Cour de Cassation · civ3 — 23 novembre 2017

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10428 F

Pourvoi n° H 16-24.565







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Euromachine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                ,

contre l'arrêt rendu le 17 juin 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société H... B... , société civile immobilière, dont le siège est [...]                                           , venant aux droits de la société Albert 1er,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Euromachine, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société H... B... ;

Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Euromachine aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Euromachine ; la condamne à payer à la société H... B... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Euromachine

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré le 17 février 2010 à la société EUROMACHINE pour motifs graves et légitimes, dit que le bail concernant les locaux situés [...]                      a pris fin le 30 septembre 2010 et débouté la société EUROMACHINE de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ;

Aux motifs que, « - Sur la régularité du congé délivré le 17 février 2010 :

La société Euromachine estime que c'est à tort que le jugement a validé le congé en raison d'une imprécision et d'une insuffisance de motivation de la part des premiers juges, d'une absence de motif grave et légitime le justifiant en violation de l'alinéa 5 de l'article L.145-9 du code de commerce et ce, peu important les démarches antérieures entreprises par le bailleur, qui devait dans le corps du congé indiquer une motivation précise en la mettant dès lors dans l'impossibilité d'apprécier la portée des motifs et de pouvoir les discuter.

Dans le cas où la cour considérerait la motivation du refus de renouvellement suffisante, l'appelante estime qu'elle ne pourrait que constater que le manquement reproché est inexistant au motif que les caves allant jusqu'au n°7, soit le n°5 bis que le bailleur lui reproche d'utiliser sans droit ni titre sont en réalité bien comprises dans l'assiette du bail comme le démontre l'attestation du gérant de l'immeuble M. X... en date du 12 février 1992 et qu'un huissier à bien constaté que la société Euromachine n'utilisait pas de caves au n°7 de l'immeuble en question.

De même, il ne saurait être reproché comme le font les premiers juges une occupation privative des parties communes par son local.

La société Euromachine demande également que la Cour déclare irrecevables tous les motifs nouveaux invoqués par le bailleur sur le fondement du principe de l'immutabilité des motifs.

Ceci étant exposé, le congé délivré par acte authentique le 17 février 2010 par la bailleresse la SARL Avalon, aux droits de laquelle intervient désormais la SCI H... B... , à la SARL Euromachine est intitulé "Congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction"; Il vise les articles L 145-9 et L 145-17-1° du code de commerce ;

Le congé rappelle que le bail du 1er octobre 2010 qui lie les parties concerne des locaux situés [...]                                se décomposant comme suit :

-une boutique

-une arrière-boutique

-un WC

-une cave sous la boutique à laquelle on accède par un escalier particulier ;

Le congé dont la nullité est demandée par l'appelante fait connaître à la SARL Euromachine que la bailleresse s'oppose au renouvellement du bail en application des articles L 145-9 et suivants et L 145-17 du code de commerce, lui donne congé pour le dernier jour du prochain trimestre civil en respectant le délai de préavis de six mois soit pour le 30 septembre 2010 à 24 heures et indique que ce congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction au visa de l'article L 145-17-1° du code de commerce dont les dispositions sont rappelées in extenso, est donné pour le motif suivant "Occupation sans droit ni titre de locaux";

L'appelante oppose l'absence de motivation du congé ;

Or le congé est motivé par les termes "Occupation sans droit ni titre de locaux", dont la locataire n'ignore nullement le sens puisque le congé a été précédé d'une sommation interpellative du 8 avril 2008 lui rappelant qu'elle occupait des locaux sous l'immeuble qui ne faisaient pas partie de l'assiette du bail puis plus encore d'une sommation visant clause résolutoire en date du 17 juin 2009 pour "occupation irrégulières des caves" ;

Il s'ensuit que le congé délivré le 17 février 2010 par la bailleresse est parfaitement motivé et répond aux conditions de forme et de fond requises par les dispositions de l'article L 145-9 alinéa 5 du code de commerce, la locataire étant parfaitement à même d'apprécier la portée des motifs du congé et de pouvoir les discuter ;

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande en nullité du congé délivré par la bailleresse le 17 février 2010 et constaté que du fait de ce congé régulièrement délivré, le bail avait pris fin le 30 septembre 2010 ;

- Sur l'assiette du bail :

L'appelante oppose subsidiairement un deuxième argument tenant au fait que l'assiette du bail aurait été modifiée, ce qui validerait l'occupation qu'elle a faite d'autres caves, et que si le congé a mis fin au bail, elle a cependant droit à une indemnité d'éviction ;

Il doit d'abord être rappelé que la locataire occupe bien d'autres caves que celle, unique, déterminée par le bail ;

Cette occupation, qu'elle ne conteste pas, est attestée par deux constats d'huissier versés aux débats et datés des 11 juin 2008 et 8 septembre 2009, lesquels relèvent que la locataire occupe 9 caves et une cuisine en enfilade, remplies de machines à coudre, que deux espaces sont situés au sous-sol du [...]                 (alors que les locaux objets du bail sont au n° 5 bis de la même rue) et que l'accès aux caves du [...]                est muni d'un verrou, seule la SARL Euromachine utilisant cet accès ;

La locataire ne conteste pas qu'à la suite de la sommation interpellative du 17 juin 2009, qui lui demandait de restituer la destination de la cave en sous-sol en supprimant la communication avec les autres caves situées sous l'immeuble  [...]                   et de vider les autres caves qu'elle occupait dans le délai d'un mois, elle a continué à occuper ces autres caves ;

Pour soutenir que l'assiette du bail aurait été modifiée, elle produit une attestation du 12 février 1992 du gérant de l'immeuble, M. Daniel X..., administrateur d'immeubles, signataire du bail au nom et pour le compte des propriétaires qui indique "le soussigné, gérant de l'immeuble, certifie avoir loué à compter de ce jour, à la société en formation Euromachine (...) une boutique sise [...]                   , dépendant de cet immeuble, y compris les caves allant jusqu'au numéro 7. En foi de quoi je délivre la présente attestation pour servir et valoir ce que de droit";

Or le bail du 1er octobre 2010 est le renouvellement du bail d'origine du 11 février 1992 contracté entre d'autres bailleresses, Mme Annie Z... et Mme Marie Claude A... et la même locataire, la SARL Euromachine ;

Il n'est pas contesté que dans ce bail de 1992, les lieux loués étaient désignés comme portant sur une boutique, une arrière-boutique, un WC, une cave sous la boutique à laquelle on accède par un escalier particulier ;

Le bail du 1er octobre 2010 reprend à la rubrique destination strictement les mêmes locaux et ne modifie pas la consistance, l'étendue ou la dénomination de ceux-ci ;

Aucun avenant n'est venu modifier ou compléter l'étendue ou la consistance des locaux loués ;

Il s'ensuit que seul le bail faisant la loi des parties, l'attestation produite par la locataire ne peut modifier par elle-même l'assiette du bail, dès lors qu'elle n'a été suivie d'aucun acte que les parties auraient co-signé pour manifester une volonté contraire ; il sera ajouté qu'au demeurant, les constats d'huissiers des 11 juin 2008 et 8 septembre 2009 montrent que l'occupation des caves par la locataire va jusqu'au n° 7 inclus ;

Le jugement a pertinemment relevé que malgré la sommation interpellative du 17 juin 2009, la locataire avait continué à occuper de manière illicite des locaux non donnés à bail et transformé l'ensemble du sous-sol du [...]            en dépôt de matériel, empêchant même, comme l'a constaté l'huissier le 8 septembre 2009, l'accès par le [...] dont elle avait seule les clés ;

Cette occupation de locaux sans droit ni titre au mépris des dispositions du bail constitue un motif suffisamment grave justifiant le non versement par la bailleresse d'une indemnité d'éviction en application de l'article L 145-17-1° du code de commerce ;

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a validé le congé refusant le versement d'une indemnité d'éviction, et en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande de dommages et intérêts faute pour elle de caractériser quelque abus ou attitude malveillante que ce soit à l'endroit de la bailleresse comme elle l'allègue ;

