Cour de Cassation · civ3 — 23 novembre 2017

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10433 F

Pourvoi n° A 16-25.824





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Marc X..., domicilié [...]                       ,

contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2016 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Franck Y..., domicilié [...]                            ,

2°/ à M. Marcel Y..., domicilié [...]                                            ,

3°/ au syndicat des copropriétaires du [...]                       , représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, dont le siège est [...]                       ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. Y... ;

Sur le rapport de M. Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Marc X... à verser à Marcel Y... et Franck Y... la somme de 10.000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont condamné M. X... au paiement de diverses sommes sur le fondement de la théorie des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et ce dans le cadre d'un immeuble soumis au régime de la copropriété ; que c'est ce même fondement qui est repris par les intimés à l'appui de leur demande de confirmation du jugement, lequel fondement, est au moins implicitement, contesté par l'appelant bien qu'il n'y fasse pas référence dans ses écritures ; qu'il convient donc de déterminer s'il est établi l'existence d'un trouble excédant la mesure des inconvénients normaux du voisinage et qui puisse être imputé à M. X... ; que M. X... a acquis les lots dépendant de la copropriété selon acte authentique du 27 août 2007 ; qu'aux termes de l'acte il acquérait le lot formant l'appartement mais également la jouissance privative sur une partie du toit zinguée et plane d'une surface de 38,40m2 (partie située au-dessus du lot des consorts Y...) ; qu'en contrepartie il devait « assumer les .frais de réalisation d'une terrasse proprement dite sur ce toit, de son entretien, des travaux de réparations, de grosse réparations, sans qu'aucun autre copropriétaire puisse être appelé à régler les dits frais » ; que cette terrasse n'a jamais été réalisée étant observé que l'assemblée générale n'avait pas à donner l'ordre de réaliser les travaux. M. X... a finalement renoncé à ce droit de jouissance exclusive, renonciation que l'assemblée générale des copropriétaires a acceptée selon délibération du 15 mars 2012 ; qu'il est constant que M. X... n'est jamais devenu propriétaire de cette portion de l'immeuble ; qu'il n'en demeure pas moins que par l'effet de la jouissance privative et de la clause ci-dessus rappelée, il pouvait être, du fait de la jouissance exclusive, à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'encore faut-il que ces troubles soient caractérisés pendant la période de jouissance exclusive ; qu'en l'espèce, M. X... ne peut être déclaré responsable au titre du sinistre correspondant au dégâts des eaux subis par les consorts Y... en 2006 puisqu'à cette date il n'était pas propriétaire et qu'il n'existait aucune jouissance privative portant sur la toiture ; que ce sinistre relevait donc des parties communes de la copropriété ; qu'en revanche, pour la période postérieure, c'est bien sur M. X... que reposait l'obligation d'entretien de la toiture qui devait devenir une terrasse ; qu'il fait valoir que cela impliquait que la copropriété « donne l'ordre de construire la terrasse » ce qui est inexact puisqu'il tirait de l'assemblée générale le droit de construire cette terrasse ; que, si cela ne l'obligeait certes pas au titre des dommages antérieurs à son acquisition, il n'en demeure pas moins qu'il ne peut soutenir que seule la copropriété pouvait lui donner l'ordre de réaliser les travaux ; que la copropriété pouvait certes refuser de valider un projet qu'il aurait proposé mais cela ne correspond pas à un « ordre » de faire les travaux ou à des travaux que la copropriété aurait réalisée elle-même en lui en imputant les frais ; que M. X... ne s'y méprenait d'ailleurs pas puisque lors de l'assemblée générale du 17 avril 2008 il proposait son projet de construction ; que la copropriété, qui n'ignorait pas que la toiture en zinc était fuyarde, n'allait pas entreprendre les travaux d'étanchéité alors qu'elle avait concédé la jouissance privative