Cour de Cassation · civ3 — 26 octobre 2017

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10392 F

Pourvoi n° M 16-13.575









R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Victoire, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                            ,

contre l'arrêt rendu le 25 novembre 2015 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à l'Office public de l'habitat de la Haute-Loire, dont le siège est [...]                                                           ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Victoire, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de l'Office public de l'habitat de la Haute-Loire ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Victoire aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Victoire ; la condamne à payer à l'Office public de l'habitat de la Haute-Loire la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Victoire.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI VICTOIRE de l'ensemble de ses demandes dirigées contre l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA HAUTE-LOIRE ;

AUX MOTIFS QUE c'est de façon pertinente que le Tribunal a rappelé les principes applicables à la responsabilité pour rupture fautive des pourparlers qui, fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil, sanctionne le manquement à la loyauté qui doit régir les relations entre les parties non seulement durant la période contractuelle mais également pendant la période précontractuelle ; que c'est de même à bon escient qu'il a rappelé qu'il n'est pas nécessaire que cette faute soit dolosive ou même lourde de sorte que la rupture brutale sans raison légitime, indépendamment de toute intention de nuire est constitutive d'une faute délictuelle ; qu'en l'espèce, par une lettre de son directeur général en date du 31 mars 2010, l'OPAC a proposé à la SCI VICTOIRE d'acquérir, conformément au projet présenté, dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, sept maisons de ville pour un prix total de 1.000.000 €, les logements devant bénéficier du label « THPE » et être livrés totalement terminés ainsi que les abords ; que par cette lettre, l'OPAC, qui en sa qualité de bailleur social doit répondre à un certain nombre d'exigences réglementaires et sociales, précisait qu'il entendait valider préalablement les prestations ; qu'outre les demandes formulées dans sa lettre du 31 mars 2010, l'OPAC a fini par exiger, après plusieurs échanges de correspondance, par une mise en demeure du 28 juin 2011 : -le descriptif détaillé des prestations, l'OPAC précisant que celui-ci devra être du niveau « phase exe » de façon à ce qu'il puisse véritablement évaluer le niveau de qualité, -le rapport initial de contrôle technique, -le rapport amiante et plomb avant travaux, -le rapport de pollution des sols, - l'engagement du promoteur à l'obtention du label « THPE », -l'assurance dommages-ouvrage et responsabilité civile, -la coordination SPS ; que l'OPAC, invoquant le défaut de remise de ces documents pour justifier la rupture, il convient de déterminer si ses exigences étaient légitimes et loyales ou, au contraire, si elles étaient telles qu'elles procédaient d'un comportement déloyal et qu'il doit ainsi supporter la charge d'une indemnisation ; qu'en fonction du cadre juridique choisi par les parties pour mener à bien l'opération, l'exigence d'un descriptif détaillé des prestations du niveau « phase exe », qui dénote, ainsi que l'a souligné le Tribunal, une absence de confiance de l'acquéreur dans les engagements du vendeur, est inadaptée et susceptible de constituer une immixtion de l'acheteur dans la maîtrise d'ouvrage voire la maîtrise d'oeuvre ; que le défaut de production de cette pièce, de même que celui de la coordination SPS, ne peuvent, à ce stade de l'opération, fonder la rupture des pourparlers ; que par ailleurs, il a été satisfait à la demande relative à la production de l'assurance dommages-ouvrage ; qu'en revanche, alors qu'il s'agissait de réhabiliter un immeuble ancien à usage de dépôt et de bureaux et que l'OPAC lui a réclamé à plusieurs reprises le rapport amiante et plomb avant travaux, le rapport de pollution des sols, la SCI VICTOIRE s'est abstenue de satisfaire à ses demandes qui n'étaient pas excessives et n'a jamais produit ces pièces, sa correspondance du 29 juin 2011 établissant qu'au contraire elle n'était pas d'accord sur le périmètre des diagnostics à accomplir et l'analyse des documents déjà produits ; que par ailleurs, il est constant, comme l'indique la SCI VICTOIRE, que le label « THPE », qui sanctionne les performances énergétiques, sanitaires et environnementales de l'immeuble, n'est susceptible d'être attribué qu'après son édification ; que néanmoins, alors même que l'OPAC avait posé cette exigence dès le mois de mars 2010 et qu'il lui a réclamé, en vain et à plusieurs reprises que le promoteur s'engage, préalablement à la signature, à livrer des logements au label « THPE » à son client, la réponse évasive de la SCI VICTOIRE dans sa correspondance du 29 juin 2011 : « il est bien évident que la signature interviendra lors de l'acte définitif » ne pouvait satisfaire aux exigences de l'autre partie qu'elle connaissait dès le début des discussions devant aboutir à la signature de la vente et qui ne sauraient ainsi être qualifiées d'abusives ; qu'enfin, la proposition formulée par l'OPAC, dans sa correspondance du 4 août 2011, proposant, après rupture, de « participer aux frais que vous avez engagés au titre du projet étudié avec l'Organisme » et d'examiner la demande qui lui serait présentée à ce titre, qui n'a pas abouti à un accord, ne constitue qu'une offre amiable mais non une reconnaissance du caractère abusif de la rupture des discussions ; que dès lors, la rupture des pourparlers, précédée de demandes réitérées de l'OPAC, a présenté un caractère légitime et n'est pas intervenue de façon brutale (v. arrêt, p.4) ;

1°) ALORS QU'est fautif le fait de rompre sans motif légitime des pourparlers ; qu'en retenant, pour débouter la SCI VICTOIRE de sa demande dirigée contre l'OPH à qui elle reprochait une rupture abusive de pourparlers, qu'elle s'était abstenue de satisfaire aux demandes de production du rapport amiante et plomb avant travaux et du rapport de pollution des sols et qu'elle n'avait pas fourni d'engagement concernant l'obtention du label « THPE », quand il n'en résultait aucun motif légitime justifiant la rupture des pourparlers, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du Code civil ;

2°) ALORS QU'est fautif le fait de rompre sans motif légitime des pourparlers, et ce d'autant si ces pourparlers sont avancés ; qu'au demeurant, en se déterminant de la sorte, sans rechercher si, au regard du degré d'avancement des pourparlers, les motifs invoqués ne manquaient pas nécessairement de légitimité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil ;

3°) ALORS QUE le juge doit examiner l'ensemble des documents versés aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ; que de même, en considérant que l'OPH n'avait commis aucune faute en mettant fin aux pourparlers, en tant notamment que la SCI VICTOIRE n'avait pas pris l'engagement que les logements respecteraient le label « THPE », sans examiner le cahier des clauses techniques particulières, versé aux débats, que la SCI VICTOIRE avait adressé à l'OPH et qui indiquait que les travaux respecteraient ce label, ainsi qu'elle le soulignait dans ses écritures, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°) ALORS QU'est fautif le fait de rompre sans motif légitime des pourparlers ; qu'en toute occurrence, en se déterminant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était encore invitée, si le projet portait sur la réalisation d'une vente en l'état futur d'achèvement et que la SCI VICTOIRE avait établi, sur la base des exigences de l'OPH, une notice descriptive conforme aux exigences légales lui permettant d'apprécier le niveau de qualité de l'opération, outre que le contrat de réservation ou contrat préliminaire aurait ensuite précisé les engagements du vendeur, à savoir tant ceux prévus par la loi que d'autres, complémentaires, ce qui établissait encore qu'au stade d'avancement où se trouvait le projet, les éléments produits par la SCI VICTOIRE étaient suffisants, de sorte que la rupture des pourparlers était indiscutablement fautive, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil.