Cour de Cassation · civ3 — 9 novembre 2017

CIV.3

JT



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10403 F

Pourvoi n° Q 15-26.247







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Enrico X..., domicilié [...]                       ,

contre l'arrêt rendu le 3 septembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. John Y..., domicilié [...]                        ,

2°/ à M. Alexandre Z..., domicilié [...]                                      ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 3 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de M. X..., de la SCP François-Henri Briard, avocat de M. Y..., de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. Z... ;

Sur le rapport de M. A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... et la somme de 3 000 euros à M. Z... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté que M. X... ne pouvait produire aucun bail ni droit à un transfert de bail à quelque titre que ce soit sur l'appartement sis [...]      , propriété de M. Y..., dit que M. X... doit laisser libre de toute occupation ces locaux, à défaut de quoi, ordonné l'expulsion de celui-ci, dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à la séquestration des meubles et fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux à la somme de 1100 €, majorée des charges et taxes applicables à compter du 28 novembre 2013 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : Sur la conclusion d'un bail entre M. Z... et M. X... : par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 avril 2012, M. X... a informé la société Segine, gestionnaire du bien, du décès de sa compagne survenu le [...]          , et lui a demandé de régulariser le bail à son nom aux mêmes conditions qui liaient Mme B... à son bailleur; après lui avoir opposé un refus, par courrier du 13 avril 2012, au motif qu'il ne pouvait bénéficier d'un maintien dans les lieux car il n'était ni marié ni pacsé avec la titulaire du bail, la société Segine informait M. X..., par courrier en date du 19 juin 2012, de l'accord donné par le propriétaire pour établir un bail à son nom ; la société Segine précisait que, pour ce faire, il était nécessaire que M. X... lui adresse les justificatifs de ses revenus ainsi que son relevé d'identité bancaire ; les éléments demandés permettaient au bailleur de s'assurer tant de la solvabilité de M. X... que de sa domiciliation dans les lieux loués à Mme B..., dès lors que M. X..., dans ses différents courriers, revendiquait sa qualité de concubin de la précédente locataire, et de ce fait, son droit au transfert du bail à son profit réitérant, par courrier du 26 avril 2012, que " les lois en vigueur lui permettaient de se maintenir dans les lieux" et qu'il n'avait aucun problème à justifier des liens qu'il avait avec Mme B... ; M. X..., qui n'hésite pas à utiliser l'envoi de ses courriers en recommandé, n'a pas justifié de l'envoi des justificatifs demandés pour conclure le bail qu'il sollicitait ; il adressait tout au plus, le 16 août 2012, soit deux mois après la demande de la société Segine, une copie de son passeport et un RIB de la Banque Postale, sans pour autant justifier de ses revenus ; dans ces conditions M. X... ne peut se prévaloir d'un accord ferme et définitif du bailleur pour la conclusion d'un nouveau bail à son profit, alors que le courrier de l'agence Segine du 19 juin 2012 ne constitue qu'une réponse du mandataire de M. Z... à la seule demande de transfert de bail, fondée sur sa qualité de concubin de la locataire défunte, telle que visée dans les courriers de M. X..., lequel indique expressément dans son courrier du 10 avril 2012: "Je vous demande de bien vouloir régulariser le bail à mon nom, aux mêmes conditions qui liaient Mme B... à son bailleur", non sans présenter Mme B... comme étant sa compagne, et préciser dans le même courrier à l'origine de sa demande: " Comme vous ne l'ignorez pas, la loi m'autorise à me maintenir dans les lieux"; ni les quittances de loyer délivrées postérieurement au nom de Mme B... en contrepartie des paiements effectués par M. X..., ni l'attestation d'assurance en date du 30 avril 2013 ou encore les rendez-vous pour établir les diagnostics ne justifient de l'exécution d'un tel accord, ni de l'existence de relations locatives entre M. X... et M. Z..., conférant à l'appelant la qualité de locataire, alors que dans son courrier du 22 novembre 2012, et encore dans celui du 8 avril 2013, M. X... réclame un bail dans les mêmes termes et les mêmes conditions que celui conclu entre M. Z... et Mme B... ; d'ailleurs, M. Z..., dans son courrier du 17 octobre 2013, informait M. X... qu'il ne pouvait faire droit à sa demande de poursuite de bail;
Sur le transfert du bail : l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose: " Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date du décès"; si M. X... produit plusieurs attestations faisant état de sa relation et de sa cohabitation avec Mme B... dans les lieux loués situés [...]                        , à l'exception de tout élément matériel venant confirmer les déclarations des témoins, pour autant ces attestations, qui émanent d'amis ou de connaissances, sont contredites par celles des copropriétaires de l'immeuble et aussi par celle du gardien de l'immeuble, qui déclarent que Mme B..., âgée de 94 ans, habitait seule dans le studio jusqu'à son décès et qu'ils ne connaissaient pas M. X..., et qui, résidant sur place, sont parfaitement à même de connaître les occupants des lieux situés dans le même immeuble, que des amis ou des connaissances de passage qui ont pu être reçus ponctuellement et occasionnellement par Mme B... et par M. X..., dans les lieux loués par la seule Mme B..., sans pour autant être réellement informés de leur domicile effectif ; il résulte par ailleurs des documents administratifs et du constat d'huissier du 24 octobre 2013 versés aux débats par les intimés, que Mme B... déclarait à la Caisse d'allocations familiales vivre seule, et que seul son nom était inscrit sur l'interphone; les services fiscaux du 8ème arrondissement de Paris ont d'ailleurs certifié, le 9 décembre 2013, que le logement du [...]            était occupé par Mme B... jusqu'à son décès et que "le local était vacant [...]      " ; lors du constat d'huissier du 28 novembre 2013, le gardien de l'immeuble, dont il est établi qu'il bénéficie d'un logement de fonction au 8ème étage de l'immeuble sis [...]           , confirmait les termes de son attestation en ce qu'il précisait connaître M. X..., qui venait occasionnellement voir Mme B..., mais qui ne vivait pas dans l'appartement, l'huissier, lors de son constat du 24 octobre 2013, certes postérieur au décès de Mme B..., n'ayant d'ailleurs trouvé aucun vêtement ou effet masculin, ni aucun document libellé au nom de M. X..., ni même un lit ou des aliments et produits d'hygiène pouvant justifier de son occupation des lieux, alors qu'il mentionnait, outre la vétusté et la dégradation de l'appartement, la présence de quelques vêtements troués de femme, ainsi que de papiers et documents au seul nom de Mme B... ; les attestations versées aux débats par M. X... non seulement sont contredites par les pièces ci-dessus analysées et par les attestations produites par les intimés, mais encore ne sont étayées d'aucun élément matériel, à défaut pour M. X... de produire tout document administratif officiel émanant du service des impôts, tel qu'un avis d'imposition, ou encore de la sécurité sociale ou d'une caisse de retraite justifiant de la réalité de son domicile dans l'appartement sis [...]           , l'appelant admettant toutefois que l'adresse, sise [...]                       , figurant sur les chèques qu'il verse aux débats, constitue l'adresse où il serait domicilié fiscalement  et administrativement alors que  le "  "                                             serait l'adresse où il aurait " fixé le centre de sa vie affective", ce qui suppose qu'il ait néanmoins un domicile correspondant à cette adresse " administrative et fiscale" ; au surplus, il résulte du rapport d'enquête et du constat d'huissier du 9 janvier 2014, qui contredisent les affirmations de Mme C..., actionnaire avec M. X... de la SCI Ernest ayant fait l'acquisition d'un appartement sis au [...]                            , que M. X..., entre le 6 janvier et le 10 janvier 2014, sortait régulièrement de ce domicile à 7h30 pour rejoindre seul son véhicule garé à proximité tous les soirs de la semaine à 23 heures et tous les matins à 7h00 ; en tout état de cause, en l'absence d'éléments probants établissant la communauté de vie avec Mme B... au moins une année avant son décès, telle que requise pour bénéficier du transfert de bail, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de transfert de bail à son profit;

