Cour de Cassation · civ3 — 23 novembre 2017

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 23 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10427 F

Pourvoi n° D 16-24.240






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Jean X...,

2°/ Mme Régine Y..., épouse X...,

domiciliés [...]                                      ,

3°/ Mme Christine Z..., domiciliée [...]                                      ,

contre l'arrêt rendu le 14 juin 2016 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile,1re section), dans le litige les opposant à la société Diva altitude, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                                            ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. et Mme X... et de Mme Z..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Diva altitude ;

Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et de Mme Z... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Diva altitude ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept.

Le conseiller rapporteur le president






Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et Mme Z....

M. Jean X..., Mme Régine X... et Mme Christine Z... font grief à l'arrêt attaqué

D'AVOIR dit que le loyer du bail renouvelé liant la société Diva Altitude, preneur, à M. Jean X... et Mme Régine Y... son épouse, en qualité d'usufruitiers, et Mme Christine X... épouse Z..., en qualité de nu-propriétaire, bailleurs, est fixé à la somme de 41.041 euros hors taxes et hors charges par an, soit 3.420,08 euros par mois, à compter du 1er mai 2013, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées et constaté en conséquence que les consorts X... seront tenus de rembourser à la société Diva Altitude le trop perçu depuis le 1er mai 2013 ;

AUX MOTIFS QU'« en application de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'en l'espèce, et après expertise judiciaire, les parties s'opposent essentiellement sur le calcul de la surface utile pondérée et le calcul de la valeur locative en considération des éléments de comparaison étudiés ; que le loyer résultant des révisions annuelles depuis 2004 s'élevait, à la date du 1er mai 2013, à la somme de 4.491 euros hors taxes par mois, soit 53.892 euros hors taxes par an ; que 1/ sur la détermination de la surface utile pondérée, l'expert M. A... a retenu une surface utile pondérée de 158,61 m2 pour une surface louée totale de 203,92 m2 ; que cette surface inclut les garages, d'une superficie de 31,52 m2, avec un coefficient de 0,30, soit une surface pondérée de 9,45 m2, en soulignant que ces garages sont utilisés depuis l'origine du bail en réserve ; que le contrat de bail, renouvelé en 2004, prévoit expressément (page 4, destination des lieux) que les lots 163 et 164 (les deux garages) seront exclusivement destinés au remisage des voitures ; qu'il est ensuite rappelé que le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit que les garages, boxes ou parkings ne pourront servir qu'au remisage des automobiles, et que le preneur s'engage à faire son affaire personnelle de cette clause de telle manière à ce que le bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché à ce sujet ; qu'il est enfin précisé que la location est considérée comme indivisible et ayant le caractère commercial pour le tout ; que dès lors, et quand bien même le preneur utiliserait effectivement ces garages comme réserve, le coefficient de pondération utilisé par l'expert judiciaire doit être révisé à la baisse ; qu'en effet, ces garages ne peuvent être complètement exclus de la valeur locative dès lors qu'ils font partie intégrante du bail et apportent un avantage évident à la partie purement commerciale, mais ils ne peuvent être comptabilisés au même titre que la surface exploitée en commerce ou en réserve cet usage étant expressément défendu par le bail ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement sur ce point et de corriger la surface utile pondérée telle que calculée par l'expert en affectant aux garages un coefficient de 0,20, équivalent à celui proposé par M. B..., expert du preneur ; que pour le surplus, l'expert souligne que M. C..., expert des bailleurs, utilise un coefficient unique de 1 pour la totalité de la surface du magasin et de ses dépendances en rez-de-chaussée, ce qui n'est pas conforme aux usages ni à la jurisprudence constante en la matière et ne peut donc être retenu, tandis que M. B..., expert du preneur, a commis une erreur dans le calcul de la surface brute qui conduit à sous-estimer la taille du local ; que M. A... a largement répondu aux observations des parties et son analyse, clairement motivée à partir de ses constatations, doit être retenue pour le surplus de la surface utile pondérée ; qu'en conséquence, la surface utile pondérée sera fixée à:

- surface utile pondérée totale retenue par l'expert judiciaire

158,61 m2 - à déduire surface des garages pondérée au coefficient 0,30

- 9,45 m2 - à ajouter surface des garages pondérée au coefficient 0,20

+ 6,30 m2 - surface utile pondérée corrigée










.......... 155,46 m2 ;

2/ Sur la valeur locative, que la valeur locative doit être déterminée conformément aux dispositions des articles R. 145-2 à R. 154-6 et R. 145-8 du code de commerce ; qu'il n'y a pas de discordance manifeste entre les parties quant aux caractéristiques essentielles des locaux loués, lesquels bénéficient, de l'avis général, d'une situation très favorable sur la route principale du Grand-Bornand, station touristique ; qu'il n'y a pas non plus de discussion quant aux obligations respectives de parties telles qu'elles résultent des termes du bail ; que les parties s'opposent par contre sur les éléments de comparaison à prendre en compte et le calcul de la valeur locative qui en résulte ; que c'est à juste titre, comme l'a retenu le premier juge, que l'expert judiciaire a écarté les éléments de comparaison proposés par le preneur situés au Chinaillon ; qu'en effet, il s'agit d'un hameau distant de plusieurs kilomètres et dont l'activité est beaucoup plus saisonnière que le coeur du village du Grand-Bornand ; que quant aux autres termes de comparaison proposés par les parties trop récents, trop anciens ou non pertinents, c'est à juste titre que l'expert les a écartés, en soulignant toutefois dans ses conclusions qu'ils sont entrés en ligne de compte pour son appréciation globale de la valeur locative des lieux litigieux (cf. page 37 du rapport) ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu, comme l'a fait l'expert, le seul terme de comparaison pertinent, à savoir le commerce Discount Montagne Danay Sport, situé dans le même immeuble et présentant des caractéristiques similaires ; que l'expert a retenu une valeur locative du terme de comparaison de 308 euros / m2 et l'a appliquée au bail litigieux. Cette valeur est approuvée par les bailleurs et critiquée par le preneur ; que l'expert a d'abord procédé à la décapitalisation du droit d'entrée payé par le preneur du commerce Discount Montagne Danay Sport, ce qui conduit à majorer significativement la valeur locative ; que toutefois, il résulte du rapport de l'expert et des explications des parties, et alors que le bail de Discount Montagne Danay Sport n'est pas produit aux débats, que le bail de comparaison prévoit expressément que ce droit d'entrée «ne pourra être considéré comme un supplément de loyer capitalisé, que cette somme a le caractère d'indemnité versée au bailleur, et par voie de conséquence il n'en sera pas tenu compte lors des révisions de loyer ultérieures» ni pour la fixation du loyer de renouvellement (pièce n° 23 du preneur et rapport de M. A... page 20) ; qu'ainsi, dès lors que les parties au bail du commerce Discount Montagne Danay Sport ont convenu que le droit d'entrée a un caractère indemnitaire, il ne peut être considéré comme un supplément de loyer capitalisé, sauf pour les consorts X... à rapporter la preuve contraire, ce qu'ils ne font pas ; qu'il n'y a donc pas lieu de décapitaliser ce droit d'entrée pour le réintégrer à l'évaluation du loyer ; que par ailleurs, les parties discutent le point de savoir si la spécialisation du bail consenti à la société DIVA ALTITUDE peut justifier une moins-value du loyer ; que toutefois, il ressort des constatations de l'expert et des pièces produites aux débats que le bail litigieux est certes spécialisé, mais avec une définition élargie des activités pouvant être exercées dans les locaux loués. Par ailleurs, l'abattement proposé de 10 % en raison de la spécialisation est compensé par les caractéristiques plus favorables des locaux occupés par la société DIVA ALTITUDE en comparaison de ceux de Discount Montagne Danay Sport (superficie deux fois supérieure, linéaire de vitrine important, bonne adéquation des locaux à l'activité exercée) qui justifieraient un correctif de + 10 % ; qu'aussi, c'est à juste titre que le tribunal n'a pas retenu l'évaluation de l'expert judiciaire à 308 euros / m2 de surface utile pondérée, mais celle, que l'expert a d'ailleurs également calculée, de 264 euros H.T. / m2 ; que cette valeur locative est d'ailleurs cohérente avec les éléments de comparaison non retenus par l'expert car insuffisamment pertinents, mais situés dans le proche voisinage et avancés par le preneur (pièce n° 23) ; qu'ainsi, pour l'agence bancaire (située à un niveau inférieur et de moindre superficie, loyer de 257,33 euros / m2 après correctifs), le magasin de matériel électrique et électronique (superficie moindre, moins bonne visibilité commerciale, loyer estimé à 226,60 euros / m2 après correctifs), ou encore le magasin de prêt à porter (superficie beaucoup plus petite, moins bonne visibilité car à un niveau inférieur, loyer estimé à 294,41 euros/m2 après correctifs ; qu'il résulte de ce qui précède que le loyer des locaux loués par les consorts X... à la société DIVA ALTITUDE sera fixé, à compter du renouvellement du bail le 1er mai 2013, à la somme de: 264 euros H.T. / m2 / an x 155,46 m2 de surface utile pondérée ; 41.041,44 euros, arrondi à 41.041 euros par an hors taxes et hors charges soit 3.420,08 euros par mois » ;

1°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... soutenaient que le droit d'entrée payé par les preneurs constituait un complément de loyer à intégrer au montant du loyer du bail renouvelé et la société Diva Altitude, que le loyer du bail renouvelé ne devait pas inclure le droit d'entrée décapitalisé ; qu'ainsi, les parties s'opposaient sur l'étendue de leurs obligations respectives en application du bail ; qu'en jugeant cependant qu'il n'y avait pas de discussion quant aux obligations respectives des parties telles qu'elles résultaient des termes du bail, la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions des parties, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée, notamment, d'après les obligations respectives des parties ; qu'en se bornant, pour fixer à 264 euros hors taxes / m² le montant du loyer du bail renouvelé du local litigieux, à se référer au bail concernant le commerce Discount Montagne Danay Sport, sans s'interroger sur les obligations respectives des parties telles qu'elles résultaient des termes du bail les liant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3°) ALORS, à tout le moins, QUE le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée, notamment, d'après les obligations respectives des parties ; qu'en se bornant, pour fixer à 264 euros HT / m² le montant du loyer du bail renouvelé du local litigieux, à se référer au bail concernant le commerce Discount Montagne Danay Sport, sans rechercher si la commune intention des parties concevait le droit d'entrée versé par la société Diva Altitude aux bailleurs comme un supplément de loyer ou comme une contrepartie de la propriété commerciale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en considérant que « dès lors que les parties au bail du commerce Discount Montagne Danay Sport ont convenu que le droit d'entrée a un caractère indemnitaire, il ne peut être considéré comme un supplément de loyer capitalisé, sauf pour les consorts X... à rapporter la preuve contraire, ce qu'ils ne font pas » (p. 6), quand le bail concernant le commerce Discount Montagne Danay Sport n'avait d'effet qu'entre les parties contractantes, à l'exclusion des consorts X..., la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

5°) ALORS QUE le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée, notamment, d'après les prix couramment pratiqués dans le voisinage qui concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ou qui, à défaut d'équivalence, peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; qu'en se bornant, pour retenir comme montant du loyer du bail renouvelé du local litigieux le prix pratiqué par un commerce voisin, à relever que le commerce Discount Montagne Danay Sport présentait « des caractéristiques similaires » au local donné à bail à la société Diva Altitude, sans vérifier que les caractéristiques propres au local litigieux et au local de référence, la destination respective des lieux et les facteurs locaux de commercialité étaient, dans les deux cas, comparables, de sorte qu'aucun correctif ne trouvait à s'appliquer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-7 du code de commerce ;

6°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant tout à la fois que le commerce Discount Montagne Danay Sport présentait « des caractéristiques similaires » au local donné à bail à la société Diva Altitude, de sorte qu'il constituait un terme de comparaison pertinent (p. 6), et que les « caractéristiques plus favorables des locaux occupés par la société DIVA ALTITUDE en comparaison de ceux de Discount Montagne Danay Sport (superficie deux fois supérieure, linéaire vitrine important, bonne adéquation des locaux à l'activité exercée) [
] justifieraient un correctif de + 10 % » (p. 7), la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

7°) ALORS QUE le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée, notamment, d'après les prix couramment pratiqués dans le voisinage qui concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ou qui, à défaut d'équivalence, peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; qu'en jugeant la valeur locative de 264 euros hors taxes / m² cohérente avec les éléments de comparaison non retenus par l'expert car insuffisamment pertinents, mais situés dans le proche voisinage et avancés par le preneur, sans expliquer en quoi la comparaison avec le magasin de prêt à porter était cohérente alors qu'elle relevait qu'il était plus petit, bénéficiait d'une moins bonne visibilité, pour un loyer cependant estimé à 294,41 euros / m², la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-7 du code de commerce ;

8°) ALORS QUE le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée, notamment, d'après la destination des lieux ; qu'en appliquant un abattement de – 10 % sur le montant du loyer du bail renouvelé, sans expliquer en quoi la destination des lieux, telle qu'elle était prévue par le bail, justifiait un abattement alors qu'elle relevait que le bail contenait « une définition élargie des activités pouvant être exercées dans les locaux loués » (p. 7), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-5 du code de commerce.