Cour de Cassation · civ3 — 23 novembre 2017

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10417 F

Pourvoi n° D 16-21.641







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ la société Najwil, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                             ,

2°/ la société Groupe Invest Immo de France, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                             ,

contre l'arrêt rendu le 17 mai 2016 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant à la société Compagnie de chauffage intercommunale de l'agglomération grenobloise CC, société d'économie mixte, dont le siège est [...]                                   ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Najwil et de la société Groupe Invest Immo de France, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Compagnie de chauffage intercommunale de l'agglomération grenobloise CC ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Najwil et la société Groupe Invest Immo de France aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Najwil et de la société Groupe Invest Immo de France ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Compagnie de chauffage intercommunale de l'agglomération grenobloise CC SEM ;.

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Najwil et la société Groupe Invest Immo de France.

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les sociétés Groupe Invest Immo de France et Najwil de l'intégralité de leurs demandes et de les AVOIR condamnées à payer à la CCIAG la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le litige porte sur les conditions d'utilisation du bâtiment abritant la sous-station de chauffage 1 PC 1 ; que le cahier des charges de l'ensemble immobilier en date du 23 décembre 1987 qui s'impose, comme cela est spécifié à l'article 1er, « à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit l'un quelconque des lots issus de la division », donc notamment aux sociétés appelantes en leur qualité de propriétaires successifs des locaux litigieux, prévoit à l'article 5 – Chauffage que : « sont communs à l'ensemble des propriétaires de l'ensemble immobilier le réseau primaire jusqu'aux échangeurs inclus, et la partie des réseaux secondaires allant de la sortie des échangeurs aux compteurs de calories propres à chaque lot et placée à l'entrée de ceux-ci (les comptes de calories sont eux-mêmes privatifs). L'ensemble des lots est grevé d'une servitude de passage et l'entretien de ces réseaux communs » ; que l'article 7 liste les équipements à usage commun, parmi lesquels : « la sous-station de chauffage, son local, le réseau primaire de chauffage urbain, et la partie des réseaux secondaire indiquée ci-dessus » ainsi que « la voie de desserte », étant précisé, à l'article 9, que la voie de desserte « sera cédée à l'Association Syndicale Libre, ainsi que les équipements communs cités à l'article 7 » ; que les parties sont d'accord sur le fait que la sous-station en cause se situe dans un petit bâtiment qui appartient, depuis le 27 août 2007, à la Sci Najwil et, antérieurement, à la Sci Groupe Invest Immo de France, devenue la Sarl Groupe Invest Immo de France ; qu'elles conviennent également qu'il s'agit, aux termes de l'article 7 du cahier des charges susvisé, d'équipements communs à la copropriété, dont la propriété n'a pas été transférée à l'Association Syndicale Libre ; qu'il est par ailleurs constant que le Groupe Invest-Immo France, représenté par M. Y..., a conclu, le 3 juin 2013, un contrat de fourniture de chaleur avec la CCIAG, et qu'en application de l'article des conditions générales du contrat, les dispositions de contrat « s'imposent aux ayants droits, héritiers ou successeurs éventuels de l'Abonné, le contrat se poursuivant donc ainsi avec lesdits ayants droits », donc aux sociétés appelantes ; qu'il ressort des conditions générales de ce contrat que : - « l'Abonné accorde à la CCIAG le droit exclusif d'installer et d'entretenir, en dessus et en en dessous de sa propriété, tous ouvrages propres à assurer, jusqu'au poste de livraison l'alimentation du (ou des) bâtiment(s) objet du présent contrat » (article 1), le poste de livraison étant défini aux conditions particulières comme suit : « local abritant le point de jonction entre l'installation appartenant à la CCIAG et l'installation secondaire appartenant à l'Abonné » ; - « la CCIAG procède à la mise en place de l'installation primaire de fourniture de chaleur dans le poste de livraison mis gratuitement à sa disposition par l'abonné (
) l'installation primaire est la propriété de la CCIAG (
) » (article 2.1) ; - « l'installation secondaire, propriété de l'abonné, est réalisée par ce dernier à partir du poste de livraison. L'Abonné assure son entretien et son renouvellement. Il peut confier ces prestations à la CCIAG (
) » (article 2.2) ; que le tribunal a, par une exacte application de ces différentes dispositions contractuelles, justement retenu que l'utilisation par la CCIAG du bâtiment abritant la sous-station principale de chauffage, demeuré la propriété des demanderesses, ne constituait pas une occupation sans droit ni titre, mais résultait de l'exécution du contrat de fourniture de chaleur passé le 3 juin 2003 avec la Sci Groupe Invest Immo de France ; que l'atteinte contractuellement consentie à l'exercice du droit de propriété pour les besoin de la surveillance, la conduite et l'entretien courant des installations ne pouvait donner lieu à indemnisation ; qu'au demeurant, le cahier des charges de l'ensemble immobilier, opposable aux demanderesses, imposait aux acquéreurs les lots de souffrir, sans indemnité, les servitudes de passage des réseaux de chauffage ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la privation de la jouissance d'un bien résultant pour son légitime propriétaire de son occupation sans droit ni titre, donne lieu à réparation par le versement d'une indemnité ; que la SCI Groupe Invest Immo de France devenue la Sarl Groupe Invest Immo de France et la Sci Najwil ont consécutivement acquis la propriété du tènement immobilier cadastré [...] sur la commune de Pont de Claix, sur lequel est édifié un petit bâtiment abritant la sous station principale de chauffage ; qu'il résulte des échanges de courrier et des autorisations de prélèvements versés aux débats que la SCI Groupe Invest Immo de France a souscrit auprès de la CCIAG un contrat de fourniture de chaleur, dont les conditions générales et particulières ont été signées le 3 juin 2003 ; que l'article 5 des conditions particulières de ce contrat permet de comprendre que la sous station numérotée 1 PC dessert l'ensemble du site de chauffage urbain ; qu'il résulte en outre de l'article 2 que les installations prises en charge comprennent notamment les installations primaires, les installation secondaires en sous station 1 PC, les réseaux secondaires de distribution à l'intérieur du site Alsthom ; qu'il s'en déduit que la sous station 1 PC abrite des installations dites secondaires ; que les prise en charge par la CCIAG des installations de chauffage désignées consiste notamment dans la surveillance, la conduite et l'entretien courant, les travaux de gros entretien et de renouvellement rendus nécessaires par la vétusté ou la panne ; qu'or, il résulte de l'article 2 des conditions générales annexées à ces conditions particulières que l'installation primaire du chauffage est mise en place par la CCIAG dans le poste de livraison mis gratuitement à sa disposition par l'abonné et que l'installation secondaire est la propriété de l'abonné ; que de surcroît, aux termes de l'article 1 de ces mêmes conditions générales, l'abonné accordée à la CCIAG « le droit exclusif d'installer et d'entretenir en dessus et en dessous de sa propriété, tous ouvrages propres à assurer jusqu'au poste de livraison, l'alimentation du bâtiment objet du contrat » ; qu'en conséquence de ces stipulations contractuelles, l'utilisation par la CCIAG du petit bâtiment abritant la sous station principale de chauffage demeuré propriété des demanderesses malgré les dispositions du cahier des charges qui en son article 9 en prévoyait la cession à l'Association Syndicale Libre, ne constitue pas une occupation sans droit ni titre, mais résulte de l'exécution du contrat de fourniture de chaleur, une partie des installations étant au demeurant la propriété des demanderesses ; que s'il en résulte une restriction à l'exercice du droit de propriété des demanderesses, il ne s'agit que d'atteintes contractuellement consenties par elles pour les besoins de la surveillance, la conduite et l'entretien courant des installations, qui ne peuvent dès lors donner lieu à indemnisation ; qu'au demeurant, le cahier des charges de l'ensemble immobilier (article 5 et 7) opposable aux demanderesses, qualifie d'équipements à usage commun la sous station de chauffage, son local, le réseau primaire de chauffage et la partie des réseaux secondaires allant de la sortie des échangeurs aux compteurs de calorie de chaque lot ; qu'il impose également aux acquéreurs des lots de souffrir sans indemnité les servitudes de passage de ces réseaux ; que la Sarl Groupe Invest Immo de France et la SCI Najwil sont donc mal fondées à prétendre à l'indemnisation des restrictions de leur droit de propriété sur la sous station de chauffage et seront déboutées de leur demande d'indemnité d'occupation ;

1° ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, sans recueillir les observations des parties, le moyen tiré de ce qu'en application de l'article 5.2 du contrat conclu le 3 juin 2003, « les dispositions de ce contrat "s'impos[aient] aux ayants droit, héritiers ou successeurs éventuels de l'Abonné, le contrat se poursuivant ainsi avec les dits ayants droit", donc aux sociétés appelantes » (arrêt, p. 10, al. 4) quand la CCIAG n'invoquait pas le bénéfice de cette clause pour étendre aux sociétés Groupe Invest Immo de France et Najwil des stipulations contractuelles auxquelles elles n'avaient pas consenti, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse, le contrat ne créé d'obligation qu'entre les parties ; qu'en jugeant qu'en application de l'article 5.2 du contrat conclu le 3 juin 2003, « les dispositions de ce contrat "s'imposent aux ayants droit, héritiers ou successeurs éventuels de l'Abonné, le contrat se poursuivant ainsi avec les dits ayants droit" donc avec les « sociétés appelantes » (arrêt, p. 10, al. 4) quand une telle clause ne pouvait avoir pour effet de mettre à la charge des sociétés Groupe Invest Immo de France et Najwil, qui n'y étaient pas parties, une obligation, contractée par leur auteur après la cession, de mettre gratuitement à disposition le bien dont elles avaient acquis la propriété, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil, dans sa version applicable aux faits de la cause ;

3° ALORS QU'en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en jugeant, d'une part, que la société « Groupe Invest-Immo France [
] a[vait] conclu, le 3 juin 2003, un contrat de fourniture de chaleur avec la CCIAG » (arrêt, p. 5 al. 7) et, d'autre, part, que le « contrat de fourniture de chaleur [avait été] passé avec la SCI Groupe Invest Immo de France » (arrêt, p. 6, al. 2), la cour d'appel s'est contredite, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

4° ALORS QU'en toute hypothèse, seul ce qui a été stipulé oblige ; qu'en jugeant qu'en application des articles 1 et 2 du contrat conclu le 3 juin 2003, les sociétés Groupe Invest Immo de France et Najwil s'étaient engagées à mettre gratuitement à disposition de la CCIAG les locaux dans lesquels se trouvait la sous-station principale de chauffage de sorte que son occupation ne constituait pas une occupation sans droit ni titre (arrêt, p. 6, al. 2) sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si ces stipulations ne visaient pas uniquement le « poste de livraison » dénommé 1 PC 7 et non la sous-station de chauffage se trouvant à l'extérieur du bâtiment (conclusions, p. 9, al. 1er et s.), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable aux faits de la cause ;

5° ALORS QUE les stipulations du cahier des charges d'un ensemble immobilier ne profitent qu'aux propriétaires des lots ; qu'en déboutant les sociétés Groupe Invest Immo de France et Najwil de leurs demandes fondées sur l'occupation sans droit ni titre des locaux dans lesquels se trouvait la sous-station de chauffage litigieuse aux motifs que leur lot était grevé d'une servitude de passage des réseaux de chauffage stipulée dans le cahier des charges qui leur était opposable et dont elles devaient souffrir sans indemnité, quand une telle servitude n'avait d'effet qu'entre les propriétaires de lots et ne pouvait constituer un titre d'occupation pour la CCIAG, la cour d'appel a violé l'article 637 du code civil et l'article 1165 du même code, dans sa version applicable aux faits de la cause ;

6° ALORS QU'en toute hypothèse, une servitude ne peut être établie ni à la charge d'une personne ni en faveur de personne mais seulement à un fonds et pour un fonds ; qu'en déboutant les sociétés Groupe Invest Immo de France et Najwil de leurs demandes fondées sur l'occupation sans droit ni titre des locaux dans lesquels se trouvait la sous-station de chauffage litigieuse aux motifs que leur lot était grevé d'une servitude de passage des réseaux quand une telle servitude ne pouvait profiter à la CCIAG qui n'était pas propriétaire d'un fonds dominant, la cour d'appel a violé les articles 637 et 686 du code civil ;

7° ALORS QU'en toute hypothèse, une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance d'une partie de sa propriété ; qu'en déboutant les sociétés Groupe Invest Immo de France et Najwil de leurs demandes fondées sur l'occupation sans droit ni titre des locaux dans lesquels se trouvait la sous-station de chauffage litigieuse aux motifs que leur lot était grevé d'une servitude de passage des réseaux, quand une telle servitude ne pouvait avoir pour effet de conférer à son bénéficiaire la jouissance d'une partie de la propriété du fonds servant, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil, ensemble l'article 637 de ce code.