Cour de Cassation · civ3 — 23 novembre 2017

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 23 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10423 F

Pourvoi n° C 16-22.629







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Mokhtar C... ,

2°/ Mme Fatma X..., épouse C... ,

tous deux domiciliés [...]                        ,

contre l'arrêt rendu le 21 juin 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant à la société 5 Le Chapelais, société civile immobilière, dont le siège est [...]                              ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme C... ;

Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme C... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme C... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande en nullité du congé, débouté les époux C... de leur « demande de prorogation de la durée du bail mal fondée », constaté la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [...]                                                 , ce au 31/12/2013, par l'effet du congé du 26/06/2013 à effet au 31/12/2013 et dit qu'en conséquence M. et Mme C... sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2014 et d'AVOIR rejeté leur demande de délais pour quitter les lieux, dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la sci 5 Le Chapelais pourrait faire procéder à leur expulsion, autorisé cette société à faire procéder au séquestre des meubles dans les conditions de l'article R. 433-1 du code des procédures d'exécution et débouté M. et Mme C... du surplus de leurs prétentions ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants soutiennent qu'ils n'ont jamais été informés d'un changement de propriétaire des lieux loués et de la vente du logement à la sci 5 Le Chapelais, que l'attestation produite en première instance et délivrée le 5 mai 2010 par Maître Z..., qui fait état d'une vente par la société 5 Le Chapelais, sci domiciliée [...]       à la sci 5 Le Chapelais, domiciliée [...] , a semé le doute dans leur esprit et qu'ils sont restés dans l'impossibilité de vérifier l'existence de la bailleresse ; qu'ils ajoutent qu'ils n'ont pas eu connaissance de l'attestation de Maître A..., notaire, de la vente le 5 mai 2010, cette attestation n'ayant été communiquée ni aux locataires, ni à leur conseil, ce ni à l'occasion de la procédure devant le tribunal, ni ultérieurement, au mépris du principe du contradictoire ; que la sci 5 Le Chapelais réplique que M. et Mme C... ne pouvait ignorer qu'elle était bien propriétaire des lieux, qu'elle en a justifié en première instance au moyen de deux attestations de propriété notariées ; que, selon son bordereau de pièces notifié le 23 avril 2015, l'avocat de la sci 5 Le Chapelais a communiqué en appel à l'avocat de M. et Mme C... en pièce n°5 l'attestation notariée de propriété établie par Maître A... ; que ceux-ci n'ont introduit aucun incident de mise en état au sujet de cette communication de pièces et ne sont pas, en droit de prétendre qu'ils n'ont pas eu connaissance de l'attestation déclinée par Maître A... ; que le premier juge, par des motifs pertinents approuvés par la cour, à bon droit a retenu que cette pièce établissait que la sci 5 Le Chapelais était propriétaire des lieux loués et, partant, sa qualité à agir en validation du congé ; que le tribunal a rejeté à juste titre le moyen soulevé par M. et Mme C... et qu'ils réitèrent en appel, suivant lequel le congé serait entaché de nullité faute pour la bailleresse d'avoir purgé le droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 en cas de première vente après une première division de l'immeuble par lots ; qu'en effet, la société bailleresse ayant fait le choix de donner congé au locataire pour vendre le logement litigieux libre de toute occupation, ce texte qui concerne la vente de locaux loués ou occupés par des occupants de bonne foi, ne trouve pas à s'appliquer ; que la cour approuve encore le premier juge en ce qu'il a relevé que l'indication « lot n° 17 » mentionnée dans le congé à la suite de la mention de ce que le congé portait sur l'appartement situé au 3e étage, porte droite dans l'immeuble sis [...]               