Cour de Cassation · civ1 — 3 mai 2018

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 mai 2018




Rejet


Mme BATUT, président



Arrêt n° 453 F-D

Pourvoi n° E 16-21.872







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Jean-Marie X..., domicilié [...]                             ,

2°/ M. Patrick Y..., domicilié [...]                                          ,

contre l'arrêt rendu le 14 juin 2016 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :

1°/ à M. C... B... , domicilié [...]                                                                          ,

2°/ à la société Crédit immobilier de France développement , société anonyme, dont le siège est [...]                                 , venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Rhône-Alpes Auvergne, venant elle-même aux droits de la société Crédit immobilier de France financière Rhône Ain,

3°/ à la société Taddei-Ferrari-Funel, société civile professionnelle, dont le siège est [...]                      , prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Résidences Pasteur,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X... et de M. Y..., l'avis de M. A..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. X... et à M. Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le Crédit immobilier de France développement et la SCP Taddei-Ferrari-Funel, prise en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Résidences Pasteur ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 14 juin 2016), que, le 7 mai 2007, M. B... (l'acquéreur) a accepté, en vue d'une opération de défiscalisation, une offre d'achat portant sur un studio dans un immeuble destiné à devenir une résidence services pour seniors, consentie par la société Résidences Pasteur (le vendeur), et s'est engagé à conclure, pour ce bien, un bail commercial de neuf années avec la société d'exploitation désignée par le vendeur ; que, suivant acte reçu le 16 octobre 2007 par M. X... avec le concours de M. Y... (les notaires), il a acquis le bien et souscrit un emprunt auprès de la société Crédit immobilier de France financière Rhône Ain, devenue Crédit immobilier de France développement (le prêteur) ; que, le même jour, il a consenti un bail commercial en meublé à la société MGI (la société d'exploitation) ; que le vendeur et la société d'exploitation ont été mises en liquidation judiciaire respectivement les 6 mai et 9 juillet 2009 ; que l'acquéreur a assigné le liquidateur judiciaire du vendeur en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, le prêteur en résiliation du prêt immobilier, et les notaires en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que les notaires font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à l'acquéreur une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que le notaire doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité ;

Attendu qu'ayant procédé à l'interprétation, exclusive de dénaturation, des clauses de l'acte authentique de vente, rendue nécessaire par leur imprécision et leur manque de clarté, la cour d'appel a prononcé la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue en raison de la croyance erronée de l'acquéreur sur l'état de rénovation du bien, au jour de la conclusion du contrat, au regard de l'usage en vue duquel il avait décidé de s'engager, consistant en son exploitation commerciale selon le statut du loueur professionnel en meublé, dès l'entrée en jouissance, et en la signature immédiate d'un bail au profit de la société d'exploitation, objectif dont les notaires étaient dûment informés ; que, par voie de conséquence, la cour d'appel a prononcé la résolution du contrat de prêt immobilier, condamné l'acquéreur à rembourser une certaine somme au prêteur et constaté qu'il ne pouvait obtenir la restitution du prix de vente en raison de l'impécuniosité du vendeur ;

Attendu qu'après avoir relevé la mention de l'acte selon laquelle le prix de vente avait été arrêté, en considération de l'exécution par le vendeur de divers travaux de rénovation, l'arrêt retient que les notaires ont failli à leur devoir de conseil à l'égard de l'acquéreur en ne le mettant pas en garde sur la nécessité de s'assurer de leur achèvement, compte tenu des risques de l'opération dépourvue de toute garantie spécifique, et en se contentant d'annexer à l'acte instrumenté un descriptif sommaire de ceux-ci, lequel n'était pas visé à l'avant-contrat, élément pourtant de nature à susciter un doute sur leur accomplissement qui conditionnait l'usage particulier précédemment énoncé ;