AUX MOTIFS PRESUMES ADOPTES QUE : il résulte de l'examen des pièces versées aux débats que M. X... sollicite un transfert à son profit du bail précédemment consenti à Mme B... sur un appartement sis à [...]                           , en affirmant avoir obtenu un accord du précédent bailleur et avoir été le concubin de Mme B... ; cependant il ne verse aux débats aucun courrier formalisant un accord inter partes, mais seulement une lettre de la société qui gérait ce bien et qui lui demandait l'envoi de certains documents démontrant son droit au transfert du bail, alors qu'aucune pièce ne démontre qu'il ait transmis les pièces demandées ni que celles-ci aient démontré le droit au transfert par lui sollicité ; de sorte qu'il ne peut prétendre pouvoir invoquer un accord parfait avec le précédent bailleur; en outre, pour prétendre à un transfert du bail, M. X... affirme avoir été le concubin de feue Mme B..., mais il devrait démontrer cette situation pour obtenir gain de cause, alors qu'il ne verse aux débats aucune pièce établissant le lien de concubinage invoqué ; à l'inverse, le propriétaire des lieux verse aux débats la preuve que Mme B... déclarait à la Caisse d'allocations familiales vivre seule (cf. attestation datée du 14 Janvier 2014), que seul son nom était inscrit sur l'interphone, et que M. X... a toujours été domicilié  à une autre adresse [...]                            , même s'il loge à une troisième adresse, à [...] . De sorte que M. X... ne peut logiquement être que débouté de ses prétentions au transfert à son bénéfice du bail précédemment établi au nom de Mme B..., et qu'il sera aussi débouté de ses prétentions subséquentes ;

