Cour de Cassation · civ3 — 19 octobre 2017

CIV.3

LG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10385 F

Pourvoi n° J 16-22.244







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par l'association Syndicale libre Les Hauts de Bélézy, dont le siège est [...]                                   ,

contre l'arrêt rendu le 12 mai 2016 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à Mme Gisèle X..., domiciliée [...]                                             ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de l'association Syndicale libre Les Hauts de Bélézy, de Me Z..., avocat de Mme X... ;

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, l'avis de Mme A..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'association Syndicale libre Les Hauts de Bélézy aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association Syndicale libre Les Hauts de Bélézy ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour l'association Syndicale libre Les Hauts de Bélézy


Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné l'ASL Les Hauts de Bélézy à remettre les lieux en leur état initial et à supprimer le chemin figurant en bleu et vert sur le plan de l'annexe 2 du rapport de M. B... et ce, conformément aux préconisations de l'expert, et à payer à Mme X... la somme de 700 € au titre des travaux de remise en état et la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « en fonction du litige l'opposant à l'association syndicale libre « les Hauts de Bélézy », Mme X... a sollicité et obtenu la désignation de M. B... en qualité d'expert avec mission notamment de rechercher si le chemin litigieux séparant les lots [...] et [...] lui appartenant, existait à la signature du règlement de copropriété du 15 février 1988 et de décrire les lieux dans leur état actuel ; que n'ayant pas réussi à déterminer, malgré l'examen des plans produits dans le cadre de sa mission, si ce chemin litigieux séparatif des lots sus-énoncés existait effectivement, M. B... a cependant précisé que « les témoignages produits attestent de la présence du sentier litigieux » à cette date, ainsi que les premiers juges l'ont parfaitement déduit à l'analyse scrupuleusement élaborée de l'acte de vente dressé par Me C..., notaire à Gordes le 31 mai 1989, concernant le bien acquis par M. X..., et ce avec force détails se rapportant à un ensemble en copropriété constitué de parties soit communes, soit privatives selon désignations strictement différentes ; que pour autant, le technicien a mentionné explicitement que les lieux appartenant à l'intimée (lot 907 de la copropriété 9 et lot 1004 de la copropriété 10) sont, dans leur configuration actuelle, séparés par un sentier piétonnier d'environ 1,5 m de large (entre muret en pierres et axe de la haie), se trouvant dans sa majeure partie sur l'emprise du lot 1004 de la copropriété 10 pour 25 m², tandis que la superficie prise sur le lot 907 de la copropriété 9 est de 8 m² (plan en annexe n° 2) ; que de surcroît l'expert, appelé à se prononcer sur « les travaux qui seraient nécessaires pour remettre éventuellement les lieux en l'état du plan annexé au règlement de copropriété en date du 15 février 1988 et d'en chiffrer le coût », a expressément expliqué que la suppression du sentier litigieux suppose « la suppression de la haie de cyprès ainsi que la mise en place des accès prévus pour les lots 907 et 1004 ce qui s'avère impossible en raison des lots privatifs contigus » ; qu'au regard de la conjugaison de ces éléments factuels, techniques et juridiques, caractérisant les droits et qualités pour agir de Mme X..., celle-ci apparaît en mesure de revendiquer la propriété de l'assiette du chemin considéré, naturellement propice à empiéter sur son fonds, ainsi que le jugement entrepris l'a concrétisé à bon droit, si bien que corrélativement les demandes de l'ASL appelante sont inévitablement rejetées » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « l'acte de vente dressé par Me C..., notaire à Gordes le 31 mai 1989 définit en ces termes le bien acquis par Mme X... : « dans un ensemble en copropriété le lot [...] consistant en une maison individuelle avec jouissance privative d'un jardinet tel que figuré sur le plan de regroupement » ; que l'acte du 21 février 1990 reprend la même désignation pour le lot [...] « une maison

