Cour de Cassation · civ1 — 10 octobre 2018

CIV. 1

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 10 octobre 2018




Rejet


Mme BATUT, président



Arrêt n° 943 F-D

Pourvoi n° T 17-27.132








R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. Georges X..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 1er juin 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Banque populaire du Sud, dont le siège est [...] ,

2°/ à M. Nicolas Y...,

3°/ à Mme Sandra Z...,

domiciliés [...] ,

défendeurs à la cassation ;
M. Y... et Mme Z... ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 11 septembre 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. A..., conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X..., de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. Y... et de Mme Z..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Banque populaire du Sud ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juin 2017), que, suivant acte reçu le 24 septembre 2008 par M. X... (le notaire), la société Jigo a acquis deux parcelles de terrain dont elle a financé le prix de 185 000 euros par un prêt de 342 000 euros souscrit auprès de la société Banque populaire du Sud (la banque), garanti par une inscription du privilège du prêteur de deniers, pour la partie du prêt affecté au paiement du prix, et pour le solde, par une hypothèque conventionnelle ; que, selon acte sous seing privé du 15 décembre 2008, M. Y... et Mme Z... (les acquéreurs) ont signé un contrat de réservation avec la société Jigo en vue d'acquérir en l'état futur d'achèvement une maison individuelle implantée sur l'une des deux parcelles, à l'aide d'un prêt consenti par le Crédit foncier ; que, le 21 avril 2009, la vente a été réitérée en vertu d'un acte authentique reçu par le notaire, le vendeur s'étant obligé, au moyen d'une garantie intrinsèque, à achever et livrer l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2009 ; que celui-ci n'a pas été achevé à la date prévue et que la société Jigo a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 10 janvier 2011 ; que les acquéreurs ont assigné le notaire et la banque en réparation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il a engagé sa responsabilité envers les acquéreurs et de le condamner à leur verser la somme de 104 713,98 euros en réparation de leur perte de chance ;
Attendu, d'abord, que le notaire est irrecevable à reprocher à l'arrêt d'énoncer qu'il aurait dû avoir des soupçons sur la capacité financière de la société Jigo, dès lors qu'il n'a pas critiqué, en cause d'appel, les motifs du jugement ayant constaté le caractère familial et récent de cette société, ainsi que le montant réduit de son capital social au regard de l'importance de l'emprunt souscrit pour la réalisation de la construction immobilière, qui établissaient la fragilité particulière de l'opération ;

Attendu, ensuite, que lorsque la garantie intrinsèque offerte par le vendeur se révèle inadaptée aux risques de l'opération, dont le notaire a ou doit avoir connaissance, celui-ci est tenu d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par une telle garantie ; qu'ayant relevé que le notaire connaissait la faiblesse financière manifeste de l'opération, la cour d'appel a, à bon droit, énoncé qu'il était tenu d'éclairer les acquéreurs sur les risques liés à l'insuffisance de la garantie intrinsèque au regard du manque d'expérience et de surface financière de la société Jigo ; que, de ces constatations et appréciations, elle a pu déduire qu'en s'étant abstenu de délivrer cette information objective, qui n'était pas de nature à mettre en cause son impartialité, il avait manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité ;

Attendu, enfin, qu'ayant constaté la fragilité financière de la société Jigo et retenu que le notaire aurait dû en informer les acquéreurs qui auraient pu obtenir une garantie extrinsèque, la cour d'appel a fait ressortir qu'à défaut d'une telle garantie, ceux-ci auraient pu renoncer à l'opération, de sorte que l'abstention du notaire leur avait fait subir une perte de chance, justifiant légalement sa décision de ce chef ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de limiter la condamnation prononcée à l'encontre du notaire à leur profit à la somme de 104 713,98 euros en réparation d'une perte de chance ;

Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments produits aux débats que la cour d'appel a relevé que les acquéreurs ne démontraient pas en quoi la faute du notaire était à l'origine des difficultés auxquelles ils s'étaient heurtés pour parachever la construction de la maison et qu'elle a évalué le préjudice résultant du manquement au devoir de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois principal et incident ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que M. X... avait engagé sa responsabilité envers les consorts Y... Z... et de l'AVOIR condamné à leur verser la somme de 104 713,98 € en réparation de leur perte de chance ;

AUX MOTIFS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement rédigé par Georges X... et signé par les consorts Y... Z... le 21 avril 2009 contient une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R.261-19 du Code de la construction et de l'habitation puisque les fondations étaient achevées et que le prix devait être réglé au fur et mesure de l'avancement des travaux et dans la limite des taux prévus par la loi, même s'il s'agit d'une garantie licite dont toutes les conditions étaient réunies au jour de la signature de l'acte, cela ne dispensait nullement l'officier ministériel de son devoir d'éclairer les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie et sur la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque et ce, d'autant que le promoteur vendeur était en l'espèce une petite société familiale récente, pour avoir été créée en 2006 soit deux ans seulement avant la signature du contrat de réservation, avec un capital social réduit de 5 000 €, et que le manque d'expérience et de surface financière de cette société étaient connus de Georges X..., rédacteur de l'acte d'acquisition du terrain par la Sarl Jigo du 24 septembre 2008, et qu'ils étaient de nature à éveiller ses soupçons sur la capacité de cette société à conduire et faire aboutir son projet ; qu'il ne résulte d'aucune des mentions de l'acte authentique que le notaire ait éclairé les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie en cas de défaillance financière du vendeur ni qu'il les ait informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque ; que l'officier ministériel a donc manqué à son devoir de conseil à l'égard des consorts Y... Z... ainsi que ces derniers le soutiennent justement ; que si le notaire les avaient éclairés sur les limites de la garantie intrinsèque en cas de défaillance ou de liquidation judiciaire de la Sarl Jigo et les avaient informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque leur permettant de garantir plus efficacement l'achèvement de la construction, les acquéreurs auraient pu choisir cette solution et n'auraient pas eu de difficultés pour assurer la terminaison des travaux ; que la faute du notaire leur a donc fait perdre une chance très importante, de l'ordre de 90 %, d'obtenir une garantie extrinsèque ce qui leur aurait permis d'achever l'ouvrage et de remédier aux non-conformités substantielles ; Sur les préjudices :que l'expert évalue, en page 21 et 22 du rapport, le coût de terminaison de l'ouvrage à la somme de 56.386,35 € HT (45.086,35 € HT +11.300 € HT) ; que les consorts Y... Z... sollicitent le bénéfice d'un taux de TVA à 19,6 % en faisant valoir qu'il s'agit de travaux d'achèvement et de reprise d'un ouvrage inachevé et non livré ce qui est exact ; que ce taux sera par conséquent retenu ce qui porte le montant TTC à 67.438 € pour assurer la terminaison de l'ouvrage conformément aux plans convenus ; que l'ouvrage a été achevé à le 26 juillet 2012 alors qu'il aurait dû être achevé au 31 décembre 2009 ; que l'expert a évalué la valeur locative de la maison à 1.500 € par mois et a retenu une valeur de 500 € par mois pour les périodes de privation de jouissance partielle ; que les consorts Y... Z... justifient avoir dû s'acquitter d'un loyer de 552,60 € par mois pendant les 6 mois (1er janvier au 30 juin 2010) au cours desquels ils n'ont pu occuper la maison ce qui permet de retenir une somme de 3.315,60 € de ce chef s'agissant de dépenses réellement engagées et non de 9.000 € comme ils le demandent (1500 X 6) ; qu'il sera retenu les sommes de : 12.500 € pour la privation de jouissance partielle de la maison pendant mois (1er juillet 2010 au 26 juillet 2012) sur la base d'une valeur locative de 500 € et de 1.500 € pour une perte de jouissance pendant les 3 mois de travaux de réparation et de parachèvement ; que les frais de déplacements des consorts Y... Z... seront retenus pour un montant de 600 € de même que les frais de garde meuble pendant 27 mois (du 5 janvier 2010 au 31 mars 2012suivant factures acquittées) pour 2.915,27 € ; que l'achèvement de l'ouvrage s'entendant d'un ouvrage pourvu des éléments d'équipements indispensables à son utilisation, la taxe de raccordement au réseau d'assainissement collectif doit faire partie de la terminaison de l'ouvrage et la somme de 3.000 € sera retenue ; que de même, la Sarl Jigo n'a pas mis en oeuvre un fractionnement entre le garage et la partie de la maison destinée à l'habitation alors que l'étude géotechnique Armasol du 4 novembre 2008 recommandait de «veiller à bien désolidariser le garage de l'habitation » ; que cette absence de fractionnement étant de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage et donc à le rendre impropre à sa destination d'habitation, le coût de reprise de ce vice doit être inclus dans le périmètre de la garantie d'achèvement que les consorts Y... Z... n'ont pas eu la chance d'obtenir en raison du manquement du notaire ; que l'expert estime le coût de cet achèvement à la somme de 26.970 € HT incluant les études béton armé et plans d'exécution et la maîtrise d'oeuvre d'exécution TCE ; qu'une somme de 6.000 € HT ayant déjà été prise en compte au titre de cette dissociation dans le coût de terminaison de l'ouvrage de 56.386,35 €, le surcoût représenté par ce fractionnement s'élève à 20.970 € HT soit 25.080 € TTC ; que les intérêts intercalaires n'étant pas inclus dans le champs de couverture de la garantie d'achèvement, cette demande sera rejetée ; qu'au total les pertes financières des consorts Y... Z... se chiffrent à 116.348,87 € ; que la perte consécutive à la perte de chance doit donc être arrêtée à la somme de 104.713,98 € (90 % de 116.348,87 €) et Georges X... sera condamné à leur payer ladite somme en réparation de leur préjudice ;

1°) ALORS QUE la responsabilité du notaire doit s'apprécier au regard du droit applicable au jour de son intervention ; qu'en relevant, pour juger que M. Georges X... avait manqué à son devoir de conseil à l'égard des consorts Y... Z..., acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement, qu'il ne résultait d'aucune mention de l'acte authentique que le notaire ait éclairé les acquéreurs sur les limites de la garantie intrinsèque d'achèvement, stipulée à l'acte (arrêt page 8, dernier al. et page 9, al. 1er), quand, s'agissant d'un permis de construire antérieur à 2015, le notaire n'avait pas à attirer l'attention des parties sur les insuffisances de cette garantie, option alors offerte par le législateur, dont elle relevait que les conditions en étaient réunies, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°) ALORS QUE le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde portant sur le risque d'insolvabilité des parties, à moins que celui-ci ne soit manifeste ; qu'en se bornant à relever qu'eu égard à la structure récente et familiale de la SARL Jigo et au montant de son capital social, M. X... aurait dû avoir des soupçons sur sa capacité financière à mener à bien son projet, quand de tels éléments n'étaient pas de nature à établir l'existence d'un risque manifeste d'insolvabilité du vendeur-promoteur, rendant l'opération périlleuse, alors que le vendeur fournissait la garantie légale jugée suffisamment protectrice par les autorités publiques de sorte que le notaire n'était pas tenu d'un devoir de conseil sur les capacités financières d'une partie, sur laquelle il n'était pas tenu de procéder à des investigations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire rédacteur d'acte est tenu à un devoir d'impartialité ; qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir mis en garde les acquéreurs sur le peu de fiabilité de leur cocontractant, « petite société familiale récente, pour avoir été créée en 2006, soit deux ans avant la signature du contrat de réservation, avec un capital social réduit de 5 000 € », quand une telle mise en garde, reposant sur des éléments qui n'étaient pas de nature à établir l'existence d'un risque caractérisé, aurait méconnu le devoir d'impartialité incombant au notaire (arrêt page 8, al. 5), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit, pour établir l'importance d'une chance perdue, reconstituer le processus qui n'a pas pu se produire ; qu'en condamnant l'exposant à indemniser les consorts Y... Z... à hauteur de 80% de toutes les sommes nécessaires pour parachever l'ouvrage au titre de la perte d'une chance de souscrire une garantie extrinsèque d'achèvement, sans analyser les éléments permettant d'établir si, à supposer que le notaire ait averti les acquéreurs des limites de la garantie intrinsèque, il existait une probabilité, que le promoteur, structure récente et familiale, puisse fournir la garantie extrinsèque d'un organisme bancaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation prononcée à l'encontre de Me X... au profit de M. Y... et Mme Z... pris ensemble à la somme de 104.713,98 euros en réparation d'une perte de chance,

AUX MOTIFS QUE

« Sur la responsabilité du notaire :

1) Sur l'exécution de l'avis à tiers détenteur :

Le privilège du Trésor ne grevant que le patrimoine mobilier des redevables d'impositions et ne constituant pas une sûreté sur un bien immobilier appartenant à ces derniers, l'administration fiscale créancière d'impositions dues par le vendeur d'immeuble est un créancier chirographaire dans la distribution du prix de vente de cet immeuble sauf si celle-ci a inscrit une hypothèque légale sur l'immeuble vendu ;

En sa qualité de créancier chirographaire, l'administration ne peut pas saisir le prix de vente d'un immeuble au mépris du droit de préférence dont se prévalent les créanciers du redevable titulaire d'un privilège ou d'une hypothèque sur l'immeuble vendu. ;

Il s'ensuit que, ainsi que le soutiennent justement les consorts Y... Z..., Georges X... aurait dû refuser d'exécuter l'avis à tiers détenteur du Trésor public en faisant valoir l'absence d'hypothèque légale de l'administration et en invoquant l'impossibilité pour celle-ci de primer le créancier inscrit du redevable dans la distribution du prix de vente de l'immeuble sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la nature du compte sur lequel était versé le prix de vente (compte séquestre ou compte de l'étude) ;

En revanche, le notaire n'a pas manqué à ses obligations en prévoyant d'affecter le prix de vente à l'édification de l'immeuble et au règlement de la créance de la Banque Populaire garantie par l'hypothèque conventionnelle puisqu'une part importante de l'emprunt souscrit par la Sarl Jigo auprès de cette banque (soit 157 000 euros) devait financer les travaux de construction ;

Et, dès lors que la Banque Populaire du Sud s'était engagée à donner main levée de l'inscription hypothécaire dès le règlement du montant intégral de sa créance sur le prix de vente versé par les consorts Y... Z..., il ne peut être reproché au notaire d'avoir prévu que, en cas de désintéressement total de la Banque Populaire du Sud, les acquéreurs devaient renoncer à invoquer la résolution du contrat du fait de l'inscription hypothécaire ;

En ayant accepté de libérer une partie du prix de vente en exécution d'un avis à tiers détenteur alors que la Banque Populaire du Sud bénéficiait du privilège du prêteur de deniers et d'une hypothèque conventionnelle sur l'immeuble vendu en garantie des sommes prêtées au redevable, le notaire a commis une faute à l'endroit des consorts Y... Z... puisque ces derniers avaient intérêt à ce que le créancier inscrit soit désintéressé de sa créance afin d'obtenir la main levée de l'hypothèque grevant leur bien ;

Cependant, ils ne démontrent pas en quoi cette faute serait à l'origine des difficultés auxquelles ils se sont heurtés pour parachever la construction de la maison ;

En effet, il ressort de l'expertise Caujolle que, malgré les fonds débloqués par les consorts Y... Z... en faveur du promoteur vendeur en mars 2010 (62 5000 euros après attestation de mise hors d'eau du maître d'oeuvre) et en juillet 2010 (100 000 euros après attestation d'achèvement du maître d'oeuvre), la construction est restée inachevée et affectée de très nombreuses non-conformités par rapport aux plans convenus ce qui démontre que, même si le notaire avait refusé d'exécuter l'avis à tiers détenteur du 2 juillet 2009 d'un montant de 46 398 euros, la construction n'aurait pas été achevée ni conforme en raison de l'inaptitude de la Sarl Jigo à conduire et faire aboutir son projet (non-conformités et non-respect des prescriptions de l'étude géotechnique) et parce que ses difficultés financières préexistaient à la date de signature de l'acte authentique du 21 avril 2009 (les impositions dues au Trésor étant antérieures à la date de l'ATD du 2 juillet 2009) ;

Cette faute du notaire n'est donc pas la cause génératrice de l'inachèvement et des défauts de conformités contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et le jugement sera infirmé sur ce point » ;

1) - ALORS QU'un lien de causalité est caractérisé, lorsqu'il est certain qu'en l'absence de faute, le dommage ne se serait pas produit ; qu'en retenant que la faute de Me X... à avoir déféré à un avis à tiers détenteur du Trésor Public du 2 juillet 2009 pour une somme de 46.398 euros n'était pas la cause génératrice de l'inachèvement de l'immeuble, motif pris que malgré les fonds débloqués par M. Y... et Mme Z... en mars et juillet 2010, la construction était restée inachevée et affectée de nombreuses non conformités, ce qui aurait démontré que même si le notaire avait refusé d'exécuter l'avis à tiers détenteur, la construction n'aurait pas été achevée ni conforme en raison de l'inaptitude de la société Jigo à conduire et faire aboutir son projet et parce que ses difficultés financières préexistaient à la date de signature de l'acte authentique du 21 avril 2009, cependant qu'en l'absence de faute de Me X..., la somme versée au Trésor Public aurait été affectée au remboursement du crédit promoteur contracté auprès de la société Banque populaire du sud par la société Jigo, de sorte que celle-ci ne se serait pas trouvée dans l'impossibilité d'assumer tout à la fois le règlement de cet emprunt et celui des intervenants à l'acte de construire et que les travaux auraient pu se poursuivre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code,

ET AUX MOTIFS QUE

« 2) Sur le devoir de conseil :

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ;

En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement rédigé par Georges X... et signé par les consorts Y... Z... le 21 avril 2009 contient une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R. 261-19 du code de la construction et de l'habitation puisque les fondations étaient achevées et que le prix devait être réglé au fur et mesure de l'avancement des travaux et dans la limite des taux prévus par la loi ;

Même s'il s'agit d'une garantie licite dont toutes les conditions étaient réunies au jour de la signature de l'acte, cela ne dispensait nullement l'officier ministériel de son devoir d'éclairer les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie et sur la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque et ce, d'autant que le promoteur vendeur était en l'espèce une petite société familiale récente, pour avoir été créée en 2006 soit deux ans seulement avant la signature du contrat de réservation, avec un capital social réduit de 5 000 euros, et que le manque d'expérience et de surface financière de cette société étaient connus de Georges X..., rédacteur de l'acte d'acquisition du terrain par la Sarl Jigo du 24 septembre 2008, et qu'ils étaient de nature à éveiller ses soupçons sur la capacité de cette société à conduire et faire aboutir son projet ;

Or, il ne résulte d'aucune des mentions de l'acte authentique que le notaire ait éclairé les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie en cas de défaillance financière du vendeur ni qu'il les ait informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque ;

L'officier ministériel a donc manqué à son devoir de conseil à l'égard des consorts Y... Z... ainsi que ces derniers le soutiennent justement ;

Si le notaire les avait éclairés sur les limites de la garantie intrinsèque en cas de défaillance ou de liquidation judiciaire de la Sarl Jigo et les avaient informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque leur permettant de garantir plus efficacement l'achèvement de la construction, les acquéreurs auraient pu choisir cette solution et n'auraient pas eu de difficultés pour assurer la terminaison des travaux ;

La faute du notaire leur a donc fait perdre une chance très importante, de l'ordre de 90 %, d'obtenir une garantie extrinsèque ce qui leur aurait permis d'achever l'ouvrage et de remédier aux non-conformités substantielles »,

2) - ALORS QUE la perte de chance est caractérisée par la disparition actuelle et certaine d'une simple éventualité favorable ; qu'en décidant que le préjudice subi par M. Y... et Mme Z... du fait du manquement de Me X... à son obligation d'information sur les limites de la garantie intrinsèque choisie par la société Jigo en cas de défaillance de celle-ci, s'analysait en une simple perte de chance de solliciter et d'obtenir une garantie extrinsèque et d'éviter ainsi les difficultés rencontrées pour assurer la terminaison des travaux, cependant qu'il était certain que mieux informés, les acquéreurs auraient soit exigé une garantie extrinsèque, soit refusé de conclure l'opération s'ils avaient estimé le coût de cette garantie trop élevé ou si celle-ci n'avait pu être fournie, ce qui leur aurait permis de se soustraire au dommage qui s'est finalement réalisé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice,

ET AUX MOTIFS QUE

« Sur les préjudices :

L'expert évalue, en page 21 et 22 du rapport, le coût de terminaison de l'ouvrage à la somme de 56 386,35 euros HT (45 086,35 euros HT + 11 300 euros HT) ;

Les consorts Y... Z... sollicitent le bénéfice d'un taux de TVA à 19,6 % en faisant valoir qu'il s'agit de travaux d'achèvement et de reprise d'un ouvrage inachevé et non livré ce qui est exact ;

Ce taux sera par conséquent retenu ce qui porte le montant TTC à 67 438 euros pour assurer la terminaison de l'ouvrage conformément aux plans convenus ;

L'ouvrage a été achevé le 26 juillet 2012 alors qu'il aurait dû être achevé au 31 décembre 2009 ;

L'expert a évalué la valeur locative de la maison à 1 500 euros par mois et a retenu une valeur de 500 euros par mois pour les périodes de privation de jouissance partielle ;

Les consorts Y... Z... justifient avoir dû s'acquitter d'un loyer de 552,60 euros par mois pendant les 6 mois (1er janvier au 30 juin 2010) au cours desquels ils n'ont pu occuper la maison ce qui permet de retenir une somme de 3 315,60 euros de ce chef s'agissant de dépenses réellement engagées et non de 9 000 euros comme ils le demandent (1 500 x 6) ;

Il sera retenu les sommes de :

• 12 500 euros pour la privation de jouissance partielle de la maison pendant 25 mois (1er juillet 2010 au 26 juillet 2012) sur la base d'une valeur locative de 500 euros,

• 1 500 euros pour une perte de jouissance pendant les 3 mois de travaux de réparation et de parachèvement ;

Les frais de déplacements des consorts Y... Z... seront retenus pour un montant de 600 euros de même que les frais de garde meuble pendant 27 mois (du 5 janvier 2010 au 31 mars 2012) suivant factures acquittées) pour 2 915,27 euros ;

L'achèvement de l'ouvrage s'entendant d'un ouvrage pourvu des éléments d'équipements indispensables à son utilisation, la taxe de raccordement au réseau d'assainissement collectif doit faire partie de la terminaison de l'ouvrage et la somme de 3 000 euros sera retenue ;

De même, la Sarl Jigo n'a pas mis en oeuvre un fractionnement entre le garage et la partie de la maison destinée à l'habitation alors que l'étude géotechnique Armasol du 4 novembre 2008 recommandait de "veiller à bien désolidariser le garage de l'habitation" ;

Cette absence de fractionnement étant de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage et donc à le rendre impropre à sa destination d'habitation, le coût de reprise de ce vice doit être inclus dans le périmètre de la garantie d'achèvement que les consorts Y... Z... n'ont pas eu la chance d'obtenir en raison du manquement du notaire ;

L'expert estime le coût de cet achèvement à la somme de 26 970 euros HT incluant les études béton armé et plans d'exécution et la maîtrise d'oeuvre d'exécution TCE ;

Une somme de 6 000 euros HT ayant déjà été prise en compte au titre de cette dissociation dans le coût de terminaison de l'ouvrage de 56 386,35 euros, le surcoût représente par ce fractionnement s'élève à 20 970 euros HT soit 25 080 euros TTC ;

Les intérêts intercalaires n'étant pas inclus dans le champ de couverture de la garantie d'achèvement, cette demande sera rejetée ;

Au total les pertes financières des consorts Y... Z... se chiffrent a 116 348,87 euros ;

La perte consécutive à la perte de chance doit donc être arrêtée à la somme de 104 713,98 euros (90 % de 116 348,87 euros) et Georges X... sera condamné à leur payer ladite somme en réparation de leur préjudice ;

Le jugement sera infirmé de ce chef »,

3) - ALORS QU'en vertu du principe de la réparation intégrale, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte, ni profit ; qu'en évaluant le préjudice de privation totale de jouissance de M. Y... et Mme Z... entre le 1er janvier et le 30 juin 2010 en considération du montant des loyers exposés par eux pour la location d'un logement différent de celui dont ils ont été privés, et non au regard de la valeur locative du bien dont ils n'ont pu user ni jouir, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code, ensemble le principe susvisé ;

4) - ALORS QU'en vertu du principe de la réparation intégrale, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte, ni profit ; qu'en affirmant, pour débouter M. Y... et Mme Z... de leur demande en réparation au titre des intérêts intercalaires payés entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2012, que les intérêts intercalaires ne sont pas inclus dans le champ de couverture de la garantie d'achèvement, tandis qu'en l'absence de manquement de Me X... à son obligation d'information et de conseil, les exposants auraient évité la situation d'inachèvement de l'ouvrage à laquelle ils se sont trouvés confrontés et n'auraient payé aucun intérêt intercalaire entre le 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, la cour d'appel, qui a statué par des motifs totalement inopérants, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code, ensemble le principe susvisé.