1°) ALORS QUE le contrat de bail d'habitation est conclu dès la rencontre des consentements du bailleur et du locataire sur les éléments essentiels du contrat, soit le local et le loyer ; qu'en estimant que M. X... ne peut produire aucun bail sur l'appartement situé [...]                           , après avoir constaté que par courrier du 10 avril 2012 adressé à la société Segine, mandataire du bailleur, M. X... avait demandé la régularisation d'un bail à son nom sur l'appartement litigieux, aux mêmes conditions que celles du contrat conclu par le bailleur avec Mme B... et que par courrier du 19 juin 2012 la société Segine avait informé M. X... de l'accord donné par le propriétaire pour établir un bail à son nom, la cour d'appel a violé l'article 1714 du code civil ;

2°) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; que dans son courrier adressé à M. X... le 19 juin 2012 intitulé « Accord du propriétaire pour contrat de location », la société Segine indiquait : « Nous vous informons par la présente que votre propriétaire Monsieur Alexandre Z..., nous a donné son accord afin d'établir un contrat de location à votre nom. Nous avons besoin pour cela que vous nous adressiez les documents ci-dessous : • les justificatifs de vos revenus, • relevé d'identité bancaire. Dès réception de ces éléments, nous établirons ce bail et ferons comme il se doit un état des lieux de cet appartement » ; qu'en considérant que « le courrier de l'agence Segine du 19 juin 2012 ne constitue qu'une réponse du mandataire de M. Z... à la seule demande de transfert de bail, fondée sur sa qualité de concubin de la locataire défunte » et qu' « il [M. X...] ne verse aux débats aucun courrier formalisant un accord inter partes, mais seulement une lettre de la société qui gérait ce bien et qui lui demandait l'envoi de certains documents démontrant son droit au transfert du bail », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du courrier adressé par la société Segine à M. X... le 19 juin 2012, en violation de l'article 1134 du code civil et de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause ;

3°) ALORS QUE l'exécution d'un bail verbal est établie lorsque le locataire occupe les lieux, qu'il règle le loyer et souscrit une assurance habitation ; qu'en considérant que l'exécution de l'accord intervenu entre M. X... et M. Z... ne serait pas justifiée, non plus que l'existence de relations locatives entre ces derniers, pour confirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait constaté que M. X... ne pourrait produire aucun bail sur l'appartement situé [...]                           , après avoir relevé que M. X... avait régulièrement réglé les loyers après le décès de Mme B..., que des quittances de loyer avaient été délivrées en contrepartie de ce règlement et que M. X... avait souscrit une assurance pour ce logement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, en violation de l'article 1715 du code civil ;

4°) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; que dans son courrier du 10 avril 2012 à la société Segine, M. X... indiquait « je porte à votre connaissance que Madame Antonia B..., ma compagne, votre locataire, est décédée [...]               . Comme vous ne l'ignorez pas, la loi m'autorise à me maintenir dans les lieux. Je vous demande donc de bien vouloir régulariser le bail à mon nom, aux mêmes conditions qui liaient Madame B... à son bailleur », demandant ainsi clairement et sans ambigüité la conclusion d'un nouveau contrat de bail à son nom et non son transfert ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris « que le courrier de l'agence Segine du 19 juin 2012 ne constitue qu'une réponse du mandataire de M. Z... à la seule demande de transfert de bail, fondée sur sa qualité de concubin de la locataire défunte, telle que visée dans les courriers de M. X..., lequel indique expressément dans son courrier du 10 avril 2012: "Je vous demande de bien vouloir régulariser le bail à mon nom, aux mêmes conditions qui liaient Mme B... à son bailleur", non sans présenter Mme B... comme étant sa compagne, et préciser dans le même courrier à l'origine de sa demande: " Comme vous ne l'ignorez pas, la loi m'autorise à me maintenir dans les lieux », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du courrier du 10 avril 2012, en violation de l'article 1134 du code civil et de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause ;

5°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; qu'en retenant, pour débouter M. X... de sa demande de transfert du bail à son profit, que selon les services fiscaux, le local serait vacant depuis le décès de Mme B..., que le [...]          , aucun vêtement ou effet masculin, aucun document au nom de M. X..., aucun lit ou produit d'hygiène ne se serait trouvé dans les lieux, qu'en janvier 2014 M. X... sortait d'un immeuble situé dans le 19 ème arrondissement à 7h30 pour rejoindre son véhicule stationné depuis 23h, circonstances postérieures au décès de Mme B..., la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

6°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la preuve de relations stables et continues caractérisant l'état de concubinage et la vie commune peut se faire par tous moyens ; qu'en privilégiant les attestations de copropriétaires et gardien au détriment de celles d'amis et connaissances du couple témoignant de la stabilité de la vie commune de Mme B... et M. X..., pour débouter ce dernier de sa demande de transfert du bail à son profit, la cour d'appel a violé les articles 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 515-8 du code civil.