Cour de Cassation · civ3 — 26 octobre 2017

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10389 F

Pourvoi n° E 16-24.517







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Pierre X...,

2°/ Mme Michèle Y..., épouse X...,

domiciliés tous deux [...]                                                ,

contre l'arrêt rendu le 7 avril 2016 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige les opposant à Mme Anne-Marie Z..., domiciliée [...]                         ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de Mme Z... ;

Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à Mme Z... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le terrain situé à [...]                             , lieudit [...]             , cadastré section [...] pour 10 a 77 ca est la propriété de Mme Anne-Marie Z..., en ce compris le garage qui y est édifié et son terrain d'assise ; d'AVOIR dit que M. Pierre X... et Mme Michèle Y... épouse X... sont occupants sans droit ni titre de ce garage et son terrain d'assise et d'AVOIR ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion des époux X... et celle de tous occupants de leur chef de ces lieux, passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'acte notarié du 4 juillet 1989 par lequel les époux X... ont vendu le bien à la société Safire, le bien vendu est désigné comme « un terrain situé à [...]                                          , d'une surface de 10 a 77 ca, cadastré [...] pour une même contenance » ; que sous la rubrique « Conditions particulières », rappelant le contenu dans le compromis de vente signé le 15 mars 1989, cette désignation est immédiatement suivie d'une clause ainsi rédigée : « Observation étant ici faite que n'est pas compris dans cette promesse de vente l'emplacement d'un petit bâtiment à usage de garage situé en façade à droite sur la [...]             , d'une contenance approximative de 24 m². La division en deux lots de ce terrain n'a pu être obtenue à ce jour, aucun certificat L111-5 n'ayant été requis pour permettre le détachement tant du terrain acquis par la société Safire que du terrain de 24 m² sur lequel est édifié le garage et devant rester la propriété du vendeur ; l'acquéreur s'engage à obtenir ce certificat dans les délais les plus rapides, et à ses frais, et à rétrocéder le petit bâtiment à usage de garage ainsi que le terrain d'assise à Monsieur et Madame X... moyennant le prix d'un franc symbolique ; l'emplacement de ce terrain figure sur un plan qui est demeuré ci joint et annexé après mention (illisible) signé par les parties. L'ensemble des frais de cet acte de rétrocession sera supporté par la société Safire qui s'y oblige » ; qu'il résulte de cet acte que la totalité de la parcelle cadastrée [...] a été cédée pour sa contenance totale ; que les parties prévoyaient cependant une possibilité de rétrocession du garage et de son terrain d'assise, après obtention du certificat d'urbanisme et sous réserve du versement d'un euro symbolique ; qu'il est constant que le certificat d'urbanisme n'a été ni sollicité ni obtenu et que la rétrocession n'a pas été effectuée ; qu'en conséquence, l'acte transférant la propriété de l'entière parcelle cadastrée [...] à la société Safire, il a par là-même transmis la propriété du garage édifié sur la portion litigieuse du terrain, auquel il s'est incorporé par accession ; que, par suite, les ventes ultérieures du terrain, et notamment la vente sur adjudication réalisée au profit de Mme Z... portaient également sur la totalité de la parcelle, garage compris ; qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement et de constater que Mme Z... est propriétaire du garage litigieux et de son terrain d'assise ;

