Cour de Cassation · comm — 25 janvier 2017

COMM.
 
 CF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 25 janvier 2017
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme MOUILLARD, président
 
 
 
 Arrêt n° 114 F-D
 
 Pourvois n° S 15-16.060
 V 15-16.983 JONCTION
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur les pourvois n° S 15-16.060 et V 15-16.983 formés par la société Foncière Atland, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre un arrêt rendu le 3 février 2015 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [E] [K],
 
 2°/ à Mme [F] [O], épouse [K], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 3°/ à M. [C] [K], domicilié [Adresse 3],
 
 4°/ à M. [P] [K], domicilié [Adresse 4],
 
 5°/ à la société Holding [K], société à responsabilité limitée, venant aux droits de la société Technique bois Aquitaine (TBA), dont le siège est [Adresse 5],
 
 6°/ à la société Holding [K], société à responsabilité limitée, venant aux droits de la société [K] III, radiée,
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 MM. [D], [C] et [P] [K], Mme [F] [O] épouse [K] et la société Holding [K], défendeurs aux pourvois principaux, ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt, dans chacun des pourvois ;
 
 La demanderesse aux pourvois principaux invoque, à l'appui de ses recours, trois moyens de cassation identiques, à l'appui de chacun de ses pourvois ;
 
 Les demandeurs aux pourvois incidents invoquent, à l'appui de chacun de leur recours, trois moyens de cassation identiques annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 29 novembre 2016, où étaient présents : Mme Mouillard, président, Mme Laporte, conseiller rapporteur, Mme Riffault-Silk, conseiller doyen, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Laporte, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Foncière Atland, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat des consorts [K] et de la société Holding [K], l'avis de Mme Beaudonnet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Joint les pourvois n° S 15-16.060 et n° V 15-16.983, qui attaquent le même arrêt ;
 
 Statuant tant sur les pourvois principaux formés par la société Foncière Atland, que sur les pourvois incidents relevés par MM. [E], [C] et [P] [K], Mme [F] [O], épouse [K], et la société Holding [K] ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué, que MM. [E], [C] et [P] [K], Mme [F] [O], épouse [K], (les consorts [K]) ainsi que la SCI [K] III et la société Technique bois Aquitaine(la société TBA), aux droits desquelles est venue la société Holding [K] (la société [K]) ont conclu avec la société Foncière Atland (la société Atland) un protocole de cession de plusieurs immeubles leur appartenant ; que la société Atland ayant renoncé à la cession, le protocole a été résolu à ses torts par un premier arrêt de la cour d'appel du 10 avril 2012 devenu irrévocable ; que l'expert, nommé par cette décision, ayant déposé son rapport, la cour d'appel a statué sur les préjudices des consorts et société [K] résultant de la résolution de la cession ;
 
 Sur les premiers moyens des pourvois principaux, rédigés en termes identiques, réunis :
 
 Attendu que la société Atland fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux consorts et société [K] la somme de 1 752 039 euros au titre des moins-values de cession et de rejeter ses demandes contraires, par lesquelles elle prétendait à l'imputation des bénéfices tirés de la conservation des biens sur la moins-value de cession finalement réalisée avec des tiers alors, selon le moyen, que le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; que la cour d'appel a constaté que, pendant toute la période pendant laquelle les consorts [K] étaient finalement demeurés propriétaires des biens qui devaient être cédés à la société Atland, ils avaient perçu des loyers constituant des revenus nets d'un montant total de 1 261 721 euros (656 623 euros de revenus nets global avant impôt pour les SCI [K] + 605 098 euros de loyers perçus par la société TBA ; qu'en imputant néanmoins ces bénéfices tirés de la conservation des biens litigieux sur la seule perte de gain qui aurait pu être retiré du placement du prix de cession à la société Atland, quand la réalisation de ces bénéfices, faute de cession à cette dernière société, devait également s'imputer sur la moins-value de cession ultérieure à des tiers pour un prix inférieur à celui convenu avec la société Atland, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime ;
 
 Mais attendu qu'ayant déjà déduit le montant des loyers perçus par les consorts et société [K] sur les biens, dont ils étaient demeurés propriétaires consécutivement à la renonciation de la cession par la société Atland, du montant du préjudice résultant de la perte de gain qu'ils auraient pu retirer du placement du prix de cession, la cour d'appel, qui ne pouvait procéder à une double imputation de ces revenus sur deux chefs de préjudice résultant du même manquement de la société Atland à ses obligations, a pu statuer comme elle a fait ; que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur les troisièmes moyens de ces pourvois,rédigés en termes identiques, réunis :
 
 Attendu que la société Atland fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux consorts et société [K] la somme de 434 424 euros pour perte d'économie d'impôt et de rejeter ses demandes contraires à ce titre alors, selon le moyen, que la perte de chance est la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable en conséquence d'un fait dommageable ; que si la chance de voir se réaliser cette éventualité favorable subsiste indépendamment de ce fait dommageable, la disparition ultérieure de toute chance n'est pas imputable à ce fait ; que la perte initiale de cette chance ne peut être indemnisée à hauteur de la totalité de l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en retenant que la perte du bénéfice du régime fiscal qui aurait été appliqué si l'acquéreur avait été une société d'investissement cotée en bourse (SIIC), comme c'est le cas de la société Atland, était entièrement imputable à cette dernière, pour retenir un préjudice correspondant à la totalité du surplus d'imposition, au motif que la cession des actifs finalement conclue avec des tiers ne relevait pas de ce régime fiscal, quand l'inexécution de la cession avec la société Atland avait seulement fait perdre aux consorts [K] une chance de bénéficier de ce régime, dont l'exclusion définitive ne procédait pas de cette inexécution mais du fait d'avoir finalement conclu la vente avec des tiers n'ayant pas le même statut, la cour d'appel, qui a réparé une perte de chance à la hauteur de l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, a violé le principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime ;
 
 Mais attendu qu'après avoir constaté qu'en raison de la défaillance de la société Atland, la société [K] III n'avait pu vendre ses biens en bénéficiant du taux d'imposition de plus-value réduit de 16,5 % lié au statut de société d'investissement immobilier cotée de celle-là, et avait réalisé la vente avec une autre société ne bénéficiant pas du même statut, de sorte que la plus-value avait été imposée au taux de 33,33 %, la cour d'appel, qui a relevé que la perte d'économie d'impôt subie par la société [K] III résultait directement de la non-réalisation de la vente dont la société Atland avait été jugée définitivement responsable, a exactement retenu qu'elle ne constituait pas une perte de chance ; que le moyen n'est pas fondé ; 
 
 Sur les premiers moyens, pris en leurs deuxième et troisième branches, des pourvois incidents, rédigés en termes identiques, réunis 
 
 Attendu que les consorts et société [K] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation de la perte de gain liée à la capitalisation des prix de vente qu'ils auraient pu percevoir à hauteur de 1 883 268 euros alors, selon le moyen :
 
 1°/ que le préjudice doit être réparé en intégralité, sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; que les consorts et sociétés [K] faisaient valoir qu'il n'y avait pas lieu d'imputer les loyers perçus par certaines des SCI du groupe sur le préjudice financier causé par le manquement de la société Atland, dès lors qu'ils n'étaient pas les créanciers de ces loyers, ce qui excluait leur imputation sur leurs préjudices personnels ; que la cour d'appel s'est bornée à énoncer qu'il convenait de tenir compte de ces loyers, sans aucunement justifier sa décision ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts et sociétés [K] étaient créanciers des loyers perçus par certaines des SCI du groupe, dont les titres étaient l'objet du protocole de cession conclu avec la société Atland, condition nécessaire à la prise en considération ces loyers pour apprécier leur préjudice financier propre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil et du principe de la réparation intégrale ;
 
 2°/ qu'en toute hypothèse, le préjudice doit être réparé en intégralité, sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; que les consorts et sociétés [K] faisaient valoir en outre que les loyers perçus par certaines des SCI du groupe [K] constituaient une charge pour d'autres sociétés du groupe, locataires des biens concernés, en sorte que les revenus issus de ces loyers se neutralisaient avec la charge qu'ils représentaient pour le groupe ; que la cour d'appel s'est bornée à énoncer qu'il convenait de tenir compte de ces loyers, sans aucunement justifier sa décision ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les loyers perçus par certaines des sociétés du groupe [K] constituaient une charge pour d'autres sociétés de ce groupe, en sorte qu'ils ne pouvaient être pris en compte pour diminuer le préjudice financier subi par les consorts et sociétés [K] en raison du refus de la société Atland d'honorer le protocole de cession qu'ils avaient conclu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil et du principe de la réparation intégrale ;
 
 Mais attendu qu'après avoir déterminé le montant du placement du prix de vente dont les consorts et société [K] auraient pu bénéficier si la cession n'avait pas été résolue, sans relever que les loyers avaient directement et totalement profité à ceux-ci, ni davantage qu'aucune charge corrélative à ces revenus ne devait être prise en compte, la cour d'appel, qui a seulement retenu que ces revenus fonciers, comme les charges qui ont été acquittées, devaient être pris en considération dans l'appréciation de cette perte de chance de revenus de placement, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur les deuxièmes moyens de ces pourvois, rédigés en termes identiques, réunis :
 
 Attendu que les consorts et société [K] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation au titre du préjudice financier de la société TBA résultant de l'absence de vente du droit au bail à construction, à hauteur de 500 000 euros, alors, selon le moyen :
 
 1°/ que le préjudice doit être réparé en intégralité, sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; que les consorts et sociétés [K], faisaient valoir qu'il n'y avait pas lieu de prendre en considération les loyers encaissés par la société TBA pour apprécier le préjudice financier lié à la perte de la cession du droit au bail détenu par cette dernière, dès lors que le protocole de cession conclu avec la société Atland portait uniquement sur ce droit au bail, et non sur les parts de la société TBA elle-même ; que la cour d'appel a considéré qu'« en perdant, aux termes du contrat litigieux, sa qualité de preneur à bail à construction, cette société, partie intégrante du groupe, aurait cessé de percevoir les loyers dont elle a précisément conservé le bénéfice du fait de l'échec de la transaction » , puis qu'il « n'est pas établi que la non-réalisation de la vente du droit au bail ait causé une perte correspondant au non-versement du prix de cession » ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que le manquement de la société Atland avait causé la perte du droit au bail dont la société TBA était titulaire, ce dont il résultait que la société Atland devait réparation de cette perte, peu important les revenus tirés par la société TBA de la conservation du bail, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et le principe de la réparation intégrale ;
 