et que la réalisation de la terrasse emportait nécessairement celle de l'étanchéité ; que c'est bien M. X... et non la copropriété qui avait sollicité le permis de construire ; qu'au demeurant M. X... en avait parfaitement conscience puisque devant le juge des référés il s'était engagé lors de l'audience du 23 mars 2011 à réaliser les travaux d'étanchéité du toit terrasse avant le 31 août 2011 et ceux de reprise dans l'appartement des consorts Y... à compter avant le 30 septembre 2011 ; que, des constatations de l'expert, il résulte que la toiture en zinc correspondant à la partie dont la jouissance privative était concédée à M. X... était bien fuyarde ; qu'elle avait été à l'origine d'un dégâts des eaux en 2008 ; qu'elle avait ensuite été bâchée, l'expert notant toutefois qu'il s'agissait d'un dispositif provisoire maintenu en place plusieurs années et qui pouvait se détériorer sous l'effet du soleil ou du vent ; que du procès-verbal de constat du 16 décembre 2011, il résulte que de nouvelles infiltrations se sont produites ; que, cependant, ces infiltrations ne peuvent être envisagées au titre d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en effet, les consorts Y... demandent expressément la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu comme période ouvrant droit à indemnisation celle du 27 août 2007 au 22 août 2011 ; que cette dernière date correspond à la volonté de M. X... de renoncer à la jouissance privative, même si l'assemblée générale ne l'a acceptée que postérieurement ; que compte tenu des conclusions qui saisissent la cour la période postérieure ne peut être envisagée ; qu'il demeure que la présence de ces infiltrations au moins en 2008 et dont la présence pouvait à tout moment se renouveler au regard des constatations de l'expert constituait bien un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que reste à déterminer la mesure de l'indemnisation des consorts Y... ; que, sur le préjudice matériel, le devis annexé au rapport de l'expert ne peut être retenu ; qu'en effet, outre qu'il comprend des éléments au titre du séjour lequel n'est pas affecté par les infiltrations provenant de la terrasse zinguée, il s'agit manifestement d'une actualisation du devis de 2006 ; qu'or, d'une part, M. X... ne peut être tenu responsable au titre de ce premier sinistre et, d'autre part, il est constant que ce sinistre a fait l'objet d'une indemnisation par l'assureur ; que, quant au sinistre de 2008, les consorts Y... n'apportent pas d'élément permettant d'établir un préjudice matériel et de le chiffrer ; qu'en effet, les consorts Y... font valoir que M. X... ne prouve pas qu'ils auraient été indemnisés par leur assureur de ce sinistre ; que, cependant, ils renversent ainsi la charge de la preuve puisque c'est à eux d'établir la réalité et l'étendue de leur préjudice matériel ; qu'en outre, c'est en avril 2009 que l'assureur leur a notifié la résiliation pour une sinistralité trop importante ; qu'il s'en déduit qu'ils étaient bien assurés en 2008 lorsque s'est produit le second dégâts des eaux ; que c'est donc à tort que le premier juge a retenu la somme de 5.314,99 € au titre du préjudice matériel, lequel n'est pas démontré ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; qu'en revanche, ce trouble anormal du voisinage a bien causé un trouble de jouissance ; qu'il est certes justifié que l'appartement a été vendu en cours de procédure ; que l'appelant procède toutefois par affirmations lorsqu'il indique que l'immeuble s'est vendu au-dessus du prix du marché ; que l'attestation de l'acquéreur selon laquelle l'appartement aurait souffert d'un manque d'entretien ne saurait remettre en cause l'existence d'un trouble de jouissance lequel est à tout le moins caractérisé par le fait de devoir supporter des infiltrations dont la cause n'était pas traitée et ce pendant plusieurs années ; que l'appartement n'était certes pas rendu inhabitable mais il n'en demeure pas moins que le salon était l'objet d'infiltrations et que la reprise des embellissements aurait été inutile puisque soumise à la possibilité immédiate d'une nouvelle infiltration ; que M. X... lui-même ne méconnaissait pas le problème puisque devant le juge des référés, il s'engageait à réaliser l'étanchéité puis les travaux chez les consorts Y... ; que le fait que