Cour de Cassation · civ3 — 9 novembre 2017

CIV.3

CH.B



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10406 F

Pourvoi n° X 16-22.739







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Pierre Y...,

2°/ Mme Florence X..., épouse Y...,

domiciliés [...]                                                     ,

contre l'arrêt rendu le 25 mai 2016 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre civile), dans le litige les opposant à la Société d'exploitation de l'hôtel Eychenne (Sehe), société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                    ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 3 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme Y..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la Société d'exploitation de l'hôtel Eychenne ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... ; les condamne à payer à la Société d'exploitation de l'hôtel Eychenne, la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision.


Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 2830 € par an, à effet rétroactif au 1er janvier 2011, et condamné les époux Y... à rembourser à la SEHE la différence entre le loyer provisionnel versé et le loyer révisé et indexé fixé, du 1er janvier 2011 jusqu'à la date du prononcé du jugement, augmenté des intérêts, avec capitalisation,

AUX MOTIFS QUE d'une part, le bail du 10 mai 2000 portant sur les parkings, objet du litige opposant les parties, précise, en caractères gras, qu'ils sont loués exclusivement pour les besoins de l'exploitation de l'hôtel Eychenne ; que de plus, ces stationnements ne donnent pas directement sur la voie publique et leur utilisation n'est possible qu'avec la réservation d'une chambre ; qu'or, les locaux affectés à l'usage d'hôtel sont assimilés à des locaux monovalents au sens de l'article R. 145-10 du code de commerce ; que dès lors, les parkings dédiés aux seuls besoins de l'exploitation de l'établissement hôtelier sont l'accessoire de l'activité commerciale et par voie de conséquence, ils sont soumis au même régime sans qu'il y ait à considérer par une méthode comparative, une autre affectation, comme des garages pouvant être loués à des particuliers ; que la valeur locative doit être fixée selon la méthode dite hôtelière calculée à partir de la recette d'hébergement théorique et non réelle, en l'affectant d'un coefficient de remplissage et d'un taux de capitalisation ; que le raisonnement de l'expert judiciaire aboutit à une valeur locative arrondie de 2830 € ; que la cour trouve dans le rapport d'expertise des éléments détaillés et rigoureux permettant de fixer cette valeur, une contre expertise s'avérant totalement inutile ; que la recette théorique d'hébergement a été calculée à partir des prix affichés, des remises pratiquées et du coefficient d'occupation pour des hôtels du même genre dans le même département (45,74%) ; qu'ayant constaté qu'il s'agissait d'un établissement saisonnier, étant fermé pendant trois mois de décembre à février, mais ouvert tous les autres jours des autres mois de l'année, il a appliqué un taux de 12 % comme pourcentage de recettes variables en considération de la catégorie de l'établissement (trois étoiles) et du caractère saisonnier de l'exploitation ; que sur la valeur locative obtenue, il a pratiqué un abattement de 10 % pour les travaux de mise en conformité réalisés par le preneur et il a obtenu la somme de 44 923 € ; qu'il a alors calculé la recette théorique des parkings en multipliant le nombre de places (27) par le prix de location (3,9 euros) dont la modicité alléguée par les appelants n'est nullement démontrée et par le nombre de jours d'ouverture, il a rapporté le résultat obtenu au chiffre d'affaires théorique HT de l'hébergement pour constater un ratio de 6% ; qu'il a enfin appliqué ce pourcentage à la valeur locative de l'hébergement pour aboutir à la somme de 2695 €, qu'il a majorée de 5% dans la mesure où le nombre de places disponibles peut être légèrement supérieur à celui pris comme base de calcul ; que dans la décision ayant ordonné l'exécution provisoire, le premier juge a, ainsi justement fixé à 2860 € l'an, avec effet rétroactif au 1er janvier 2011, date fixée définitivement dans le jugement du 9 avril 2013, le montant du loyer renouvelé, condamné M. et Mme Y... à rembourser à la société SEHE la différence entre le montant du loyer provisionnel facturé depuis le 1er janvier 2011 et le montant à facturer au titre du loyer révisé et indexé, du 1er janvier 2011 jusqu'au prononcé du jugement ainsi avec intérêts au taux légal sur le trop perçu depuis le 1er janvier 2011 et dit que les intérêts échus pour une année entière portent eux-mêmes intérêt au taux légal ; que d'autre part, le bail liant les parties mentionne notamment dans le paragraphe « charges et conditions » que le preneur remboursera au bailleur l'impôt foncier afférent aux locaux loués ; que d'ailleurs dans une correspondance adressée à M. et Mme Y... le 11 mai 2011, la SEHE accepte de donner suite à la demande de paiement des impôts fonciers portant sur plusieurs années pour un montant de 2131 € ; qu'il y a donc lieu de juger contrairement au juge des loyers commerciaux que la charge des taxes foncières pèse sur la société SEHE, preneur ;

1) ALORS QUE conformément aux articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, mais les locaux ne sont pas monovalents lorsqu'ils abritent des activités distinctes destinées à des clientèles indépendantes ; que la cour d'appel a affirmé que les locaux affectés à l'usage d'hôtel étaient assimilés à des locaux monovalents au sens de l'article R. 145-10, mais s'est abstenue de rechercher, comme elle y était invitée, si en l'espèce, les locaux exploités pour partie à usage d'hôtel et pour partie à usage de restaurant, dont la clientèle, distincte et indépendante, usait exclusivement du parking litigieux, avaient un caractère monovalent ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

2) ALORS QUE les locaux accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce sont soumis au statut des baux commerciaux ; que ce caractère accessoire ne suffit pas à les soumettre au régime des locaux monovalents s'ils ne sont pas destinés à une seule utilisation ; qu'en affirmant que le loyer du parking, accessoire de l'activité hôtelière et dédiée à elle, devait être soumis au même régime des locaux monovalents, sans prendre en considération que le terrain avait été loué nu, qu'il était dédié à la clientèle non de l'hôtel mais du restaurant, et qu'il pouvait être affecté à un usage autre que celui de parking, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-1, L 145-33 et R 145-33 du code de commerce ;