 2°/ que le préjudice doit être réparé en intégralité, sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; que la cour d'appel a considéré que les revenus tirés de la perception de loyers par la société TBA devaient être imputés à la fois sur le préjudice financier subi par les consorts et sociétés [K] au titre de la perte de rendement financier consécutive à la faute de la société Atland, et sur le préjudice lié à la perte du droit au bail à construction détenu par la société TBA ; qu'en imputant ainsi deux fois la même somme sur les préjudices subis par eux, tandis que cette somme, à la supposer imputable, ne pouvait l'être qu'une fois, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et le principe de la réparation intégrale ;
 
 Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que, si la société TBA, qui était restée titulaire du bail à construction en raison de la résolution du protocole de cession, avait perdu la valeur correspondant à son prix de vente de 500 000 euros, elle avait aussi continué de percevoir les loyers pour un montant supérieur de 605 098 euros, la cour d'appel en a déduit ,exactement, que la société TBA ne pouvait plus se prévaloir d'un préjudice indemnisable à ce titre ;
 
 Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le placement du prix de la cession à la société Atland, déduction faite du prix des ventes des mêmes biens qui sont effectivement intervenues, aurait pu rapporter aux consorts et société [K] la somme de 532 830,24 euros, la cour d'appel, qui, pour exclure toute indemnisation à leur profit à ce titre, a constaté que ceux-ci avaient perçu un revenu net global avant impôt de 656 623 euros en en conservant la propriété dans l'intervalle, a, par ces seuls motifs, abstraction faite de celui surabondant critiqué par la seconde branche, légalement justifié sa décision ;
 
 D'où il suit que le moyen, inopérant en sa seconde branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
 
 Sur les premiers moyens, pris en leurs premières branches, de ces pourvois, rédigés en termes identiques, réunis :
 
 Attendu qu'il n' y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Mais sur les deuxièmes moyens des pourvois principaux, rédigés en termes identiques, réunis :
 
 Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que l'arrêt condamne la société Atland à payer la somme de 121 580 euros aux consorts et société [K] au titre de la perte de gain résultant de la non-conclusion d'une convention de compte-courant par laquelle celle-ci devait lui accorder un prêt ;
 
 Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Atland, qui soutenait que, si l'inexécution du protocole de cession avait privé la société [K] III de revenus financiers, elle avait aussi empêché, corrélativement, la mise en oeuvre en sa faveur d'une augmentation de loyers à la charge des consorts et société [K], la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
 
 Et sur les troisièmes moyens des pourvois incidents, rédigés en termes identiques, réunis :
 
 Vu les articles 1351 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 480 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que pour dire irrecevable la demande indemnitaire des consorts et société [K] au titre du préjudice de stress et de désagrément lié à la déception de la non-réalisation de la cession après avoir été maintenus dans l'espoir qu'elle aboutisse pendant deux ans, l'arrêt retient que, la cour d'appel ayant déjà, dans son arrêt du 10 avril 2012, statué sur cette demande qui repose sur la même cause que la précédente, elle se heurte à l'autorité de la chose jugée ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que cette demande n'avait pas été tranchée dans l'arrêt du 10 avril 2012, qui n'avait rejeté que la demande au titre du préjudice moral des consorts et société [K], laquelle, étant fondée sur une atteinte à leur réputation et honneur, était distincte de la demande en réparation du préjudice de stress et de désagrément, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Foncière Atland à payer à MM. [E], [C] et [P] [K], Mme [F] [O], épouse [K], ainsi qu'à la SCI [K] III et à la société Technique bois Aquitaine, aux droits desquelles est venue la société Holding [K], la somme de 121 580 euros au titre de la perte de gain pour non -passation de la convention de compte-courant, dit irrecevable la demande de dommages-intérêts de ceux-ci au titre du préjudice de stress et de désagrément et statue sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens, l'arrêt rendu le 3 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
 
 Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour la société Foncière Atland, demanderesse aux pourvois principaux n° S 15-16.060 et V 15-16.983.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Foncière Atland à payer à MM. [E], [C] et [P] [K], Mme [F] [O] épouse [K], la SCI [K] III et la société Technique Bois Aquitaine devenue société Holding [K], la somme de 1.752.039 euros en indemnisation de ses moins-values de cession et d'avoir débouté la société Foncière Atland de ses demandes contraires, par lesquelles celle-ci prétendait notamment à l'imputation des bénéfices tirés de la conservation des biens sur la moins-value de cession finalement réalisée avec des tiers ;
 