individuelle avec jouissance privative d'un jardinet » ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif, selon l'acte dressé par Me C... le 15 février 1988 définit en ce sens les parties communes ; « Les voies, les cours et jardins non définis comme privatifs », et les parties privatives : « celles qui sont affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les parties communes, notamment les fondations des maisons
leurs cours et jardins qui s'y trouvent » ; qu'il en résulte qu'un jardin avec jouissance exclusive ne constitue pas une partie commune mais relève des parties privatives au sens défini par le règlement de copropriété ; que cette classification s'évince des termes explicites du règlement de copropriété et présente un caractère contractuel qui s'impose aux parties, sans que puisse y être supléée la notion de partie commune en jouissance privative élaborée par la jurisprudence dans le silence des conventions ; que de surcroît, même le règlement de copropriété prévoit expressément que les copropriétaires pourront délimiter leur jardin à usage privatif selon des lignes divisoires définies selon des points remarquables énumérés en page 4 et matérialiser la ligne séparatrice entre leur lot par de la végétation à l'exception de tout grillage ou parpaing ; que cette initiative laissée aux copropriétaires est démonstrative de leur droit de propriété exclusive sur les jardins visés par des dispositions contractuelles ; qu'il en résulte de Mme X... a qualité à agir pour revendiquer la propriété de l'assiette du chemin litigieux qui est de nature à empiéter sur son fonds ; qu'il ressort du rapport d'expertise de M. B..., aux termes d'un examen approfondi, complet et contradictoire que : - aucun chemin ne figure sur les plans annexés aux titres de propriété après consultation des archives du notaire rédacteur ; - la réalisation des copropriétés n'est pas conforme aux projet initiaux, - des modifications du tracé et des délimitations ont été apportées ainsi que le démontre la superposition des plans d'archives du géomètre Y... (annex 3-3), - le chemin litigieux ne figure pas sur le plan de commercialisation de la copropriété 10 alors que pourtant il empiète en grande partie, - le chemin litigieux était un sentier piétonnier cheminant dans la garrigue qui a été aménagé et élargi à l'occasion des travaux de VRD ; - les lots devaient être délimités dans des clôtures végétales selon le règlement de copropriété, - l'accès au lot 907 prévu initialement au nord-ouest a été déplacé à l'est, - le lot [...] et le lot [...] étaient contigus dans les plans initiaux (annexe 3-1) et le lot [...] ne comportait pas d'accès ; qu'il résulte de ces constatations que le projet initial tel que figurant sur les plans initiaux et les titres de propriété ne comportait pas de chemin d'une largeur de 1,5 m et qu'au contraire, les lots 907 et 1004 étaient contigus ; que le chemin réalisé au cours des travaux sur l'emplacement d'un sentier piétonnier constitue un empiètement sur la propriété de Mme X... qui l'ampute d'un déficit de 70 m² ; que c'est donc vainement que l'ASL Les Hauts de Bélézy entend se prévaloir de l'antériorité de l'existence du chemin litigieux en versant diverses attestations qui ne sont pas en contradiction avec l'analyse de l'expert puisqu'il résulte que le sentier existant a été progressivement aménagé en voie de circulation ; que vainement soutientelle encore que Mme X... aurait renoncé à son droit d'usage alors que cette dernière jouit d'un droit de propriété pleine et entière sur les jardins des lots [...] et [...] ; que l'expert a ainsi défini les modalités de remise en état des lieux pour les rendre conformes aux titres de propriété : - suppression de la haie de cyprès : 500 € HT, - mise en place des accès prévus pour les lots [...] et [...] en l'état enclavés, fermeture des accès de part et d'autre du sentier par la plantation de trois conifères à chacune des extrémités, soit 192 € HT ; que Mme X... dans ses conclusions ne présente aucune demande concernant la mise en place des accès aux lots 907 et 1004 et leur désenclavement ; qu'il convient par conséquent de condamner l'ASL Les Hauts de Bélézy à procéder à la remise en état des lieux, à la suppression du sentier litigieux et aux travaux chiffrés à 700 € HT et à réparer le préjudice de Mme X... qui résulte tant de la perte de contenance de 33 m² qu'il convient d'indemniser sur la base d'une somme de 5 000 €, que des inconvénients liés au passage des piétons entre les deux lots, qu'il convient d'indemniser sur la base d'une somme de 3 000 €, soit un total de 8 000 € ;

ALORS QU' un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'en l'espèce, les règlements de copropriété des copropriétés n° 9 et 10 définissaient expressément comme parties communes à tous les copropriétaires « la totalité du sol », ainsi que « les voies, cours et jardins non définis comme privatifs », et comme parties privatives, « celles qui sont affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaires et qui ne se trouvent pas comprises dans les parties communes », « notamment les fondations des maisons, leurs murs, leur couverture, tous biens, agencements et équipements, leurs cours et jardins et les plantations qui s'y trouvent » ; qu'aux termes des actes de vente des 31 mai 1989 et 21 février 1990, Mme X... a acquis deux maisons individuelles « avec jouissance privative d'un jardinet » ; qu'en conséquence, le droit de jouissance exclusif consenti sur les jardinets litigieux n'était pas un droit de propriété, de sorte que ceux-ci ne pouvait constituer une partie privative des lots acquis par Mme X... ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965.