Cour de Cassation · civ3 — 23 novembre 2017

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10429 F

Pourvoi n° M 15-13.939





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Antonio X...,

2°/ Mme Olga X...,

tous deux domiciliés [...]                          ,

contre l'arrêt rendu le 9 décembre 2014 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :

1°/ à la société la société Immoscize première, société civile immobilière, dont le siège est [...]                             , aux droits de laquelle vient la Y...                      2013,

2°/ à la société C...               2013, dont le siège est [...]                              ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat des SCI Immoscize première et C...                  2013 ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne, in solidum, à payer à la société C...                 2013 la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

II EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré valable le congé délivré le 16 décembre 2008 par la SCI IMMOSCIZE PREMIERE aux époux X... ;

AUX MOTIFS QUE « les parties n'ayant pas trouvé d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, et le juge des loyers commerciaux, n 'ayant pas été saisi d'une demande de fixation du montant du loyer renouvelé, le bailleur pouvait valablement rétracter son offre de renouvellement du bail ;
qu'en application de l'article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que le bail conclu entre les parties prévoit que tous les travaux ayant une incidence sur les éléments et équipements communs devront recevoir l'accord du bailleur ou de son architecte, que le preneur s'engage à ne faire dans les lieux loués aucune modification du gros oeuvre sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur, et à ne faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque nature que ce soit par rapport à l'état des lieux sans avoir reçu préalablement l'accord écrit du bailleur ou de son mandataire ; qu'il résulte de l'expertise amiable réalisée par M. A..., ce que ne contestent pas M. et Madame X..., que ces derniers ont procédé à d'importants travaux sans autorisation du bailleur, en modifiant les lieux loués, en transformant le local du premier étage destiné à l'habitation en salle de restaurant avec changement de l'escalier d'accès à l'étage, et en faisant fermer la cour de l'immeuble avec installation d'une toiture pour créer un espace réserve ; qu 'au vu des travaux ainsi révélés par l'expertise amiable, le bailleur a, par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2008, fait sommation aux preneurs de remettre les lieux en état, et notamment de supprimer la salle de restaurant, de remettre en état l'escalier d'origine et de supprimer la fermeture de la cour de l'immeuble ; que cette sommation n 'ayant pas été suivie d'effet, le bailleur a signifié, par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2008, la rétractation de son offre de renouvellement et notifié un congé portant refus de renouvellement pour motif grave et légitime pour le 30 juin 2009 ; que M. et Madame X... n'établissent pas que la SCI IMMOSCIZE PREMIERE a donné une autorisation, même implicite ou tacite, à la réalisation des travaux ; qu 'en effet, les attestations sommaires et imprécises qu 'ils produisent, si elles font état d'une visite des lieux par le bailleur, ne font nullement apparaître une approbation quelconque de sa part à la réalisation des travaux ; qu 'elles ne permettent pas de considérer que le bailleur a connu et approuvé l'ensemble des travaux, leur nature exacte et leur ampleur; qu'en conséquence, l'exécution des travaux décrits précédemment sans accord du bailleur, et l'absence de remise en état des lieux malgré la sommation adressée aux preneurs, constituent un motif grave justifiant le refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction ; que le congé étant régulier, les époux X... sont occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 1er juillet 2009 ; qu'il y a lieu d'ordonner leur expulsion dans les conditions précisées au dispositif de l'arrêt ; que les époux X... sont débiteurs d'une indemnité d'occupation qui doit être fixée à la valeur locative soit 15 832 euros par an hors taxes et hors charges ;

ALORS QUE le bailleur qui refuse le renouvellement du bail est redevable par principe d'une indemnité d'éviction ; que lorsqu'il invoque un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement sans offrir d'indemnité d'éviction, le juge doit s'assurer que ce motif n'était pas déjà connu du bailleur quand celui-ci a délivré le congé ; qu'en jugeant que « le congé était régulier en ce que M. et Madame X... n 'établissent pas que la SCI IMMOSCIZE PREMIERE a donné une autorisation, même implicite ou tacite à la réalisation des travaux ; que les attestations sommaires et imprécises qu 'ils produisent, si elles font état d'une visite des lieux par le bailleur, ne font nullement apparaître une approbation quelconque de sa part à la réalisation des travaux ; qu 'elles ne permettent pas de considérer que le bailleur a connu et approuvé l'ensemble des travaux, leur nature exacte et leur ampleur », la cour d'appel qui a relevé que le bailleur avait visité les lieux, ce dont il résultait qu'il avait nécessairement connaissance des travaux opérés lorsqu'il a délivré un congé avec offre de renouvellement avant de se rétracter, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles L. 145-9 et L. 145-17 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. et Madame X... à payer à la société IMMOSCIZE PREMIERE une indemnité d'occupation annuelle de 15 832 euros à compter du 1er juillet 2009 jusqu'à la libération des lieux, ainsi que les charges, la TVA et les accessoires du bail, outre les intérêts au taux légal sur le différentiel résultant de l'indemnité d'occupation ainsi fixée avec l'indemnité d'occupation acquittée depuis le 1er juillet 2009;

AUX MOTIFS QUE « le congé étant régulier, les époux X... sont occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 1er juillet 2009 ; qu 'il y a lieu d'ordonner leur expulsion dans les conditions précisées au dispositif de l'arrêt ; que les époux X... sont débiteurs d'une indemnité d'occupation qui doit être fixée à la valeur locative soit 15 832 euros par an hors taxes et hors charges » ;

ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que M. et Madame X... relevaient dans leurs conclusions que M. B... dans son rapport du 29 juin 2007 avait fixé la valeur locative du bien à 9 800 euros par an ; qu'en affirmant que « le congé était régulier et que les époux X... étaient occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 1er juillet 2009 et qu 'ils étaient par conséquent débiteurs d'une indemnité d'occupation qui doit être fixée à la valeur locative soit 15 832 euros par an hors taxes et hors charges » sans aucunement préciser les éléments sur lesquels elle entendait fonder un tel chiffrage, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.