Attendu que, de ces seules constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que les notaires avaient commis une faute en lien de causalité avec le préjudice subi par l'acquéreur ; que le moyen, qui, en sa quatrième branche, est inopérant, les notaires n'ayant pas été condamnés au remboursement du prix de vente augmenté des droits et taxes prévus à l'article 1961 du code général des impôts, mais à une indemnité égale à la somme due par l'acquéreur au prêteur consécutivement à la résolution du contrat de prêt, n'est pas fondé en ses autres branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X... et M. Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait débouté M. B... de ses demandes formées contre MM. X... et Y... et, statuant à nouveau de ce chef, d'avoir condamné in solidum MM. X... et Y... à payer à M. B... la somme de 117 421, 39 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le 7 mai 2007, M. B... a régularisé une offre d'achat lui précisant que l'objet de la vente était défini comme un studio vendu par la société Résidences Pasteur destiné à faire l'objet d'un bail commercial au bénéfice d'un commerçant exploitant une résidence avec services pour personnes âgées et que l'acquéreur aurait la jouissance du bien à compter de la date de la réalisation de l'acte de vente authentique ; que l'acte authentique de vente du 16 octobre 2007 stipule que le bien immobilier vendu est à usage de résidence senior en vue de la location en meublé avec services et qu'à cette fin, l'acquéreur s'oblige à signer concomitamment un bail commercial en meublé au profit de la société MGI signé le même jour ; que ces actes prévoient que M. B... entrera en jouissance immédiate du bien ; que le point de départ de l'obligation de payer les loyers à la charge de la société MGI, preneur à bail commercial, est la date d'effet du bail sans période de ·différé ; que le bien était ainsi vendu en état de permettre la location immédiate du studio selon le statut du loueur professionnel en meublé qui constituait le but de l'acquisition de M. B... ; que le premier juge a retenu que M. B... ne justifiait pas qu'en dépit des indications claires et précises de l'acte de vente, il ait pu lors de la signature de l'acte, moment auquel doit être appréciée l'erreur invoquée, être induit en erreur et croire que les travaux à la charge du vendeur étaient achevés ; que s'il était effectivement prévu dans l'acte de vente avec l'emploi d'une conjugaison au futur que « le vendeur supportera seul le coût des dits travaux de rénovation de sorte que l'acquéreur ne supportera aucune charge financière », cette clause concerne explicitement la charge financière des travaux de rénovation devant être supportés exclusivement par la venderesse, ce qui résulte de la mention précédente de l'acte de vente selon laquelle « le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît que les conditions financières des présentes ont été arrêtées notamment compte tenu de l'exécution par le vendeur de divers travaux de rénovation sur les biens sus-désignés » ; que le vendeur déclarait par cette mention que le prix avait été fixé en considération des travaux exécutés mais ne déclarait pas s'engager à réaliser des travaux de rénovation restant à exécuter ; que l'annexion à l'acte de vente d'un « descriptif sommaire », qui n'était pas joint à l'avant-contrat, ne permet pas d'en déduire que l'acquéreur était informé de travaux restant à exécuter en l'absence de toute mention expresse dans l'acte de vente concernant des travaux à prévoir, hormis celle concernant la piscine en cours de construction mentionnée en caractère gras, s'agissant d'un équipement extérieur ne faisant pas obstacle au début d'exploitation de la résidence ; que ce descriptif sommaire ne fait d'ailleurs aucune distinction entre les travaux exécutés et ceux restant à exécuter ; qu'il en résulte que M. B... a pu légitimement croire au moment de la signature de l'acte, dans le cadre de la vente d'un immeuble existant, qu'il faisait l'acquisition d'un bien rénové pour le louer immédiatement à usage de résidence de services et non d'un immeuble dont l'entrée en jouissance dépendait de travaux à réaliser ; qu'il ressort sans conteste des productions qu'à la date de la vente, les travaux à la charge de la société Résidences Pasteur n'étaient pas achevés de sorte que l'exploitation commerciale de la résidence de services pour personnes âgées n'a pu commencer immédiatement, contrairement aux clauses de l'acte de vente et du bail commercial, ce qui explique que la venderesse ait pris l'engagement prolongé, en l'absence de possibilité de sous-locations, de régler le montant des loyers commerciaux à l'exploitante MGI jusqu'à leurs liquidations judiciaires respectives ; que l'exploitation de la résidence de services supposait une autorisation administrative qui a été refusée par la commission de sécurité et d'accessibilité notifiée par le préfet le 23 mars 2009 en raison du risque d'incendie résultant des défauts de conformité de l'installation électrique de l'immeuble alors que des travaux supplémentaires d'un montant de 300 000 euros ont été votés en 2011 à l'initiative du syndicat des copropriétaires ; que malgré cet avis, la société Résidences Pasteur a établi le 10 avril 2009 une attestation selon laquelle les travaux de réhabilitation étaient terminés alors que le 14 mai 2009, la société MGI mettait en demeure la société Résidences Pasteur de procéder à la livraison des appartements ; qu'il y a donc bien erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue par la croyance erronée de M. B... sur l'état de rénovation du bien au jour de la vente par rapport à l'usage en vue duquel cet acquéreur avait décidé de s'engager qui dépendait de l'exploitation commerciale du bien dès l'entrée en jouissance ; qu'il convient, en conséquence, de prononcer la nullité de la vente, d'ordonner la restitution du bien au liquidateur judiciaire par M. B..., qui déclare ne pas souhaiter le conserver, et de fixer le montant de la créance de M. B... au passif de la liquidation judiciaire de la société Résidences Pasteur à hauteur du prix de vente de 110 627 euros et des frais mentionnés dans l'acte de vente de 5326 euros soit une créance totale de 115 953 euros ; que compte tenu de l'interdépendance entre le contrat principal de vente et le contrat accessoire de prêt, la nullité du premier entraîne l'anéantissement rétroactif du second ; que dans ces conditions, M. B... sera condamné à rembourser à la société Crédit immobilier de France développement la somme de 117 421,39 euros (
) ; que s'agissant de faits antérieurs à 2008, date d'entrée en vigueur de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 créant la vente d'immeuble à rénover, les notaires avaient le choix de placer la vente sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou de la vente d'immeubles existants associée à un louage d'ouvrage ; qu'il n'appartenait certes pas aux notaires de contrôler sur place l'état de l'immeuble, bien que M. X... prétende y avoir procédé en se rendant de Nice à la région de Perpignan ; que cependant, l'avant-contrat constitué d'une seule offre d'achat de M. B..., dont les notaires avaient connaissance puisqu'il est visé à l'acte, ne comportait aucune mention relative à des travaux restant à réaliser à la charge de la venderesse ; que les notaires déclarent cependant avoir annexé à l'acte le descriptif sommaire des travaux de rénovation bien qu'aucune mention de cette annexion ne figure à l'acte instrumenté et ont mentionné que la piscine était en cours de construction sans s'interroger sur la discordance entre les deux actes ni insérer une déclaration ou attestation du vendeur ou d'un homme de l'art concernant l'état de rénovation du bien hormis la piscine ; que dans ces conditions, alors que M. B... destinait le bien à un usage particulier, ici l'usage commercial avec entrée en jouissance immédiate du preneur dépendant de l'exécution des travaux de rénovation visés à l'acte, MM. X... et Y..., tenus d'un devoir de conseil à l'égard de leur client, auraient dû mettre en garde M. B... sur la nécessité de s'assurer de l'achèvement des travaux de rénovation du bien, compte tenu des risques de l'opération dépourvue de garantie particulière, sans se satisfaire d'une absence de déclaration de la venderesse sur l'état de rénovation du bien en annexant à l'acte instrumenté un descriptif de travaux non visé à l'avant-contrat, éléments de nature à éveiller leurs soupçons sur l'achèvement des travaux ; que MM. X... et Y... ne prouvent pas y avoir procédé, ce qui engage leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que si les restitutions consécutives à l'annulation de la vente ne constituent pas, en principe, un préjudice indemnisable, il en va différemment en cas d'impossibilité du cocontractant, notamment du vendeur, de restituer le prix au titre du contrat annulé en raison de son insolvabilité ou de l'impossibilité de restituer de la liquidation judiciaire ; qu'il ressort de la pièce 4 du liquidateur judiciaire de la société Résidences Pasteur que sa situation financière exclut toute possibilité de paiement au bénéfice des créanciers chirographaires avec un état de créance antérieures au jugement d'ouverture de 31 591 303 euros, de 7 906, 92 euros au titre des créances super privilégiées et de 2 463 438,98 euros au titre des créances privilégiées ; que compte tenu de ces éléments, MM. X... et Y... doivent être condamnés in solidum à payer à M. B... la somme de 117 421,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt fixant la créance indemnitaire ;

1°) ALORS QUE le notaire n'est responsable que des préjudices directement causés par la faute qui lui est imputée ; que les conséquences de la nullité relative de l'acte de vente qu'il a dressé ne peuvent donc lui être imputées par l'acquéreur qui a librement choisi d'en demander le prononcé, sans que ce choix délibéré ait été déterminé par la prétendue faute reprochée au notaire ; qu'en condamnant les notaires au paiement, à titre de dommages et intérêts, du montant de la créance de M. B... à l'égard de la société Résidences Pasteur, incluant le montant du prix de vente que la venderesse ne pourrait restituer après annulation, à la demande des deux parties, de l'acte de vente, pour erreur de l'acquéreur sur l'état de rénovation du bien au jour de la vente, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux de rénovation à la charge de la venderesse, qui ne consistaient qu'en de simples travaux de rafraîchissement, n'avaient pas été réalisés au jour où M. B... avait décidé d'agir en « résolution » de la vente pour erreur et si le retard pris dans leur réalisation n'était pas demeuré sans conséquence puisque l'acquéreur avait bénéficié du paiement des loyers au cours de cette période, de sorte que le prétendu manquement imputé au notaire, consistant, selon elle, dans le fait de ne pas avoir attiré l'attention de l'acquéreur sur la nécessité de s'assurer de l'achèvement des travaux de rénovation, n'avait pas déterminé le choix de M. B... de demander l'annulation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'a pas à délivrer de conseils relatifs à des faits qui ne lui apparaissent pas de nature à compromettre la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en se bornant à affirmer que s'agissant de la vente d'un bien à usage commercial avec entrée en jouissance immédiate du preneur dépendant de l'exécution de travaux de rénovation, les notaires auraient dû attirer l'attention de M. B... sur la nécessité de s'assurer de l'achèvement des travaux de rénovation compte tenu des risques de l'opération dépourvue de garantie particulière, sans rechercher si les notaires auraient dû savoir que la jouissance immédiate des lieux dépendait, prétendument, de l'achèvement de ces travaux, ni les raisons pour lesquelles ils auraient dû en avoir conscience, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, concernant les travaux de rénovation, les termes, clairs et précis, de l'acte de vente, étaient les suivants : « le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît que les conditions financières des présentes ont été arrêtées notamment compte tenu de l'exécution par le vendeur de divers travaux de rénovation sur les biens sus-désignés » et « le vendeur supportera seul le coût des dits travaux de rénovation de sorte que l'acquéreur ne supportera aucune charge financière » ; qu'il résultait ainsi de l'emploi du verbe « supporter », conjugué au futur, que lesdits travaux seraient réalisés et non qu'ils l'avaient déjà été ; qu'en retenant que par ces mentions, la venderesse déclarait que le prix avait été fixé en considération « des travaux exécutés » et que l'acte ne visait pas « des travaux de rénovation restant à exécuter », pour en déduire que les notaires auraient dû attirer l'attention de l'acquéreur sur la nécessité de vérifier leur achèvement au jour de la vente, la cour d'appel a dénaturé cet acte et violé le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1192 du même code ;

4°) ALORS QU'en tout état de cause, dans tous les cas où il y a lieu à annulation de la vente, les droits d'enregistrement ou la taxe de publication foncière, perçus sur l'acte annulé, sont restituables si l'annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ; qu'en retenant que les sommes dues à M. B... par la société Résidences Pasteur en conséquence de l'annulation de la vente, incluant le prix à restituer, soit la somme de 110 627 €, ne pourraient être payées en raison de la liquidation judiciaire de la venderesse, pour condamner les notaires à payer à M. B... la somme de 117 421,39 €, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les droits payés par l'acquéreur n'étaient pas restituables par l'administration en application de l'article 1961 du code général des impôts, ce qui excluait que leur montant soit pris en considération dans l'évaluation du préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte et de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.