Cour de Cassation · civ1 — 3 mai 2018

CIV. 1

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 mai 2018




Rejet


Mme BATUT, président



Arrêt n° 464 F-D

Pourvoi n° W 17-10.989







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société 3 Rois immobilière, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                              ,

contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2016 par la cour d'appel de Colmar (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Didier X..., domicilié [...]                                 ,

2°/ à la société Foncière X... et associés, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                            ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société 3 Rois immobilière, de la SCP Marc Lévis, avocat de la société Foncière X... et associés, l'avis de M. Sudre, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à la société 3 Rois immobilière du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 5 octobre 2016), que, par courriel du 20 juillet 2010, la société 3 Rois immobilière (l'agent immobilier) a transmis à M. X..., marchand de biens, des renseignements concernant divers biens à vendre, soit trois appartements dans un immeuble et deux immeubles complets ; que, par acte sous seing privé du lendemain, M. X..., agissant pour le compte de la société X... immeubles ou de toute autre société détenue partiellement ou intégralement par lui, a confié à l'agent immobilier un mandat de recherche sans exclusivité portant sur des appartements ou immeubles situés à [...] et environs, pour une valeur en principal de 200 000 à 10 000 000 euros, la rémunération de l'agent immobilier étant fixée à 6 % du prix de vente ; que cet acte mentionnait que trois immeubles complets avaient été présentés au mandant, pour un prix global de 8 230 000 euros ; qu'ayant appris que l'un des immeubles avait été acquis par la société Opalimmo dont M. X... était le gérant, l'agent immobilier a assigné ces derniers en paiement de la somme de 121 276,60 euros correspondant à 6 % du prix de vente de l'immeuble, en paiement de ses honoraires et, subsidiairement, à titre d'indemnisation pour manquement à l'obligation de loyauté ;

Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits soumis à son appréciation ; qu'en jugeant que « le courriel du 20.07.2010 que la (société 3 Rois immobilière) a(vait) adressé à la société X... Immeubles (aurait) rapp(elé) qu'il s'agi(ssait) d'une acquisition concernant l'ensemble (des) biens (proposés) » quand ce courriel visait trois biens ou ensemble de biens et précisait que « si vous êtes intéressés par l'acquisition de l'ensemble de ces biens, nous vous remercions de nous indiquer le montant de votre offre globale » une telle mention impliquant clairement que leur acquisition globale était une simple faculté laissée à l'appréciation de l'éventuel acquéreur, la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;

2°/ que peu important l'indivisibilité conventionnelle d'une obligation, son exécution partielle, si elle est acceptée par son créancier, ouvre droit pour son cocontractant à l'exécution de la prestation correspondante ; qu'en rejetant les demandes indemnitaires de l'agent immobilier aux motifs que le mandat de recherche aurait été donné uniquement pour l'acquisition globale des trois biens présentés, quand l'acquisition de l'un d'entre eux avait fait naître, à la charge du mandant, l'obligation de verser à l'agent immobilier une commission, elle-même partielle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;

3°/ que le juge ne saurait se déterminer par des motifs inintelligibles, équivalent à un défaut de motifs ; qu'en jugeant que « quand bien même le mandat prévo(yait) page 2 qu'il (était) expressément stipulé qu'au cas où le mandant achèterait sans l'intervention du mandataire, ce dernier n'aurait droit à aucune rémunération pour quelque cause que ce soit » sans achever une phrase qui impliquait l'existence d'une proposition principale à laquelle cette proposition subordonnée de concession faisait référence, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inintelligibles, violant l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que commet une faute le mandant qui évince l'agent immobilier qu'il mandate de la réalisation de l'opération qu'il lui a présentée ; qu'en relevant, pour débouter l'agent immobilier de ses demandes indemnitaires sur l'absence de visite du bien et d'établissement d'un « dossier complet » en vue de la vente, sans rechercher si la société Opalimmo n'avait pas commis de faute en finalisant, sans son intervention, l'achat d'un bien que l'agent immobilier lui avait présenté, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

Mais attendu qu'après avoir analysé, par motifs propres et adoptés, l'ensemble des éléments versés aux débats, la cour d'appel a estimé que l'agent immobilier ne démontrait pas avoir accompli les diligences qui auraient permis la conclusion de la vente d'un seul des immeubles présentés dans le mandat ; que, sans être tenue de procéder à la recherche prétendument omise, que son appréciation rendait inopérante, elle en a justement déduit qu'aucune commission ou indemnité ne lui était due ; que le moyen, inopérant en ses première et troisième branches en ce qu'il critique des motifs surabondants, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société 3 Rois immobilière aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société 3 Rois immobilière

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté la société 3 Rois Immobilière de sa demande tendant à la condamnation de la société Foncière X... & Associés venant au droit de la société Opalimmo à lui payer une somme de 121 276,60 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel ; qu'à ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter que les biens ont été proposés pour un prix global et qu'aucun prix n'a été individualisé pour chacun des lots, que les fiches de présentation sont antérieures au mandat de recherche confié à la SARL 3 Rois Immobilière sans exclusivité, que la SARL 3 Rois Immobilière ne démontre pas avoir effectué toutes les démarches prévues au mandat de recherche à l'exception de l'envoi d'un message électronique ; en conséquence le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SARL 3 Rois Immobilière estime avoir droit au paiement de la commission prévue au mandat de recherche de biens sans exclusivité N°6379 conclut entre les parties le 21.07.2010, dès lors que la SARL Opalimmo dont Monsieur Didier X... est gérant a acquis le 28 mars 2011 l'immeuble [...]                       selon présentation faite dans le mandat et facture non acquittée N° 1 OSTBG ; qu'en premier lieu, il est constaté que le mandat a été signé par Monsieur Didier X... agissant pour le compte de la société X... Immeubles ou de toute autre société détenue partiellement ou intégralement par ce dernier; qu'il est admis que Monsieur Didier X... est le gérant de la SARL Opalimmo laquelle a acquis l'immeuble [...]                       ; qu'en conséquence, il n'est pas établi que Monsieur Didier X... a agi en son nom personnel ; que la demande de la SARL 3 Rois Immobilière contre Monsieur Didier X... est par conséquent irrecevable ; qu'au fond, le mandat consistait pour la SARL 3 Rois Immobilière à rechercher des appartements ou immeubles situés à [...] et environs pour une valeur en principal située entre 200 000 € et 10 000 000 € ; qu'il est précisé page 4 par mention manuscrite que 3 biens ont été présentés au mandant: - [...]                       (immeuble complet) - [...]         (immeuble complet) - [...]         (immeuble complet) pour un prix total de 8 230 000 € ; que la page 3 du mandat fixe le prix de la commission de la SARL 3 Rois Immobilière à 6% du prix de vente si l'acquisition a lieu par son intermédiaire ; qu'or la SARL Opalimmo a acquis un seul des immeubles mentionné au mandat et non le lot qui lui était proposé de sorte qu'elle s'estime non tenue par le mandat ; que la SARL 3 Rois Immobilière prétend que chacun des immeubles présentés pouvait être acquis séparément ; qu'or outre que le prix concernant les trois immeubles mentionnés dans le mandat est qualifié de total, le courriel du 20.07.2010 que la demanderesse a adressé à la société X... Immeubles rappelle qu'il s'agit d'une acquisition concernant l'ensemble de ces biens ; qu'enfin le mandat ne pouvait être exécuté en tant que tel puisqu' il n'est pas contesté que l'immeuble [...]                       est indiqué comme pouvant être acheté intégralement alors que seuls 3 appartements pouvaient être concernés ; que quand bien même le mandat prévoit page 2 qu'il est expressément stipulé qu'au cas où le mandant achèterait sans l'intervention du mandataire, ce dernier n'aurait droit à aucune rémunération pour quelque cause que ce soit ; que la SARL 3 Rois Immobilière estime que son intervention réelle a permis à la SARL Opalimmo d'acquérir l'immeuble [...]         puisqu'elle le lui avait indiqué comme pouvant faire l'objet d'une acquisition tant dans son courriel préparatoire au mandat que dans le mandat ; que la charge de la preuve de son intervention repose sur l'intermédiaire ; que force est de constater qu'elle ne produit aucun élément permettant de vérifier la réalité de cette intervention qui doit avoir été essentielle et déterminante pour la vente ; qu'en effet aucune visite de l'immeuble n'a été effectuée et aucun dossier précis et complet en vue de la vente n'a été établi par la demanderesse ; qu'au contraire la SARL Opalimmo produit un courrier du propriétaire vendeur de l'immeuble [...]          qui atteste qu'il n'avait habilité personne hormis son salarié pour effectuer des visites et surtout qu'il n'avait donné aucun mandat pour sa vente ; qu'elle verse encore aux débats un courrier de Monsieur Lionel Z... du 10 janvier 2011 qui rappelle avoir acquis un autre immeuble également concerné par le mandat soit [...]          et informe Monsieur X... que l'immeuble [...]          restait à vendre ; que par conséquent, au moment où la vente a été réalisée soit le 28.03.2011, la vente par lot des trois immeubles n'était plus possible ; qu'il en résulte que les demandes tant principales que subsidiaires de la SARL 3 Rois Immobilière sont mal fondées ; en effet, même si les termes du mandat ne trouvent pas à s'appliquer elle ne prouve pas non plus avoir accompli les diligences qui auraient permis à la vente d'un seul des immeuble visé dans le mandat d'aboutir, de sorte que son action en responsabilité pour défaut de loyauté, ne peut prospérer.