1, et avant celle précisant qu'il était composé d'une entrée, 2 pièces, une cuisine, une salle d'eau et un wc, ne pouvait résulter que d'une erreur matérielle, puisque l'état descriptif de division de l'immeuble n'avait été établi que le 3 avril 2014, soit postérieurement à la date d'effet du congé ; que les appelants ne sont pas fondés à prétendre que l'objet de la vente ne serait pas déterminé ou déterminable en l'absence de division préalable de l'immeuble en lots, puisque la consistance exacte du logement offert à la vente est précisée dans le congé, qu'elle correspond aux locaux loués et n'est affectée d'aucune incertitude ; qu'en conséquence, il ne peut en être tiré aucune cause valable d'annulation du congé ; que M. et Mme C... excipent des dispositions de l'article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que, lorsque un immeuble indivis ayant cinq locaux d'habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit pour une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale ; que, toutefois, ce texte, introduit par la loi du 29 mars 2014 dans la loi du 6 juillet 1989, ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce puisque, lorsque cette loi a été mise en vigueur, le bail avait pris fin depuis le 31 décembre 2013 ; qu'ils invoquent aussi l'application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 mars 2014 ; que, cependant, les conditions d'application de ce texte s'appréciant à la date de délivrance du congé, l'article 11-1 ne peut s'appliquer dans sa nouvelle version au congé délivré le 26 juin 2013, sauf à en faire une application rétroactive ; que cet article, dans sa version antérieure applicable au congé litigieux, donne au locataire, à sa demande, un droit de reconduction du bail pour une durée de deux ans, lorsque, comme en l'espèce, le congé intervient moins de deux ans avant le terme du bail, mais à condition que le congé soit délivré dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements ; que les appelants ne démontrent pas que le congé a été délivré dans le cadre de la vente par lots de plus de dix logements, étant observé que la division en plus de dix lots de l'immeuble n'implique pas la vente de l'ensemble de ces lots ; qu'en conséquence, la demande de reconduction du bail n'est pas fondée ; que M. et Mme C... ont en raison de la procédure bénéficié de fait de près de trente mois de délais à compter de la date d'effet du congé pour quitter les lieux ; qu'il n'y a pas lieu dés lors de leur accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la qualité à agir, en application de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention de ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; que la sci 5 Le Chapelais verse aux débats à la barre , l'attestation de Me A..., notaire, de vente le 5 mai 2010 par la société 5 Le Chapelais, identifiée sous n° Siren 434 693 008 à la sci 5 Le Chapelais, identifiée sous n° Siren 520 939 273, du bien immobilier du [...]                                      , cadastré section [...] , soit un immeuble élevé sur sous-sol, composé d'un rez-de-chaussée, 1er, 2e et 3e étage ; que cette attestation contient l'origine de propriété de l'immeuble vendu, comme étant Mme Carcassonne B..., née Lhomme ; que cette pièce étudiée contradictoirement à l'audience et distincte de l'attestation de Me Z... du 5 mai 2010, antérieurement communiquée, est de nature à établir la propriété de la sci 5 Le Chapelais et sa qualité à agir en tant que propriétaire actuelle des lieux loués ; que l'action est recevable ;que, sur la nullité du congé, le congé pour vente doit en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 contenir, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée et comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels porte le droit de préemption, avec les accessoires, afin que le locataire puisse apprécier la pertinence de l'offre ; que le bail porte sur les lieux situés au « 3e étage droite, composés de deux pièces, entrée, salle d'eau, wc et cuisine », sans indication de lots ; que le congé du 26 juin 2013 porte sur l'appartement au 3e droite, porte droite, lot 17, comprenant « une entrée, 2 pièces, une cuisine, une salle d'eau, un WC» ; que l'indication de numéro de lot dans le congé ne peut résulter que d'une erreur matérielle, puisque l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété n'a été établi que le 3 avril 2014 ; qu'il en résulte qu'il ne peut être donné de conséquence juridique à un acte inexistant lors de la délivrance du congé, alors que, par ailleurs, la description des lieux dans le congé est conforme à celle au bail ; qu'ainsi, si dans l'état descriptif de division, l'appartement de deux pièces au 3e étage, seul appartement de ce type est le lot 18, cette numérotation actuelle n'a pas d'incidence sur la description de la consistance des lieux objet du congé ; que, par conséquent, il ne peut non plus être reproché à la sci 5 Le Chapelais de n'avoir pas porté dans le congé l'indication des tantièmes correspondant au bien vendu qui n'était pas alors en copropriété ; que, par ailleurs, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 a trait à la première mise en vente de bien immobilier mis en copropriété, dans le cas où le bailleur veut vendre ses lots occupés ; qu'or, par la délivrance du congé sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la sci 5 Le Chapelais a manifesté sa volonté de vendre les lieux loués libres de toute occupation ; que, par conséquent, il convient de rejeter les moyens de défense de M. et Mme C... tenant au non-respect des dispositions de ladite loi ; que pour soutenir que leur bail doit être prorogé en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, M. et Mme C... exposent que la sci 5 Le Chapelais ne verse aucune précision quant aux nombre de lots à usage d'habitation créés lors de la mise en copropriété ; que, cependant, l'article 11-1 a trait à des ventes par lots de plus de 10 logements dans le même immeuble pour des logements qui relèvent des alinéa 4 et 5 de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'or, M. et Mme C... n'apportent aucun élément de preuve de ce que la sci 5 Le Chapelais a délivré des congés à d'autres locataires dans les conditions précitées pour plus de 10 logements, et l'immeuble ne relève pas des catégories citées dans les alinéas 4 et 5 , puisqu'il est la propriété d'une sci ; que, de plus, les nouvelles dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 pour l'article 11-1 immédiatement applicables, ne concernent également que les immeubles relevant des catégories précitées, dans laquelle ne se situe pas ce bien loué et pour des congés postérieurs au 27 mars 2014, si bien qu'elles ne s'appliquent pas au congé litigieux ; que, par conséquent, le congé a été valablement délivré à M. et Mme C... le 26 juin 2013 à effet le 31 décembre 2013 ; que M. et Mme C... sont donc déchus de tout titre d'occupation depuis le 1er janvier 2014 ; qu'il convient d'ordonner l'expulsion de M. et Mme C... et de tout de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est et d'autoriser le bailleur à faire procéder au séquestre des meubles dans les conditions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; que l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement ; qu'en vertu de l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, les délais sont de 3 mois à 3 ans ; que M. et Mme C... font état de la nécessité à terme de quitter les lieux lors de la mise à la retraite de M. C... octobre 2014 lorsqu'il percevra sa retraite, si bien qu'une libération des lieux actuellement conduiraient à deux déménagements ; que cet élément n'est pas en soi une cause légale d'octroi de délais ; que M. et Mme C... ont déposé une demande de relogement le 13 février 2014 seulement alors que le congé datait du 26 juin 2013, et un recours auprès de la commission Dalo le 7 mai 2014, selon pièces aux débats ; que les délais sollicités ne peuvent être accordés, alors que des délais de fait ont été consentis et que, compte tenu du délai pour quitter les lieux suivant le commandement de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et des délais de la trêve hivernale, les occupants disposent de délais nécessaires à l'instruction de leur demande de relogement ; que, sur l'indemnité d'occupation, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle que M. et Mme C... seront condamnés solidairement à payer, de la date de résiliation au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer éventuellement révisé, outre les charges, qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, faute de préjudice supérieur à la valeur locative qui soit justifié par le bailleur .

1°) ALORS QU' en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ; qu'en constatant la résiliation du bail conclu par M. C... , sans avoir au préalable relevé que l'assignation émise par la sci 5 Le Chapelais avait été notifiée au représentant de l'Etat selon les modalités de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte ;

2°) ALORS QU' en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience ; que cette fin de non-recevoir s'applique aussi à l'assignation aux fins d'expulsion ; qu'en disant, comme le lui demandait la bailleresse, qu'à défaut de départ volontaire des preneurs, elle pourrait faire procéder à leur expulsion, sans avoir au préalable constaté que l'assignation émise par la sci 5 Le Chapelais avait été notifiée au représentant de l'Etat selon les modalités de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande en nullité du congé, constaté la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [...]                                                , ce au 31/12/2013, par l'effet du congé du 26/06/2013 à effet au 31/12/2013, dit qu'en conséquence M. et Mme C... sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2014 et débouté M. et Mme C... du surplus de leurs prétentions ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal a rejeté à juste titre le moyen soulevé par M. et Mme C... et qu'ils réitèrent en appel, suivant lequel le congé serait entaché de nullité faute pour la bailleresse d'avoir purgé le droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 en cas de première vente après une première division de l'immeuble par lots ; qu'en effet, la société bailleresse ayant fait le choix de donner congé au locataire pour vendre le logement litigieux libre de toute occupation, ce texte qui concerne la vente de locaux loués ou occupés par des occupants de bonne foi, ne trouve pas à s'appliquer ; que la cour approuve encore le premier juge en ce qu'il a relevé que l'indication « lot n° 17 » mentionnée dans le congé à la suite de la mention de ce que le congé portait sur l'appartement situé au 3e étage, porte droite dans l'immeuble sis [...]               1, et avant celle précisant qu'il était composé d'une entrée, 2 pièces, une cuisine, une salle d'eau et un wc, ne pouvait résulter que d'une erreur matérielle, puisque l'état descriptif de division de l'immeuble n'avait été établi que le 3 avril 2014, soit postérieurement à la date d'effet du congé ; que les appelants ne sont pas fondés à prétendre que l'objet de la vente ne serait pas déterminé ou déterminable en l'absence de division préalable de l'immeuble en lots, puisque la consistance exacte du logement offert à la vente est précisée dans le congé, qu'elle correspond aux locaux loués et n'est affectée d'aucune incertitude ; qu'en conséquence, il ne peut en être tiré aucune cause valable d'annulation du congé ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la nullité du congé, le congé pour vente doit en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 contenir, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée et comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels porte le droit de préemption, avec les accessoires, afin que le locataire puisse apprécier la pertinence de l'offre ; que le bail porte sur les lieux situés au « 3e étage droite, composés de deux pièces, entrée, salle d'eau, wc et cuisine », sans indication de lots ; que le congé du 26 juin 2013 porte sur l'appartement au 3e droite, porte droite, lot 17, comprenant « une entrée, 2 pièces, une cuisine, une salle d'eau, un WC » ; que l'indication de numéro de lot dans le congé ne peut résulter que d'une erreur matérielle, puisque l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété n'a été établi que le 3 avril 2014 ; qu'il en résulte qu'il ne peut être donné de conséquence juridique à un acte inexistant lors de la délivrance du congé, alors que, par ailleurs, la description des lieux dans le congé est conforme à celle du bail ; qu'ainsi, si dans l'état descriptif de division, l'appartement de deux pièces au 3e étage, seul appartement de ce type est le lot 18, cette numérotation actuelle n'a pas d'incidence sur la description de la consistance des lieux objet du congé ; que, par conséquent, il ne peut non plus être reproché à la sci 5 Le Chapelais de n'avoir pas porté dans le congé l'indication des tantièmes correspondant au bien vendu qui n'était pas alors en copropriété ; que, par ailleurs, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 a trait à la première mise en vente de bien immobilier mis en copropriété, dans le cas où le bailleur veut vendre ses lots occupés ; qu'or, par la délivrance du congé sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la sci 5 Le Chapelais a manifesté sa volonté de vendre les lieux loués libres de toute occupation ; que, par conséquent, il convient de rejeter les moyens de défense de M. et Mme C... tenant au non-respect des dispositions de ladite loi ;

1°) ALORS QU' en vertu de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; qu'en énonçant que la bailleresse n'était pas tenue de purger le droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 car la bailleresse avait fait le choix de donner congé au locataire pour vendre le logement litigieux libre de toute occupation, cependant que l'émission d'un congé pour vendre n'exonère pas le bailleur de son obligation de faire connaître au locataire son projet de vente du local donné à bail dans les conditions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, dans sa rédaction applicable au litige, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé ce texte ;

2°) ALORS QU' en vertu de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; qu'en énonçant que la bailleresse n'était pas tenue de purger le droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 car ce texte concernait la vente de locaux loués ou occupés par des occupants de bonne foi, cependant qu'il était constant, que M. et Mme C... étaient encore locataires du bien, puisque sinon un congé pour vendre n'aurait même pas été utile, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction applicable au litige.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande en nullité du congé, constaté la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [...]                                                , ce au 31/12/2013, par l'effet du congé du 26/06/2013 à effet au 31/12/2013 ? dit qu'en conséquence M. et Mme C... sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2014 et débouté M. et Mme C... du surplus de leurs prétentions ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal a rejeté à juste titre le moyen soulevé par M. et Mme C... et qu'ils réitèrent en appel, suivant lequel le congé serait entaché de nullité faute pour la bailleresse d'avoir purgé le droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 en cas de première vente après une première division de l'immeuble par lots ; qu'en effet, la société bailleresse ayant fait le choix de donner congé au locataire pour vendre le logement litigieux libre de toute occupation, ce texte qui concerne la vente de locaux loués ou occupés par des occupants de bonne foi, ne trouve pas à s'appliquer ; que la cour approuve encore le premier juge en ce qu'il a relevé que l'indication « lot n° 17 » mentionnée dans le congé à la suite de la mention de ce que le congé portait sur l'appartement situé au 3e étage, porte droite dans l'immeuble sis [...]               1, et avant celle précisant qu'il était composé d'une entrée, 2 pièces, une cuisine, une salle d'eau et un wc, ne pouvait résulter que d'une erreur matérielle, puisque l'état descriptif de division de l'immeuble n'avait été établi que le 3 avril 2014, soit postérieurement à la date d'effet du congé ; que les appelants ne sont pas fondés à prétendre que l'objet de la vente ne serait pas déterminé ou déterminable en l'absence de division préalable de l'immeuble en lots, puisque la consistance exacte du logement offert à la vente est précisée dans le congé, qu'elle correspond aux locaux loués et n'est affectée d'aucune incertitude ; qu'en conséquence, il ne peut en être tiré aucune cause valable d'annulation du congé ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la nullité du congé, le congé pour vente doit en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 contenir, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée et comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels porte le droit de préemption, avec les accessoires, afin que le locataire puisse apprécier la pertinence de l'offre ; que le bail porte sur les lieux situés au « 3e étage droite, composés de deux pièces, entrée, salle d'eau, wc et cuisine », sans indication de lots ; que le congé du 26 juin 2013 porte sur l'appartement au 3e droite, porte droite, lot 17, comprenant « une entrée, 2 pièces, une cuisine, une salle d'eau, un WC » ; que l'indication de numéro de lot dans le congé ne peut résulter que d'une erreur matérielle, puisque l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété n'a été établi que le 3 avril 2014 ; qu'il en résulte qu'il ne peut être donné de conséquence juridique à un acte inexistant lors de la délivrance du congé, alors que, par ailleurs, la description des lieux dans le congé est conforme à celle au bail ; qu'ainsi, si dans l'état descriptif de division, l'appartement de deux pièces au 3e étage, seul appartement de ce type est le lot 18, cette numérotation actuelle n'a pas d'incidence sur la description de la consistance des lieux objet du congé ; que, par conséquent, il ne peut non plus être reproché à la sci 5 Le Chapelais de n'avoir pas porté dans le congé l'indication des tantièmes correspondant au bien vendu qui n'était pas alors en copropriété ; que, par ailleurs, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 a trait à la première mise en vente de bien immobilier mis en copropriété, dans le cas où le bailleur veut vendre ses lots occupés ; qu'or, par la délivrance du congé sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la sci 5 Le Chapelais a manifesté sa volonté de vendre les lieux loués libres de toute occupation ; que, par conséquent, il convient de rejeter les moyens de défense de M. et Mme C... tenant au non-respect des dispositions de ladite loi ;

1°) ALORS QUE lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'en énonçant que la désignation, dans le congé pour vendre, du bien offert à la vente par la mention « lot n° 1 7 » ne rendait pas pour autant ce bien non déterminé ou non déterminable, après avoir pourtant constaté que l'état descriptif de division de l'immeuble n'avait été établi qu'après la date d'effet du congé, ce dont il résultait qu'à l'époque du congé, le « lot n° 17 » était inexistant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS, subsidiairement, QUE lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'en énonçant que la désignation, dans le congé pour vendre, du bien offert à la vente par la mention « lot n° 17 » ne rendait pas pour autant ce bien non déterminé ou non déterminable, sans avoir recherché si le fait que l'état descriptif de division de l'immeuble n'avait été établi qu'après la date d'effet du congé n'était pas de nature à créer une incertitude sur l'objet de la vente proposée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (plus subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme C... « de leur demande de prorogation de la durée du bail mal fondée », constaté la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [...]                                                , ce au 31/12/2013, par l'effet du congé du 26/06/2013 à effet au 31/12/2013, dit qu'en conséquence M. et Mme C... sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2014, dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la sci 5 Le Chapelais pourrait faire procéder à leur expulsion, autorisé cette société à faire procéder au séquestre des meubles dans les conditions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution et débouté M. et Mme C... du surplus de leurs prétentions ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE M. et Mme C... excipent des dispositions de l'article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que, lorsque un immeuble indivis ayant cinq locaux d'habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit pour une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale ; que, toutefois, ce texte, introduit par la loi du 29 mars 2014 dans la loi du 6 juillet 1989, ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce puisque, lorsque cette loi a été mise en vigueur, le bail avait pris fin depuis le 31 décembre 2013 ; qu'ils invoquent aussi l'application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 mars 2014 ; que, cependant, les conditions d'application de ce texte s'appréciant à la date de délivrance du congé, l'article 11-1 ne peut s'appliquer dans sa nouvelle version au congé délivré le 26 juin 2013, sauf à en faire une application rétroactive ; que cet article, dans sa version antérieure applicable au congé litigieux, donne au locataire, à sa demande, un droit de reconduction du bail pour une durée de deux ans, lorsque, comme en l'espèce, le congé intervient moins de deux ans avant le terme du bail, mais à condition que le congé soit délivré dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements ; que les appelants ne démontrent pas que le congé a été délivré dans le cadre de la vente par lots de plus de dix logements, étant observé que la division en plus de dix lots de l'immeuble n'implique pas la vente de l'ensemble de ces lots ; qu'en conséquence, la demande de reconduction du bail n'est pas fondée ; que M. et Mme C... ont en raison de la procédure bénéficié de fait de près de trente mois de délais à compter de la date d'effet du congé pour quitter les lieux ; qu'il n'y a pas lieu dès lors de leur accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

AUX MOTIFS TRES EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE pour soutenir que leur bail doit être prorogé en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, M. et Mme C... exposent que la la sci 5 Le Chapelais ne verse aucune précision quant aux nombre de lots à usage d'habitation créés lors de la mise en copropriété ; que, cependant, l'article 11-1 a trait à des ventes par lots de plus de 10 logements dans le même immeuble pour des logements qui relèvent des alinéa 4 et 5 de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'or, M. et Mme C... n'apportent aucun élément de preuve de ce que la sci 5 Le Chapelais a délivré des congés à d'autres locataires dans les conditions précitées pour plus de 10 logements, et l'immeuble ne relève pas des catégories citées dans les alinéas 4 et 5, puisqu'il est la propriété d'une sci ; que, de plus, les nouvelles dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 pour l'article 11-1 immédiatement applicables, ne concernent également que les immeubles relevant des catégories précitées, dans laquelle ne se situe pas ce bien loué et pour des congés postérieurs au 27 mars 2014, si bien qu'elles ne s'appliquent pas au congé litigieux ; que, par conséquent, le congé a été valablement délivré à M. et Mme C... le 26 juin 2013 à effet le 31 décembre 2013 ; que M. et Mme C... sont donc déchus de tout titre d'occupation depuis le 1er janvier 2014 ; qu'il convient d'ordonner l'expulsion de M. et Mme C... et de tout de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est et d'autoriser le bailleur à faire procéder au séquestre des meubles dans les conditions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; que l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement ; qu'en vertu de l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, les délais sont de 3 mois à 3 ans ; que M. et Mme C... font état de la nécessité à terme de quitter les lieux lors de la mise à la retraite de M. C... en octobre 2014 lorsqu'il percevra sa retraite, si bien qu'une libération des lieux actuellement conduiraient à deux déménagements ; que cet élément n'est pas en soi une cause légale d'octroi de délais ; que M. et Mme C... ont déposé une demande de relogement le 13 février 2014 seulement alors que le congé datait du 26 juin 2013, et un recours auprès de la commission Dalo le 7 mai 2014, selon pièces aux débats ; que les délais sollicités ne peuvent être accordés, alors que des délais de fait ont été consentis et que, compte tenu du délai pour quitter les lieux suivant le commandement de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et des délais de la trêve hivernale, les occupants disposent de délais nécessaires à l'instruction de leur demande de relogement ;

1°) ALORS QUE lorsqu'un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, et que ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. ; qu'en énonçant que M. et Mme C... ne prouvaient pas que le congé avait été délivré dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements, cependant qu'il appartenait au bailleur de faire la preuve que son projet de vente par lots ne concerne pas plus de dix logements, la cour d'appel a inversé les règles de la charge de la preuve, partant, a violé l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE lorsqu'un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, et que ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. ; qu'en énonçant que M. et Mme C... ne prouvaient pas que le congé avait été délivré dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements, la cour d'appel a porté une atteinte disproportionnée aux droits de M. et Mme C... à un procès équitable en faisant peser sur eux la charge d'une preuve impossible, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

3°) ALORS QUE lorsqu'un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, et que ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. ; qu'en énonçant, par motifs très éventuellement adoptés, que l'immeuble dans lequel était le bien offert à la vente ne relevait pas des quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, car il était la propriété d'une société civile immobilière, cependant que le cinquième alinéa de l'article 41 ter vise certaines sociétés civiles immobilières, la cour d'appel a violé l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (plus subsidiaire encore)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté leur demande de délais pour quitter les lieux, dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la sci 5 Le Chapelais pourrait faire procéder à leur expulsion, autorisé cette société à faire procéder au séquestre des meubles dans les conditions de l'article R. 433-1 du code des procédures d'exécution et débouté M. et Mme C... du surplus de leurs prétentions ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE M. et Mme C... excipent des dispositions de l'article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que, lorsque un immeuble indivis ayant cinq locaux d'habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit pour une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale ; que, toutefois, ce texte, introduit par la loi du 29 mars 2014 dans la loi du 6 juillet 1989, ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce puisque, lorsque cette loi a été mise en vigueur, le bail avait pris fin depuis le 31 décembre 2013 ; qu'ils invoquent aussi l'application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 mars 2014 ; que, cependant, les conditions d'application de ce texte s'appréciant à la date de délivrance du congé, l'article 11-1 ne peut s'appliquer dans sa nouvelle version au congé délivré le 26 juin 2013, sauf à en faire une application rétroactive ; que cet article, dans sa version antérieure applicable au congé litigieux, donne au locataire, à sa demande, un droit de reconduction du bail pour une durée de deux ans, lorsque, comme en l'espèce, le congé intervient moins de deux ans avant le terme du bail, mais à condition que le congé soit délivré dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements ; que les appelants ne démontrent pas que le congé a été délivré dans le cadre de la vente par lots de plus de dix logements, étant observé que la division en plus de dix lots de l'immeuble n'implique pas la vente de l'ensemble de ces lots ; qu'en conséquence, la demande de reconduction du bail n'est pas fondée ; que M. et Mme C... ont en raison de la procédure bénéficié de fait de près de trente mois de délais à compter de la date d'effet du congé pour quitter les lieux ; qu'il n'y a pas lieu dès lors de leur accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

AUX MOTIFS TRES EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE pour soutenir que leur bail doit être prorogé en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, M. et Mme C... exposent que la sci 5 Le Chapelais ne verse aucune précision quant aux nombre de lots à usage d'habitation créés lors de la mise en copropriété ; que, cependant, l'article 11-1 a trait à des ventes par lots de plus de 10 logements dans le même immeuble pour des logements qui relèvent des alinéa 4 et 5 de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'or, M. et Mme C... n'apportent aucun élément de preuve de ce que la sci 5 Le Chapelais a délivré des congés à d'autres locataires dans les conditions précitées pour plus de 10 logements, et l'immeuble ne relève pas des catégories citées dans les alinéas 4 et 5, puisqu'il est la propriété d'une sci ; que, de plus, les nouvelles dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 pour l'article 11-1 immédiatement applicables, ne concernent également que les immeubles relevant des catégories précitées, dans laquelle ne se situe pas ce bien loué et pour des congés postérieurs au 27 mars 2014, si bien qu'elles ne s'appliquent pas au congé litigieux ; que, par conséquent, le congé a été valablement délivré à M. et Mme C... le 26 juin 2013 à effet le 31 décembre 2013 ; que M. et Mme C... sont donc déchus de tout titre d'occupation depuis le 1er janvier 2014 ; qu'il convient d'ordonner l'expulsion de M. et Mme C... et de tout de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est et d'autoriser le bailleur à faire procéder au séquestre des meubles dans les conditions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; que l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement ; qu'en vertu de l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, les délais sont de 3 mois à 3 ans ; que M. et Mme C... font état de la nécessité à terme de quitter les lieux lors de la mise à la retraite de M. C... en octobre 2014 lorsqu'il percevra sa retraite, si bien qu'une libération des lieux actuellement conduiraient à deux déménagements ; que cet élément n'est pas en soi une cause légale d'octroi de délais ; que M. et Mme C... ont déposé une demande de relogement le 13 février 2014 seulement alors que le congé datait du 26 juin 2013, et un recours auprès de la commission Dalo le 7 mai 2014, selon pièces aux débats ; que les délais sollicités ne peuvent être accordés, alors que des délais de fait ont été consentis et que, compte tenu du délai pour quitter les lieux suivant le commandement de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et des délais de la trêve hivernale, les occupants disposent de délais nécessaires à l'instruction de leur demande de relogement ;

1°) ALORS QUE pour l'octroi de délais de maintien dans les lieux, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ; qu'en rejetant la demande de délais pour quitter les lieux présentée par M. et Mme C... , âgés alors respectivement de 64 ans et 54 ans, sans rechercher si, comme ceux-ci le faisaient valoir, ils vivaient depuis vingt-neuf années dans le logement litigieux, ils justifiaient de faibles ressources qui rendaient difficile l'obtention d'un logement mais n'avaient pour autant jamais manqué à leur obligation de paiement envers la bailleresse (conclusions de M. et Mme C... , p. 8), ou encore sans s'enquérir du sens la décision de la commission de médiation visée à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation, laquelle avait reconnu, le 5 juin 2015, M. C... comme prioritaire et devant être relogé d'urgence au titre du droit au logement opposable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

2°) ALORS, subsidiairement, QUE pour l'octroi de délais de maintien dans les lieux, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. ; qu'en rejetant la demande de délais pour quitter les lieux présentée par M. et Mme C... , âgés alors respectivement de 64 ans et 54 ans, sans rechercher si, comme ceux-ci le faisaient valoir, ils vivaient depuis vingt-neuf années dans le logement litigieux, ils justifiaient de faibles ressources qui rendaient difficile l'obtention d'un logement mais n'avaient pour autant jamais manqué à leur obligation de paiement envers la bailleresse (conclusions de M. et Mme C... , p. 8), ou encore sans s'enquérir du sens la décision de la commission de médiation visée à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation, laquelle avait reconnu, le 5 juin 2015, M. C... comme prioritaire et devant être relogé d'urgence au titre du droit au logement opposable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

3°) ALORS, plus subsidiairement, QU' en rejetant la demande de délais pour quitter les lieux présentée par M. et Mme C... , sans se prononcer sur éléments que les locataires mettaient en avant : M. et Mme C... , âgés alors respectivement de 64 ans et 54 ans, justifiaient de faibles ressources qui rendaient difficile l'obtention d'un logement mais n'avaient pour autant jamais manqué à leur obligation de paiement envers la bailleresse et cependant que la commission de médiation visée à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation avait reconnu M. C... comme prioritaire et devant être relogé d'urgence, les juges du fond n'ont pas suffisamment motivé leur décision, partant, ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS, en tout état de cause, QU' en rejetant la demande de délais pour quitter les lieux présentée par M. et Mme C... , par la considération qu' « en raison de la procédure, [ils] ont bénéficié de fait de près de trente mois de délais à compter de la date d'effet du congé pour quitter les lieux », cependant que l'objet de la procédure était précisément et entre autres, la validité du congé et sans constater que cette procédure aurait été abusive ou engagée avec la connaissance qu'elle était vouée à l'échec, les juges du fond n'ont pas suffisamment motivé leur décision, partant, ont violé l'article 455 du code de procédure civile.