 Aux motifs que « sur la demande au titre de la perte du gain qui aurait pu être retiré du placement du prix de vente : se conformant à la lettre de sa mission, l'expert a fourni les éléments permettant de déterminer, selon le marché, le préjudice financier résultant pour le Groupe [K] de la perte des revenus financiers qui auraient pu lui revenir si le prix net de cession avait été placé ; que pour ce faire, l'expert a considéré que les fonds provenant de la vente des titres et ceux provenant de la vente des immeubles auraient pu être rémunérés à des taux variant en fonction de la durée des placements, ans, 1 an, 6 mois et 3 mois, la répartition des sommes entre les différentes durées de placement telle qu'opérée par l'expert étant justifiée par le montant des capitaux en jeu et les dates de versement prévues au contrat ; qu'il en résulte que le placement des sommes provenant de la vente à la société foncière Atland, déduction faite des cessions qui sont effectivement intervenues, aurait pu rapporter la somme de 532.830,24€ (rapport p.27) ;
 que le taux de rémunération retenu par l'expert correspond à l'application d'un taux de référence monétaire dit "Euribor" diminué du montant de commissions bancaires que l'expert a évalué à 0,1% "eu égard aux sommes à placer (plus de 12 millions d' euros)", en justifiant ainsi son calcul face à la position de la société foncière Atland qui demandait que soit retenue un montant de 0,25%, (Rapport p. 23) ; que l'expert justifie pleinement le taux de commission bancaire qu'il retient en expliquant que celui-ci est d'autant plus faible que le montant des capitaux placé est élevé, ce qui est bien le cas en l'espèce, de sorte qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause ce calcul comme le demandait la société foncière Atland ; que par ailleurs, le Groupe [K] n'établit pas que, pendant la période concernée, elle aurait pu bénéficier de placements rémunérés au taux de 8%, le "document de référence Atland" versé aux débats et qui évoque un taux de ce 7,99% ne comportant luimême aucun élément précis et objectif permettant de démontrer effectivement l'existence de placements procurant de tels rendements ; qu'il convient dès lors de retenir la somme de 532.830 euros calculée par l'expert en fonction de données objectives du marché financier ; qu'il convient en outre, pour apprécier cette perte de chance de revenus de placement pour le Groupe [K] , de déduire le montant des revenus fonciers perçus par le Groupe [K] de la location des biens qu'il a conservés et qu'il n'aurait pas perçus si la vente avait bien eu lieu ; qu'en revanche il n'y a pas lieu, comme le demande la société foncière Atland, de déduire au surplus les profits générés selon elle par le placement de ces mêmes loyers, dès lors que la société appelante n'établit en aucune façon que le Groupe [K] a perçu les sommes qu'elle calcule elle-même ; qu'il sera cependant tenu compte non seulement des loyers mais également des autres produits perçus par le Groupe [K] ainsi que des charges qui ont été acquittées, à l'exclusion des amortissements, comme le préconise l'expert dans son rapport (p.28) ; que néanmoins, la position de l'expert qui n'a pas pris en compte dans son calcul les loyers versés par la société TBA ne peut être approuvée dès lors qu'en perdant, aux termes du contrat litigieux, sa qualité de preneur à bail à construction, cette société, partie intégrante du groupe, aurait cessé de percevoir les loyers dont elle a précisément conservé le bénéfice du fait de l'échec de la transaction ; qu'il convient en conséquence d'ajouter au revenu net global avant impôt de 656.623€ déterminé par l'expert sans tenir compte des loyers perçus par la société TBA (rapport p. 31), la somme totale de 605.098 euros représentant, au vu des déclarations fiscales et les comptes sociaux de la société TBA et après application de la méthode de calcul de l'expert pour le déterminer, le montant des revenus nets de la société TBA jusqu'à la fin de l'année 2011, sans qu'il n'y ait lieu, comme le demande la société foncière Atland, d'y ajouter le résultat d'une projection sur la période ultérieure, la société TBA ayant été dissoute le 18 janvier 2012 ; que le Groupe [K] a donc continué de bénéficier de revenus nets d'un montant largement supérieur à ceux qu'il aurait retirés du placement du produit de la cession ; que la comparaison entre les gains espérés du placement du prix de cession et les gains effectivement conservés du fait de son échec doit être effectuée abstraction faite de leur traitement fiscal respectif, dès lors qu'il n'a pas été tenu compte de la fiscalité applicable aux placements financiers pour calculer le gain manqué de ce chef et qu'il n'y a donc pas davantage lieu, pour apprécier l'existence du préjudice allégué, de prendre en considération les effets du traitement fiscal des revenus dont le Groupe [K] a conservé le bénéfice ; qu'il n'est donc pas établi que le Groupe [K] ait subi la perte de gain dont il demande réparation au titre de la capitalisation des prix de vente qu'auraient dû percevoir les cédants ; qu'il sera donc débouté de sa demande de ce chef ; que sur la demande au titre de la moins-value résultant de la revente d'actifs pour un prix inférieur à celui qui avait été convenu : l'expert a recherché si le Groupe [K] avait subi des moinsvalues lors de la revente des actifs qu'il avait été convenu de céder à la société foncière Atland ; que pour ce faire, l'expert a comparé le prix retiré effectivement par le Groupe [K] de la cession des divers éléments d'actifs, à une valeur de référence déterminée à partir de la valeur fixée au protocole de cession du 31 juillet 2008 mais actualisée à la date effective de cession suivant la méthode de valorisation des parts que les parties avaient elles-mêmes convenu d'adopter à l'article 3.1.2 du protocole pour déterminer le "prix définitif" de cession ; que dès lors que cette méthode permet de déterminer le prix que le Groupe [K] aurait effectivement pu retirer de la vente de ses différents actifs en vertu de la convention des parties, la société foncière Atland n'est pas fondée à la critiquer en soutenant à présent qu'il convient de se borner à comparer la valeur conventionnelle des actifs arrêtée par les parties au prix de cession ultérieurement perçu par le Groupe [K], sans effectuer le calcul correctif selon la formule adoptée par les mêmes parties pour déterminer le "prix définitif" ; que la méthode appliquée par l'expert est conforme à la convention des parties et les moins-values qu'elle permet de faire apparaître constituent en conséquence le montant du préjudice actuel et certain subi par le Groupe [K] ; que s'agissant particulièrement de la société [K] 1, il n'y a pas lieu d'écarter le calcul de la moins-value qui résulte de la cession au motif qu'il s'agit d'une cession "intra-groupe", dès lors qu'il n' est nullement démontré que, de ce fait, le montant du prix de vente aurait été minoré au profit de l'acquéreur ; qu'il en résulte que le Groupe [K] a subi des moinsvalues de cession pour un montant total de 1.752.039 euros (Rapport p,35 à 40) ; que cette somme comprend la moins-value résultant de la vente des immeubles de la société [K] III et que l'expert a fixé à 650.000 € en justifiant son calcul pour répondre aux observations de la société foncière Atland pour ce qui concerne la vente des bureaux pour 1 million d' euros à la société FAC, détenue à 50% par une filiale du groupe [K] ; que l'expert explique à juste titre que cette circonstance ne constitue pas en soi une raison de douter du caractère normal du prix de vente ; qu'il convient d'ajouter que le fait que la société acquéreur soit détenue à 50% par une filiale du groupe [K] ne saurait avoir une quelconque incidence sur le calcul de la moins- value subie par le groupe intimé et ne saurait particulièrement conduire, comme le demande la société foncière Atland, à diviser par deux le montant de la moins-value de cession des bureaux ; que la société foncière Atland sera condamnée à payer cette somme au Groupe [K] » (arrêt p. 5 à 8) ;
 
 Alors que le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; que la cour d'appel a constaté que, pendant toute la période pendant laquelle les consorts [K] étaient finalement demeurés propriétaires des biens qui devaient être cédés à la société Foncière Atland, ils avaient perçu des loyers constituant des revenus nets d'un montant total de 1.261.721 euros (656.623 euros de revenus nets global avant impôt pour les SCI [K] + 605.098 euros de loyers perçus par la société TBA – arrêt p. 6, ult. §) ; qu'en imputant néanmoins ces bénéfices tirés de la conservation des biens litigieux sur la seule perte de gain qui aurait pu être retiré du placement du prix de cession à la société Foncière Atland, quand la réalisation de ces bénéfices, faute de cession à cette dernière société, devait également s'imputer sur la moins-value de cession ultérieure à des tiers pour un prix inférieur à celui convenu avec la société Foncière Atland, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Foncière Atland à payer à MM. [E], [C] et [P] [K], Mme [F] [O] épouse [K], la SCI [K] III et la société Technique Bois Aquitaine devenue société Holding [K], la somme de 1.752.039 euros en indemnisation de ses moins-values de cession, la somme de 121.580 euros au titre de la perte de gain pour non passation de la convention de compte courant et d'avoir débouté la société Foncière Atland de ses demandes contraires par lesquelles cette dernière prétendait notamment que le défaut d'exécution de la cession avait corrélativement permis aux consorts [K] de ne pas supporter une augmentation des loyers qui aurait dû être mise en oeuvre en exécution de la cession, cette économie devant s'imputer sur l'indemnisation des chefs de préjudice retenus ;
 
