x 16,41 % = 24 286,80 € arrondie à 24 500 € ;
que le jugement déféré sera réformé en ce qui concerne le montant des loyers des deux baux et confirmé pour le surplus, sauf en ce qui concerne la capitalisation des intérêts qui aura lieu en application de l'article 1154 du code civil » ;

ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;qu'en l'espèce, la société Victoires Opéra faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. pp. 16 à 18), que « la valeur locative brute telle qu'elle résulte des calculs ci-dessus détaillés prend en considération l'ensemble de ces travaux et améliorations, alors que les effets de l'accession au profit de la bailleresse ne peuvent avoir de conséquences financières sur le loyer qu'à l'expiration du délai de douze (12) années suivant la date de réalisation des travaux, et ce, en vertu de l'application des dispositions des articles L. 311-2 et suivants du code du tourisme (anciennement loi du 1er juillet 1964). Aussi, plutôt que de procéder par la méthode de projection et de reconstituer fictivement la recette, une jurisprudence constante préconise la méthode de correction consistant à pratiquer un abattement forfaitaire modulable selon l'importance des améliorations apportées aux lieux loués » ; qu'elle sollicitait en conséquence la fixation du loyer du bail de l'hôtel renouvelé à compter du 1er octobre 2008 à la somme annuelle de 55 040 € pour l'hôtel, après application d'un abattement forfaitaire de 40% sur le seul fondement de l'article L. 311-2 du code du tourisme ; que pour fixer ce loyer renouvelé à la somme de 86.800 €, la Cour d'appel, après avoir retenu que « la société locataire ne justifie d'ailleurs pas avoir, conformément aux dispositions de l'article L. 311-2 précité, communiqué à la bailleresse le coût estimatif des travaux qu'elle a effectués et ne produit pas davantage devant la cour le coût final des travaux qui relèvent de la notification obligatoire prévue par l'article L. 311-2 du code du tourisme, laquelle constitue une formalité substantielle dont le défaut prive le locataire d'invoquer les dispositions de l'article L. 311-2 et suivants », a néanmoins appliqué « à la valeur locative obtenue un coefficient d'abattement de 30 % », aux motifs que la locataire avait procédé avec l'accord exprès de la bailleresse « à des travaux de distribution, d'agencement et de décoration qui ont permis au même titre que les travaux soumis aux dispositions précitées d'accéder à une catégorie hôtelière supérieure et d'accroître le chiffre d'affaires, ce dont le bailleur tire immédiatement profit par l'accession des travaux en fin de bail » ; qu'en soulevant d'office ce moyen pour justifier l'application d'un abattement de 30% sur la valeur locative brute au titre des travaux, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile.