Cour de Cassation · civ1 — 5 avril 2018

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 5 avril 2018




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10244 F

Pourvoi n° V 17-14.116





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Philippe X..., domicilié [...]                                       ,

contre l'arrêt n°RG : 14/04633 rendu le 12 janvier 2017 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme Liliane Y..., domiciliée [...]                      , prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Le Moulin de Boly dont le siège est [...]                               ,

2°/ à M. Darius Z...,

3°/ à Mme Marie-Christine A..., épouse Z...,

tous deux domiciliés [...]                                                                , 06110 Le Canet,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 6 mars 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, Mme B..., conseiller référendaire rapporteur, M. Girardet, conseiller, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X..., de la SCP Boullez, avocat de M. et Mme Z... ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Philippe X... à payer aux époux Z..., à titre de dommages et intérêts les sommes de 80 147,90 euros au titre remboursement du prix de vente et 5 824,71 euros au titre des intérêts intercalaires arrêts au 31 décembre 2011 ;

AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire, les époux Z... reprochent au notaire des manquements à son obligation d'information et à celle d'assurer la validité et l'efficacité de son acte, de leur avoir fait signer une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement et d'avoir fait débloquer les fonds en violation des dispositions contractuelles ; que le notaire fait tout d'abord valoir à titre de remarques préliminaires, que la vente litigieuse de cet immeuble qui devait être exploité en résidence de tourisme et loué à une société gestionnaire par le biais de différents baux commerciaux, ne relève pas du secteur protégé tel que défini par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; que toutefois, ce notaire ne peut à la fois, invoquer ce moyen et exposer dans ses écritures que c'est lui-même, dans un souci protecteur des acquéreurs, qui a délibérément placé la commercialisation de cet ensemble immobilier sous le régime VEFA ce qu'ont accepté les parties à l'acte ; que d'ailleurs, il convient de relever qu'il n'en tire aucune conséquence que ce moyen ne sera donc pas accueilli ; que Me X... fait valoir que le transfert des droits réels immobiliers ayant elle incontestablement opérés au profit des époux Z..., l'acte qu'il a reçu, a en conséquence trouvé se pleine efficacité, et que par ailleurs, les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies et établies dès lors qu'il était attesté que l'immeuble était hors d'eau, que les travaux portaient uniquement sur le second oeuvre et que l'immeuble n'était gravé d'aucun privilège et hypothèque, faisant valoir encore, qu'il ne lui appartenait pas d'attirer l'attention des acquéreurs sur les mérites de la garantie extrinsèque plutôt qu'intrinsèque et sur l'insuffisance théorique de la garantie intrinsèque, ni même sur la viabilité économique du projet ; que le notaire est un officier public et ministériel tenu de conseiller les parties et d'assurer l'utilité et l'efficacité des actes passés ; qu'à cet effet, il doit éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. sans que cette obligation ne s'étende en principe, à l'opportunité économique de l'opération instrumentée en l'absence d'éléments d'appréciation que le notaire n'a pas à rechercher ; que jusqu'au nouveau texte applicable aux opérations postérieures au 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur, et même si elle ne présentait pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en était pas moins licite à la date où les époux Z... ont fait l'acquisition de ce bien en VEFA, et en présence d'une telle garantie, le responsabilité du notaire ne peut, en principe, être mise en jeu dès lors que les conditions d'application sont réunies ; que néanmoins, la garantie intrinsèque parce qu'elle résulte des conditions propres de l'opération prévue à l'article R. 261-18 a, du code de la construction et de l'habitation, ne saurait dispenser le notaire de la plus grande prudence lorsqu'il instrumente des ventes assorties d'une telle garantie en s'assurant consciencieusement que la garantie fournie, si elle existe bien, peut être utilement mise en oeuvre, et notamment en s'assurant de la fiabilité et de la suffisance des documents produits par le vendeur lors de l'acte, de sorte qu'il convient d'apprécier sa responsabilité au regard des informations dont il disposait effectivement (ou tout du moins dont il était censé disposer) ; qu'or, en l'espèce, l'attestation de l'architecte M. C... qui est visée dans l'acte, et mentionnée inexactement comme y étant annexée et qui certifierait que l'immeuble était hors d'eau, en fait n'existe pas le notaire avouant finalement qu'il s'agirait d'une erreur provenant d'une inversion de nom entre celui de l'architecte M. C... qui pour sa part, aurait simplement attesté de la nature des travaux projetés, et celui du cabinet de maîtrise d'oeuvre Attic de Toulouse, qui lui, aurait attesté de la mise hors d'eau de l'immeuble ; que toutefois, la simple copie non certifiée de l'attestation du cabinet Attic par l'intermédiaire de M. D... assurant de la mise hors d'eau, est pour le moins succincte (une ligne et demie), n'est pas contemporaine à l'acte de vente, n'est pas conforme aux mentions portées sur l'acte, mais en outre n'a pas été annexée à l'acte contrairement aux mentions portées par le notaire dans l'acte ; que la copie également non certifiée de « l'attestation » de M. C... qui décrit en 4 lignes les travaux « à réaliser » qui sont pourtant présentés comme des travaux de rénovation lourds, n'est en fait qu'une note adressée, non pas au notaire, mais à la société gestionnaire des travaux elle aussi tombée en redressement judiciaire, est rédigée au temps futur, et dont le caractère succinct ne permet pas non plus de s'assurer de l'étendue des travaux de réhabilitation de cet immeuble à usage d'ancien hôtel, et par là-même, de conforter la mise hors d'eau de l'immeuble attestée par le cabinet Attic ; que manifestement, et eu égard à la garantie intrinsèque choisie par le vendeur, le notaire n'aurait pas dû se satisfaire de ces deux écrits pour le moins plus que succinct, et dont l'un ne lui était pas destiné, et il aurait dû, non seulement solliciter et exiger auprès de chacun de ces professionnels des documents contemporains à l'acte, mais encore, des documents beaucoup plus détaillés, ce qui lui aurait d'ailleurs permis à cette occasion d'être informé que ces documents étaient des faux, ce que l'enquête pénale menée à Toulouse a révélé ; qu'il en résulte que ces deux seuls documents qui ne permettaient pas sérieusement au notaire de s'assurer de la mise hors d'eau de l'immeuble, ne l'autorisaient pas à solliciter un versement de fonds à hauteur de 70 % dès la signature de l'acte alors que celui-là même ne prévoyait un déblocage de fonds à la signature qu'à hauteur de 25 %, et ce d'autant que le notaire n'a pas non plus estimé utile de se renseigner auprès des services administratifs de la ville pour savoir si une déclaration d'ouverture de chantier et une déclaration préalable relative aux travaux avaient été déposées, puisque tel qu'il le soutient, semble-t-il à tort, un permis de construire n'était pas nécessaire, de sorte qu'il s'est encore privé de se procurer lui-même la preuve de savoir d'une part, à la lecture des travaux qui y aurait officiellement figuré en détail, si l'immeuble était bien hors d'eau, mais encore, et d'autre part, de la faisabilité même du projet, et par voie de conséquence, de vérifier la garantie d'achèvement intrinsèque qui repose sur les conditions propres de l'opération ; que pas plus, le notaire n'a estimé utile d'assurer la sécurité des acquéreurs en obtenant du promoteur vendeur de date de livraison du lot acquis, et éventuellement des pénalités de retard pour inciter au bon achèvement des travaux ; qu'en outre, sont intervenus des substitutions de lots, sans pour autant que le notaire ne modifie le règlement de copropriété et en tout cas, ne procède à un acte rectificatif signé des parties, de sorte qu'il ne saurait raisonnablement soutenir à cet égard en sa qualité d'officier public et ministériel, qu'il ne s'est agi que d'un changement de numérotation de lots sans conséquences sur le règlement ; que dans ces conditions, le notaire ne rapporte manifestement pas la preuve que les conditions de la garantie intrinsèque auraient été remplies le jour de ta vente, dès lors que la copie des documents remis, leur teneur, et de surcroît, le destinataire pour l'un deux, lesquels étaient en outre non contemporains à l'acte, ainsi que l'insuffisance des documents fournis, auraient dû manifestement l'alerter, ce dont il résulte que Me X... a commis des manquements fautifs à ses obligations d'information et de conseil, mais également à celle d'assurer l'efficacité et l'utilité de son acte, dès lors que le lot ainsi acquis par les époux Z... ne leur sera jamais livré ; que ces manquements fautifs de la part du notaire sont de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, et les dommages invoqués par les époux Z... qui sont avérés du fait de l'insolvabilité du promoteur vendeur mis en liquidation judiciaire, trouvent directement leur cause dans les fautes commises par ce notaire, lesquels seront indemnises par ce dernier ; que, sur l'étendue du préjudice des époux Z..., le notaire sera condamné à les indemniser de leur dommage avéré du fait de l'insolvabilité du promoteur vendeur de la somme de 80 147,90 et celle de 5 824,71 euros ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité du notaire, l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation en vigueur du 8 juin 1978 au 30 septembre 2010 dispose qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement : « le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement » ; que l'article R. 261-17 du même code dispose que la garantie de l'achèvement de l'immeuble peut être - soit intrinsèque, en raison de l'existence de conditions propres à l'opération, - soit extrinsèque, du fait de l'intervention d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917 ; qu'en application de l'article R. 261-18 du même code : « La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes : a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque, b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 p. 100 du prix de vente prévu : - par les fonds propres au vendeur ; - par le montant du prix des ventes déjà conclues ; - par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus » ; que l'article R. 261-20 du même code précise que : « pour l'application des dispositions de l'article R. 261-18, b, le contrat doit préciser : - que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties ;- que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente. Les justifications sont constituées : - en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire ; - en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier » ; qu'à la page 13 de l'acte de vente litigieux, il est indiqué que « le bâtiment est hors d'eau, ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée le 23 avril 2009 par la société Attic Manager, dont le siège est Toulouse , [...]        ... » ; que l'acte de vente prévoit en page 18 une garantie d'achèvement intrinsèque au sens des articles L. 261-11 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, en précisant que : « l'immeuble dont dépendent les fractions vendues est hors d'eau, ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée par Monsieur Jacques C..., architecte [...]      .... laquelle est ci-annexée après mention » ; que cependant, l'attestation de M. C... en date du 30 mars 2009 versée aux débats ne mentionne nullement la mise hors d'eau de l'immeuble et se borne à indiquer que le projet consistera en une réhabilitation complète, avec mise à nu des plateaux, remplacement des matériaux du second oeuvre et des menuiseries extérieures ; que cette attestation est également visée à l'acte du 23 juillet 2009 par lequel le notaire a constaté que la double condition suspensive prévue par l'article R. 261-18 alinéa 1er susvisé était réalisée tant en ce qui concerne l'absence d'inscription de privilège ou d'hypothèque que la mise hors d'eau ; que d'une part, l'attestation de M. C... est inexactement reproduite dans deux actes notariés successifs ; d'autre part, s'agissant de la rénovation d'un ancien immeuble déjà clos et couvert, l'attestation de la société Attic Manager est sans intérêt en l'espèce ; que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, le notaire se doit de vérifier l'existence d'une garantie d'achèvement des travaux, intrinsèque ou extrinsèque, et est tenu d'une obligation de conseil à l'égard des parties ; que l'existence d'une garantie intrinsèque laisse présumer que le promoteur dispose du financement nécessaire pour réaliser le programme immobilier envisagé ; cependant, en l'espèce, rien ne garantissait la solvabilité du promoteur, qui n'a même pas pu débuter les travaux et qui a fait l'objet d'une procédure collective par la suite ; que si le notaire avait vérifié la concordance de l'attestation de Monsieur C... avec une mention substantielle de l'acte de vente, son attention aurait nécessairement été attirée sur la non-réalisation d'une condition suspensive tenant à la garantie d'achèvement ; dès lors, il avait l'obligation de procéder à des vérifications complémentaires auprès du constructeur -vendeur et d'attirer l'attention des acquéreurs sur la moindre efficacité d'une garantie intrinsèque par rapport à une garantie extrinsèque ; qu'en ne procédant pas à ces vérifications et mise en garde, le notaire a fait preuve d'une légèreté blâmable ayant causé un préjudice aux acquéreurs qui, alertés sur les risques de l'investissement envisagé, auraient eu le choix d'y renoncer ou de contracter dans d'autres conditions ; qu'en application de l'article 1382 du code civil, le notaire devra réparer ce préjudice, tel qu'évalué ci-dessous ; que, sur le montant de la créance de M. et Mme Z..., l'annulation d'une vente oblige le vendeur à restituer aux acquéreurs le prix qu'il a perçu, soit la somme de 80 147,90 euros ; qu'en application de l'article 1153 du code civil, cette somme produit intérêts au taux légal à compter de la première demande, formée par assignation du 4 janvier 2012 ; qu'il s'y rajoute les intérêts intercalaires payés par les époux Z... du 1er janvier au 31 décembre 2011, et les intérêts intercalaires payés ensuite, sur justificatifs ; que la demande de dommages et intérêts est motivée, pour l'essentiel, par l'engagement d'une procédure pénale, étrangère à la présente instance ; il ne sera donc rien accordé à ce titre ; que les époux Z... ont déclaré leur créance auprès du mandataire judiciaire de la S.C.I. Le Moulin de Boly par courrier recommandé daté du 17 janvier 2012 ; qu'en application des articles L. 622-22 et L. 64I-3 du code de commerce, le tribunal fixera la créance de M. et Mme Z... à l'égard de la S.C.I. à hauteur des sommes ci-dessus évaluées ; que le préjudice causé par Me X... s'établit au montant des sommes inutilement versées par les acquéreurs, soit l'intégralité du capital du prêt, qu'ils ont remboursé à la Banque, et les intérêts intercalaires comme précisé au dispositif ;