les consorts Y... ont été manifestement indemnisés de leur préjudice matériel ou en tout cas ne rapportent pas la preuve du montant de ce préjudice matériel n'est pas de nature à supprimer tout trouble de jouissance ne serait-ce que par le fait de devoir surveiller en permanence l'absence d'infiltrations ; que, compte-tenu de la durée pendant laquelle ce trouble a été subi, la somme a été justement appréciée par le premier. juge à hauteur de 10.000 € ; qu'au total, le jugement sera donc réformé en ce qu'il a condamné M. X... au paiement de la somme de 5.314,99 €, les consorts Y... étant déboutés de cette demande, et confirmé en toutes ses autres dispositions ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il apparaît en fait que les consorts Y... se plaignent d'un trouble anormal de voisinage que leur a causé leur voisin, Monsieur X..., qui s'était engagé dans un premier temps à effectuer des travaux réparatoires sur la partie en zinc de la toiture donnant sur leur appartement lors de la transformation de celle-ci en terrasse en échange d'une jouissance exclusive de celle-ci, et qui a finalement renoncé à son projet tardivement, laissant « en l'état », c'est-à-dire fuyarde selon les constatations de l'expert, ladite toiture ; que Monsieur X... ne conteste pas qu'il a bénéficié d'un droit de jouissance privative de la toiture terrasse entre le 27 août 2007, date de l'acquisition de l'appartement, et le 22 août 2011, date à laquelle la copropriété a accepté sa renonciation à ce droit privatif (page 4 de ces conclusions) ; qu'il était stipulé dans l'acte de vente que Monsieur X... prenait à sa charge toutes les réparations, même grosses, relatives à cette toiture terrasse, en contrepartie de ce droit ; que Monsieur X... s'était d'ailleurs engagé devant le juge des référés a effectué les travaux, aussi bien sur la partie commune dont il avait la jouissance privative que chez son voisin ; que la copropriété a finalement accepté que Monsieur X... renonce à cette jouissance privative et a en contrepartie pris à sa charge les travaux de réfection de la toiture ; que, pour autant, Monsieur X... reste responsable des désordres causés à ses voisins par le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse entre le 27 août 2007 et le 22 août 2011, période pendant laquelle il était tenu de l'entretien de ladite toiture, et devra les indemniser de ce fait, d'autant plus qu'il s'était engagé devant le juge des référés à faire réaliser à ses frais les travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement des consorts Y... préconisés par l'expert ; que l'indemnisation du préjudice de jouissance subi se limitera à la période du 27 août 2007 au 22 août 2011 ; qu'il ressort de l'expertise que des infiltrations se sont produites dans l'appartement des consorts Y... avant « l'orage de 2008 », date à laquelle la toiture a été bâchée, dans l'attente de la réalisation de travaux ; que l'expert note en mai 2011 qu'il ne constate plus d'infiltrations dans l'appartement des consorts Y... mais que la toiture zinc est fuyarde au niveau du chéneau côté façade ouest et qu'il y a un risque que la bâche se détériore sous les effets du soleil et se soulève avec le vent ; que, dix-huit mois après l'expertise, les demandeurs ont fait constater par un huissier de justice que les travaux n'avaient toujours pas été réalisés, que la bâche était toujours en place et qu'ils étaient obligés de mettre des récipients sur le sol afin de récupérer l'eau tombant au goutte à goutte du plafond ; que les demandeurs produisent enfin un avis de valeur locative de leur bien établi par deux agences immobilières à hauteur de 800 à 900 euros par mois pour la première, de 850 euros pour la seconde ; qu'ils établissent également qu'ils avaient mis leur appartement en vente mais que le mauvais état du plafond inquiétait les potentiels acquéreurs ; que l'appartement n'était pas totalement inhabitable puisque les infiltrations concernaient uniquement le salon ; que, cependant, la jouissance de celui-ci en a été réduite de ce fait, l'intensité du préjudice augmentant d'ailleurs avec le temps et l'aggravation des infiltrations ; que, compte tenu de ces éléments, il convient de condamner M. X... à indemniser les consorts Y... de leur préjudice de jouissance à hauteur de 10.000 euros ;

1) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'il résultait de l'acte authentique de vente du 27 août 2007 que M. X... aurait « la jouissance perpétuelle de la partie du toit zinguée et plane d'une surface de 38, 40 m² [
], ladite terrasse restant une partie commune » et qu' « en contrepartie, [il assumerait] les frais de réalisation d'une terrasse proprement dite, sur ce toit, de son entretien, des travaux de réparations et de grosses réparations, sans qu'aucun copropriétaire puisse être appelé à régler lesdits frais » (acte de vente, p. 4) ; qu'en déduisant de cette clause que M. X... devait supporter « l'obligation d'entretien de la toiture qui devait devenir une terrasse », quand il résultait des termes clairs et précis de la convention que son obligation d'entretien ne concernait que la terrasse qu'il ferait édifiée et non la toiture originelle, la cour d'appel a dénaturé la convention et violé l'article 1134 du code civil ;

2) ALORS QUE le copropriétaire qui jouit privativement d'une partie commune n'est pas tenu d'en assurer l'entretien, à moins que le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale des copropriétaires n'en dispose autrement ; que, pour mettre à la charge de M. X... le préjudice allégué par MM. Y... au titre des troubles anormaux de voisinage, la cour d'appel a retenu que M. X... devait supporter la charge d'assurer l'étanchéité de la toiture « par l'effet de la jouissance privative » ; qu'en statuant ainsi, quand il ne résultait ni du règlement de copropriété ni de la décision de l'assemblée générale du 26 février 2007 que l'étanchéité de la couverture originelle en zinc serait mise à la charge du bénéficiaire du droit de jouissance exclusive, la cour d'appel a violé les articles 4, 8, 10 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

3) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'il ressort du procès-verbal du 26 février 2007, que l'assemblée générale des copropriétaires avait approuvé la résolution n° 6 intitulée « réparation de la toiture en zinc » et décidé « à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, par 1000 tantièmes sur 1000 (d'adopte(r) cette résolution suivant les conditions essentielles des travaux proposés par le devis de l'entreprise Berthier pour un coût inférieur ou égal à 21.165 € hors taxe (Procès-verbal, p. 2) ; qu'en retenant que « la copropriété, qui n'ignorait pas que la toiture en zinc était fuyarde, n'allait pas entreprendre les travaux d'étanchéité alors qu'elle avait concédé la jouissance privative et que la réalisation de la terrasse emportait nécessairement celle de l'étanchéité », quand le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2007 envisageait expressément, outre l'attribution d'un droit de jouissance privative sur le toit, la réfection de la toiture en zinc, la cour d'appel a dénaturé ce procès-verbal et violé l'article 1134 du code civil ;

4) ALORS QUE l'aveu n'est admissible que s'il porte sur des points de fait et non sur des points de droit ; qu'en retenant que M. X... « avait parfaitement conscience » de ce qu'il devait supporter l'obligation d'entretien de la toiture « puisque devant le juge des référés il s'était engagé lors de l'audience du 23 mars 2011 à réaliser les travaux d'étanchéité du toit terrasse avant le 31 août 2011 et ceux de reprise dans l'appartement des consorts Y... à compter avant le 30 septembre 2011 », tandis que cet engagement, qui portait sur un point de droit, ne constituait pas un aveu, la cour d'appel a violé l'article 1354 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;

5) ALORS QUE le trouble anormal de voisinage résulte nécessairement d'un fait de l'homme ; que la cour d'appel a retenu que, M. X... étant prétendument tenu à « l'obligation d'entretien de la toiture qui devait devenir une terrasse », le trouble de jouissance résultant de « la présence de ces infiltrations au moins en 2008 et dont la présence pouvait à tout moment se renouveler » constituait un trouble anormal de voisinage dont il était responsable ; qu'en statuant ainsi, quand M. X..., qui n'était pas tenu d'entretenir la toiture en zinc, ne pouvait se voir imputer aucun fait de l'homme ayant causé ce trouble de jouissance, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux de voisinage.