Cour de Cassation · civ1 — 14 février 2018

CIV. 1

LM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 14 février 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10126 F

Pourvois n° R 17-16.205
U 17-16.208
V 17-16.209
B 17-16.215
C 17-16.216
D 17-16.217
E 17-16.218 JONCTION



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

I - Vu le pourvoi n° U 17-16.208 formé par M. Fabrice X..., domicilié [...]                                    ,

contre l'arrêt n° RG 15/00540 rendu le 30 janvier 2017 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Jean-Michel M...                      et Olivier M..., société civile professionnelle, dont le siège est 6 place du président Thomas Y..., [...] ,

2°/ à la société O... Z...       , société civile professionnelle, dont le siège est [...]                              , anciennement dénommée SCP Yves Coudray et Christian Z..., prise en la personne de M. O... Z...       , en qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Résidence [...],

3°/ à la société Banque privée européenne, société anonyme à directoire, dont le siège est [...]                       ,

défenderesses à la cassation ;

II - Vu le pourvoi n° R 17-16.205 formé par M. Olivier A..., domicilié [...]                           ,

contre l'arrêt n° RG 15/00693 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Jean-Michel M...      et      Olivier M..., société civile professionnelle,

2°/ à la société O... Z...       , société civile professionnelle, ès qualités,

3°/ à la société Banque privée européenne, société anonyme à directoire,

défenderesses à la cassation ;

III - Vu le pourvoi n° V 17-16.209 formé par M. Jérôme B..., domicilié [...]                         ,

contre l'arrêt n° RG 15/00542 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Jean-Michel M...                      et Olivier M..., société civile professionnelle,

2°/ à la société O... Z...       , société civile professionnelle, ès qualités,

défenderesses à la cassation ;

IV - Vu le pourvoi n° B 17-16.215 formé par :

1°/ M. Alain C...,

2°/ Mme Jocelyne D..., épouse C...,

domiciliés [...]                                           ,

contre l'arrêt n° RG 15/00544 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige les opposant :

1°/ à la société Jean-Michel M... - N...              et Olivier M... - N...  , société civile professionnelle,

2°/ à la société O... Z...       , société civile professionnelle, ès qualités,

3°/ à la société Banque CIC ouest, société anonyme, dont le siège est [...]                                                       , anciennement dénommée Crédit industriel de l'ouest,

défenderesses à la cassation ;

V - Vu le pourvoi n° C 17-16.216 formé par :

1°/ M. Michel E...,

2°/ Mme Isabelle F..., épouse E...,

domiciliés [...]                                                      ,

contre l'arrêt n° RG 15/00559 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige les opposant :

1°/ à la société Jean-Michel M...- N...                      et Olivier M...- N...      , société civile professionnelle,

2°/ à la société O... Z...       , société civile professionnelle, ès qualités,

3°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, dont le siège est [...]                                        ,

défenderesses à la cassation ;

VI - Vu le pourvoi n° D 17-16.217 formé par :

1°/ M. Jacques G...,

2°/ Mme Joëlle H..., épouse G...,

domiciliés [...]                                          ,

contre l'arrêt n° RG 15/00553 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige les opposant :

1°/ à la société Jean-Michel M...- N...                     et Olivier M... - N... , société civile professionnelle,

2°/ à la société O... Z...       , société civile professionnelle, ès qualités,

3°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [...]                           ,

défenderesses à la cassation ;

VII - Vu le pourvoi n° E 17-16.218 formé par M. Xavier I..., domicilié [...]                            ,

contre l'arrêt n° RG 15/00551 rendu le 30 janvier 2017 par la même cour d'appel, dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Jean-Michel M...  - N...          et Olivier M... - N...        , société civile professionnelle,

2°/ à la société O... Z...       , société civile professionnelle, ès qualités,

3°/ à la société Banque privée européenne, société anonyme à directoire,

défenderesses à la cassation ;

La société Banque CIC ouest, défenderesse au pourvoi n° B 17-16.215, a formé un pourvoi incident contre l'arrêt n° RG 15/00544 dirigé contre M. et Mme C... et la société O... Z...       , ès qualités ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Ladant, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. X..., M. A..., M. B..., M. et Mme C..., M. et Mme E..., M. et Mme G... et M. I..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Jean-Michel M... - N...       et Olivier M... - N... , de Me Le Prado , avocat de la société Banque CIC ouest ;

Sur le rapport de Mme Ladant, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'ordonnance rendue le 17 mai 2017 par le premier président de la Cour de cassation joignant les pourvois n° U 17-16.208, R 17-16.205, V 17-16.209, B 17-16.215, C 17-16.216, D 17-16.217, E 17-16.218 en raison de leur connexité ;

Donne acte à M. X... (pourvoi n° U 17-16.208) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société O... Z...       , ès qualités, et la société Banque privée européenne ;

Donne acte à M. A... (pourvoi n° R 17-16.205) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société O... Z...       , ès qualités, et la société Banque privée européenne ;

Donne acte à M. B... (pourvoi n° V 17-16.209) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société O... Z...       , ès qualités ;

Donne acte à M. et Mme C... (pourvoi n° B 17-16.215) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société O... Z...       , ès qualités, et la société Banque CIC ouest ;

Donne acte à M. et Mme E... (pourvoi n° C 17-16.216) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société O... Z...       , ès qualités, et la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc ;

Donne acte à M. et Mme G... (pourvoi n° D 17-16.217) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société O... Z...       , ès qualités, et la société Crédit foncier de France ;

Donne acte à M. I... (pourvoi n° E 17-16.218) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société O... Z...       , ès qualités, et la société Banque privée européenne ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation des pourvois principaux et le moyen unique du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre des décisions attaquées, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision


Moyens communs aux pourvois principaux n° U 17-16.208, R 17-16.205, V 17-16.209, B 17-16.215, C 17-16.216, D 17-16.217, E 17-16.218 produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X..., M. A..., M. B..., M. et Mme C..., M. et Mme E..., M. et Mme G..., M. I....


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les exposants, copropriétaires de la Résidence [...], de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCP M...- N... et N... ;

Aux motifs propres que « s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés le dispensent de cette obligation ; Attendu que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu d'une part d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d'autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; Attendu en outre que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou que l'économie de l'acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention ; que c'est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; Attendu que le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente à la fin de l'année 2002 et au cours de l'année 2003, les premiers actes authentiques ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement, (l'exposant), dans le présent dossier, a passé la vente devant le notaire le 22 janvier 2004 ; Attendu qu'il s'agit donc de savoir si, à cette date, le notaire connaissait, ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c'est de cela dont il s'agit, la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l'arrêt du projet ;

Attendu que plus précisément l'appelant soutient devant la cour d'appel que tous les acquéreurs de la résidence [...] avaient pour but de réaliser un investissement de nature financière reposant sur un support immobilier afin de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la "loi Demessine", et que dans ce contexte très particulier, le notaire a manqué à son devoir de conseil car : il n'a pas vérifié l'existence d'un permis de construire conforme au programme immobilier ; les mentions de son acte sont ambiguës sur la nature de l'opération (construction ou réhabilitation) ; il n'a pas informé les acquéreurs quant à certaines spécificités du projet et le danger de l'opération ; il ne s'est pas assuré de la conformité du bien vendu aux motivations des acquéreurs et n'a pas attiré leur attention sur la privatisation des parties communes ; il n'a pas informé les acquéreurs des difficultés connues de lui et affectant ce programme ; il n'a procédé à aucune vérification sur les garanties de loyers et de rachat en considération desquelles ils s'étaient engagés ; il n'a pas vérifié l'éligibilité du programme immobilier à la loi "Demessine" ; il n'a pas informé les acquéreurs sur les conditions de récupération de la taxe sur la valeur ajoutée ; Attendu qu'au vu des fautes qu'il lui reproche, si nombreuses et si lourdes, l'appelant s'interroge sur la bonne foi du notaire dont il rappelle qu'il a collaboré à tous les programmes immobiliers, selon lui, frauduleux, mis en oeuvre par le groupe Symbiosis et ses dirigeants ; Attendu qu'il n'est pas possible d'affirmer d'emblée que le notaire, puisqu'il avait précédemment reçu des actes lors de programmes immobiliers, pouvait ou devrait savoir que celui-ci échouerait ; qu'une telle affirmation supposerait une collusion générale et frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n'est absolument pas soutenu, ni encore moins démontré ; Qu'en effet, les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à la date de signature de l'acte authentique de vente le 22 janvier 2004, le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national ; Qu'il n'est pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter les acquéreurs sur les risques pesant sur l'opération et les objectifs fiscaux poursuivis autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière ; Qu'il convient par ailleurs de constater qu'il n'est nullement démontré que la SCP Jean-Michel M... -N...  Olivier M...-N... ait été associée de      quelque manière à la phase de commercialisation ou à la rédaction des contrats de réservation ; Qu'elle n'a en effet été requise que pour recevoir les actes authentiques de vente en l'état d'autorisations administratives en cours de validité, et notamment du permis de construire délivré le 12 août 2002 lequel avait autorisé la restructuration et l'extension des bâtiments existants à destination d'une résidence de tourisme au vu d'un projet architectural conforme aux dispositions alors applicables en la matière ; Qu'il apparaît par ailleurs qu'elle n'est nullement intervenue dans la signature du bail commercial établi entre l'acquéreur et la SARL de Gestion Les Hauts du

[...] ; Que l'acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; Qu'à ce titre, il ne saurait être reprochée à la SCP Jean-Michel M...- N...     Olivier M...-N...   d'avoir failli à son devoir de conseil, alors que l'acte de vente précisait le nécessaire classement de l'ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d'un bail commercial et le rappel des dispositions fiscales en la matière ; Attendu que rien ne démontre que le notaire avait connaissance, ou pouvait avoir connaissance, avant la signature de l'acte authentique de vente au mois de janvier 2004, des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Company of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, ces documents s'étant révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; Attendu que de même, rien dans le dossier ne prouve que le notaire avait connaissance ou pouvait avoir connaissance d'une « attestation de garantie locative » établie unilatéralement par la société venderesse, impliquant comme garant mais de manière tout aussi illusoire une société « TRM » ; Attendu que pour le reste, le premier juge, par de justes motifs que la cour adopte, a pertinemment écarté l'ensemble des griefs reprochés au notaire ; que le permis de construire initialement délivré au mois d'août 2002, à le supposer erroné, a été régularisé par un nouveau permis de construire délivré le 2 septembre 2008 ; que le défaut de classement en résidence de tourisme ne pouvait pas être connu dès l'origine puisque ce classement intervient seulement lorsque le bâtiment est entièrement terminé et en état d'être occupé ; qu'il n'est pas du tout certain, ni encore moins démontré, que le consentement des acquéreurs lors de la présente vente aurait été particulièrement déterminé, à titre d'exemple, par le nombre exact des logements en construction (137 ou 166), par la subtile différence entre « rénovation » et « construction », ou encore par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives et communes, plutôt à leur avantage d'ailleurs ; qu'il paraît au contraire que ces éléments, parmi d'autres, n'auraient eu en réalité aucune importance pour eux, ou très peu, si in fine le projet avait été mené avec succès et s'ils avaient pu en retirer sur le long terme tous les bénéfices escomptés ;

Attendu qu'au total il apparaît impossible d'imputer au notaire, concernant spécialement cet acte passé en janvier 2004, l'ensemble des fautes qui lui sont reprochées, la preuve n'étant pas rapportée de ce qu'il pouvait connaître à ce moment-là, pertinemment et dans le détail de manière à pouvoir en informer les acquéreurs dans le cadre de son obligation de conseil, la débâcle de ce projet immobilier qui n'a eu lieu que plusieurs années après ; Que la décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a débouté l'appelant de ses demandes à l'égard de la SCP Jean-Michel M...-N...     Olivier M... -     N... , ce qui rend sans objet les demandes subsidiaires en garanties formées par cette dernière ;

Aux motifs adoptés que « l'action en responsabilité du notaire se fonde à bon droit sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil et qu'il appartient à (l'exposant) de rapporter la preuve :

- d'une faute du notaire ;

- de l'existence d'un préjudice réparable

- d'un lien de causalité entre la faute et le dommage ;

que la mise en jeu de la responsabilité du notaire suppose donc que le préjudice subi soit la conséquence du manquement qui lui est reproché ; que cette responsabilité ne pourrait dès lors être consacrée si les difficultés rencontrées n'ont pas relevé de celles que l'obligation d'information et de conseil avait pour objet d'éviter ;

Attendu que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu, d'une part, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, et d'autre part, de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou selon que l'économie de l'acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention, et que c'est également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le tribunal doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; Attendu qu'il résulte des pièces du dossier que la Scp M...- N... et N... a accompagné le groupe Simbiosis sur d'autres projets immobiliers similaires de créations de résidences de tourisme et qu'elle a été présente dans la plupart des actes notariaux impliquant ce groupe, aussi bien à l'achat qu'à la revente, de sorte qu'elle s'est située dans une situation de quasi-subordination, l'obligeant d'autant plus à vérifier les conditions de son intervention auprès des acquéreurs ;

que, plus particulièrement pour l'espèce

- le 18 avril 2003, elle a reçu l'acte d'achat de l'ensemble immobilier Les Hauts du [...] par la Sci Résidence [...] ;

- en novembre 2003, elle a interrogé la mairie de [...] sur d'éventuels recours contre le permis de construire délivré le 12 août 2002,

- à la suite d'un courrier de la mairie de [...]    du 28 novembre 2003 l'alertant sur une possible pollution des sols par hydrocarbure, elle a pris l'initiative de faire intervenir la société SEDIM qui a procédé au nettoyage d'une pollution par fioul

- le 09 janvier 2004, elle a reçu l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence les Hauts du [...] ;

- entre 2004 et 2008, elle a reçu tous les actes authentiques de vente des logements de cette résidence ;

- elle n'ignorait rien des objectifs de défiscalisation des investisseurs, puisque l'opération, qui consistait en la réhabilitation totale d'un site, était conçue à cet effet ; Attendu que l'opération économique à laquelle (l'exposant) a souscrit était destinée à lui procurer des avantages substantiels en matière fiscale et que, comme toute opération financière, elle comportait nécessairement un aléa ; qu'il ne peut toutefois qu'être relevé (et sans qu'il n'y ait lieu de rentrer dans la discussion de savoir si la résidence de tourisme relevait ou non du secteur dit "protégé" de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ou si elle en était exclue au regard du caractère commercial des locaux) que la Sci Résidence [...] a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement par la CEGC, conformément à l'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, et que cette garantie a été assortie de l'obligation pour les acquéreurs, mentionnée dans l'acte authentique, de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la Fortis Banque, permettant un contrôle de leur utilisation par la CEGC et devant donc leur garantir cette bonne utilisation, notamment en cas de défaillance de la Sci Résidence [...] ; que le succès de l'opération dépendait de l'achèvement des travaux permettant ensuite le classement en résidence de tourisme et la location des biens rénovés ; que la question à laquelle le tribunal doit répondre est donc de déterminer si cette opération présentait des risques particuliers pouvant sérieusement compromettre le but recherché par les investisseurs, et si le notaire a commis des fautes ayant permis ou favorisé la réalisation du risque ;

3) Sur les manquements reprochés :

1) sur le défaut de conformité du permis de construire :

Attendu que la Scp M...- N... et N... fait      valoir avec pertinence que le permis de construire délivré le 12 août 2002 n'a pas mentionné le nombre de logements à créer ; qu'il a déjà été dit ci-dessus qu'entre le date de délivrance de ce permis de construire et celle du dépôt en l'étude notariale le 09 janvier 2004 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, il a été procédé par la Sci Résidence [...] et par l'architecte L... à un réaménagement du bâtiment B - [...] n'ayant pas entraîné d'augmentation de surface pour les logements, puisque le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008 mentionne une augmentation de la SNOB et de la SHON uniquement pour la partie en extension (piscine et salles de conférence) et que cette seule modification n'impliquait pas la délivrance d'un nouveau permis de construire ; qu'il est en revanche inexact pour la Scp M...- N... et N... de soutenir que le réaménagement n'a pas entraîné de modification de l'aspect extérieur des logements puisque ceci est précisé dans le permis modificatif qui devait donc être requis ; qu'en toute hypothèse, la situation a été régularisée par le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008, qu'il n'en subsiste donc aucun grief pour monsieur Fabrice X... comme pour les autres acquéreurs ; que c'est donc vainement, en l'absence de tout dommage actuel en relation de causalité avec un tel manquement, qu'il reproche au notaire de n'avoir pas vérifié la conformité du permis de construire aux caractéristiques de l'immeuble ;

2) sur le défaut de classement en résidence de tourisme :

Attendu qu'il a également déjà été dit ci-dessus qu'en l'absence de disposition législative ou réglementaire prévoyant un classement à titre provisoire, le classement ne pouvait donc être délivré que lorsque tous les travaux auraient été terminés et qu'il est acquis aux débats que le classement définitif du bâtiment B - [...] - a été refusé à la Sci Résidence [...] le 22 juin 2009 au seul motif de travaux inachevés avec des locaux ni meublés, ni équipés et de l'absence d'exploitation effective comme résidence de tourisme ; que c'est là aussi vainement, en l'état du droit positif applicable, que (l'exposant) reproche au notaire de n'avoir pas vérifié que les conditions requises pour la délivrance de cet agrément n'auraient pas été réunies au jour de la vente, ce qu'il ne démontre pas ; que ce grief n'est donc pas fondé ;

3) sur l'existence des garanties de loyers et de rachat et la solvabilité de la société garante :

Attendu qu'aucun document déposé au rang des minutes du notaire le 09 janvier 2004 n'a fait mention des garanties de loyers et de rachat ; que l'existence de ces garanties n'est en outre apparue :

- ni dans le contrat de réservation qui ne fait état que d'un pacte de préférence, par ailleurs repris dans l'acte notarié de vente ;

- ni dans le bail commercial passé entre la Sci Résidence [...] et la Sarl Gestion les Hauts du [...] ;

- ni dans les baux commerciaux conclus entre la Sarl Gestion les Hauts du [...] et (de l'exposant) ;

que (l'exposant) ne rapporte pas la preuve que d'autres documents faisant état de ces garanties facultatives aient pu être portés à la connaissance du notaire ; qu'il n'allègue même pas le fait qu'il ait lui-même porté à sa connaissance :

- les documents alors en sa possession, comme la promesse synallagmatique de vente datée du 07 novembre 2003 ;

- ceux allégués en sa possession mais non nominatifs comme la garantie de loyers par la société TRM ;

Attendu en outre que la Scp M...- N... et N... a notifié à (l'exposant) le 22 décembre 2003 le projet d'acte de vente, ainsi que le cahier des conditions générales contenu dans le titre UN du document annexe ayant valeur contractuelle entre lui        et son vendeur ; que ce document a également été exempt de toute mention ou de toute référence à ces garanties au titre de celles qui y ont été énumérées à l'article VI, ce qui n'a pourtant suscité aucune réclamation de sa part sur un élément pourtant présenté comme ayant été déterminant de son consentement ; Attendu qu'en l'absence de toute preuve que la Scp M...- N... et N... ait pu être informée de l'existence de la garantie de loyers et de rachat, le grief qui lui est fait de n'avoir pas vérifié leur efficacité ne peut être admis ;

4) sur la confusion sur l'objet du contrat : construction ou rénovation :

Attendu que I'obligation d'information et de conseil pesant sur le notaire ne dispense pas l'acquéreur, même non professionnel, de son devoir de prudence et de diligences ; qu'en l'espèce (l'exposant) n'a pas estimé utile de se rendre sur les lieux du bien qu'il se proposait d'acquérir et qu'il s'est privé de la possibilité de vérifier par lui-même l'état des constructions ;

qu'en outre, en présence de la garantie apportée par la CEGC, il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement de s'assurer par lui-même de l'état d'avancement des travaux, ce qui incombait à l'architecte d'exécution, et que c'est sans faute de sa part que la Scp M...- N... et N... a reçu l'acte de vente de (l'exposant) sur la base de l'attestation délivrée le 12 décembre 2003 par l'architecte L..., faisant état d'un stade "hors d'eau" du bâtiment B - [...], autorisant la perception du prix de vente à hauteur de 70 % ; que, de plus, la mise hors d'eau a en outre été textuellement confirmée dans l'acte par (l'exposant) lui-même ; Attendu, enfin, que si l'acte authentique reprend les termes de "réalisation d'une résidence de tourisme" ou de "opération de construction" qui ne sont pas incompatibles avec une projet de réhabilitation, le document annexe qui a été porté à la connaissance de l'exposant) avant la signature de l'acte authentique ne laissait aucun doute sur la nature de l'opération, puisqu'il y a été précisé, notamment au titre des conditions particulières formant les titres Il et III de ce document annexe, que la Sci Résidence [...] s'était rendue propriétaire de l'ensemble immobilier et que le permis de construire autorisait la restructuration, le réaménagement et l'extension de cet ensemble immobilier ; Que (l'exposant) ne peut donc être suivi lorsqu'il prétend que le notaire a pu lui laisser croire qu'il se portait acquéreur d'un immeuble sortant de terre et aux qualités substantielles différentes de celui qu'il a acheté pour le conduire au paiement immédiat de 70 % du prix de vente ;

5) sur la privatisation des parties communes :

Attendu que si le titre II du document annexe a précisé dans son chapitre V que le projet d'aménagement prévoyait que l'ensemble des équipements nécessaires à l'exploitation de la résidence de tourisme (hall d'accueil, bureau de direction, sanitaire, bar restaurant salle de gymnastique, piscine ..) forme des parties communes, le règlement de copropriété dont (l'exposant) a reconnu avoir pris connaissance avant la signature de l'acte authentique a de manière très claire précisé que l'ensemble de ces locaux de service était regroupé sous le lot n° 167 avec les 10.227/100.000èmes des parties communes générales de l'immeuble ; que (l'exposant) n'a donc pu être trompé sur la caractère privatif de ce lot au sens de la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 ; que, de plus, la seule circonstance que ce lot privatif ait eu vocation à un service commun que la Sci Résidence [...] était tenue de laisser à la disposition de la Sarl Gestion les Hauts du [...] pour l'exploitation de la résidence, n'a été génératrice d'aucun dommage pour les acquéreurs des appartements qui, bien au contraire, étaient ainsi dispensés des charges d'entretien de ces locaux à usage commun ; qu'il ne peut en conséquence être retenu que, même si le notaire avait attiré son attention sur ce point, il aurait renoncé à son acquisition

6) sur les risques technologiques ou de pollution ;

Attendu que l'existence même d'un risque technologique ou de pollution par hydrocarbure ne relève que d'une pure allégation et qu'un éventuel manquement à une obligation d'Information ou de conseil n'a pu avoir aucune conséquence dommageable ;

7) sur les difficultés du Groupe Simbiosis et celles du programme :

Attendu qu'il n'est nullement démontré que la Scp M...- N... et N... ait pu avoir connaissance,       en début d'année 2004, des difficultés que pouvaient rencontrer le groupe Simbiosis et la Sci Résidence [...] dont les liquidations judiciaires ne sont intervenues que six années plus tard ; que rien ne permet donc de dire qu'au jour de la signature de l'acte de vente, elle disposait d'éléments dont il aurait pu être déduit que la déconfiture de la Sci Résidence [...] était prévisible ;

qu'en outre la Scp M...- N... et N... n'était       pas tenue de procéder à des investigations sur la solvabilité des parties ou sur l'opportunité économique de l'opération, ni de se livrer à une étude comptable approfondie relevant du conseil en matière fiscale ; que de telles démarches auraient excédé les limites de sa mission d'officier ministériel ;

8) sur les erreurs de plume :

Attendu que les erreurs de plumes sont anecdotiques et n'entachent ni la validité ni l'efficacité de l'acte authentique ;

Attendu, en conséquence, qu'il ne peut être retenu à la charge de la Scp M...- N... et N... aucune    faute sans laquelle (l'exposant) aurait pu être conduit à renoncer à son acquisition et ayant pu avoir un rôle causal dans le préjudice qu'il subit ; qu'il sera donc débouté de ses demandes contre elle » ;

1°) Alors que le devoir du notaire d'assurer la validité et l'efficacité de ses actes lui impose, spécialement lorsqu'il est chargé par un promoteur d'instrumenter tous les actes de vente en l'état futur d'achèvement d'un programme immobilier, de mener des investigations sur la réalité des engagements pris par le promoteur dans la brochure du programme auquel il a prêté son concours ; qu'en énonçant qu'en l'absence de collusion frauduleuse avec le promoteur, le notaire n'était pas responsable de l'inefficacité de son acte, en l'absence de faits portés à sa connaissance, lorsqu'il lui appartenait de mener les investigations nécessaires pour s'assurer de la réalité des engagements pris par le vendeur au titre de la garantie des loyers et de la restitution du prix et conditionnant l'économie générale de l'opération, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;

2°) Alors que le notaire qui instrumente un acte qui n'est pas conforme au permis de construire délivré par l'administration prive définitivement les acquéreurs d'une chance de ne pas conclure un acte qui s'est finalement avéré dommageable ; qu'en énonçant, par motifs adoptés, que la régularisation ultérieure du permis de construire faisait disparaître tout grief pour les acquéreurs attaché à l'irrégularité initiale frappant l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du même code ;

3°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'en estimant que le projet immobilier demeurait de même nature, qu'il s'agisse d'une rénovation ou d'une construction, lorsque la présentation du projet comme une opération de construction avait faussement fait croire aux acquéreurs que le promoteur avait réalisé des travaux pour placer l'immeuble hors d'eau, ce qui les avait conduit à payer 70 % du prix, lorsqu'en réalité il s'agissait de rénover un immeuble déjà hors d'eau et que les travaux n'avaient pas commencé au moment de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, devenu l'article 1240 du même Code ;

4°) Alors que le notaire, sur lequel pèse un devoir absolu de conseil, ne peut s'abstenir de conseiller les parties au regard des investigations personnelles que celles-ci sont susceptibles de mener ; qu'en énonçant, par motifs adoptés, que le notaire n'avait pas à informer les acquéreurs, qui réalisaient un investissement locatif, sur la nature exacte de l'opération immobilière, rénovation ou construction, dès lors qu'il leur appartenait de se rendre sur les lieux aux fins de vérifier par eux-mêmes la teneur des constructions réalisées, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;

5°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, il existait manifestement une ambiguïté entre l'acte de vente, qui faisait état d'« un ensemble immobilier en cours de construction » et d'un « terrain sur lequel est en cours d'édification l'immeuble » et le document annexe remis aux parties, qui mentionnait « la restructuration d'un bâtiment existant, l'extension de cette construction et de travaux de réaménagement » ; qu'en énonçant, par motifs adoptés, que la seule remise aux acquéreurs de ce document annexe avant la conclusion de la vente suffisait à les éclairer sur la nature de rénovation de l'opération immobilière, lorsque de tels documents ne correspondaient pas aux mentions de l'acte de vente instrumenté, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;

6°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, le notaire n'a pas attiré l'attention des acquéreurs sur la privatisation, au bénéfice de la SCI [...], de parties communes affectées au fonctionnement de la résidence de tourisme, et devant constituer la copropriété de l'ensemble des acquéreurs ; qu'en énonçant, pour écarter toute responsabilité du notaire de ce chef, qu'un tel changement était peu significatif, lorsque non seulement les acquéreurs étaient privés de la portion des loyers afférente à ce lot, mais qu'ils perdaient le droit de propriété et partant l'administration de telles parties substantielles de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;

7°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, le notaire n'a pas attiré l'attention des acquéreurs sur la privatisation, au bénéfice de la SCI [...], de parties communes affectées au fonctionnement de la résidence de tourisme, et devant constituer la copropriété de l'ensemble des acquéreurs ; qu'en énonçant, par motifs adoptés, que le notaire avait suffisamment renseigné les copropriétaires par la remise, antérieure à la vente, du règlement de copropriété, lorsqu'il lui appartenait de les aviser spécialement d'un tel changement par rapport au projet qui leur avait été présenté dans le contrat de réservation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 1240 du même code ;

8°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'il était constant que l'existence de garanties de paiement du loyer et de restitution du prix promises par le promoteur était fondamentale à l'économie générale de l'opération souscrite par les acquéreurs et à laquelle le notaire avait prêté son concours ; qu'en énonçant que rien ne démontrait dans le dossier que le notaire savait ou pouvait savoir, lors de l'établissement des actes de vente, que les garanties étaient illusoires, lorsqu'il lui appartenait de vérifier la réalité de telles garanties, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1240 du même code ;

9°) Alors que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte relatif à la vente eu égard au but poursuivi par les parties et de les éclairer sur la portée et les conséquences de l'acte qu'il dresse ; qu'il était constant que l'existence de garanties de paiement du loyer et de restitution du prix promises par le promoteur était fondamentale à l'économie générale de l'opération souscrite par les acquéreurs et à laquelle le notaire avait prêté son concours ; qu'en énonçant pour écarter toute responsabilité du notaire de ce chef, par motifs adoptés, que ni l'acte de vente, ni les annexes, ne mentionnaient de telles garanties, lorsqu'il lui appartenait, au regard de son devoir d'investigation, de vérifier la réalité de telles garanties déterminantes du consentement des acquéreurs qui leur avaient été présentées dans le document publicitaire de l'opération à laquelle le notaire était partie prenante, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1240 du même code ;


SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les exposants, copropriétaires de la Résidence [...], de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la banque ;

Aux motifs propres que « sur la responsabilité du banquier alléguée par l'appelant, que le banquier dispensateur de crédit est essentiellement tenu, en application de l'article 1147 du code civil, d'une obligation de vérification et de mise en garde à l'égard des emprunteurs non avertis, concernant l'adéquation entre leurs ressources et la charge de l'emprunt, afin que leur capacité de remboursement soit exactement mesurée par rapport aux échéances du prêt ; qu'en revanche, il n'est en principe pas obligé de contrôler en outre la pertinence et la viabilité de l'opération financée réalisée par l'emprunteur au moyen du prêt consenti ; que c'est uniquement dans le cas où il serait informé, au moment de l'octroi du prêt, des risques de l'opération, qu'il lui appartiendrait de mettre en garde son client ; que sous cette seule réserve la banque prêteuse n'est nullement fondée à s'immiscer dans les affaires de ses clients, en particulier la nature et la qualité de leurs investissements immobiliers ; Attendu qu'en l'espèce l'appelant affirme qu'il n'a pas été suffisamment alerté par la banque sur le risque que le bien ne soit pas loué par la société de gestion récemment constituée, sur la saturation du marché locatif de ce type de produit, et le fait que sa capacité de remboursement du prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier, alors en outre qu'elle n'a pas vérifié l'existence et la solvabilité des garanties qui étaient présentées à ce titre par la SCI venderesse ; Attendu qu'il ajoute que si la banque avait été suffisamment diligente à son égard, elle l'aurait informé et mis en garde quant au manque de viabilité du projet sur le plan financier ; Attendu qu'il reproche encore à la banque de ne pas avoir vérifié, dans le cadre de son obligation de renseignements, l'existence d'un permis de construire conforme au plan annexé à l'acte notarié, et qu'elle a débloqué les fonds sans procéder à aucun contrôle sur ce point ; Mais attendu que même un investisseur non averti ne peut ignorer dans pareille situation que si, pour une raison quelconque, le projet vient à ne pas aboutir et les loyers espérés font défaut, il demeurera tenu à l'égard de la banque, celle-ci n'étant évidemment pas obligée de l'informer par avance de telles évidences, et encore moins de le mettre en garde contre un risque manifestement inhérent de manière générale à toute opération de ce type, sauf l'hypothèse naturellement d'une connaissance du risque par la banque dont elle n'aurait pas informé ses clients ; Or attendu que d'aucune manière, (l'exposant) ne démontre que la banque, dans ce cas particulier et à la place qui était la sienne lors de la conclusion du contrat de prêt, avait de bonnes raisons, dès l'octroi du crédit, de supposer que l'opération immobilière dans son ensemble se terminerait par un tel fiasco, et qu'elle lui a volontairement dissimulé à ce propos des informations qu'elle détenait ou ne pouvait ignorer, de nature à totalement le dissuader d'investir des fonds dans ce projet ; Attendu en effet que le tribunal de grande instance a pertinemment observé que la banque n'avait nullement l'obligation en l'espèce de vérifier la validité de la garantie de rachat et de paiement des loyers établie par la SCI venderesse, dont rien ne démontre qu'elle en avait connaissance, et que de manière générale la banque n' était pas tenue de s'assurer de la pertinence économique du projet envisagé, ni encore moins de vérifier la conformité des plans des bâtiments avec le permis de construire ; que de même le tribunal a valablement observé que (l'exposant) ne prétend pas que ses capacités financières étaient insuffisantes pour répondre au remboursement du prêt lorsque celui-ci a été souscrit ; Attendu qu'il n'est nullement démontré par ailleurs que l'établissement bancaire ait été associé à l'opération immobilière ou imposé par la SCI venderesse à l'acquéreur comme prêteur unique de deniers ; Attendu que pour toutes ces raisons le premier juge, au moyen de judicieux motifs que la cour adopte, a valablement rejeté les demandes formées par (l'exposant) contre la banque ; Attendu qu'il n'est pas inéquitable toutefois que la banque supporte ses frais irrépétibles devant la cour d'appel » ;

Aux motifs adoptés que « sur les fautes reprochées à la (banque), au moment de la conclusion du contrat : emprunteurs non avertis ; que cette obligation porte principalement sur les capacités de remboursement de l'emprunteur profane, capacités qu'il incombe au banquier de vérifier au préalable ; qu'en revanche, le banquier n'est en principe pas tenu de contrôler la viabilité de l'opération qu'il lui est demandé de financer (Cass. Civ. 1ère chambre, 17 octobre 2012, pourvoi n° 11-24551) ; que c'est dans le seul cas où il serait informé, au moment de l'octroi du prêt, des risques de l'opération, qu'il lui appartiendrait alors d'en informer son client (Cass. Com. 30 novembre 2010, pourvoi n° 10-30274 ; 27 septembre 2005, pourvoi n° 04-14078 ; 27 janvier 2004, Bull. Civ. II, n° 2 ; Attendu qu (l'exposant) ne prétend pas que la (banque) ait reçu d'autres informations, que celles qu'il détenait lui-même, lorsqu'il a contracté l'acquisition et l'emprunt ; que la (banque) n'avait pas d'obligation particulière de vérifier la fiabilité des deux garanties de paiement des loyers et de rachat, présentées par la S.C.I. Résidence [...], dès lors que ces garanties n'étaient ni exigées par la loi ni prévues par l'acte de vente et de prêt, de sorte que la (banque) n'était pas censé connaître leur existence ; Que la (banque) n'était pas tenue de s'assurer de la pertinence économique et de la rentabilité d'un projet de résidence de tourisme dans la Montagne Bourbonnaise, et plus particulièrement sur la commune de [...] ; qu'en effet, l'acquéreur pouvait vérifier par lui-même la pertinence de l'opération, soit en se déplaçant sur les lieux, ou soit en sollicitant l'avis de professionnels compétents de la région ; Que (l'exposant) ne prétend pas que ses capacités financières, au moment où il a contracté, aient été insuffisantes pour rembourser l'emprunt ; Attendu que la (banque) n'avait pas non plus d'obligation de s'assurer de l'existence, du contenu et de la présence, en annexe de l'acte d'acquisition et d'emprunt, des plans de l'immeuble à construire ; qu'en effet, l'article L. 231-10 du code de la construction, qui impose une telle vérification au prêteur de deniers, ne s'applique qu'aux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, et non aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement, tels que celui conclu en l'espèce ; qu'au surplus, l'acte authentique de cette vente, passé le 22 janvier 2004 entre la S.C.I. Résidence [...] et (l'exposant), acte auquel la (banque) était partie en sa qualité de prêteur, mentionne explicitement, en page 16 paragraphe V, que le vendeur avait fait remettre à l'acquéreur, dès avant la signature de l'acte authentique, divers documents parmi lesquels la notice descriptive sommaire, les plans cotés avec l'indication de la surface habitable, et un exemplaire du règlement de copropriété, tous documents que l'acquéreur reconnaissant avoir reçus ; qu'au vu de cette mention, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, la (banque) n'avait aucun motif de s'assurer ou d'exiger que les plans fussent annexés à l'acte - puisque que (l'exposant) reconnaissait les avoir déjà reçus ; que la (banque) n'avait pas davantage d'obligation de vérifier le contenu de ces plans, vérification qui ne relevait nullement de ses attributions, dans le cadre de son devoir de prudence et de mise en garde ; Qu'aucune faute n'est donc établie à l'encontre la (banque), lors de la conclusion du contrat de prêt ;

Sur les fautes reprochées à la (banque), au moment du versement des fonds ; Attendu que l'acte authentique de vente et de prêt du 22 janvier 2004 stipule qu'au vu de l'état des travaux à la date de cet acte (la mise hors d'eau), 70 % du prix total, soit 85 320,71 €, étaient immédiatement exigibles, et étaient de fait payés comptant par l'intermédiaire de l'étude notariale ; que le solde, s'élevant à 36 566,0 3 €, devait être appelé puis payé par la (banque), au fur et à mesure de l'avancement des travaux, selon des modalités précisées dans le cahier des charges (pages 7 à 9 de l'acte d'acquisition) ; Que ce même acte de vente et de prêt disposait en outre que "tous les prix de vente devraient être adressés, sans aucune exception, [au] compte financier centralisateur par les acquéreurs", compte dont les références étaient dûment indiquées ; qu'une autre clause de l'acte énonçait : "Toutes les sommes dues par l'acquéreur devront, pour être libératoires, impérativement être versées sur le compte d'opération ouvert par le vendeur dans les livres de la Fortis Banque [...] En conséquence, l'acquéreur prend ici l'engagement irrévocable de verser toutes les sommes dues au titre de la vente, notamment l'intégralité des appels de fonds, au compte financier centralisateur, à l'exclusion de tout autre mode ou de tout autre lieu de paiement, sauf au cas de mise en jeu de la garantie d'achèvement" [...] : page 13 de l'acte d'acquisition du 18 février 2004 ; Qu'en annexe de l'acte d'acquisition et de prêt, figurait le Cahier des conditions générales de vente de la Résidence "Les Hauts du [...]", acte reçu par Me Jean-Michel M...-N...      le 9 janvier 2004 ; que selon le paragraphe VIII de ce Cahier des conditions générales (pages 10 et suivantes de ce document), le vendeur devait indiquer par lettre à l'acquéreur, lors de chaque appel de fonds, la somme à verser, l'état d'avancement des travaux, et aussi le lieu de paiement ; qu'il était ensuite stipulé, dans un paragraphe intitulé "Mandat - dispositions diverses" (page 12), que "le vendeur aura[It] tous pouvoirs pour percevoir les prêts [sic] pour le compte des acquéreurs, en fonction de l'avancement des travaux" ; Que cette dernière stipulation paraît contraire à l'engagement donné par l'acquéreur, dans l'acte lui-même, de ne verser les acomptes successifs que sur le compte centralisateur de Fortis Banque ; qu'il résulte de cette apparente contradiction que l'acquéreur a donné pouvoir à la S.C.I. Résidence Les Hauts du [...] de recevoir en son nom les fonds prêtés par la banque, selon l'état d'avancement des travaux, à charge a priori pour la S.C.I. mandataire de déposer aussitôt ces fonds sur le compte centralisateur, conformément à l'obligation de l'acquéreur - ou à charge d'affecter directement les fonds au paiement des travaux ; Que la (banque), au