1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits soumis à son appréciation ; qu'en jugeant que « le courriel du 20.07.2010 que la (société 3 Rois Immobilière) a(vait) adressé à la société X... Immeubles (aurait) rapp(elé) qu'il s'agi(ssait) d'une acquisition concernant l'ensemble (des) biens (proposés) » (jugement, p. 5, al.2) quand ce courriel visait trois biens ou ensemble de biens et précisait que « si vous êtes intéressés par l'acquisition de l'ensemble de ces biens, nous vous remercions de nous indiquer le montant de votre offre globale » (courriel, al. 3, nous soulignons) une telle mention impliquant clairement que leur acquisition globale était une simple faculté laissée à l'appréciation de l'éventuel acquéreur, la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, peu important l'indivisibilité conventionnelle d'une obligation, son exécution partielle, si elle est acceptée par son créancier, ouvre droit pour son cocontractant à l'exécution de la prestation correspondante ; qu'en rejetant les demandes indemnitaires de l'agent immobilier aux motifs que le mandat de recherche aurait été donné uniquement pour l'acquisition globale des trois biens présentés, quand l'acquisition de l'un d'entre eux avait fait naître, à la charge du mandant, l'obligation de verser à l'agent immobilier une commission, elle-même partielle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;

3°) ALORS QUE le juge ne saurait se déterminer par des motifs inintelligibles, équivalent à un défaut de motifs ; qu'en jugeant que « quand bien même le mandat prévo(yait) page 2 qu'il (était) expressément stipulé qu'au cas où le mandant achèterait sans l'intervention du mandataire, ce dernier n'aurait droit à aucune rémunération pour quelque cause que ce soit » (jugement, p. 5, al. 3, nous soulignons) sans achever une phrase qui impliquait l'existence d'une proposition principale à laquelle cette proposition subordonnée de concession faisait référence, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inintelligibles, violant l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE commet une faute le mandant qui évince l'agent immobilier qu'il mandate de la réalisation de l'opération qu'il lui a présentée ; qu'en relevant pour débouter la société 3 Rois Immobilière de ses demandes indemnitaires sur l'absence de visite du bien et d'établissement d'un « dossier complet » en vue de la vente, sans rechercher si la société Opalimmo n'avait pas commis de faute en finalisant, sans son intervention, l'achat d'un bien que l'agent immobilier lui avait présenté, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.