Il n'y aura dès lors pas lieu d'examiner d'autres manquements tels que la réalisation par la locataire de travaux dès lors qu'ils ne figurent pas au congé ;

- Sur l'indemnité d'occupation

Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a dit que la locataire était occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er octobre 2010 et qu'elle devait être expulsée et condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation ;

La bailleresse sollicite de nouveau en cause d'appel pour l'indemnité d'occupation due par la locataire une augmentation de 10 % du loyer en cours mais pas plus qu'elle ne l'avait fait devant le tribunal, ne justifie suffisamment d'une telle demande, le fait qu'elle ait loué un autre local adjacent récemment à une valeur locative plus importante que celle du loyer en cours pour les locaux litigieux n'étant pas un motif suffisamment pertinent non plus que le fait que la locataire ait la possibilité de s'installer dans des locaux professionnels familiaux situés non loin de là ;

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné la société Euromachine à payer à la société Albert 1er une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel charges en plus à compter du 1er octobre 2010 jusqu'à la libération effective des lieux ainsi qu'en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

La SARL Euromachine qui succombe en appel en supportera les dépens, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à ce titre à verser à la SCI H... B... la somme de 3000 euros » ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges :

« Par acte sous seing privé en date du 11 février 1992, Mme Annie Z... et Mme Marie Claude A... ont donné à bail à la S.A.R.L. Euromachine des locaux commerciaux situés [...]                               , à effet du 1er octobre 1991 ; la destination prévue au bail est "achat et vente en gros, demi-gros et détail de matériel de confection et de prêt à porter ainsi que tout produit et accessoire".

Le bail du 11 février 1992 désigne ainsi les lieux loués : " boutique, arrière-boutique, WC, cave sous la boutique à laquelle on accède par un escalier particulier".

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2000 sans modification de la consistance des lieux loués.

L'immeuble du 5bis ainsi que celui du 7 et du 9 [...] ont été acquis le 16 mars 2007 par la SNC GHE H... B... puis par la S.A.R.L. Avalone Capital.

Par acte d'huissier en date du 17 février 2010, la S.A.R.L. Avalone a fait délivrer un congé à la S.A.R.L. Euromachine pour le 30 septembre 2010 avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes.

La S.A.R.L. Avalone Capital a ensuite cédé les trois immeubles à la société Albert 1er.

La société Albert 1er demande que le congé délivré le 17 février 2010 soit validé et expose que le congé est motivé par l'occupation sans droit ni titre par la S.A.R.L. Euromachine de locaux non compris dans l'assiette du bail ainsi que cela ressort des constats d'huissiers versés au débat et fait valoir que le congé est fondé sur des motifs graves et légitimes qui justifient le refus de renouvellement et le refus du paiement d'une indemnité d'éviction.

La société Albert 1er soutient que le congé a mis fin au bail le 30 septembre 2010, que la S.A.R.L. Euromachine est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2010, qu'elle doit être expulsée et condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera égale au montant du loyer et de la valeur des charges, augmenté de 10 % compte tenu de l'occupation de surfaces plus importantes que celles prévues au bail, soit une somme totale de 4.776,75 euros par trimestre.

La S.A.R.L. Euromachine expose tout d'abord que le congé délivré est motivé de manière imprécise ce qui ne lui permet pas d'apprécier la portée des motifs et de les discuter et qu'il doit être déclaré nul.

Le congé délivré le 17 février 2010 indique " occupation sans droit ni titre des locaux" par la S.A.R.L. Euromachine et dès lors, il y a lieu de constater qu'il est motivé ; de plus ce congé a été précédé par une sommation interpellative en date du 8 avril 2008 rappelant à la S.A.R.L. Euromachine "qu'elle occupe des locaux situés sous l'immeuble situé [...]                alors que ceux -ci ne font pas partie de l'assiette du bail", qu'une sommation a également été adressée à la S.A.R.L. Euromachine le 17 juin 2009 dénonçant son occupation irrégulière des caves et visant la clause résolutoire, qu'ainsi le motif invoqué dans le congé était connu par la société locataire avant même la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de constater que le congé délivré le 17 février 2010 est motivé ainsi que le prévoit l'alinéa 5 de l'article L 145-9 du code de commerce et la société locataire est déboutée de sa demande de nullité du congé.

La société Albert 1er expose que le précédent bailleur ayant été informé que la S.A.R.L. Euromachine occupait en plus des locaux donnés à bail la totalité du sous-sol de l'immeuble du 5bis ainsi que des parties communes c'est à dire l'escalier qui donne dans le hall d'entrée du [...]           a saisi le président du tribunal de grande instance de Paris d'une demande de désignation d'un huissier de justice et qu'il ressort des procès-verbaux de constat versés au débat que la S.A.R.L. Euromachine occupe de manière illégale et dangereuse des locaux non visés par le bail.

La S.A.R.L. Euromachine ne conteste pas occuper les caves situées au sous-sol du [...]          mais soutient que ces caves font partie de l'assiette de son bail, cependant elle conteste occuper des caves et des parties communes au sous-sol du [...] .

Elle produit une attestation en date du 12 février 1992 du gérant de l'immeuble, M. Daniel X..., administrateur d'immeubles, signataire du bail au nom et pour le compte des propriétaires qui a précisé dans ce document "Je soussigné, Gérant de l'immeuble ci-dessus, certifie avoir loué à compter de ce jour, à la société en formation Euromachine, représentée par Madame C... Guiseppina épouse de Monsieur D..., une boutique sise [...]                   , dépendant de cet immeuble, y compris les caves allant jusqu'au numéro 7. En foi de quoi, je délivre la présente attestation pour servir et valoir ce que de droit."

Le bail en date du 11 février 1992 mentionne que les lieux loués, outre la boutique et l'arrière-boutique, ne comprennent qu'une cave sous la boutique à laquelle on accède par un escalier particulier. Malgré l'attestation du gérant de l'immeuble en date du 12 février 1992, le bail a été reconduit dans les mêmes termes par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2000 sans modification, donc, de son assiette.

Dès lors, la société locataire ne peut prétendre être locataire de la totalité des caves du sous-sol du [...]      .

En conséquence, il y a lieu de constater que la S.A.R.L. Euromachine occupe sans droit ni titre la totalité des caves du [...]           .

Maître E..., huissier de justice, a établi un procès-verbal de constat le 6 mars 2008 à la demande de la société bailleresse d'où il ressort que l'accès aux caves situées sous l'immeuble du [...] est condamné et a délivré à la société locataire une sommation interpellative le 8 avril 2008 à laquelle le gérant de la S.A.R.L. Euromachine a répondu "je confirme que nous avons condamné la porte d'accès aux locaux et ce, depuis toujours et nous occupons ces locaux en vertu de notre bail".

Suivant ordonnance en date du 11 juin 2008, Maître F..., huissier de justice, a été désigné et a constaté le 3 juillet 2008 en présence du gérant de la société locataire que "de la boutique donnée à bail à la S.A.R.L. Euromachine, il accède au sous-sol du [...] comprenant 9 caves plus une cuisine en enfilade et ces différents espaces sont quasiment emplis en totalité par des machines à coudre, des mannequins et communiquent notamment avec les caves situées sous l'immeuble du [...]                , que des restes de machines à coudre et des ustensiles pour machines à coudre se trouvent sous les deux espaces voûtées en sous-sol du [...]                , que l'accès aux caves depuis l'immeuble du [...]                est muni d'un verrou et que seule la S.A.R.L. Euromachine utilise cet accès".

Il ressort de ce constat que la S.A.R.L. Euromachine utilise également deux espaces voûtées au sous-sol du [...] et qu'elle a fermé l'accès aux caves du [...] par une porte située dans le hall du [...]       , dont elle seule a l'accès.

La société bailleresse à cette date, c'est à dire la société SNC GHE H... B... a délivré à la S.A.R.L. Euromachine, une sommation interpellative le 17 juin 2009 dans laquelle elle lui adresse une mise en demeure et lui précise qu'elle entend se prévaloir des manquements répétés de la société locataire pour solliciter la résiliation du bail et pour refuser le renouvellement sans être tenue au paiement d'une indemnité d'éviction aux motifs que la société locataire a installé une cuisine au sous-sol, a annexé des caves situées sous l'immeuble situé [...]                et a créé une communication entre la cave donnée à bail et celles situées sous l'immeuble du 7 de la rue.

A la requête de la société Albert 1er, le président du tribunal de grande instance de Paris suivant ordonnance en date du 21 juillet 2009 a désigné Maître G..., huissier de justice, afin de décrire les locaux occupés par la S.A.R.L. Euromachine tant au 5bis qu'au 7 [...]                et en particulier les sous-sols, leur configuration en précisant s'ils communiquent entre eux.

Il ressort du procès-verbal de constat de Maître G... en date du 8 septembre 2009 qu'il est reçu par M. Carlos D..., gérant de la S.A.R.L. Euromachine qui ne s'oppose pas à la mission, et il constate " qu'au 5 bis est exploitée l'activité commerciale de la S.A.R.L. Euromachine, qu'il accède au sous-sol du 5 bis par une trappe située au sol de la boutique où se trouve une enfilade de caves soit au total 9 espaces voûtés, que ces espaces sont quasi remplis en totalité de machines à coudre ou de différents accessoires, que le réseau de caves voûtées se poursuit par des couloirs menant après quatre marches à une porte usagée dépourvue de serrures et de verrou qui est ouverte et bloquée sur la paroi, que se trouve ensuite une montée d'escalier qui permet d'accéder par une porte sécurisée dont l'accès privatif est utilisé par la S.A.R.L. Euromachine, au hall de l'immeuble du [...]          ".

Ainsi, la S.A.R.L. Euromachine a seule accès à une porte privatisée située dans le hall du [...]                  , à droite de la loge du gardien et lui donnant accès au sous-sol du 5bis.

La S.A.R.L. Euromachine, si elle conteste utiliser les caves situées au sous-sol du [...] reconnaît disposer de cette entrée permettant d'accéder au sous-sol du [...]           ce qui constitue ainsi que le souligne la société Albert 1er une occupation des parties communes, le bail consenti ne prévoyant pas la possibilité pour la société locataire d'utiliser des parties communes de l'immeuble du [...] pour accéder au sous-sol du [...]            .

Dès lors, il y a lieu de constater que malgré la sommation interpellative du 17 juin 2009, la S.A.R.L. Euromachine a continué à occuper de manière illicite des locaux non donnés à bail, a transformé l'ensemble du sous-sol du 5 bis en dépôt de matériel empêchant l'accès par le [...] à la totalité du sous-sol du 5 bis [...]        en ayant une porte dont elle seul à l'accès, qu'en conséquence, le congé délivré à la S.A.R.L. Euromachine qui a été régulièrement délivré et a mis fin au bail le 30 septembre 2010 est fondé sur des motifs graves et légitimes qui justifient le non-versement par la société Albert 1er du paiement d'une indemnité d'éviction.

La société locataire est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2010 et il y a lieu d'ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de la valeur des charges, la demande d'augmentation de. 10 % du loyer en cours n'étant pas justifiée.

La S.A.R.L. Euromachine est déboutée de sa demande de dommages et intérêts car elle ne justifie pas que l'attitude "malveillante" de la société bailleresse l'a empêchée d'exploiter son commerce » (jugement, pp. 3-6) ;

Alors que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise ne pourra être reprochée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; qu'en l'espèce, en retenant, pour juger que la société EUROMACHINE n'avait pas respecté l'assiette du bail en occupant plusieurs caves qui n'en auraient pas fait partie, que la société EUROMACHINE ne prouvait pas qu'il soit intervenu une modification de l'assiette du bail initial du 11 février 1992 puis renouvelé le 1er octobre 2010 et qu'aucun avenant n'était venu modifier ou compléter l'étendue ou la consistance des lieux loués, quand elle a dans le même temps retenu que Monsieur Daniel X..., administrateur de l'immeuble et signataire du bail pour les propriétaires, avait certifié le 12 février 1992 que le bail signé le 11 février 1992 comprenait les caves litigieuses, ce dont il résultait qu'une modification des lieux loués était intervenue dès 1992, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-17 du code de commerce.