Cour de Cassation · civ1 — 24 octobre 2018

CIV. 1

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 octobre 2018




Cassation


Mme BATUT, président



Arrêt n° 1016 F-D

Pourvoi n° M 17-26.850







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. E... X..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 6 juin 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Jean-Marie Y..., domicilié [...] ,

2°/ à la société Jean-Marie Y... et Jean-Baptiste Z..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 25 septembre 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. A..., conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y... et de la société Jean-Marie Y... et Jean-Baptiste Z..., l'avis de M. B..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu les articles 1134, devenu 1103, et 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique reçu le 2 octobre 2012 par M. Y..., notaire associé de la SCP Y... Z... (le notaire), M. X... (l'acquéreur) a acheté un bien immobilier appartenant aux coindivisaires E... (les vendeurs), moyennant le prix de 966 420 euros ; que, faisant valoir que l'acompte de 96 642 euros séquestré entre les mains de la société Franklin (l'agent immobilier) n'avait pas été déduit du prix de vente, nonobstant les stipulations de la promesse synallagmatique sous seing privé signée le 24 avril 2012 et remise au notaire le 20 septembre suivant, l'acquéreur a assigné ce dernier en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter ses demandes, après avoir constaté que la réalisation de l'opération de vente dans les termes et conditions de la promesse de vente impliquait, non pas la restitution de l'acompte par l'agent immobilier, mais sa déduction du prix de vente, et que l'acquéreur s'inquiétait du sort de la somme séquestrée, l'arrêt retient que celui-ci connaissait à l'avance le projet d'acte de vente et avait disposé d'un délai raisonnable de douze jours entre sa réception et la signature de l'acte de vente, intervenue par voie de procuration hors sa présence ; qu'il en déduit que l'acquéreur était parfaitement d'accord sur les modifications apportées aux engagements souscrits initialement par les parties, de sorte qu'il ne peut valablement reprocher au notaire d'avoir établi un acte de vente différent de la promesse ;

Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs ne suffisant pas à caractériser la volonté non équivoque de l'acquéreur de renoncer au droit, qu'il tenait de la promesse de vente, de voir déduire l'acompte du prix de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. Y... et la SCP Jean-Marie Y... et Jean-Baptiste Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, signé par Mme Kamara, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile en remplacement du conseiller rapporteur empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des prétentions de M. X...,