 Aux motifs qu'« il convient dès lors de retenir la somme de 532.830 euros calculée par l'expert en fonction de données objectives du marché financier ; qu'il convient en outre, pour apprécier cette perte de chance de revenus de placement pour le Groupe [K] , de déduire le montant des revenus fonciers perçus par le Groupe [K] de la location des biens qu'il a conservés et qu'il n'aurait pas perçus si la vente avait bien eu lieu ; qu'en revanche il n'y a pas lieu, comme le demande la société foncière Atland, de déduire au surplus les profits générés selon elle par le placement de ces mêmes loyers, dès lors que la société appelante n'établit en aucune façon que le Groupe [K] a perçu les sommes qu'elle calcule elle-même ; qu'il sera cependant tenu compte non seulement des loyers mais également des autres produits perçus par le Groupe [K] ainsi que des charges qui ont été acquittées, à l'exclusion des amortissements, comme le préconise l'expert dans son rapport (p.28) ; que néanmoins, la position de l'expert qui n'a pas pris en compte dans son calcul les loyers versés par la société TBA ne peut être approuvée dès lors qu'en perdant, aux termes du contrat litigieux, sa qualité de preneur à bail à construction, cette société, partie intégrante du groupe, aurait cessé de percevoir les loyers dont elle a précisément conservé le bénéfice du fait de l'échec de la transaction ; qu'il convient en conséquence d'ajouter au revenu net global avant impôt de 656.623€ déterminé par l'expert sans tenir compte des loyers perçus par la société TBA (rapport p. 31), la somme totale de 605.098 euros représentant, au vu des déclarations fiscales et les comptes sociaux de la société TBA et après application de la méthode de calcul de l'expert pour le déterminer, le montant des revenus nets de la société TBA jusqu'à la fin de l'année 2011, sans qu'il n'y ait lieu, comme le demande la société foncière Atland, d'y ajouter le résultat d'une projection sur la période ultérieure, la société TBA ayant été dissoute le janvier 2012 ; que le Groupe [K] a donc continué de bénéficier de revenus nets d'un montant largement supérieur à ceux qu'il aurait retirés du placement du produit de la cession (…) ; que sur la demande au titre de la moins-value résultant de la revente d'actifs pour un prix inférieur à celui qui avait été convenu : l'expert a recherché si le Groupe [K] avait subi des moins-values lors de la revente des actifs qu'il avait été convenu de céder à la société foncière Atland ; que pour ce faire, l'expert a comparé le prix retiré effectivement par le Groupe [K] de la cession des divers éléments d'actifs, à une valeur de référence déterminée à partir de la valeur fixée au protocole de cession du 31 juillet 2008 mais actualisée à la date effective de cession suivant la méthode de valorisation des parts que les parties avaient elles-mêmes convenu d'adopter à l'article 3.1.2 du protocole pour déterminer le "prix définitif" de cession ; que dès lors que cette méthode permet de déterminer le prix que le Groupe [K] aurait effectivement pu retirer de la vente de ses différents actifs en vertu de la convention des parties, la société foncière Atland n'est pas fondée à la critiquer en soutenant à présent qu'il convient de se borner à comparer la valeur conventionnelle des actifs arrêtée par les parties au prix de cession ultérieurement perçu par le Groupe [K], sans effectuer le calcul correctif selon la formule adoptée par les mêmes parties pour déterminer le "prix définitif" ; que la méthode appliquée par l'expert est conforme à la convention des parties et les moins-values qu'elle permet de faire apparaître constituent en conséquence le montant du préjudice actuel et certain subi par le Groupe [K] ; que s'agissant particulièrement de la société [K] 1, il n'y a pas lieu d'écarter le calcul de la moins-value qui résulte de la cession au motif qu'il s'agit d'une cession "intra-groupe", dès lors qu'il n' est nullement démontré que, de ce fait, le montant du prix de vente aurait été minoré au profit de l'acquéreur ; qu'il en résulte que le Groupe [K] a subi des moins-values de cession pour un montant total de 1.752.039 euros (Rapport p,35 à 40) ; que cette somme comprend la moins-value résultant de la vente des immeubles de la société [K] III et que l'expert a fixé à 650.000 € en justifiant son calcul pour répondre aux observations de la société foncière Atland pour ce qui concerne la vente des bureaux pour 1 million d' euros à la société FAC, détenue à 50% par une filiale du groupe [K] ; que l'expert explique à juste titre que cette circonstance ne constitue pas en soi une raison de douter du caractère normal du prix de vente ; qu'il convient d'ajouter que le fait que la société acquéreur soit détenue à 50% par une filiale du groupe [K] ne saurait avoir une quelconque incidence sur le calcul de la moins- value subie par le groupe intimé et ne saurait particulièrement conduire, comme le demande la société foncière Atland, à diviser par deux le montant de la moins-value de cession des bureaux ; que la société foncière Atland sera condamnée à payer cette somme au Groupe [K] ; que sur la demande relative à la perte de gain résultant de la non-passation de la convention de compte courant : il est constant que les parties avaient convenu le prêt par la SCI [K] III à la société foncière Atland d'une somme de quatre millions d' euros au taux de 6% l'an ; que l 'expert a déterminé que la non-exécution de cette convention a causé aux vendeurs un préjudice financier de 121.580 € calculé en tenant compte des rendements procurés par le placement de cette somme sur le marché et par différence entre le taux conventionnel et le taux moyen du marché (Rapport p.46) ; que la société foncière Atland sera donc condamnée au paiement de cette somme » (arrêt p. 6 à 8) ;
 
 Alors que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le défaut de réponse à un moyen opérant constitue un défaut de motifs ; qu'en retenant un préjudice financier, faute de passation de la convention de compte courant qui aurait abouti à l'octroi d'un prêt par la SCI [K] III à la société foncière Atland d'une somme de quatre millions d'euros au taux de 6% l'an, et un préjudice de moins-value de cession, faute d'exécution du protocole conclu avec la société Foncière Atland, sans répondre aux conclusions (p. 33 à 39) par lesquelles cette dernière faisait valoir que le défaut d'exécution de la cession avait corrélativement dispensé les sociétés du groupe [K] de supporter une majoration de loyers, qui aurait été mise en oeuvre en application de nouveaux baux que les consorts [K] s'étaient engagés à conclure avec prise d'effet au jour de la cession, de sorte que les économies réalisées devaient s'imputer sur l'indemnisation des pertes de gain retenues, ces économies et ces pertes procédant du même défaut de cession, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Foncière Atland à payer à MM. [E], [C] et [P] [K], Mme [F] [O] épouse [K], la SCI [K] III et la société Technique Bois Aquitaine devenue société Holding [K], la somme de 434.424 euros pour perte d'économie d'impôt et d'avoir débouté la société Foncière Atland de ses demandes contraires à ce titre ;
 