1°) ALORS QUE la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur, de sorte que le notaire n'a pas à faire preuve de suspicion par cela seul qu'elle est choisie par le vendeur ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°) ALORS QU'une attestation établie par un homme de l'art suffit à attester l'avancement des travaux constituant la garantie intrinsèque et permettant le versement de portions de prix ; qu'en imputant à faute au notaire de s'être contentée d'une attestation d'un homme de l'art succincte, antérieure à la vente et non annexée à l'acte de vente quand de telles circonstances n'étaient pas légalement de nature à priver cette attestation de sa valeur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article L. 261-18-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la cause ;

3°) ALORS QUE le notaire est tenu à un devoir de neutralité et ne peut conseiller l'adoption de stipulations qui favoriseraient une partie au détriment de l'autre ; qu'en reprochant au notaire de n'avoir pas spécifié à l'acte une date de livraison précise ni prévu des pénalités de retard, quand le notaire ne pouvait pas conseiller l'adoption de telles stipulations, qui outrepassent les dispositions légales applicables en VEFA et auraient favorisé les acquéreurs au détriment du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

4°) ALORS QUE seule une faute en lien de causalité avec le préjudice invoqué engage la responsabilité de son auteur ; qu'en se bornant à affirmer que les préjudices des acquéreurs « trouv[aient] directement leur cause dans les fautes commise par ce notaire » sans expliquer en quoi l'absence de modification du règlement de copropriété était en lien de causalité avec les préjudices résultant de la résolution de la vente pour inexécution par le vendeur de ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

5°) ALORS QUE seule une faute en lien de causalité avec le préjudice invoqué engage la responsabilité de son auteur ; qu'en se bornant à affirmer que les préjudices des acquéreurs « trouv[aient] directement leur cause dans les fautes commise par ce notaire » sans expliquer en quoi l'absence de consultation des documents d'urbanisme relatifs au projet était en lien de causalité avec les préjudices résultant de la résolution de la vente pour inexécution par le vendeur de ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

6°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en retenant, pour caractériser une faute du notaire, qu'un permis de construire était « semble-t-il » nécessaire, la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.