AUX MOTIFS PROPRES QUE M. Jean-Marie Y... a été saisi par le conseil de l'appelant afin de rédiger l'acte de vente, par un e-mail du 23 mai 2012 auquel était joint la copie du compromis de vente dont il convient de rappeler que la validité n'a été remise en cause par aucune des parties, bien que tous les co-indivisaires E... ne l'aient pas signé dans le délai qu'il prévoyait ; que le notaire avait ainsi une parfaite connaissance des dispositions que ce document comportait et particulièrement de celles relatives au versement de la somme de 96.642 euros à titre de dépôt entre les mains de l'agence immobilière, constituée séquestre, et à l'imputation de cette somme sur le prix de vente fixé à 966.420 euros ; que l'acte de vente du 2 octobre 2012 qu'il a rédigé ne fait état ni du compromis de vente, ni de la somme séquestrée ; que, cependant, M. E... X..., qui ne conteste pas que le notaire lui a adressé le 20 septembre 2012 ledit projet d'acte de vente ainsi qu'un décompte financier ne mentionnant pas l'indemnité d'immobilisation, a, le 1er octobre 2012, sans émettre la moindre réserve ou interrogation quant à la déduction de celle-ci du montant du prix de vente, donné l'ordre à sa banque de transférer sur le compte du notaire la somme de 1.028.695,20 euros, correspondant au prix de vente augmenté des frais d'un montant de 62.475,20 euros ; que, certes, l'échange des 27 et 28 septembre 2012, ainsi qu'au cours de la journée du 1er octobre 2012, de mails entre le notaire et l'appelant révèle que celui-ci s'inquiétait du sort de la somme séquestrée qui, aux termes des courriels du notaire était supposée lui avoir été restituée par l'agence immobilière laquelle lui aurait adressé par voie postale un chèque que M. E... X... n'a jamais reçu ; que, particulièrement, dans son mail du 28 septembre 2012, l'appelant indiquait qu'il convenait de conclure la transaction en cours avant d'engager des discussions portant sur l'acquisition de deux autres biens immobiliers appartenant aux mêmes vendeurs, en soumettant ce futur projet au règlement de diverses questions dont celle relative au remboursement par l'agence immobilière de la somme séquestrée ; que cette demande qui a toujours été la seule formulée par M. E... X..., alors même que la réalisation de l'opération de vente dans les termes et conditions du compromis de vente impliquait, non pas la restitution du montant de l'indemnité d'immobilisation mais uniquement sa déduction du prix de vente, démontre que celui-ci qui connaissait à l'avance le projet d'acte de vente et avait disposé d'un délai raisonnable de 12 jours, était parfaitement d'accord sur les modifications apportées aux engagements souscrits initialement par les parties, de sorte qu'il ne peut valablement reprocher au notaire d'avoir établi un acte de vente différent du compromis de vente ; que, néanmoins, M. Jean-Marie Y... se devait d'attirer l'attention de M. E... X... sur les risques qu'il encourait désormais pour récupérer auprès de l'agence immobilière l'indemnité d'immobilisation puisque la somme originairement versée à ce titre ne relevait plus de la sphère du contrat de vente, alors même qu'il est indifférent que son versement ait été effectué en dehors de l'intervention du notaire dès lors que celui-ci connaissait son existence par la transmission qui lui avait été faite du compromis de vente ; que, dans ses réponses contenues dans les mails précités, le notaire s'est limité à faire état du remboursement auquel s'était engagée l'agence immobilière et c'est dans ces conditions, sans mise en garde particulière de sa part et malgré les interrogations de son client sur l'envoi d'un chèque représentant une somme importante par voie postale que l'acte de vente a été passé le lendemain, hors la présence de M. E... X..., qui avait donné procuration afin d'être représenté ; que ce manquement fautif au devoir de conseil, peu important que l'appelant exerce par ailleurs la profession d'avocat et qu'il ait bénéficié lors de la réalisation de l'opération de l'assistance d'un conseil, est ainsi susceptible d'engager la responsabilité civile de M. Jean-Marie Y... : que M. E... X... fait ainsi valoir que si le notaire avait respecté son obligation d'information avant la signature de l'acte de vente, il aurait immédiatement engagé une action contre l'agent immobilier ou encore contraint les vendeurs à faire en sorte de respecter leurs engagements prévus dans le compromis de vente, ajoutant qu'étant alors proche de la date des faits, il aurait eu des chances nettement plus importantes de récupérer l'indemnité d'immobilisation ou de la faire affecter au paiement du prix ; que l'introduction plus rapide d'une action contre l'agence immobilière et/ou sa préposée, outre qu'elle relève de la pure affirmation et qu'il n'est pas démontré que, même plus précoce, elle avait une chance raisonnable de prospérer, s'avère sans relation directe avec la passation de l'acte de vente dans des termes et conditions différents de ceux prévus au compromis ; que, par ailleurs, il ne peut être retenu que le manque d'information imputable au notaire a fait perdre à M. E... X... une chance d'exiger de ses vendeurs que la vente se fasse conformément aux termes du compromis de vente par lequel les vendeurs se trouvaient engagés et que l'indemnité d'immobilisation soit ainsi déduite du prix ; qu'en effet, l'appelant, qui exerce la profession d'avocat et qui, à ce titre, disposait des compétences nécessaires pour apprécier l'évolution de sa situation d'acheteur par rapport aux prévisions du compromis de vente, a néanmoins procédé au virement du montant intégral du prix de vente de 1.028.695,20 euros, frais compris, douze jours après avoir reçu le projet d'acte de vente et le montant détaillé de la somme à régler ; que, malgré ses interrogations, qui n'ont porté que sur la seule restitution effective de l'indemnité séquestrée et non pas sur la rédaction de l'acte de vente dans les termes et conditions du compromis, il n'a jamais, à tout le moins, demandé au notaire de surseoir à la vente dans l'attente de percevoir cette somme, dissociant ainsi clairement ce remboursement de l'acte de vente lui-même ; que ces constatations excluent que M. E... X..., qui par ailleurs envisageait l'acquisition d'autres lots appartenant aux vendeurs ait, même dûment informé par le notaire du risque qu'il encourait de se heurter à un problème de restitution de l'indemnité d'immobilisation par le séquestre, dès lors exigé que la vente s'exécute conformément aux dispositions du compromis ;

ET AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE le préjudice allégué par le demandeur ne peut être imputé à une faute quelconque commise par le notaire dès lors que la somme de 96.642 euros a été versée entre les mains de l'agent immobilier constitué séquestre avant toute intervention du notaire, dès lors que celui-ci ne pouvait déduire cette somme du prix de vente sans engager sa responsabilité à l'égard des vendeurs et sans obtenir leur accord préalable, puisque cette somme n'avait pas été versée en sa comptabilité à la date de signature de l'acte authentique et qu'il est certain que les vendeurs n'auraient pas accepté que cette somme soit déduite et de subir en conséquence, en lieu et place de l'acquéreur, le risque d'un défaillance de l'agent immobilier et dès lors que, même si le notaire avait alerté le demandeur du risque de non-remboursement par l'agent immobilier de la somme séquestrée entre ses mains, M. X... ne disposait d'aucune alternative puisqu'il aurait été exposé aux conséquences de la défaillance de l'agent immobilier même s'il avait refusé de signer l'acte authentique de vente et d'acquérir le bien immobilier qu'il convoitait ; qu'il convient donc de le débouter de sa demande de dommages et intérêts ;

1°/ ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas mais doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'elle ne peut résulter de l'abstention ou du silence du titulaire ; qu'en se bornant à énoncer, pour affirmer que M. X... avait accepté de modifier les termes du compromis de vente du 24 avril 2012 qui prévoyait l'imputation de l'acompte sur le prix de vente et qu'il avait renoncé à ce que l'acompte soit déduit du prix de vente, que le projet d'acte de vente, qui ne faisait mention ni du compromis de vente du 24 avril 2012 ni de l'acompte, lui avait été communiqué 12 jours avant la signature et qu'il avait payé l'intégralité du prix sans émettre de réserve, ses interrogations ayant uniquement porté sur la restitution de l'acompte par l'agence immobilière, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser la volonté non équivoque de M. X... de renoncer au droit, qu'il tenait du compromis de vente du 24 avril 2012, de déduire l'acompte du prix de vente, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 du même code) ;

2°/ ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas mais doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que la cour d'appel, qui a affirmé que M. X... avait renoncé à l'imputation de l'acompte sur le prix de vente en connaissance de cause, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il n'avait pas agi dans la croyance erronée, entretenue par ses échanges avec Me Y..., de ce que les vendeurs n'étaient pas tenus, nonobstant les termes du compromis de vente du 24 avril 2012, d'accepter l'imputation de l'acompte sur le prix de vente et que l'acompte ne pouvait être récupéré qu'auprès de l'agence immobilière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 du même code) ;

3°/ ALORS QU' en tout hypothèse, le notaire doit répondre des conséquences dommageables de ses fautes ; qu'ayant relevé, d'une part, que Me Y... avait commis un manquement à son devoir de conseil en n'informant pas M. X... du risque de perte de l'indemnité d'immobilisation qu'il encourait en renonçant, lors de la signature de l'acte authentique, à l'imputation sur le prix de vente de l'acompte versé lors de la signature du compromis et, d'autre part, que le risque s'était réalisé, M. X... ayant, après la réitération de la vente par acte authentique, définitivement perdu l'indemnité d'immobilisation versée entre les mains de l'agence immobilière, la cour d'appel, qui a énoncé, pour exclure la responsabilité du notaire, que la preuve d'un lien de causalité direct entre le manquement du notaire et le préjudice de M. X... n'était pas rapportée, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 du même code) ;

4°/ ALORS QU' en énonçant, en outre, pour écarter la responsabilité de Me Y..., que l'impossibilité d'agir rapidement contre l'agence immobilière, invoquée par M. X..., était sans relation directe avec la réitération de la vente dans des termes et conditions différents de ceux prévus au compromis, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 du même code) ;

5°/ ALORS QUE les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil ; qu'en énonçant, pour exclure que le manquement de Me Y... à son obligation de conseil ait « privé M. X... d'une chance d'exiger des vendeurs que la vente se réalise conformément aux termes du compromis de vente par lequel les vendeurs se trouvaient engagés et que l'acompte soit ainsi déduit du prix, que M. X... qui exerce, la profession avait, disposait à ce titre des compétence nécessaires pour apprécier l'évolution de sa situation d'acheteur par rapport aux prévisions du compromis de vente et avait néanmoins procédé au virement du montant intégral du prix de vente », la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 du même code) ;

6°/ ALORS QUE le compromis de vente a force obligatoire entre les parties ; que commet une faute le notaire qui réitère une vente par acte authentique sans tenir compte des termes du compromis de vente, et notamment de l'engagement pris par les vendeurs de déduire l'acompte versé par l'acquéreur du prix de vente lors de la réitération par acte authentique ; qu'en affirmant, au contraire, que l'acompte avait été versé entre les mains de l'agent immobilier en vertu du compromis de vente du 24 avril 2012 avant toute intervention du notaire, en sorte que ce dernier ne pouvait déduire cette somme du prix de vente sans engager sa responsabilité à l'égard des vendeurs, sauf à obtenir leur accord préalable, la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1240 du code civil (anciens articles 1134 et 1382 du même code).