 Aux motifs que « sur la demande au titre de la perte d'économie d'impôt de la société [K] : il est constant que les biens de la société [K] III devaient, selon le contrat, être vendus à la société foncière Atland, qui avait la qualité de société d'investissement cotée en bourse (SIC), ce qui aurait permis au vendeur de bénéficier d'un taux réduit de 16,5% au titre de l'imposition de la plus-value à l'impôt sur le sociétés ; qu'or, le vendeur n'a pu réaliser la vente à cet acquéreur en raison de la défaillance de celui-ci, et a vendu ses immeubles qui ne bénéficiait pas du statut de SIIC, de sorte que la plus-value a été imposée au taux de 33,33% au lieu de 16,5% ; que la différence de cotisation résulte directement de la non-réalisation de la vente dont la société foncière Atland a été jugée définitivement responsable ; que la société appelante ne saurait échapper à sa responsabilité de ce chef en soutenant que la vente aurait pu être passée au profit d'une autre SIIC, dès lors que le Groupe [K] ne saurait être tenu pour responsable de cette circonstance qui découle exclusivement de la résolution du protocole aux torts exclusifs de la société foncière Atland ; que le préjudice subi correspond à la totalité du surplus d'imposition qui en résulte et non à une simple perte de chance ; qu'il s'ensuit qu'après correction de l'erreur de calcul commise par l'expert 1226792- 699815€ = 526977€ et non 426977€ (p. 54 du rapport), et sans réduire le préjudice à une simple perte de chance, le préjudice subi par le Groupe [K] de ce chef s'élève à 434424€ (526977€ - 92553€), et non 167212€ (Rapport p. 57) ; que la société foncière Atland sera donc condamnée au paiement d'une somme de 434424€ de ce chef et le Groupe [K] sera débouté de sa demande pour le surplus » (arrêt p. 8 & 9) ;
 
 Alors que la perte de chance est la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable en conséquence d'un fait dommageable ; que si la chance de voir se réaliser cette éventualité favorable subsiste indépendamment de ce fait dommageable, la disparition ultérieure de toute chance n'est pas imputable à ce fait ; que la perte initiale de cette chance ne peut être indemnisée à hauteur de la totalité de l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en retenant que la perte du bénéfice du régime fiscal qui aurait été appliqué si l'acquéreur avait été une société d'investissement cotée en bourse (SIIC), comme c'est le cas de la société Foncière Atland, était entièrement imputable à cette dernière, pour retenir un préjudice correspondant à la totalité du surplus d'imposition, au motif que la cession des actifs finalement conclue avec des tiers ne relevait pas de ce régime fiscal, quand l'inexécution de la cession avec la société Foncière Atland avait seulement fait perdre aux consorts [K] une chance de bénéficier de ce régime, dont l'exclusion définitive ne procédait pas de cette inexécution mais du fait d'avoir finalement conclu la vente avec des tiers n'ayant pas le même statut, la cour d'appel, qui a réparé une perte de chance à la hauteur de l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, a violé le principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime.
 
 Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour les consorts [K] et la société Holding [K], demandeurs aux pourvois incidents n° S 15-16.060 et V 15-16.983.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION :
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts [K], la SCI [K] III, et la société Holding [K] de leur demande d'indemnisation de la perte de gain liée à la capitalisation des prix de vente qu'ils auraient pu percevoir à hauteur de 1.883.268 € ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la demande au titre de la perte du gain qui aurait pu être retiré du placement du prix de vente ; que, se conformant à la lettre de sa mission, l'expert a fourni les éléments permettant de déterminer, selon le marché, le préjudice financier résultant pour le Groupe [K] de la perte des revenus financiers qui auraient pu lui revenir si le prix net de cession avait été placé, que, pour ce faire, l'expert a considéré que les fonds provenant de la vente des titres et ceux provenant de la vente des immeubles auraient pu être rémunérés à des taux variant en fonction de la durée des placements, 3 ans, 1 an, 6 mois et 3 mois, la répartition des sommes entre les différentes durées de placement telle qu'opérée par l'expert étant justifiée par le montant des capitaux en jeu et les dates de versement prévues au contrat ; qu'il en résulte que le placement des sommes provenant de la vente à la société foncière Atland, déduction faite des cessions qui sont effectivement intervenues, aurait pu rapporter la somme de 532830,24 €. (Rapport p.27) ; que le taux de rémunération retenu par l'expert correspond à l'application d'un taux de référence monétaire dit « Euribor » diminué du montant de commissions bancaires que l'expert a évalué à 0,1% « eu égard aux sommes à placer (plus de 12 millions d'euros) », en justifiant ainsi son calcul face à la position de la société foncière Atland qui demandait que soit retenue un montant de 0,25%. (Rapport p.23) ; que l'expert justifie pleinement le taux de commission bancaire qu'il retient en expliquant que celui-ci est d'autant plus faible que le montant des capitaux placé est élevé, ce qui est bien le cas en l'espèce, de sorte qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause ce calcul comme le demandait la société foncière Atland ; que, par ailleurs, le Groupe [K] n'établit pas que, pendant la période concernée, elle aurait pu bénéficier de placements rémunérés au taux de 8%, le 'document de référence Atland' versé aux débats et qui évoque un taux de ce 7,99% ne comportant lui-même aucun élément précis et objectif permettant de démontrer effectivement l'existence de placements procurant de tels rendements ; qu'il convient dès lors de retenir la somme de 532.830 €
 calculée par l'expert en fonction de données objectives du marché financier ;
 qu'il convient en outre, pour apprécier cette perte de chance de revenus de placement pour le Groupe [K], de déduire le montant des revenus fonciers perçus par le Groupe [K] de la location des biens qu'il a conservés et qu'il n'aurait pas perçus si la vente avait bien eu lieu ; qu'en revanche il n'y a pas lieu, comme le demande la société foncière Atland, de déduire au surplus les profits générés selon elle par le placement de ces mêmes loyers, dès lors que la société appelante n'établit en aucune façon que le Groupe [K] a perçu les sommes qu'elle calcule elle-même ; qu'il sera cependant tenu compte non seulement des loyers mais également des autres produits perçus par le Groupe [K] ainsi que des charges qui ont été acquittées, à l'exclusion des amortissements, comme le préconise l'expert dans son rapport (p.28) ; que, néanmoins, la position de l'expert qui n'a pas pris en compte dans son calcul les loyers versés par la société TBA ne peut être approuvée dès lors qu'en perdant, aux termes du contrat litigieux, sa qualité de preneur à bail à construction, cette société, partie intégrante du groupe, aurait cessé de percevoir les loyers dont elle a précisément conservé le bénéfice du fait de l'échec de la transaction ; qu'il convient en conséquence d'ajouter au revenu net global avant impôt de 656.623 € déterminé par l'expert sans tenir compte des loyers perçus par la société TBA (Rapport p. 31), la somme totale de 605098€ représentant, au vu des déclarations fiscales et les comptes sociaux de la société TBA et après application de la méthode de calcul de l'expert pour le déterminer, le montant des revenus nets de la société TBA jusqu'à la fin de l'année 2011, sans qu'il n'y ait lieu, comme le demande la société foncière Atland, d'y ajouter le résultat d'une projection sur la période ultérieure, la société TBA ayant été dissoute le 18 janvier 2012 ; que le Groupe [K] a donc continué de bénéficier de revenus nets d'un montant largement supérieur à ceux qu'il aurait retirés du placement du produit de la cession ; que la comparaison entre les gains espérés du placement du prix de cession et les gains effectivement conservés du fait de son échec doit être effectuée abstraction faite de leur traitement fiscal respectif, dès lors qu'il n'a pas été tenu compte de la fiscalité applicable aux placements financiers pour calculer le gain manqué de ce chef et qu'il n'y a donc pas davantage lieu, pour apprécier l'existence du préjudice allégué, de prendre en considération les effets du traitement fiscal des revenus dont le Groupe [K] a conservé le bénéfice ;
 qu'il n'est donc pas établi que le Groupe [K] ait subi la perte de gain dont il demande réparation au titre de la capitalisation des prix de vente qu'auraient dû percevoir les cédants ; qu'il sera donc débouté de sa demande de ce chef (arrêt, p. 5 à 7) ;
 
 1°) ALORS QUE le préjudice doit être réparé en intégralité, sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; qu'en l'espèce, les consorts [K], la SCI [K] III et la société Holding [K] faisaient valoir que le refus de la société Foncière Atland d'honorer son engagement, en ne payant pas le prix convenu, leur avait causé un préjudice financier lié au revenu qu'ils auraient tiré du placement des fonds obtenus (concl., p. 8 et s.) ; qu'ils reprochaient à l'expert de n'avoir retenu qu'une perte de 532.830,24 €, limité au rendement d'un placement à court terme de l'essentiel des fonds issus de la cession, lesquels aurait ensuite été réinvestis dans des actifs immobiliers, sans tenir compte des revenus qui auraient été tirés de ce réinvestissement dans l'immobilier pour l'ajouter au rendement financier à court terme qu'il avait calculé (concl., p. 9 et 10) ; que la cour d'appel s'est bornée à retenir le chiffre évalué par l'expert (arrêt, p. 6) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'expert avait limité son chiffrage de la perte subie aux sommes qu'auraient pu obtenir les cédants pour le placement à court terme du prix convenu, et si, dès lors, il convenait d'y ajouter la perte liée au rendement qu'auraient obtenu les cédants après le réinvestissement de l'essentiel des fonds dans de nouveaux actifs immobiliers générateurs de revenus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil et du principe de la réparation intégrale ;