ALORS QUE les juges sont tenus de rechercher la volonté réelle des parties à un contrat ; qu'à cet égard, le rapprochement entre plusieurs clauses d'un même acte appelle une interprétation nécessaire de la volonté des parties ;
qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'acte notarié du 4 juillet 1989, après avoir désigné le bien vendu comme « un terrain situé à [...]                                            , d'une surface de 10 a 77 ca, cadastré [...]                  pour une même contenance » avait précisé, sous la rubrique « Conditions particulières » que « n'est pas compris dans cette promesse de vente l'emplacement d'un petit bâtiment à usage de garage situé en façade à droite sur la [...]       , d'une contenance approximative de 24 m² » (p. 14) mais que « la division en deux lots de ce terrain n'a pu être obtenue à ce jour, aucun certificat L111-5 n'ayant été requis pour permettre le détachement tant du terrain acquis par la société Safire que du terrain de 24 m² sur lequel est édifié le garage et devant rester la propriété du vendeur ; l'acquéreur s'engage à obtenir ce certificat dans les délais les plus rapides, et à ses frais, et à rétrocéder le petit bâtiment à usage de garage ainsi que le terrain d'assise à Monsieur et Madame X... moyennant le prix d'un franc symbolique » (p. 14) ; qu'ainsi, il ressortait de l'acte notarié du 4 juillet 1989 que les parties avaient eu la volonté d'exclure expressément le garage et son assiette de la vente et que ce n'était que pour pallier l'absence du certificat prévu par l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme que l'acte authentique du 4 juillet 1989 avait prévu une rétrocession « du terrain de 24 m² sur lequel est édifié le garage et devant rester la propriété du vendeur » ; qu'en se bornant à retenir qu'il ressortait de l'acte notarié du 4 juillet 1989, « que la totalité de la parcelle cadastrée [...] [avait] été cédée pour sa contenance totale », sans rechercher si l'intention des parties n'était pas, au-delà de la lettre ambiguë de l'acte authentique, d'exclure le garage litigieux de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Pierre X... et Mme Michèle Y... épouse X... à payer à Mme Z..., à titre d'indemnité d'occupation, la somme de 40 euros par mois à compter du 22 juin 2004 jusqu'à parfaite libération des lieux ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'indemnité d'occupation, l'estimation produite aux débats par Mme Z... retient une valeur de 60 euros par mois, soit 720 euros par an, s'agissant d'une place de parking aérienne non close ; que compte tenu de la précarité de l'occupation, il convient de ramener ce montant à 40 euros par mois ; que Mme Z... ne justifiant pas avoir revendiqué la propriété du garage avant d'engager une procédure d'expulsion devant le juge des référés, et ne justifiant pas, par suite, des conséquences préjudiciables de cette occupation antérieurement à cette date, l'indemnité d'occupation ne sera mise à la charge des époux X... qu'à compter du 22 juin 2004, date de l'acte introductif de l'instance en référé ;

1) ALORS QUE le possesseur évincé n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation au revendiquant ; qu'en condamnant les époux X... à payer à Mme Z... une indemnité d'occupation de 40 euros par mois compter de la demande en expulsion de Mme Z..., quand ils n'étaient tenus à restitution du garage qu'à compter de la notification de la décision faisant droit à la revendication, la cour d'appel a violé l'article 2255 du code civil ;

2) ALORS subsidiairement QUE le possesseur évincé n'est tenu que de restituer les fruits qu'il aurait perçus ou négligé de percevoir ; qu'en condamnant les époux X... à payer à Mme Z... une indemnité d'occupation de 40 euros par mois, sans justifier que cette somme correspondait aux fruits qu'ils auraient perçus ou négligé de percevoir, la cour d'appel a violé l'article 549 du code civil ;

3) ALORS subsidiairement QUE le possesseur évincé n'est tenu de restituer les fruits que s'il est de mauvaise foi ; qu'en condamnant les époux X... à payer à Mme Z... une indemnité d'occupation, sans constater qu'ils étaient possesseurs de mauvaise foi, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 549 et 550 du code civil ;

4) ALORS subsidiairement QUE le possesseur évincé de bonne foi n'est tenu de la restitution des fruits de la chose revendiquée qu'à compter de la demande en revendication ; qu'en condamnant les époux X... à payer une indemnité d'occupation à compter de la demande en référé visant à leur expulsion, laquelle ne constituait pas une demande en revendication, sans constater qu'ils étaient possesseurs de mauvaise foi à compter de cette date, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 549 et 550 du code civil ;

5) ALORS en tout état de cause QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des pièces dont les parties n'ont pas été en mesure de débattre contradictoirement ; que pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation, la cour d'appel s'est fondée sur une « estimation produite aux débats par Mme Z... [retenant] une valeur de 60 euros par mois, soit 720 euros par an, s'agissant d'une place de parking aérienne non close » ; qu'en se fondant sur cette pièce, quand il ne résultait ni de ses propres énonciations, ni des conclusions de Mme Z..., ni de son bordereau de communication de pièces qu'elle avait été contradictoirement versée aux débats, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.